Opties
Waar het nu om gaat is om te komen tot een werkbare oplossing, die bijdraagt aan de oplossing van deze uitdaging. Ik zag een reactie van collega Frits Markus, die stelde gewoon de praktijktoets regio’s zou willen voorstellen. Hij heeft hiermee een punt. Als je met je toets aantoont over kennis te beschikken om in deze regio te werken, dan zou het raar zijn om na het slagen voor deze toets, te zeggen dat dit gebied beperkt moet worden. Dus dat biedt een ingang. Maar wat te doen met de SCVM collega’s? Deze houden weer een andere indeling aan. Is dus ook niet de directe oplossing
Loslaten
Geheel loslaten van de kilometer grens en lokale kennis. Marktwerking toe laten. Is het mogelijk om vanuit Limburg op de brommer te stappen en in Groningen te gaan taxeren? Bedrijfseconomisch kan dat niet uit. En is het niet de eigen verantwoording van de professional om te bepalen waar zijn kennis en kunde ligt? Gaat de dermatoloog hersenchirurgie uitvoeren? Beiden zijn dokter, de één beschikt echter niet over de kennis en de kunde van de ander. Hebben taxateurs genoeg ethische bagage om alleen daar te taxeren waar hun competenties liggen? Of is het vlees zwak?
Mededingen
Andere vraag die je jezelf moet stellen, moet je rekening houden met vrij verkeer en vrije concurrentie. Als je nu als taxateur in een gebied zit, waar niemand anders mag of kan komen ivm de 20 km grens, leef je (tijdelijk) in een walhalla. Niemand mag daar taxeren, dus je kan elk tarief vragen wat je wilt. Is beperken van werkgebied concurrentievervalsend? Ik heb mijn collega’s uitgedaagd om één professie te noemen die op basis van kilometrage is gereguleerd. Tot nu toe heeft niemand me kunnen beantwoorden waar dat van toepassing is.
Toetsen en portfolio
Moeten we anders de regel stellen dat je over een periode van 60 maanden 50 taxaties in een gebied heb uitgevoerd? Maar is dat eerlijk voor nieuwe toetreders? Die komen dan nooit aan een extra werkgebied als ze dat zouden willen. Moeten we collega’s gaan toetsen voor ze in een gebied mogen werken? Ik weet het niet. Je bent gediplomeerd, daarna gecertificeerd en dan moet je nog eens extra getoetst worden. Kent u een beroep waar je na diplomering en aantonen van vakbekwaamheid opnieuw examen moet doen om je vak uit te oefenen?
Afrasteren
De huidige situatie, waarin het werkgebied star wordt afgegrensd, waar het prikkeldraad wordt gelegd om de loopgraven, is niet werkbaar. Wat wel werkbaar moet zijn, daar wordt nu aan gewerkt. Mogelijk dat u, als professional, nog een briljante ingeving hebt. Laat het me weten, als het even kan willen we niet wachten tot 2011 voordat we de systematiek verbeteren.
Ed
Als aanvulling op deze blog zou ik willen verwijzen naar de plaats waar de genoemde reactie van Frits Markus staat:
BeantwoordenVerwijderenhttp://www.descherpepen.nl/2010/wat-doe-je-met-een-taxateur-die-zn-nek-uit-steekt/comment-page-1/#
Met collegiale groet,
Karin Damhuis
Mij viel eigenlijk al direct het door de branche-verenigingen gegeven advies op t.a.v. aanpassing van het werkgebied van een taxateur tot de straal van 20 km.
BeantwoordenVerwijderen'Voor twee onderdelen heeft deze norm een voorlopig en wat meer open karakter.
1. Lokale kennis/plaatselijke bekendheid
Het is buitengewoon lastig een objectieve norm vast te stellen om te toetsen of de taxateur bekend is met de marktomstandigheden in het gebied waar hij de taxatie uitvoert. Het enkele gebruik van afstand tot de vestiging van waaruit hij werkt, kan hiertoe weliswaar een indicatie geven maar biedt onvoldoende zekerheid. Hetzelfde geldt voor het enkele gebruik van het taxatie-/transactievolume van betrokken taxateur in betreffende regio. Deze gegevens kunnen gebruikt worden als signaalfunctie maar niet als waarborg. Daarvoor zou een meer inhoudelijke toetsing nodig zijn op basis van kwalitatieve, universele norm. De opgenomen norm is vooruitlopend op de vaststelling van een kwalitatieve, universele norm.'
Waarom zou het buitengewoon lastig zijn om een objectieve norm vast te stellen om te toetsen of de taxateur bekend is met de marktomstandigheden in het gebied waar hij de taxatie uitvoert? De Praktijktoets Wonen/MKB (afgenomen door SVMNVO) geeft een duidelijk antwoord:
'Het doel van Praktijktoets Wonen/MKB Makelaar-taxateur o.z. is tweeërlei. Ten eerste om vast te stellen of de kandidaat beschikt over voldoende vaardigheden om de kennis en het inzicht (zoals geformuleerd in de eindtermen van het certificatieschema van de Stichting VastgoedCert voor het theorie-examen Makelaar-taxateur) te integreren en toe te passen in verschillende praktijksituaties binnen de agglomeratie. Ten tweede om na te gaan of de kandidaat over de noodzakelijke kennis van de agglomeratie en de regionale onroerend goed markt beschikt om ter plaatse zelfstandig het makelaarsvak te kunnen uitoefenen.'
Daarom ook agglomeraties waarbinnen men de Praktijktoets kan afleggen. Deze Toets wordt afgenomen in 71 verschillende agglomeraties. Een agglomeratie is een gebied van verschillende gemeenten. Deze indeling is tot stand gekomen aan de hand van ervaring, ideeën brancheorganisatie, etc.
Waarom wijkt men dan toch af van de werkgebieden binnen het NWWI? Sterker, waarom stellen financiers - ook bij NHG-taxaties - nog stringentere regels ten aanzien van werkgebied? Een straal van 5 km rond het kantoor van vestiging van de betrokken taxateur wordt zelfs door een groep financiers gehanteerd.
Het denken in een straal van een X aantal kilometers rond het kantooradres lijkt mij een achterhaalde gedachte. Vooral ook om dit in heel Nederland met dezelfde straallengte toe te passen. Dit wekt de indruk alsof dit achter het bureau van een niet taxateur besloten is. Er zijn gebieden waar het ingewikkelder is om in een straal van 5 dan in een straal van 30 km te taxeren.
Een oplossing zou naar mening zijn om ook ten behoeve van NWWI-taxaties (en andere validerende instituten) Nederland te verdelen in agglomeraties (taxatiewerkgebieden), zoals bij de Praktijktoets. Dan wordt er rekening gehouden met het daadwerkelijke werkgebied. Er is bij het samenstellen van deze agglomeratielijst onder andere rekening gehouden met de moeilijkheidsgraad, natuurlijke afbakeningen zoals rivieren en dergelijke. Maar ook welke gebieden horen bij elkaar. Kortom, welke plaatsen zijn op elkaar aangewezen en waar doet de makelaar/taxateur zaken.
Erkende makelaars en taxateurs zijn allen beëdigd, danwel gecertificeerd en hebben de vaktest of de praktijktoets afgelegd in deze taxatiewerkgebieden. Het besluit om de regio-indeling te laten vervallen en het werkgebied van een taxateur aan te passen aan de straal van 20 km doet naar mijn mening de beëdigde, danwel gecertificeerde makelaar/taxateur aanzienlijk te kort. Of doen makelaars/taxateurs binnenkort de Praktijktoets binnen de vermelde kilometerstralen? Wat SCVM-collega's betreft: er bestaan toch geen bezwaren om hierbij de agglomeraties aan te houden zoals bij SVMNIVO? Komt uniformiteit zeker ten goede.
Beste Ed.
BeantwoordenVerwijderenIk ben van mening dat je geen enkele beperking qua afstand moet/mag stellen voor het uitvoeren van een taxatie. Alle leden van de drie branche/beroepsverenigingen hebben door het met goedgevolg afleggen van examens getoond dat zij beschikken over de nodige kennis. Met de huidige digitale data en een portie nuchter verstand moet elke taxateur zelf beslissen of hij een taxatie wel of niet wil/kan doen. Want als een taxateur bijvoorbeeld over een afstand van 25 kilometer verhuist, zou hij in z'n oude woonplaats, met de huidige 20 k, niet meer mogen taxeren. Te gek voor woorden. Maar omdat hij/zij ook nog niet goed is ingeschoten op de situatie in de nieuwe woonplaats zou hij/zij daar twijfels hebben om daar een opdracht te accepteren? Ik denk het niet.
En wat te denken van de taxateurs die ook LV doen? Die hebben een werkgebied dat veel ruimer is dan de verdoemde 20k en houden in hun hele werkgebeid de zaak in de gaten. Want ook zij willen de boerderij voor de beste prijs verkopen of voor een scherpe, reele prijs aankopen. En voor beide heb je taxatiekennis nodig, allerlei data en een portie verstand.
Kortom, schrappen van het op afstand-beperkende Berufsverbot.
Bovendien is een afstandsgrens een heel vervelende voor eenpitters. Wie kan hem/haar waarnemen in de vakanties of bij ziekte? Alleen de concullega's in de eigen stad/regio maar niet meer iemand die in die daar geen belangen heeft.
Collega Marcus houdt een goed en samnehangend betoog dat logisch klinkt maar m.i. helaas geen hout snijdt. Ik veroorloof me de opmerking dat de toets m.b.t. de plaatselijke kennis een wassen neus is. We kennen allemaal het PBM, je doet je toets in Ede en vervolgens ben je deskundig in Groningen, Leeuwarden, Amsterdam, Rotterdam, Vlissingen, etc.
BeantwoordenVerwijderenDe heer Van de Bijl dringt door tot de kern van het werkelijke probleem dat veel taxateurs hebben. Dat heeft te maken met verantwoordelijkheid en het kennen van je grenzen. De dermatoloog en de neurochirurg kennen hun grenzen en nemen hun verantwoordelijkheid.
De toenmalige RVT heeft destijds, bij monde van de heer Limpens en het toenmalige bestuur, de onzin van afgebakende werkgebieden verdedigd. De heer Miedema, bij leven een alom gewaardeerd docent bij NVM-SOM, betoogde dat beheersing van het vak taxeren betekent dat je in principe overal kunt taxeren.
Opvallend is dat de door de validerende instellingen, op initiatie van NVM en VBO, en door de NHG overgenomen, zo op handen gedragen modelmatige waardebepalingen worden uitgevoerd door een computer die helemaal geen plaatselijke bekendheid heeft.
Persoonlijk heb ik nog nooit steekhoudende argumenten gehoord waarom een vakbekwaam en verantwoordelijk taxateur die in Maastricht is gevestigd, niet in Delftzijl zou kunnen taxeren. Zoals de heer Miedema onderwees, zit het verschil in waarde bijna voor 100% in de prijs van de grond. Economisch gezien zal het voor een in Maastricht gevestigde taxateur niet haalbaar zijn om een woonhuis in Delftzijl te taxeren.
Het is aan de brancheverenigingen om de kwaliteit van hun leden te garanderen. Het is aan de brancheverenigingen om hun leden het zo essentiële verantwoordelijkheidsgevoel, waar de heer Van de Bijl m.i.op doelt, bij te brengen.
De veroordeling in hoger beroep van een taxateur tot het betalen van een schadevergoeding van ruim € 103.000,00 aan de SNS zal misschien helpen om taxateurs bewust te maken van de verantwoordelijkheid die ze hebben.
Jeroen van Vliet
Collega's
BeantwoordenVerwijderenEven helemaal terug naar de basis : De taxateur taxeert op basis van zijn beëdiging dan wel certificering en is 100% verantwoordelijk voor zijn of haar rapport. Bij daadwerkelijke fraude is de taxateur in kwestie altijd op te sporen en te veroordelen al dan niet via de registers en/of brancheverenigingen
Deze verantwoording houd in mijn ogen in dat je als taxateur alleen taxeert als je zeker bent van je zaak. Ben je dat niet, dan verricht je onderzoek om alsnog daarna in volle overtuiging je handtekening te zetten.
Beste brancheverenigingen; het instellen van werkgebieden heeft met bovenstaande in het achterhoofd dus géén zin. Check een rapport op essentiele zaken. Is de taxateur er geweest, is er voldoende recherche gedaan, zijn de stukken compleet?
Een modelwaarderapport is op statistiek gebaseerd en dus hooguit een hulpmiddel, maar kan nooit bindend zijn doordat de waarde nog altijd op stand, ligging en onderhoud wordt gebaseerd waar statistieken zo goed als géén rekening meehouden.
Bouw een controle in, maar géén werkgebied.
Pieter Kuijt
beëdigd makelaar en taxateur te Muiden (beëdiging verkregen in gebied Leiden e.o.)
Twee jaar geleden hadden we geen problemen met afstanden en werkgebieden, ga gewoon terug naar die goede oude tijd. Voeg daar een aantal modelwaardes aan toe, schaf de validatie af en iedereen is gelukkig (nou ja bijna iedereen, want een aantal validatie instituten kan geen geld meer verdienen aan de makelaars)
BeantwoordenVerwijderenHet stellen van grenzen is zinloos, taxateur moet zelf zijn verantwoordelijkheid nemen bij het aannemen van een opdracht.
BeantwoordenVerwijderenIk kan mij overigens herinneren, dat de meeste gevallen van fraude voorkwamen in enkele grote steden, dus werden verricht door taxateurs die binnen een straal van 20 km werkten....
Het stellen van grenzen aan het werkgebied werkt volgens mij om meerdere redenen niet:
BeantwoordenVerwijderen1. Ikzelf werk vanuit een locatie precies tussen 3 grote steden in (Eindhoven, Tilburg en 's-Hertogenbosch)Ik heb 35 jaar in Tilburg gewoond, daar begonnen als makelaar en daar ook beëdigd.
Later heb ik 10 jaar in Eindhoven gewerkt en taxeer en verkoop daar nog steeds.
Volgens de Regio-indeling valt mijn woonplaats binnen de Regio Den Bosch.
Mijn opdrachtgevers (taxatie) bevinden zich in dit gehele werkgebied inclusief de 3 grote steden.
Tot voor kort kon ik door enerzijds de regioindeling en anderzijds aantoonbare ervaring in de andere regio's in het gehele gebied taxaties uitvoeren.
Na de invoering van de 20km grens mag ik in alle 3 de grote steden maar gedeeltelijk taxeren met als gevolg dat de opdrachtgevers, terecht, niet gaan rekenen of ik wel of niet in dat deel van de stad mag taxeren maar een plaatselijke taxateur inschakelen. Tel uit je verlies....
2. Als ik in een gebied taxeer waar ik niet bekend ben zal ik ervoor zorgen dat ik juist extra veel recherche pleeg om de taxatie naar eer en geweten te kunnen uitvoeren. Beperken van het werkgebied levert dus niet per definitie een betere taxatie op.
Het is, zoals al eerder gemeld, aan de taxateur waar HIJ de grens trekt zowel voor het naar eer en geweten kunnen uitvoeren van een taxatie als het bedrijfseconomisch aspect
@Nick Breur: De bedoelde onjuiste taxaties in de grote steden zijnn juist overwegend uitgevoerd door taxateurs die niet werkzaam waren binnen de de straal van 20 kilometer. Niet zelden zelfs ver daarbuiten.
BeantwoordenVerwijderenBen het helemaal met Nick, Pieter etc. eens. De taxateur, en hij/zij als enige, is zelf verantwoordelijk bij het aannemen van een opdracht.
BeantwoordenVerwijderenHet taxeren van een oud uniek pandje naast mijn kantoor kan voor mij lastiger zijn dan het taxeren van een tussenwoning uit 1990 in zeg maar Tilburg (60 km. van mijn kantoor gelegen). Ik durf te stellen dat ik voor beide objecten een goede waarde kan afgeven. Sterker nog, ik denk dat ik mijn waarde voor het pandje in Tilburg beter kan onderbouwen dan de waarde van het pandje naast mijn kantoor. Zou ik in Tilburg het voorgenoemde oude unieke pandje ook gaan taxeren ? Nee, maar met die tussenwoning heb ik geen probleem (als dat al economisch rendabel zou zijn). De taxateur moet zelf in kunnen schatten wat wel, en wat niet te hoog voor hem is gegrepen. Kunnen wij dat ? Ook onder taxateurs zullen ongetwijfeld enkele zwakke broeders zitten. Als ik de drie brancheorganisaties mag geloven (en dat doe ik graag) staan ze allemaal vierkant achter hun leden. Een blik op hun website levert al snel het volgende: VBO; de vbo-leden staan voor kwaliteit en betrouwbaarheid, zijn vakbekwaam en worden permanent getoetst. E.e.a. wordt gewaarborgd door de leden te houden aan de gedragscode en op hun handelen wordt toegezien door een onafhankelijk tuchtcollege; NVM; het nvm lid is de adviseur voor particuliere en professionele opdrachtgevers in alle facetten van de woningmarkt. NVM leden onderscheiden zich op grond van kwaliteit en kunde. VastgoedPro; de aangesloten leden vormen de besten in hun vakgebied en staan voor zekerheid, betrouwbaarheid en deskundigheid. Blijkbaar hebben de drie organisaties dus, volgens eigen zeggen, uitsluitend deskundige en betrouwbare leden onder zich…….alleen..….. wordt er blijkbaar wel getwijfeld of deze leden zelf niet de inschatting kunnen maken of ze een bepaald object wel of niet kunnen taxeren, of ze hier wel of niet de noodzakelijke kennis voor hebben. Ongelooflijk!
Brancheverenigingen, waarom zegt u niet tegen de financiële instellingen, NHG etc.; “wij staan als vereniging achter onze leden en bij wangedrag van een van onze leden pakken wij die samen aan.”
Hoe moeilijk kan het zijn??
In het kort: Geen grenzen stellen, de taxateur bepaalt zelf (en draagt zelf de verantwoordelijkheid) een opdracht wel of niet uit te voeren. En tegen de taxateur die dit niet kan, als brancheverengingen (en wat mij betreft ook als financiële instelling) hard optreden. Naar mijn mening hebben de brancheverenigingen (samen) de veranderingen in de taxatiewereld zwaar onderschat en hier geen adequate sturing aan gegeven. NVM, VBO en VastgoedPro, u kunt nog heel wat voor uw leden winnen !!
W. Hamer
BeantwoordenVerwijderenIk denk dat het een combinatie moet worden van een straal van 20 km en de toewijzing van een werkgebied op basis van bijv. x verrichte taxaties in een bepaalde periode of plaats van certificering. In speciale gevallen zal iemand misschien een extra werkgebied moeten krijgen. Daarvoor zou je extra eisen kunnen stellen. Een taxateur heeft dan in elk geval de kans om zijn deskundigheid aan te tonen.
De regio-indeling van de NVM kan gebruikt( eventueel verbeterd) worden.
Als je niets regelt, is er toch de waarschijnlijkheid dat de banken extra eisen gaan stellen en dan krijg je weer zo,n ingewikkeld oerwoud aan regels voor de geldigheid van een taxatie.