Nut en noodzaak prijsdaling in de woningmarkt?

Mijn eerste leidinggevende functie in de commerciële wereld was Sales Manager bij een bedrijf in medische artikelen. Ik gaf daar leiding aan een team van 12 verkopers. Als de verkopen minder gingen of de verkoper slecht functioneerde waren er altijd twee excuses: Als eerste waren altijd de prijzen te hoog. Maar verlaagde ik de prijzen, dan waren altijd de producten niet goed (te oud, te nieuw, te onbekend, te bekend…). Dan moesten er nieuwe producten komen, innovaties. Die natuurlijk weer te duur waren. En de cirkel was rond.
Woningmarkt
Op dit moment buitelen zelf afgeroepen deskundigen over elkaar heen om te schreeuwen dat de prijzen van woningen in de BV NL te hoog zijn. De winnaar op dit moment Dolf van den Brink. Oud ABN Amro bestuurder (ik weet niet of dat een getuigschrift is) en momenteel iets van bijzonder hoogleraar aan de UvA. Bijzonder hoogleraar betekent, beroemdheden daargelaten, doorgaans een gekochte leerstoel, een bedrijf wat bereid is om te betalen om iemand hoogleraartje te laten spelen. In zijn geval banken en aandelen als aandachtsgebied Nooit eerder heb ik deze mijnheer over de woningmarkt iets horen zeggen of zien publiceren, in dat vakgebied is hij volledig onbekend, een nono. Maar hij heeft besloten dat de prijzen van huizen mogelijk met 30% omlaag moeten, maar minstens 25%. Op 6 oktober jl. was dit zijn mening in Nieuwsuur.
Feiten?
Enig wetenschappelijk bewijs of onderzoek ontbreekt, met evidence based proof is deze heer niet bekend. Tenminste niet in de woningmarkt. Gewoon een mening van een leek en die meent Nieuwsuur een platform te moeten geven. En dat is wat er op dit moment massaal gebeurt. Heel hard roepen dat de prijs van huizen omlaag moet en dan krijg je aandacht. Hoe ongenuanceerder hoe beter. Neem in gedachten het artikel in het Parool van afgelopen zaterdag. Een commerciële notaris uit Rotterdam, ene van Heeswijk, die zichzelf heeft gekroond tot de koning van vrijwel alle veilingen (in 30% van alle veilingen in NL wordt hij, door heel NL heen, ingeschakeld claimt hij zelf) en beweert dat er 200.000 executieveilingen aan staan te komen door betalingsachterstand van de maandelijkse hypotheekkosten. Klinkklare nonsens, maar wel een volle pagina aandacht.
Basis
Even terug naar de basis. Een huis is economisch gezien wel een duurzaam kapitaalgoed (DKG), maar niet te vergelijken met andere DKG’s. Waarom niet? Het heeft vier unieke kenmerken. De verhandelbaarheid is complex. Distributie c.q. flexibele beschikbaarheid is beperkt tot onmogelijk. Het is het enige DKG wat tot de elementaire basisbehoeften behoort. En bezit en aanschaf gaat gepaard met emotie, voorkeur, situationele afhankelijkheid en wensen. Door deze kenmerken is de invloed van prijs, de prijselasticiteit, anders dan bij elk ander DKG. Even iets simpel, als u uw aandelen pakket heeft gekocht met een waarde van 150k en de handelswaarde / beursprijs is momenteel 140k: 11k zakken en u verkoopt het ws binnen drie minuten. Probeer dat maar eens met een huis. Dat werkt zo niet.
Let op
Ik zeg niet dat ik de waarheid in pacht hebt, helaas niet. Maar of op dit moment de prijs van een huis bepalend is voor de omloopsnelheid en verhandelbaarheid, ik betwijfel het. Een juiste, reële prijstelling is essentieel, maar een radicale verlaging? Even een voorbeeld. Ik zie het huis van mijn buren voor 400k te koop staan. Wow, ik wil dat hebben! Dus hop, bord in de tuin en mijn tent te koop, voor 250k mag je hem hebben. De buurman is het wachten zat en verlaagt de prijs met 50k. Koop ik het? Dacht het niet, eerst de eigen hut verkopen. De buurman verlaagt met 100k? Ik koop nog steeds niet… 150k omlaag… idem! Het is niet de prijs, het is de verhandelbaarheid. Als alleen prijs het mechanisme zou zijn, is het simpelweg een cascade van verlagingen en de starters beginnen te kopen en de markt komt op gang. En toch gebeurt dat niet. Enerzijds is er betaalbaarheid. Anderzijds is er financierbaarheid. En daar is... vertrouwen.
Ander voorbeeld
In Spanje was de recreatiemarkt jaren lang stabiel. Deze is volledig ingestort, zowel in transacties als in prijs. Met beiden echt serieuze percentages. Als het alleen aan de prijs lag, zou Spanje het voorbeeld moeten zijn dat dit evidence based proof is. De prijzen zijn in sommige regio’s wel met 50-60% gedaald. En worden de objecten verkocht? Neen mijnheer, mevrouw, neen! Maar prijsverlaging was toch het middel? Dus niet in mijn ogen.
Veelkoppig monster
De problematiek op onze markt is complex. Maar de oplossing is niet één dimensionaal; zoals het verlagen van de prijs. Het probleem zit hem in het consumenten vertrouwen. Vandaag de laatste CBS data. Het consumentenvertrouwen staat nu op -33. Even slecht als op het hoogtepunt/dieptepunt van de economische crisis in eind 2008 / begin 2009. De werkeloosheid is weliswaar iets opgelopen, maar het op 1 na laagste van Europa. De jeugdwerkeloosheid is het laagste van Europa. De staatschuld is beheersbaar, de inflatie binnen de grenzen. De NL staatsobligaties zijn het meest gewild van heel Europa, de hypotheekrente ongekend laag. En de consument, u, ik, wij somberen maar door. Dag in dag uit horen wij hel en verdoemenis over hoe slecht het gaat.
Vertrouwen
En daar zit volgens mij nu net de kern. U, ik, wij worden overspoeld met slecht nieuws, terwijl het allemaal relatief goed gaat. Maar denkt u nu echt, waarde collega, "professor" Dolf van den Brink, dat als huizen met 10%-20%-30% in prijs dalen, dat dan het consumentenvertrouwen beter wordt? Natuurlijk niet! Integendeel meen ik. Prijsverlaging heeft prijsverlaging en dalend consumentenvertrouwen tot gevolg! De woningmarkt is gebaseerd op drie pijlers. Betaalbaarheid, beschikbaarheid en bereidheid om te kopen/verkopen. Vul die drie pijlers zelf eens in en besluit dan of u van mening bent dat de prijzen van woningen omlaag moeten! Of u uw consument adviseert te verlagen? Wees geen lemming! Ik dacht het niet, slechte verkopers konden 20 jaar geleden ook al geen prijspeil vasthouden.

Ed

NB: Benieuwd wat consumenten elke dag te horen en te zien krijgen? Waarom consumenten geen vertrouwen hebben in de markt? Waarom prijsdaling niet werkt? Zie de ppt voorbeelden die ik gebruikte de afgelopen dagen in gesprek met circa 375 van onze VastgoedPRO collega's:
Consumenten murw gebeukt en geen vertrouwen meer