Volksaard
Wij Nederlanders zijn niet zo van positief communiceren, negatieve feedback ligt ons beter. Dit weekend ontving ik echter een zeer, zeer uitgebreide mail van een lezer. Waarvan ik denk, waarvan ik van mening ben, dat als je zoveel tijd in een weekend besteed om mij te berichten, dan heb je wat mij betreft een breder podium verdien. Waarde lezers, ik geef vandaag het podium aan Ton Vervloet, directeur van Inventief Beheer BV, die volgens mij zijn halve zondagochtend heeft besteed om mij te mailen. Zijn mening is mijn mening niet, maar ik heb er wel respect voor. En als iemand zoveel tijd en energie besteed om mij te berichten, dan heb ik daar respect voor en behandel ik dat als zodanig.
Ed
De vloer is aan Ton Vervloet:
Geachte heer v.d. Bijl,
De onderstaande evaluatie en en plan van aanpak dient vanuit de financiële en/of onroerend goed wereld als uitgangspunten worden genomen, wil Nederland BV de scheef geroeide situatie weer in het lood brengen.
De crisis en het onroerend goed
Het onroerend goed speelt in deze crisis een belangrijke rol. In Nederland is daar dan ook een hoop mee mis. Hier gaan de meeste punten over.
Voorbeeld
1. Een voorbeeld: Piet kocht een winkel voor 1 miljoen, leende 7 ton tegen 4,5% , nvesteerde zelf 3 ton en kreeg een huur van 90000 euro per jaar. De waarde van het pand steeg gemiddeld 7% per jaar. Rendement op de geïnvesteerde 3 ton : 43 % per jaar. Echter niet verhuurd en een daling van de waarde van het pand met 7% per jaar, dan is bij een gelijke rente, het verlies 34% per jaar. Bij 80% financiering wordt de winst 62% en het verlies 53%.
Bij bedrijfsovernames werd er vaak tot 90% gefinancierd. U ziet dat er ongelofelijke winsten gemaakt konden worden toen het nog goed ging. Al deze winst werd uitgekeerd aan de aandeelhouders en aan het management in de vorm van dividenden, bonussen en salarissen. Maar nu het slecht gaat zijn de verliezen, dankzij de hoge mate van financiering, enorm. Het doel van het management is winstmaximalisatie en niet de continuïteit van het bedrijf.
Woonhuis
2. De prijs van een woonhuis zit niet in de CPI van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
De kosten van wonen zitten er op de volgende wijze wel in. Je neemt een standaard huurwoning met een huur lager dan 632 euro per maand. De huur wordt bepaald volgens het puntenstelsel. De huurstijging hangt af van de stijging van de CPI. En in de CPI wordt weer de huurverhoging verwerkt. Zo is de cirkel gesloten en blijven de huren vaak te laag.
Verdienen
3. Aan het geld scheppen, dus uitlenen, verdienden de banken goed. Zij gingen ertoe over om woonhuizen voor 100 en zelfs 125 % te financieren. Hier wordt dus geld geschapen waar geen productie tegenover staat. Met dit te veel aan geld wordt de inflatie van het onroerend goed, de winsten van de projectontwikkelaars en de vastgoedhandelaren betaald.
Hierbij komt er veel te veel geld in de markt. DNB en de regering zagen dit en deden niets.
Rente
4. Ongeveer twintig jaar geleden las ik de eerste artikelen over de renteaftrek.
Toen al was bekend dat dit leidde tot 30 tot 40% hogere prijzen van de woningen.
Niemand is er dus bij gebaat, het voordeel, de renteaftrek, valt weg tegen het nadeel, de hogere prijs. Wel konden de banken weer veel meer uitlenen. Dus kwam er weer meer liquiditeit in de markt. Ook de ECB heeft Nederland gewaarschuwd dat dit moest veranderen. DNB en de regering wisten dit en deden niets.
Effect
5. De renteaftrek heeft nog een heel vervelend bijverschijnsel. Een voorbeeld: Voor het spaargeld op je rekening ontvang je 4% rente. Wanneer je met dat geld een huis koopt mag je de betaalde rente aftrekken van je inkomen. Stel, je betaalt 5% rente en 52% belasting. Dan is de feitelijke rente die je betaald ongeveer 2,5%. Bij de aankoop van een huis is het dus voordeliger je gespaarde geld tegen 4 % op een spaarrekening te zetten dan dat eigen geld in te brengen bij de aankoop van je huis. Op die manier haal je mensen over om het maximale te lenen. Wanneer je dan ook nog je eigen geld in aandelen belegt ontstaat een zeer riskante situatie, zeker als de prijzen van de huizen en aandelen tegelijk gaan dalen. DNB en de regering zagen het gebeuren en deden niets.
Zweden
6. In 1991 is in Zweden de renteaftrek afgeschaft. De huizenprijzen daalden ruim 25%. Na 8 jaren waren ze weer op het oude niveau. Geen probleem omdat het gebeurde in een tijd dat de economie goed draaide en de huizenprijzen stegen. Nu zou dit een ramp veroorzaken. De politiek heeft in Nederland te lang gewacht en niets ondernomen.
Stijging
7. De prijzen van woonhuizen werden zo hoog dat bijna niemand meer aflossing kon betalen.
De aflossingsvrije hypotheek kwam in beeld. Al het geld blijft op deze manier in de markt. Alleen maar geld scheppen en niet vernietigen. De liquiditeit neemt alleen maar toe. DNB en de regering deden niets.
Plussen
8. De overwaarde van je huis te gelde maken is ook een actie die alleen maar meer geld in omloop brengt en de inflatie bevordert, zonder dat er een toename van het BNP tegenover staat. De bank kan weer meer uitlenen. DNB heeft het allemaal laten gebeuren.
Huurmarkt
9. De huurbescherming leidt tot een volledig verstarde markt.
Er zijn maar twee dingen zeker in dit leven, dat je de pijp uit gaat en huurbescherming totdat je de pijp uit gaat. De ouders van een gezin met kinderen huren een groot huis en gaan daarna scheiden. De vader vertrekt en enige jaren later zijn de kinderen ook het huis uit.
De moeder mag tot haar dood in dit grote huis blijven wonen en krijgt in veel gevallen ook nog huursubsidie en bijstand. Zij vertrekt dus nooit meer. Weer minder huizen beschikbaar voor de vrije markt, nog duurdere huizen. Geen doorstroming. Niemand deed er iets aan.
Weggeven
10. De huursubsidie. Niemand gaat kijken of hij de huur kan betalen, maar hij kijkt of hij de huur met huursubsidie kan betalen. Persoonlijk ken ik een studente die in haar eentje een 7 kamer appartement huurde voor 400 euro en 200 euro huursubsidie kreeg. Daar kan een heel gezin in. Weer geen doorstroming. Weer een huis onttrokken aan de markt. De huizen die wel beschikbaar zijn worden nog duurder. Weer niemand die actie ondernam.
Ik
11. Mijn eigen huis kocht ik in 1973 voor 27.000 euro. Enkele maanden geleden verkocht mijn buurvrouw exact hetzelfde huis voor 800.000 euro. Dit is waanzin. Als eenvoudig natuurkundige ben ik er van overtuigd dat, wanneer een liter water aan de ene kant erbij komt, dat die liter water ergens anders verdwenen moet zijn. Wie is hier de klos? De jongelui die voor een redelijke prijs nu geen behoorlijk huis meer kunnen kopen betalen de rekening. DNB en de regering zagen het gebeuren en deden niets. Dit noemt DNB “handhaven van prijsstabiliteit”.
Taak
12. DNB heeft als doel/opdracht: prijsstabiliteit op elk gebied. Zij vervult haar taak dus naar behoren indien de CBS-index, waar de lonen aan gekoppeld zijn, hetzelfde blijft. Maar wanneer de prijzen van zaken buiten de CBS-index (huizen, aandelen enz.) te veel stijgen, heeft DNB wel degelijk een taak. Zij kan een waarschuwing afgeven en pogen de prijsstijgingen in te dammen. Als voorbeeld van een prijs stabiliserende actie: Stijgen de aandelen buiten proporties, dan kan DNB opdracht geven het bedrag wat je op je aandelen kunt lenen, te beperken. Stijgen de huisprijzen te snel, dan zou de DNB ervoor kunnen zorgen dat je minder hypotheek kunt verlenen.
Hoe maken we de huizen weer betaalbaar?
a. de renteaftrek in de loop van 20 jaar tot nul terug brengen.
b. de maximale duur van de huursubsidie voor personen onder de 60 jaar wordt 3 jaar en boven de 60 jaar onbeperkt.
c. de huursubsidie wordt afhankelijk gemaakt van het aantal vierkante meters woonoppervlak of van het aantal punten van de woning volgens het puntenstelsel.
d. De hypotheek op een woning mag op den duur niet hoger worden dan 80% van de aankoopprijs. Houdt wat speelruimte en ga met je lening niet tot het uiterste.
Kijk eens naar het Duitse systeem van Bausparkasse. Sparen met belastingvoordeel.
e. Alle hypotheken moeten binnen 30 jaar afgelost worden.
f. De overdrachtsbelasting verlagen of afschaffen. Iedereen probeert bij verkoop ook zijn kosten terug te verdienen. Dit maak een koophuis weer 6% duurder en je gaat niet snel verhuizen als er een boete van 6% op staat. Weer geen doorstroming.
g. De huurbescherming beperken tot tien jaar voor zelfstandige woningen en tot vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte. Boven de leeftijd van 60 jaar blijft de huurbescherming onbeperkt in stand.
h. Denk eens na over het puntenstel. Particulieren houden zich er niet aan en niemand maakt zich daar druk over. De woningbouwverenigingen houden de huren al op een redelijk niveau. Ze hebben een sociale doelstelling. Houdt ze daaraan. Misschien kan de huur beter gekoppeld worden aan een percentage van de WOZ waarde. Nu is er geen verschil, volgenshet puntenstelsel, tussen de maximale huur van een woning in Drente en de huur van een zelfde woning in Utrecht. In de dure regio’s is de huur volgens het puntenstelsel te laag. Daar is de doorstroming te gering om deze markt effectief te laten functioneren.
Al deze maatregelen kunnen uiteraard niet van de ene dag op de andere ingevoerd worden. Toch is het duidelijk dat de huidige situatie moet veranderen. In elk geval is het belangrijk de huidige situatie ter discussie te stellen. Om vertrouwen terug te brengen in Nederland BV dient elke partij zijn verantwoordelijkheid e nemen, door de te veel verstrekte passiva af te boeken op de activa. Te beginnen bij de hypotheekgever, de bank welke de hypotheek heeft verstrekt, de Nederlandse Bank en uiteindelijk bij de Europese Centrale bank, laatstgenoemde deed dit ook al bij giftige obligaties. Woeker polissen en woeker hypotheken worden verstrekt door levensverzekeringsmaatschappijen en banken. De polishouders en hypotheekgevers zijn onvoldoende beschermd door de overheid, toezichthouders, verzekeringsmaatschappijen en banken etc. Als Nederland BV eerlijk is, is dit de oplossing!
Met vriendelijke groet,
INVENTIEF BEHEER BV
Ton Vervloet, directeur
Geen opmerkingen:
Een reactie posten