Historisch perspectief
Het is namelijk nog maar een jaar of drie geleden dat we volledig tegenover elkaar stonden over dit onderwerp. In de aanloop naar het valideren van taxaties waren er twee visies. NVM en VBO-makelaar waren van mening dat er 1 validatie instituut moest komen, slechts een. VastgoedPRO, toen LMV en RVT, waren van mening dat dit moest op basis van marktwerking. Valideren is het zelfde als een APK keuring, iedereen kan dit uitvoeren, waarom een monopolie positie voor een garage? Willen bedrijven dit uitvoeren, laat ze het dan maar in een concurrerende positie aanbieden. De beste service tegen de beste prijs krijgt de opdracht!
Strijdpunt
Het andere strijdpunt was het gebruik van modelwaarderapporten. VBO-makelaar en NVM waren van mening dat het gebruik hiervan, ongeacht de inhoud, een must was. Wij waren hier faliekant op tegen. Niet tegen modelwaarderapporten, maar wel tegen de wijze van gebruik. Hierover dadelijk meer. VBO-makelaar en NVM hebben toen, op basis van hun meerderheid, er toch door weten te drukken dat er gebruik moet worden gemaakt van deze rapporten. Of meegespeeld heeft dat NVM een grote leverancier is hiervan middels hun MIDAS databank en voor elke rapportage betaald zou krijgen en/of betaald wordt zullen we nooit te weten komen. Ik ga er maar uit van het goede in de mens en dat NVM geen commerciële voorkeur had boven taxateursbelang.
Modematig waarderen
Goed dus om te zien dat VBO-makelaar op basis van voortschrijdend inzicht tot een wijziging in visie en beleid is gekomen, dat siert hen. Het huidige gebruik van de rapporten is inderdaad een doorn in het oog en de kwelling van menig taxateur. Laat ik even de feiten naast elkaar plaatsen.
Willekeur
Er zijn meerdere aanbieder van deze rapporten. Calcasa, NBWO, NVM , Ortec. Het lukt deze aanbieders totaal niet om tot een gemeenschappelijke waardering te komen, een nachtmerrie. Hiermee zou eigenlijk al de hele discussie klaar moeten zijn. De onbetrouwbaarheid kan oplopen van een pand wat respectievelijk modelmatig gewaardeerd op circa €245.000, €290.000 en €321.000. een en hetzelfde pand met een verschil van wel €80.000, 30% afwijking onderling. Ik denk dat u binnen twee minuten schrijnender voorbeelden kan noemen.
Black Box
Naast de onbetrouwbaarheid van de uitkomsten, is er de totale duisternis over de totstandkoming van de waarde. Niet alleen hebben alle bedrijven een andere methodiek qua input en werkwijze, het is totaal een raadsel op basis waarvan men scoort. Menig taxateur leeft echt in de veronderstelling dat men maar wat roept. Daarnaast is de actualiteit van de data een groot vraagteken.
Routing
Vervolgens komt het comply or explain principe aan de orde. Op basis van uw kennis en kunde komt u tot een waarde, gebaseerd op uw actuele observaties en berekening. Als deze afwijkt, moet u, als professional, vervolgens gaan uitleggen waarom de modelwaarde niet klopt. Terwijl u niet weet hoe die berekent wordt, welke data wordt gebruikt, hoe actueel die is, noem maar op. En bovendien nog een onderlinge willekeur vertoont tussen de rapporten.
Positieve kant
Wij delen dan ook de stelling van VBO-makelaar, maar wel met een nuance. Als eerste is de taxateur de professional, die moet leading zijn in het taxatieproces. Als er hulpmiddelen beschikbaar zijn, moet je die inzetten. Een modelwaarderapport kan zo een hulpmiddel zijn. Maar er dienen wel strikte eisen te worden gesteld. Het betrouwbaarheidsinterval van het rapport dient aantoonbaar tussen de 97½ en 102½ % te liggen. De waarde moet een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid hebben. Dan is het een hulpmiddel voor de taxateur. Wijkt het modelwaardrapport af van de waarde van de taxateur? Of de modelwaardeboer dan maar even wil uitleggen hoe dat kan. Zo dient het te gebeuren. En zolang dat niet het geval is kan inderdaad, in lijn met de mening van VBO-makelaar, de hele handel zo de prullenbak in.
Ed
In het begin was ik vrij negatief over de modelwaardes, maar begin deze steeds meer te waarderen. Ik vind het prima dat je als taxateur nu met 6 vergelijkingspanden op de proppen moet komen daar waar vroeger door de meeste collega's alleen naar Midas werd verwezen, moet men nu met feiten komen.Natuurlijk kloppen de modelwaardes lang niet altijd,maar als handvat kan het wel nuttig zijn, ook naar klanten toe. Het is natuurlijk wat meer werk en in het buitengebied kan het problematisch zijn.
BeantwoordenVerwijderenIn tegenstelling tot de RVT heeft de LMV nimmer de moeite genomen om de dialoog met NVM en VBO aan te gaan. Op basis van inhoudelijke argumenten heeft de RVT destijds op het allerlaatse moment moeten besluiten om het NWWI verhaal niet te steunen. Evident was destijds dat zowel de NVM als VBO (VTN) financiële belangen hadden met het NWWI. Nu de VBO met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid "uit de kosten" is, kan de VBO het zich permitteren negatief over de modelmatige waardebepalingen te spreken. Vermoedelijk is ook de NVM "uit de kosten" en kan eindelijk een gedachtewisseling op basis van vakinhoudelijke argumenten aanvangen, geschoond van de finaciële belangen van VBO en NVM!
BeantwoordenVerwijderenLijkt me goed als er een discussie op gang komt waar met name de taxateurs bij betrokken worden, wij moeten immers met de modelrapporten werken en wij willen volgens mij allemaal kwaliteit leveren.
BeantwoordenVerwijderenModelrapporten in hun huidige vorm zijn meer ergernis dan dat ze iets toevoegen. Ook voor opdrachtgevers zijn ze onbegrijpelijk omdat er vaak onderbouwende verkopen genoemd worden die niet vergelijkbaar zijn.
Wat misschien ook helpt voor de kwaliteit is eerst zien en dan betalen. Dus eerst modelwaardes leveren en taxateur kan bepalen of hij deze overneemt of niet. Bij afname betalen en anders niet. Nu koop je een black box, heel raar eigenlijk.
BeantwoordenVerwijderen