Marktontwikkelingen

De marktontwikkelingen van het eerste kwartaal 2013 zullen binnenkort openbaar worden, velen van u weten al wat dat zal zijn. Afname van het aantal transacties, afname van de gemiddelde prijzen en nog meer stagnatie op de markt. Als het eerste kwartaal een voorbode is van wat we verwachten mogen, dan stemt dat niet vrolijk. Naar schatting zijn er in het eerste kwartaal nog geen 20.000 bestaande woningen verkocht, een vrij triest dieptepunt. Ook de nieuwbouwontwikkelingen stemmen niet vrolijk qua productie.

Groei
Het zal zo rond 2001 zijn geweest, ten tijde van de afschaffing van de beëdiging, dat er zo een 3.500 makelaars en taxateurs waren. Met titelbescherming, maar het beroep an sich was vrij. Makelen en taxeren mochten slechts weinigen, bemiddelen was wel vrijgegeven. Vanaf dat moment is het aantal makelaars gigantisch gegroeid, met als hoogtepunt 2008. Als je op dat moment bij de KvK de registratiecode 6831, makelaar/taxateur onroerende zaken opvroeg, kreeg je zo een 12.500 inschrijvingen. Op dat moment werden er zo een 220.000 objecten in de bestaande bouw verkocht. En daarbij nog zo een 60.000 nieuwbouwobjecten. Tel de marktmogelijkheden maar uit voor de bedrijven. Gemiddeld zo een 18 objecten per onderneming.

Sanering
Natuurlijk klopt dat niet, want bedrijfsmatig en landelijk vastgoed zit er niet bij, net als beheer en vastgoedmanagement, maar voor de benchmark wel een indicator. Ga je nu bij de KvK kijken, dan zijn er per vandaag 5 april onder de 6831 code 7.197 ondernemingen economisch actief als makelaar / taxateur. Laten we even rekenen met 7.200 bedrijven. Als we dit jaar uitkomen op 80.000 objecten, zijn dat gemiddeld 11 objecten per onderneming. Een terugval van circa 39% ten opzichte van 2008, cijfers die u misschien niet vreemd voorkomen als u naar uw omzetten kijkt. De teruggang in transacties is dus nog steeds sterker dan de teruggang in ondernemingen, waardoor je zou verwachten dat de marktsanering nog niet ten einde is.

Initiatief
De vraag is dus wat we nog kunnen verwachten de komende maanden. Aan de ene kant zijn makelaars en taxateurs ook gewone gemiddelde Nederlanders en zitten er dus ook veel baby-boomers onder deze beroepsgroep. Vergrijzing en pensionering zal hier net zo hard toeslaan als onder de rest van de bevolking. Dat er dus een krimp trend zal zijn onder het aantal ondernemingen is vrij voorspelbaar. Marktomstandigheden en demografische factoren zullen zijn werk gaan doen. De vraag is alleen, wat gebeurt aan de verversingskant van de markt?

Inschrijvingen.
Als ik naar het eerste kwartaal van 2013 kijk, dan zie ik dat er 127 startende ondernemingen zijn ingeschreven bij de KvK in ons vakgebied. 60 starters in januari, 33 in februari en 34 in maart. Als je dit weer extrapoleer zouden er dit jaar 508 startende ondernemingen bij komen, 7% groei ten opzichte van het huidige aantal. Kijk ik bijvoorbeeld naar VastgoedPRO, dan zie ik dat er in 2012 circa 7% uitstroom is geweest van stoppende collega’s. Ik ga er van uit dat wij een vrij redelijke dwarsdoorsnede van de markt vormen, wat zou betekenen dat het aantal ondernemingen lijkt te stabiliseren. De grote vraag si alleen, kunnen al deze bedrijven een goede boterham verdienen in deze markt. Onder de huidige omstandigheden lijkt mij dat zwaar. Voor hen die dan ook op dit moment starten dienen we respect te hebben, een duidelijk voorbeeld van anticyclisch ondernemen!
TGIF,

Ed