vrijdag 31 mei 2013

MOT meldingen uit de praktijk

Gisteren was er bij de KLPD (Politie) een periodiek overleg inzake de meldplicht in het kader van de WWFT, voorheen de MOT meldingen. Naast de drie makelaarsorganisaties waren daar ook het Ministerie van Financiën, de Belastingdienst en de FIU aanwezig, de Financial Intelligence Unit / Financiële Inlichting Unit van de Politie. Volgende week komt de Handleiding voor Taxateurs in het kader van WWFT meldingen beschikbaar, de concept versie werd besproken.

Casuïstiek
In deze bijeenkomst werd ook een aantal casuïstiek gevallen besproken, uit de praktijk, waarbij makelaars dan wel taxateurs waren betrokken. Besproken werd of hier nou sprake was van verplichte WWFT / MOT melding of niet. Als eerste zal ik de makkelijke variant met u delen:

Iemand (A) toont interesse in een woning die bij een makelaar te koop staat. Hij maakt een afspraak met de makelaar voor een bezichtiging van de woning en brengt vervolgens een bod uit die maar net onder de vraagprijs ligt. Op enig moment wordt het de makelaar duidelijk dat A niet zelf in de woning geïnteresseerd is, maar dat het pand bestemt is voor een derde (B). A overhandigd dan ook een kopie legitimatiebewijs van B aan de makelaar en maakt daarbij tevens duidelijk dat er geen financiering voor de woning nodig is, omdat B het pand contant wil betalen, in cash.

Uiteindelijk is de transactie niet doorgegaan. A heeft daarop de kopie van het legitimatiebewijs van B bij de makelaar opgehaald. De makelaar heeft naar A en B nader onderzoek verricht (via internet), waarbij het de makelaar duidelijk werd dat B geen onbekende is in het criminele circuit.

Ik denk dat elke makelaar of taxateur op zijn klompen aanvoelt dat er hier iets niet klopt en dat dit een ongebruikelijke (voornemen tot) transactie is waarbij de makelaar dient te melden. Let wel, verplicht is om te melden, dit is niet optioneel.

Moeilijk
Maar nu komt echt een meer complex geval. Misschien is dat de reden waarom er in 2012 nog geen 10 meldingen van makelaar en taxateurs waren!

Een makelaar heeft een opdracht tot verkoop van een woning van A ontvangen. De makelaar stelt hierop een reële vraagprijs vast van circa € 800.000,-. Dit bedrag komt nagenoeg overeen met de WOZ waarde in dat jaar. Nog geen drie maanden later trekt A, zonder opgaaf van reden de verkoopopdracht bij de makelaar in.

De makelaar hoorde korte tijd later dat de woning alsnog verkocht is voor een veel lager bedrag dan de oorspronkelijke vraagprijs. Nader kadastraal onderzoek door de makelaar wijst uit dat de woning verkocht is voor circa € 380.000,-. Dit is een waardedaling van circa 53% in een tijdbestek van nog geen drie maanden.

Uit de leveringsakte blijkt dat de koper geen financieringsvoorbehoud heeft bedongen. Ook is er in het kadaster geen hypothecaire inschrijving van de koper te vinden. Verder wordt in de leveringsakte verwezen naar een onderhandse koopakte met een datum die voor de datum ligt waarop de verkoopopdracht is ingetrokken.

Oordeel
Vertel het maar, dient deze makelaar dit te melden? Had u dit gemeld? Ik ben erg benieuwd naar uw visie in deze,
TGIF,
Ed

5 opmerkingen:

  1. Zijn makelaars zich voldoende bewust van de verplichting tot het melden van ongebruikelijke transactie?

    De praktijk leert eigenlijk van niet gelet op het geringe aantal MOT-meldingen. Notarissen doen jaarlijks een groeiend aantal meldingen, vooral gebaseerd op transacties met vastgoed. En dat is dezelfde markt als waarin makelaars opereren.

    Accountants en notarissen hebben de afgelopen jaren gezamenlijk voor zo'n € 1.1 miljard aan ongebruikelijke transacties gemeld die door de 'Financial Intelligence Unit – Nederland' als verdachte transacties zijn doorgemeld aan opsporingsinstanties. Het notariaat is verantwoordelijk voor driekwart van het aantal.

    Hoe vaak hebben makelaars te maken met vastgoedtransacties?

    Enkele makelaarsvoorbeelden van situaties die volgens het Ministerie van Financiën (Handleiding voor makelaars en bemiddelaars in onroerende zaken) als ongebruikelijk aangemerkt kunnen worden:

    • Het object is niet gelegen in het werkgebied van de makelaar of bemiddelaar
    • De eigendom van de onroerende zaak is niet transparant
    • Bij de aan- of verkoop van een onroerende zaak wordt het verzoek gedaan om een taxatiewaarde vast te stellen die in wanverhouding staat tot de werkelijke waarde
    • De koopsom ligt niet in lijn met de normale marktontwikkelingen of wijkt sterk af van de vraagprijs, de WOZ-waarde of de taxatiewaarde
    • Bij ABC-transacties is een niet-draagkrachtige partij betrokken en/of de koopsommen wisselen sterk
    • Er is sprake van onduidelijkheid over de financiering of de financieringsovereenkomst
    • Er worden geen ontbindende voorwaarden voor wat betreft de financiering opgenomen
    • De wens wordt geuit om de koopsom, waarborgsom en/of de courtage contant te betalen

    Het kan natuurlijk zijn dat geen makelaar of bemiddelaar ooit met dergelijke situaties te maken heeft gehad, maar ik kan mij dat eigenlijk niet voorstellen.

    Het wordt hoog tijd dat makelaars ook bij dit onderwerp hun verantwoordelijkheden nemen, niet afwachten en anderen (lees: de Overheid) laten overgaan tot het treffen van verregaande maatregelen.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Erik Jan Bergsema31 mei 2013 om 20:16

    Volgens mij is de laatse niet MOT waardig,de deal is immers voorbij. Volgens de NVM hoeven we dan geen verantwoording meer af te leggen. Moreel gezien is het misschien anders, maar wetgeving is niet meer van toepassing. Wat vindt jij Frits?

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Ed, dank je wel voor het verhaal, ik verwacht dit zelf nooit tegen te komen in mijn praktijk. Maar al zou ik willen melden, bij wie moet ik zijn? Bij jou, bij VBO, bij NVM? Bij de politie? Bij de gemeente, bij de burgemeester? Als mijn fiets gestolen is, kan ik bijna geen aangifte doen, dat boeit niemand. Maar dat raakt mij wel, of mijn kinderen die zonder fiets zitten. Meld Misdaad Anoniem? Goed dat ze aandacht vragen voor dit verhaal, maar ook bij de NVM is geen loket voor WWFT meldingen.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. @ Frits: iemand die mij €1500 cash wilt betalen zonder factuur, moet ik die melden? En dat doe jij? Mag ik een overzicht zien van jouw meldingen de afgelopen vijf jaar? Ik wed dat het er 0 zijn. Ik zou het zelf natuurlijk wel melden, maar de meesten zouden er lekker van uitgaan, op vakantie gaan of het huis laten schilderen. Jij en ik niet Frits, maar anderen...

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Lijkt me niet dat je dat moet melden. Dat je het moet boeken als omzet is natuurlijk heel wat anders. De persoon in kwestie kan het later wel bij de belasting opgeven, en dan heb je wel een probleem.

      Verwijderen