donderdag 12 juli 2012

Goochelende notarissen

Mijn gewaardeerde collega Kees Vlaanderen van de NVM attendeerde mij op een mooi stuk vergelijkende statistiek van de broeders van het notariaat. Altijd spannend om te lezen, vergelijkende onderzoek en statistiek. Komt een voorbeeld. Uit empirisch onderzoek blijkt dat ik in mijn spijkerbroek pas. Statistisch gezien past vrijwel elke spijkerbroek in een plastic zak. Statistisch gezien past het merendeel van plastic zakken in de binnenzak van mijn colbert. Uit vergelijkend onderzoek kan dus statistisch geconcludeerd worden dat ik in mijn binnenzak pas. Zo ook de notaris.

Column
In een column op de KNB site schreef de nieuwe voorzitter dhr. Van Gerven een tranendal over de inkomens positie van de notaris. De bottemline kwam er zo een beetje op neer dat iedereen, met name de overheid en de makelaar veel verdient aan een woningverkoop, terwijl de notaris een armlastig bestaan heeft. Zo herkenbaar, toch? Laten we eens kijken wat er wordt gemeld.

Tarifering
Laten we even voor het gemak er van uitgaan dat de gemiddelde kosten koper bij een huis 10% bedragen en de koopprijs €250.000, okay? Zijn we het daar over eens, rekent wat makkelijker. Volgens Broeder van Gerven is de verdeling der penningen dan als volgt:

  1. Overheid: 36%
  2. Makelaar: 34%
  3. Hypotheekadviseur: 20%
  4. Notaris: 6 ½ %
  5. Taxateur 2%
In mijn ogen zijn de percentages bij elkaar 98½ %. Dus 1½ % snijverlies is schijnbaar al normaal in de visie van de notaris, er verdampt dus ergens €375, niet erg zorgvuldig. Maar goed, voor een notaris waarschijnlijk klein bier, we gaan voor het gemak maar gewoon verder.

Calculeren.
Volgens amice van Gerven pakt u, waarde collega, 34% van de k.k.. Nu is volgens mij 34% van 10% van €250.000 hetzelfde als 34% van €25.000. Mijn oude hersenen komen dan op een bedrag van €8500 aan courtage, 3.4%. Oude tijden herleven? Ik zeg: gefeliciteerd collega’s! De taxateur moet het doen met een factuurtje van €500 bij een pand van €250k, een bedrag waar mening collega het zeer graag voor zou willen doen denk ik. Niet zo irreëel als het courtage verhaal, maar wel aan de forse kant. En waar de hongerige makelaar €8500 toucheert, moet de armlastige nobele broeder het doen met €1625 vergoeding voor al zijn werken.

Korte bochten
Maar het verhaal wordt nog mooier. In alle tegenspraak wordt vervolgens gesteld dat de makelaar zo een 1½ % courtage rekent. Dan klopt bovenstaande verhaal al niet meer. Maar goed, onze barmhartige filantropenvertegenwoordiger stelt dat de makelaar, als hij het uurloon van de notaris had, hiervoor circa 180 uur had moeten werken. Waarbij uitgegaan werd van €3600 aan courtage. Pardon? Ik heb er drie keer de rekenmachine bij gepakt, maar elke keer komt bij mij dit uit op €3600/180 = €20 uurloon. Met droge ogen durft de voorzitter van de KNB te beweren dat de notaris €20 per uur verdient, mocht hij een praktijk hebben die alleen op onroerende zaken draait? Uitgaande van 2100 declarabele uren verdient de notaris dus zo een omzet van €42.000 per jaar?

Geloofwaardig
Terwijl in hetzelfde stuk dezelfde auteur circa 10 regels ervoor beweert dat het gemiddelde uurloon van de notaris onder de €50 per uur ligt. Een omzet van €110.000 per jaar bij 100% declarabiliteit? Maar ook zegt de man met de ministeriele plicht dat de gemiddelde notaris 12 uur bezig is met een transport. Vergelijk ik dat weer met de € 1625 die de notaris volgens zijn eigen opgave ontvangt, zie eerder, kom ik op een uurtarief van €1625/12 = €135. Ja, wat is het nou? €20? €50? €135? Hallo mijnheer van Gerven? Notarissen zijn toch zorgvuldig, accuraat en geloofwaardig? Maar met dit gegoochel met cijfers lukt het niet echt.

Indruk
Als je met vergelijkende statistiek wilt manipuleren moet je het goed doen!  Mocht u een indruk willen hebben van de gemiddelde verdiensten van een notaris, kijk dan eens op deze site. Hoezo beinvloeden? De gemiddelde inkomsten (let op: niet omzet, nee, loon!) van een notaris in de leeftijdscategorie 40-45 jaar bedragen €247.000 per jaar. Een bedrag waar je niet echt veel bij te klagen had dunkt mij.  En de heer van Gerven en zijn berekeningen? Terug naar de schoolbanken zeg ik, middelbare school! En goed luisteren naar de juf!

Ed

11 opmerkingen:

  1. De schrijver van bovenstaande blog weet blijkbaar ook behoorlijk van wanten, als het aankomt op goochelen met cijfers en bronnen daarvoor. De schrijver begint: "laten we even voor het gemak er van uitgaan dat de gemiddelde kosten koper bij een huis 10% bedragen en de koopprijs €250.000, okay? Zijn we het daar over eens, rekent wat makkelijker."
    Nou, nee, niet okay eigenlijk. Makkelijk rekenen, lange halen gauw thuis. Maar niet realistisch. Laten we even voor het gemak er van uitgaan dat de gemiddelde kosten koper van 10% in 2012 geen realistisch percentage meer is. De overdrachtsbelasting is al ruim een jaar geen 6% van de koopprijs meer, maar 2%. Dat betekent dat de kosten koper daarmee 4 procentpunt gedaald zijn, dus dan zit je ineens al op 6% kosten koper. Of zou de schrijver van bovenstaand blog anders willen beweren dat het percentage kosten koper tot 1 juli 2011 14% bedroeg? Dat lijkt me toch niet.

    5,5% of 6% kosten koper lijkt stukken reëler in de huidige tijd. Als we 5,5% als uitgangspunt nemen en bovendien verder rekenen met de door Van Gerven in zijn column in het Notariaat Magazine van juli 2012 (http://www.knb.nl/homepage/column-voorzitter-knb) daadwerkelijk genoemde voorbeeldkoopprijs van EUR 240.000,00, komen de bedragen met de door hem gehanteerde percentages op het volgende uit.

    Totale kosten koper: EUR 13.200,00, waarvan:
    – Notaris EUR 858,00 (6,50%)
    – Overheid EUR 4.752,00 (36,00% = 2% overdrachtsbelasting over EUR 240.000,00 met afronding van een paar tientjes)
    – Makelaar EUR 4.488,00 (34,00%)
    – Financieel adviseur EUR 2.640,00 (20,00%)
    – Taxateur EUR 264,00 (2,00%)

    Nee, 5,5% k.k. klopt ook niet precies en de bovenstaande bedragen gelden bij de ene overdracht minder goed dan bij de andere. Maar deze rekensom ligt ongetwijfeld dichter bij de werkelijkheid dan de karikatuur die in bovenstaand blog geschetst wordt.
    Zowel notariskosten, als makelaarscourtage staan in deze berekening ineens in een realistischer perspectief. Er zijn tegenwoordig genoeg notarissen waar de leveringsakte en hypotheekakte voor rond de EUR 250,00 per stuk of zelfs nog minder over de toonbank gaan en daar komen dan nog kadasterkosten en BTW bij.
    Een bedrag van afgerond EUR 4.500,00 voor makelaarscourtage komt afgerond uit op 1,9% van de koopprijs. Dat is misschien enigszins aan de hoge kant begroot, maar in de praktijk zeker niet eens heel ongebruikelijk op dit moment. Het aantal transacties waarop de makelaar zijn inkomen moet verdienen ligt lager dan enkele jaren geleden, terwijl hij in deze markt per transactie meer werk moet verrichten om deze tot een goed einde te brengen.

    De rekensom in de column van Van Gerven, dat een courtage van EUR 3.600,00 met het uurloon van de notaris leidt tot 180 uur werk lijkt mij overigens ook niet juist. Maar om vervolgens maar even een jaarsalaris van de notaris te begroten op basis van 100% declarabele uren is natuurlijk baarlijke nonsens. Er is geen branche waar dat percentage gehaald kan worden. Daarna een fictief bedrag van EUR 135,00 per uur (dat niet door Van Gerven in zijn column is genoemd) naast de eerder genoemde uurtarieven zetten, is evenmin juist. Om dan als klap op de vuurpijl te verwijzen naar jaarsalarissen op http://www.vacature.com/blog/notaris-deurwaarder-of-advocaat-hoeveel-verdienen-ze, dat volgens het colofon een *Belgische* website is van Jobs & Careers CV te Brussel, is niet zorgvuldig.
    Die site gaat helemaal niet over de Nederlandse notarissen. Het Belgische notariaat is niet geliberaliseerd en deze gegevens zijn – nog afgezien van de crisis - sinds 1999 (het jaar van invoering van de marktwerking in het Nederlandse notariaat) volstrekt niet te vergelijken met de Nederlandse situatie.

    Bovenstaande poging tot weerlegging van de cijfers die Van Gerven in het Notariaat Magazine opnoemt, lijkt al met al een doelredenering die net iets te graag het ongelijk van de KNB-voorzitter wil bewijzen. Dat mislukt op die manier.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Het komt op mij over dat de heer Van de Bijl de KNB-voorzitter slechts een spiegel voorhoudt. Dat is zeker gelukt: De redenering van de KNB-voorzitter nodigt -net als het betoog dat iemand in zijn eigen binnenzak past- m.i. niet echt uit voor een wetenschappelijk onderbouwde weerlegging.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Ewoud Hallebeek13 juli 2012 om 18:03

    Wat een schandalige blog, zeg. Cijfers volledig naar je eigen hand zetten, met baarlijke nonsens als conclusie. Typisch gevalletje van appels en peren, en de klok en de klepel enzo. De PVV is groot geworden met dit soort schiet-maar-raak-populisme. Tamelijk zorgwekkend als ‘vastgoed professionals’ zich van vergelijkbare praktijken blijken te bedienen. Het is voor Ed te hopen dat zijn klanten dit niet zien. Het zegt iets over de man, lijkt me. Wat een gotspe.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Geachte heer Hallebeek,
    Weet u wel zeker dat u uw commentaar aan de juiste persoon richt? Ik heb het artikel gelezen waar dhr.van der Bijl naar verwijst zorgvuldig gelezen en er is echt niet 1 onderdeel waar hij niet terecht naar verwijst. Wel met sarcasme, maar ik kan hem niet op onwaarheden betrappen, behalve de Belgische site, maar dat geeft hij zelf al aan. Ik zag dat u eerder ook al furieus hebt gereageerd toen Vereniging Eigen Huis iets over de notaris schreef. Ik begrijp dat u zelf in oktober 2009 bent gestopt als notaris, het siert u dus dat u het nog wel zo opneemt voor uw collega's. Maar uw commentaar dient zich in mijn ogen te richten op de column van de voorzitter van de NVB die toch echt alle uitspraken als opgetekdn door van der Bijl zelf noteert. Misschien was uw commentaar gericht op hem?

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Ewoud Hallebeek14 juli 2012 om 08:40

    Geachte heer Eriks,
    Nee hoor, ik richt mijn kritiek volledig op de heer Van de Bijl. En sluit me - kortheidshalve - voor verdere uitleg volledig aan bij de eerste reageerder, de heer De Boer, die mijnsinziens de spijker op de kop slaat. Dat ik voorheen notaris ben geweest, lijkt me in deze nauwelijks relevant.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Dat is zorgelijk heer Hallebeek.
    Niet alleen toont dit aan dat digene die bij de notaris de vinger op de zere pleister legt als boodschapper wordt veroordeeld. Het geeft ook aan dat enige vorm van introspectief vermogen dan wel kritische zelfevaluatie ontbreekt. Denk niet dat er 1 consument in Nederland rondloopt die de notaris als slecht verdienend zal beschouwen. Als deze consument de twee verhalen naast elkaar legt, die van de heer van Gerven en die van de heer van der Bijl, dan zal de geloofwaardigheid van de notaris in deze het afleggen. U heeft nog een lange weg te gaan om dat te herstellen. De bijdrage van de heer van Gerven doet volgens mij daarbij meer kwaad dan goed.
    AJ

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Ik begrijp de reacties van de heren Vlaanderen en Eriks niet zo goed.
    Mijn rekensom is toch duidelijk? Zoals ik eerder zei: de rekensom van Van Gerven over de uurtarieven is misschien niet juist, maar de door hem gebruikte percentages van de samenstelling van de kosten koper zijn dat wel. Als je uitgaat van de juiste getallen, blijkt de column van Van Gerven te kloppen, ongeacht of je het eens bent met de stellingname daarbij.
    Van de Bijl trekt echter meteen in het begin (juist met de genoemde percentages) de rekensom van Van Gerven uit zijn verband, in een poging de geloofwaardigheid van de hele bestreden column aan te tasten. Hij lijkt daarmee vooral graag aan te willen tonen dat de notaris een grote graaier is in de woningmarkt, die ondertussen klaagt over zijn armlastige bestaan.

    Van de Bijl beticht Van Gerven (of het hele notariaat) daarmee onder het kopje "column" van een Calimerocomplex, om vervolgens onder "tarifering" de drogreden van de stroman in te zetten (het construeren van een zelfbedachte karikatuur om deze vervolgens aan te vallen) door kennelijk andere cijfers als uitgangspunt te nemen dan Van Gerven. De waarheid wordt zelfs bijna twee keer zo groot gemaakt: de overdrachtsbelasting zou in de rekensom van Van der Bijl (10% van EUR 250.000 maal het door Van Gerven gehanteerde percentage van 36%) namelijk 3,6% bedragen in plaats van 2%. Terwijl nu juist dat een concreet te berekenen vast bedrag is. Deze karikatuur wordt daarna geridiculiseerd onder het kopje "calculeren" en tot slot aangevuld met een verwijzing naar getallen op een website (alles wat op internet staat is waar?), die gaan over een ander land met een volstrekt andere markt.

    Al met al een vrij zwak verhaal. Volgens de heer Vlaanderen houdt Van de Bijl alleen een spiegel voor aan Van Gerven. Lees: “de redenering van Van de Bijl mag onjuist zijn, want die van Van Gerven is dat ook”. Hij miskent daarbij echter dat Van Gerven uitgaat van de juiste cijfers en de heer Van de Bijl niet. Die laatste rekent daarmee echter stug door richting de door hem gewenste conclusie. Als de column van Van Gerven niet voldoende uitnodigt tot onderbouwde weerlegging, nodig ik u toch graag uit om mijn eerdere reactie te weerleggen.
    De heer Eriks beslecht het pleit tussen Van Gerven en Van de Bijl eenvoudig met een argumentem ad populum: “de meerderheid van de Nederlanders vindt dat de notaris veel verdient”. We weten toch allemaal dat het dan waar is..?

    Dat de notaris een graaier is, wiens inkomen in geen verhouding staat tot de geleverde inspanningen, is een grijsgedraaide plaat van 10 of 15 jaar oud (daargelaten of dat beeld toen überhaupt correct was). Het is mij een raadsel wat het belang van bovenstaande schrijvers is om dat beeld in stand te houden. Ongeacht alle bovenstaande rekensommen is de werkelijkheid, dat de marktwerking in het notariaat effectief is en dat de consument tegenwoordig bij de notaris spotgoedkoop rechtszekerheid en een goede rechtsbedeling krijgt. Deze juridische bescherming voor consumenten is onderdeel van de aan het notariaat gedelegeerde overheidstaak. Dat belang dient niet alleen individuele consumenten, het is een maatschappelijk belang. In tegenstelling tot wat de heer Eriks beweert, slaagt het notariaat er overigens in toenemende mate wél in, om individuele cliënten van dat belang te overtuigen.

    Ik begrijp in het algemeen trouwens niet zo goed waarom de heer Van der Bijl zo gestoken reageert in zijn blog. De column van Van Gerven is blijkens zijn slotalinea vooral bedoeld als beroep op de overheid, om oog te blijven houden voor het maatschappelijke belang van het notariaat voor de rechtszekerheid en niet als aanval op aanpalende beroepsgroepen. De reacties op de column lijken voort te komen uit een op het verleden gebaseerd beeld. Geen van de bij de woningmarkt betrokken beroepsgroepen heeft er in het huidige tijdsgewricht ook maar enige baat bij, om op een dergelijke manier met de rug naar de toekomst te gaan staan. Uiteindelijk helpt klagen noch het notariaat, noch de makelaardij.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Johan van Boxtel16 juli 2012 om 14:23

    Beste mensen

    Normaal reageer ik niet direct op een dergelijke discussie, maar ik moet toch even kwijt dat de makelaarskosten helemaal niet tot de kosten koper behoren maar voor rekening komen van de verkoper.
    Het slaat dus helemaal nergens op de makelaarskosten uit te drukken in percentage van de kosten koper, kun je net zo goed de verbouwingskosten van de aannemer meenemen in de kosten koper of de boodschappen van de plaatselijk grootgrutter, schoenentic van moeder de vrouw, studiekosten van de kinderen, ik bedoel maar.
    Daarnaast wordt in alle reacties de BTW maar even vergeten, de rekening van de makelaar is immers inclusief 19% BTW die hij direct mag afdragen en vaak nog enkele maanden moet voorfinancieren.
    Ook de notaris is voor een deel van de werkzaamheden BTW plichtig.

    Zal ik eens een poging wagen voor een reële optelsom:
    Koopsom € 250K
    Financiering € 260K onder NHG

    Overdrachtsbelasting: € 5000,--
    Notaris: € 1100,-- (incl BTW) (ca 950,-- excl BTW)
    Financieel advies: € 2600,-- (1% X 260K)
    NHG: € 1820,-- (0,7% van hypotheekbedrag)
    taxatie voor NHG: € 360,-- incl BTW (ca € 300,-- excl BTW)

    Totale kosten koper afgerond € 11.000,--
    kosten koper bedragen momenteel dus ca 4,4%

    makelaarskosten verkoper € 4462,50 incl BTW (courtage 1,5% = € 3750,-- excl BTW))

    Natuurlijk is het zo dat dhr Van de Bijl enigszins gechargeerd reageert op het "naar de uitkomst rekenen" van dhr.Van Gerven.
    Inderdaad een speigel voorhouden en hem attenderen op deze onzorgvuldigheid, na de recente commotie omtrent de veilingkosten geen handige actie zou ik denken.
    Deze manier van reageren maakt het volgen van zijn Blog dan ook een stuk aangenamer.
    Ed ga zo door, en....wie de schoen past etc.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. eric sturkenboom23 juli 2012 om 09:11

    Nog sneuer is, dat voor de juistheid van het betoog wordt verwezen naar een belgische website waarop inkomensgegevens van BELGISCHE notarissen staan. Voor nederlandse informatie kun je beter kijken op de website van de toezichthouder {Bureau Financieel Toezicht) en zie dan, dat de werkelijkheid iets anders in elkaar steekt. Goed rekenen is lastig, toegegeven, maar een goede blog schrijven ook. Aan dit soort prutswerk heeft niemand wat oftewel: als je net zo huizen verkoopt zoals je schrijft bewijs je je klanten geen goede dienst, om het maar eens voorzichtig te zeggen.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Ach eigenlijk weet iedereen wel dat de gemiddelde makelaar/"vastgoedpro" niet aan zijn eerste leugen gebarsten en voor zijn tweede niet opgehangen is (de uitzonderingen daargelaten, want er zijn heus wel enkele integere makelaars en "vastgoedpro's"). Dus in die zin zal ieder weldenkend mens deze "column" met vuilspuiterij niet voor serieus nemen. Ik wil wel zeggen dat het ronduit schandalig is dat deze "mijnheer" een hele beroepsgroep zwart maakt onder verwijziging naar Belgische cijfers. Daar waar de toezichthouder van het notariaat in Nederland aangeeft dat de notaris in Nederland voorgaande jaren gemiddeld €55.000 heeft verdiend, zou de verwijziging naar deze Belgische cijfers dus een bewijs moeten zijn voor het feit dat Nederlandse notarissen juist géén graaiers zijn. Bah bah bah!

    De inhoud van de reactie van Johan is redelijk accuraat, maar hij gaat heel gemakkelijk voorbij aan 1 wezenlijk element. Het onderzoek behelsde een vergelijking naar de kosten van de verschillende adviseurs die betrokken zijn bij een gemiddelde "standaard" transactie. Daar hoort de makelaar van de verkoper toch zeker wel bij? Of vind jij hem/haar overbodig? Ook wordt er door eenieder aan voorbijgegaan dat bij redelijk wat transacties ook een aankopend makelaar betrokken is! Ach heden, de makelaardij eet van 2 zijden uit de ruif...

    De rekensom van Van Gervan kan dus heel goed kloppen. Sterker nog, ik ben er van overtuigd dat hij wél klopt, daar kan het gegoochel van Mister Ed niets aan veranderen.

    Tot slot: ik ben dus wel notaris, sinds 2003 en ik zou méér dan tevreden zijn met een gemiddeld honorarium van €1.100 inclusief BTW voor een overdracht van een woning met hypotheekvestiging. En dan bedoel ik ongeacht hoogte koopsom etc etc. Mijn gemiddelde ligt echter zo'n 20% lager en een beetje shopper gaat dus ook mijn deur voorbij en vindt ergens wel een notaris die het voor €700 doet.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Hans Avenarius23 juli 2012 om 17:10

    Als ik me niet vergis komen de vergelijkende cijfers voor het notaris inkomen van een Belgisch site!! Niet erg representatief lijkt me. Of wel maar dan moet Mr Ed zich tot de Belgische notaris broeders richten.

    BeantwoordenVerwijderen