Dubieus
Wat wel moet gebeuren is een splitsing tussen de veilingen die goed verlopen en die met een verdacht karakter. Een goed lopende veiling, al dan niet voor executie, heeft namelijk een rol. Voor hen die snel van hun object af willen en bereid zijn om prijs te laten eroderen ten faveure van snelheid van verkoop is dit een goed alternatief. Nogmaals, als dit goed loopt. Dus toegankelijk, transparant en met een reëel marktmechanisme van opbod en afslag. Er is geen reden en het heeft geen zin hier een verbod op te leggen, hier is gewoon een maatschappelijke en economische plaats voor.
Anders
Wat natuurlijk nog wel aandacht vraagt zijn de voorwaarden zoals door VBO Makelaar terecht aangestipt. Het kunnen bezichtigen, de bedenktijd, de betalingstermijn, allemaal terechte opmerkingen. Goed dat daar de aandacht op wordt gevestigd. VastgoedPRO zou hier zelfs nog wat verder in willen gaan: ook voor makelaars dient geen plaats te zijn op een veiling om voor eigen winst en verlies te handelen. Dat past niet, je bent onafhankelijk of niet, handelen en makelen gaat gewoon niet samen. Hierin verschillen we dan wel weer.
Boter
Maar voor wat betreft de veilingen waar zaken gebeuren die het daglicht eigenlijk niet kunnen verdragen: volledig eens met de collega’s: zet daar een rem op. Laat makelaars inderdaad gewoon de woning eerst in verkoop nemen in plaats van naar de veiling te brengen. Natuurlijk is dit preken voor eigen parochie, so what? Als consumenten er beter c.q. minder slecht van worden en makelaars verdienen er aan, wat is dan het probleem? Volgens mij werkt de hele Westerse economie zo, toch? Maar dit soort louche veilingen continueren? Het is onvoorstelbaar dat notarissen in dit soort circuits nog steeds mee werken en fors profiteren. Hoezo ministeriele verantwoording en zorgplicht? Het is onvoorstelbaar dat banken akkoord gaan met deze lagere opbrengsten en de lasten afwinpelen op NHG.
Vreemd
VBO Makelaar krijgt in deze niet alleen bijval van VastgoedPRO. Ook NHG, NVB en VEH ondersteunen deze oproep. Wat was het dan een buitengewoon vreemde reactie van de woordvoerder van NVM? Dat er helemaal geen problemen zijn met veilingen en dat dit iets is van vroeger? De opmerking van Hans van der Ploeg dat NVM misschien de aansluiting met de dagelijkse werkelijkheid en praktijk kwijt is geraakt, kan ik me dan ook voorstellen. Want anders kan je dat toch niet met droge ogen melden?
Ed
Spijtig, dat Het Financieele Dagblad wederom een onjuist beeld schetst. Het standpunt van de NVM is al jaren helder: moderniseer gedwongen verkoop. Lees nog eens aadachtig het commentaar van Daan Keij, medewerker Public Affairs NVM, van alweer 17 augustus 2010.
BeantwoordenVerwijderenEn mijn bijdrage van 21 maart 2011:
Waarom het huidige systeem van executieveilingen ingrijpend moet worden veranderd.
Opvallend: in veel gevallen wordt zeer kort na een executieveiling woningen met aanzienlijke
winsten doorverkocht, zonder dat sprake is van noemenswaardige verbeteringen.
Niet zelden is zelfs al doorverkocht nog voordat een executieveiling daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.....
Eerlijke prijs
In een recent onderzoek 'Eenmaal, andermaal' constateert Prof. dr. D.Brounen van de
Erasmus Universiteit Rotterdam dat woningen die worden verkocht op een executieveiling
geen eerlijke prijs krijgen. Het prijsverschil is substantieel (gemiddeld 37%).
Brounen geeft hiervoor de volgende redenen aan:
- hoge en variërende transactiekosten;
- gebrekkige of ontbrekende informatie over de staat van onderhoud;
- beperkte concurrentie onder de kopers.
De situatie heeft in ieder geval tot gevolg dat de gemiddelde ex-huiseigenaar wordt
geconfronteerd met een onevenredig financieel probleem. De huidige veilingsystematiek en
de wet- en regelgeving die aan de executieveiling ten grondslag ligt, dateren uit 1838. Het systeem gaat uit van een fysieke veiling onder regie van de notaris.
Schade en verlies
Executieveilingen leiden tot verlies. Drie partijen worden geconfronteerd met schade: de
banken, de Nationale Hypotheekgarantie en de verkopende consument.
Het huidige systeem van executieveilingen (en zeker ingeval sprake is van hypothecaire
geldleningen met NHG) moet daarom drastisch op de schop.
Mijn suggesties?
Alvorens over te gaan tot executiemaatregelen zal eerst gedurende een redelijke termijn
(bijvoorbeeld 4 tot 6 maanden) moeten worden getracht om met gedegen verkoopactiviteiten
via een lokale makelaar tot een onderhandse verkoop te geraken, om een executieveiling
mogelijk te kunnen voorkomen.
Mocht men uiteindelijk wel tot executiemaatregelen moeten overgaan, dan zal een executieveiling goed moeten worden ingericht en voorbereid, dus onder meer met:
- complete en zorgvuldig samengestelde woninginformatie;
- brede publiciteit, ook via Funda, gedurende een redelijke termijn;
- ruime mogelijkheden tot het bezichtigen, met name 'binnenshuis';
- bij koop op een executieveiling moet een eventuele particuliere koper een voorbehoud
kunnen maken van het verkrijgen van een hypothecaire geldlening.
Op deze wijze kan naar mijn mening een einde worden gemaakt aan het ondoorzichtige en
schimmige spel wat al te lang wordt gespeeld bij executieveilingen waarbij niet de hoogste
mogelijke opbrengst het doel is, doch de laagst mogelijke. Om vervolgens de winst bij
doorverkoop niet bij de geldverstrekker of de debiteur terecht te laten komen maar veelal bij de professionele veilingkoper.
Makelaars kunnen bij dit gehele proces een belangrijke rol spelen als dé kenners van de
lokale en/of regionale woningmarkt. Een dankbare taak ook voor makelaars met werkelijk
toegevoegde waarde; niet alleen bij de verkoop, maar zeker ook bij de aankoop op een
(executie)veiling.
Tot slot: ook de geldverstrekkers, WEW/NHG, het notariaat en de politiek zullen nu eindelijk eens hun verantwoordelijkheden moeten nemen bij alles wat speelt rondom executieveilingen.
De reactie van de VBO gaat uit van de aanname dat elke veiling een soort hogere vorm van fraude is. Het lijkt dat VastgoedPro de VBO daar grotendeels in volgt. Het komt mij voor dat de aanbevelingen die door vele deskundigen zijn gedaan om veilingen transparanter te maken en het vormen van inkoopkartels te voorkomen, een betere oplossing zijn.
BeantwoordenVerwijderen