Marktomstandigheden
Het goede is dat we gezamenlijk elkaar ontmoeten over wat er hier en nu gebeurt. En wat we gezamenlijk verwachten wat er gaat gebeuren. Vandaag mocht ik met de collega’s van Noord Holland om de tafel zitten. Om na afloop af te reizen naar een ‘meeting of minds’ met een toonaangevende speler in mijn eigen domicilie. Beiden zeer inspirerende ontmoetingen, het is een voorrecht om met ondernemers op dit niveau te mogen praten.
Duiden
De gesprekken zijn zeer leerzaam. Ik zie heel veel landelijke trends en ontwikkelingen. Mijn collega’s heel veel lokale en regionale ontwikkelingen. En die partijen die niet bij ons zijn aangesloten zien nog andere perspectieven. Ik analyseer dit altijd graag en probeer dat tot mijzelf te maken. Om dat te vertalen. In kansen en mogelijkheden, in trends en voorspelbare waarden. Voor wat het altijd waard is natuurlijk.
Status Quo
Mag ik u meenemen in mijn analyse? Niet die van VastgoedPRO, maar de mijne. Die ik vandaag deelde met mijn collega’s. In mijn visie, als u het weet uit te zingen tot eind eerste kwartaal 2011, dan kunt u nog wel eens verbaasd worden. Dan kunt u meemaken hoe een markt kantelt in heel korte tijd. Van stagnatie en rigiditeit, van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt. Natuurlijk allemaal onzin wat ik zeg, maar mag ik u meenemen?
Nu
- Geloof me of niet, maar de demografie in de BV NL gaat door. Mensen overlijden, scheiden, krijgen kinderen, gaan trouwen, studeren af, krijgen nieuwe banen. Crisis of geen crisis, dit is realiteit. Mee eens?
- Het aantal woningtransacties voor de crisis lag op zo een 220.000 tot 240.000 per jaar. Op dit moment zo een 130.000 per jaar. Crisis of geen crisis, dit is realiteit. Mee eens?
- Volgens voorspellingen van het CBS hebben wij in de BV NL behoefte aan circa 80.000 nieuwbouw woningen per jaar. Dit jaar komen er misschien maximaal 30.000 bij. Een tekort wordt gecreëerd. Crisis of geen crisis, dit is realiteit. Mee eens?
- Uit de CBS data van deze week blijkt dat er een verdubbeling is van het aantal modale inkomens wat wenst te huren. Van 14% naar 28%. Omdat er onzekerheid is over het regeringsbeleid. Waardoor de huren explosief stijgen. Waardoor kopen aantrekkelijker wordt dan huren. Crisis of geen crisis, dit is realiteit. Mee eens?
- CDA, PVV en VVD zijn akkoord. De hypotheekrente is voorlopig veilig. Morgen leest u in de krant een onderzoek van VEH onder 150.000 consumenten dat ze echt voornemens zijn een huis te kopen als er duidelijkheid komt. Crisis of geen crisis, dit is realiteit, mee eens?
- Alle signalen voor opleving van de economie staan op groen. In Duitsland, in de USA. Vandaag werd de globale groei van de economie op 4.8% bepaald. Randstad kan de uitzendkrachten niet aanslepen. ASML, leveranciers van chips voor de computerindustrie, kan de orders niet bolwerken. Crisis of geen crisis, dit is realiteit, mee eens?
Dames en heren, jongens en meisjes. Mijn kristallen bol is voor onderhoud elders. Maar mag ik u vragen om voornoemde onder ogen te nemen? Geloof mij niet! Geloof de feiten! Tel daarbij op dat circa 15 tot 25% van uw collega’s de crisis niet heeft overleefd en denk dan eens na over een opleving van de markt. Wat er dan gaat gebeuren? Moet ik u helpen met optellen en aftrekken? Ik denk het niet! Binnen nu en de komende 3 tot 6 maanden kan uw natuurlijke habitat wel eens heel serieus gaan veranderen. En bent u er dan klaar voor? Gaat u door zoals gisteren? Of wordt 2011 anders? Business as Usual? http://www.nsm5.nl/ Bent u klaar voor een bull market?
Ed
Hoi Ed,
BeantwoordenVerwijderenPaar vragen/opmerkingen over de punten die je aanhaalt:
1+2. Als de demografie zoveel bepalend is, hoe is het dan mogelijk dat het aantal transacties zo dramatisch is gezakt (40+%)?
3. Tekort kan worden gecreeerd, maar dan moeten er wel mogelijke afnemers zijn. Met de bizarre grondprijzen die we zien zie ik zo 1,2,3 geen nieuwbouwhuizen verrijzen voor de doelgroepen die instappen op de woningmarkt. Al te vaak wordt er te kort door de bocht beredeneerd dat een tekort automatisch zorgt voor toegenomen vraag met als gevolg prijsexplosie ... maar nieuwbouwwoningen die niet binnen het budget liggen van starters gaan echt niet op magische wijze worden verkocht. Toch?
4. Dat er een verdubbeling van huurders is wil ik best aannemen. Maar je trekt dan de conclusie dat het komt door onzekerheid van de regeringsplannen. Ik neem aan dat die conclusie niet gebaseerd is op CBS cijfers, toch? Kan het niet zo zijn dat huren populairder wordt omdat woningprijzen te hoog zijn?
(ofwel; nee, dat is geen realiteit. Ik denk dat het een theelepel realiteit is, gecombineerd met een vleugje speculatie en snufje wishful thinking ;-) )
6. Met alle respect, maar als er 1 land op de wereld belabberd voor staat dan is het de USA. Er is een hele lading argumenten voor, maar waarschijnlijk het meest in het oog springende is de dieptrieste huizenmarkt aldaar en het feit dat de geldvoorraad zo gigantisch is toegenomen dat de drukpersen het niet konden bijhouden. Al die overheidsbanen zien natuurlijk leuk uit op de statistieken op korte termijn, maar de meeste middelbare scholieren kunnen je wel vertellen wat er gebeurt als een regering plotseling besluit hele containers met geld uit het niets te gaan toveren...
Ik wil geen spelbreker zijn, maar op een paar punten moet ik toch echt op de vraag 'dit is realiteit, mee eens?' antwoorden: "nee, dit is niet realiteit. Het is maar een stukje, niet het hele plaatje."
Ik denk dat consumentenvertrouwen vrij weinig te maken heeft met de huidige slechte woningmarkt. En ik denk dat politici er al helemaal niks aan kunnen veranderen, omdat ik de overheid maar zeer zelden kan betrappen op een zinnige maatregel (zie het laatste pakket 'steunmaatregelen' voor de woningmarkt).
Ik denk dat het meer te maken heeft met:
- toenemende huizenprijzen door schijnbaar oneindige prijsstijging
- Subsidies voor eigenwoningbezit zoals de HRA en de startersregeling, die prijzen kunstmatig hoger maakten (en maken)
- De kredietcrisis die de banken dwong hun beleid aan te passen voor hypotheekverstrekking, waardoor financieringen nu stukken moeilijker te krijgen zijn, wat zijn weerslag heeft op de huizenprijzen
- Eigenaren die nu niet kunnen verkopen voor een reele prijs, omdat de hoogte van hun hypotheek dat onmogelijk maakt voor ze
Ik begrijp dat je het zo optimistisch mogelijk wilt voorstellen, ook voor je achterban. Maar bovenstaande is toch ook realiteit?
vr. gr. Arno Wingen
5. HRA is inderdaad voorlopig veilig. Maar de onzekerheid is niet weg genomen. Omdat we nu een instabiel kabinet krijgen, kan het ook zo maar zijn dan over enkele jaren een kabinet gekozen kan gaan worden, waar misschien wel de HRA op de helling gaat. Zeker omdat de HRA dit jaar de overheid 9 miljard euro kost en binnen 5 jaar, is doorgestegen naar 11 miljard. De HRA wordt een steeds grotere last, waardoor niet de vraag of het aangepast gaat worden, maar wanneer.
BeantwoordenVerwijderen@Arno: vergeet niet dat economie vooral emotie is!
BeantwoordenVerwijderenIk citeer uit één van de vele websites die hierover gaat: "De burger is niet koel en calculerend, maar laat zich leiden door emoties en angsten".
Ik ben blij voor de branche dat Van de Bijl positief schrijft over de nabije toekomst van de woningmarkt, dat behoren wij als professionals allemaal te doen. Positieve geluiden laten horen!
Ik snap toch al niet dat uitgerekend de NVM, vlak na de vorming van een nieuw kabinet (en dus hét moment om vooral geluiden te laten horen die positief zijn m.b.t. de gevolgen voor de woningmarkt), enig optimisme de kop indrukt door negatieve cijfers naar buiten te brengen. Die cijfers mogen dan wel juist zijn, maar de landelijke media neemt deze klakkeloos over, inclusief conclusie dat de woningmarkt nog muurvast zit. Leuk voor die 150.000 leden van VEH die eraan denken de woningmarkt in te stappen. Wederom twijfel. Wederom uitstel.
Ik ben geen expert of goeroe maar wel iemand die naar zijn gevoel luistert. Van de Bijl heeft mijn gevoel dit keer goed verwoord. Laten we de burger juist nú het gevoel geven dat de makelaardij vertrouwen heeft in de toekomst! Te beginnen bij morgen, iedereen veel succes en optimisme gewenst...
In al deze berichten wordt alleen maar geschreven over de huidige problemen in de huizenmarkt maar ik lees geen oplossing voor de korte- en lange termijn.
BeantwoordenVerwijderenIk denk dat de markt de hand in eigen boezem moet steken en de problemen aanpakt en niet afschuift op de huidige economisch situatie van dit moment.
Vraag en aanbod ??
Huidige nieuw bouwprijzen ??
Verkoopprijzen ??
Mensen hebben geen spaargelden??
De Hypotheek verstrekkers ??
Als deze problemen bij de wortels wordt aangepakt dan los je veel op ook voor de toekomst om een bepaalde stabiliteit te creeen.
De basis zal vanaf een woningcorporatie dienen worden aangepakt waarom in 90 % van alle mensen die zelfstandig gaan wonen beginnen met een huurwoning. Hier vanuit denkend zal naar een bepaalde opzet gedacht moeten worden.
Ik voorspel wel dat de het rendement op een koopwoning niet meer op het niveau zal komen zoals we dat gewend waren. Kijk naar Duitsland hoe daar de prijsontwikkeling is normaal ( inflatie).