Terugwerkend
En velen van u reageren rechtstreeks op dit blog, al dan niet anoniem. Anderen direct aan ij, eerlijk gezegd de meerderheid. Waar ik graag open en bloot mijn mening ventileer, hebben toch nog velen de schroom om deze te delen. Maar soms zie ik ook reacties op blogs uit een ver verleden. Die komen dan wel in mijn inbox terecht, maar de kans dat u deze leest is klein tot nihil. Wie van u leest nog mijn blog van 6 april 2011?
Delen
Vandaag kreeg ik toch noch een reactie binnen op deze blog van collega Anno van den Berg, die ik toch graag met u deel. Wat ik een jaar geleden schreef is nog steeds actueel! Het podium is aan collega van den Berg, met dank voor het delen (=vermenigvuldigen!!) en de reactie.
Ed
' Anno van den Berg heeft een nieuwe reactie op uw bericht "Executiewaarde" achtergelaten: '
Toch wellicht interessant om deze draad weer op te pakken. Ik zit in de huidige markt regelmatig rond de 80%. Soms eronder, soms erboven.
Inmiddels ben ik al 2x gebeld door eenzelfde bank dat ze voor beide rapporten de executiewaarden, beide < 80%, eigenlijk te laag vinden en ze er dus niets mee kunnen. Zij denken zelfs nog rond de 87% - 90% te kunnen schrijven, wat ik momenteel voor bepaalde panden (zeker als geldt: gedateerd, mindere wijk, onderhoud matig etc) echt onverantwoord hoog vind. Kijkend naar veilingopbrengsten vind ik zelfs 80% hoog, zoals hierboven ook al aangegeven...
Ik ben benieuwd of meer taxateurs deze ervaring hebben met banken?
Anno van den Berg
Ik ben het helemaal met Anno eens. Er zijn echt in deze tijd nog banken en uiteraard ook tussenpersonen die menen dat je nog steeds 90% executiewaarde kunt schrijven als taxateur. 85% is al hoog. Vreemd genoeg gaan er bij de controle van het taxatierapport bij de validatie instituten standaard bellen rinkelen als je een executiewaarde invult die lager dan 85% is.
BeantwoordenVerwijderenLaten we gewoon stoppen met het vaststellen van een executiewaarde. Die wordt op de executieveiling toch bij lange na niet gehaald. De banken financieren, laat hen dus een formule loslaten op de marktwaarde en zelf bepalen hoeveel en tegen welke rente ze dan financieren.
En ook ik ben het met Anno en dus ook met Arno eens. Onlangs op een veilingsessie zitten praten met een collega die een pand dat hij had getaxeerd op de veiling tegenkwam.
BeantwoordenVerwijderenVolgens hem, even uit het hoofd, was de vrije waarde net iets boven de 2 ton en de executiewaarde 165000.
Het pand werd gemijnd op 105000 en bleek later ook gegund.
Dus wat is de echte waarde van het begrip executiewaarde in een rapport?
Laat inderdaad de geldverstrekker zelf bepalen hoe zij het executierisico willen opvangen.
Johan
Waar financiers nog altijd om executiewaarde vragen is de “marktevidence” oftewel onderbouwing voor deze percentages grotendeels onbepaalbaar geworden. Recent onderzoek toont aan dat het percentage dermate schommelt (tussen de 50-90%) dat van een evenwichtige waardering geen sprake meer kan zijn. Tevens staan wij internationaal ook alleen met deze waardering. RICS kent geen exwaarde en NVM pleit voor afschaffing. Rabobank en ABN-AMRO overwegen dit op korte termijn te doen. Van de andere banken kent ondergetekende het standpunt niet…
BeantwoordenVerwijderenIk heb begrepen dat het de bedoeling was om de executiewaarde bij het nieuwe taxatierapport uit de taxatierapporten te halen maar dat de banken hierop tegen zouden zijn omdat hun hele systeem is opgehangen aan een getaxeerde executiewaarde. Persoonlijk ben ik van mening dat de banken zelf maar een risico moeten inschatten op basis van de getaxeerde marktwaarde.
BeantwoordenVerwijderenMet betrekking tot de hoogte van de EW ga ik op dit moment absoluut niet hoger dan 80% en als het kan nog lager.
We weten dat de werkelijke EW ergens tussen de 60% en 70% ligt.
Recent hebben we een lezing gehad van iemand van BAVAM en die liet toch duidelijk merken dat voor hun een EW van meer dan 80% ten minste discutabel is.
Als een bank of TP klaagt over de lage EW verwijs ik naar die lezing en geef aan dat ik ook best de meer redelijke EW van 65% wil noteren......einde discussie.
BESTE COLLEGA'S
Ik mag toch hopen dat niemand de hoogte van de EW laat bepalen door de bank of TP.
JIJ als taxateur staat straks voor de rechter om deze waarde te verdedigen en die heeft echt geen boodschap aan de wens van de TP.
Ik verwijs hiervoor naar een gerechtelijke uitspraak (rondgestuurd via de nieuwsbrief) tegen een taxateur die gewoon werd veroordeeld tot betaling van het verschil tussen de veilingopbrengst en de hypotheekschuld.