vrijdag 3 mei 2013

Nieuwbouw starterswoningen

Er was regelmatig nieuws deze week over de woningmarkt. Dat begon met de meest recente nieuwsbrief van de Rijksoverheid met daarin de klinische gegevens. An sich niet echt nieuws, maar toch wel goed om te weten. Goed om even naar te kijken, hoewel u deze nieuwsbrief waarschijnlijk zelf al heeft ontvangen.

Parallel
Wat mij boeide was een discussie die ik hoorde over een parallel tussen de kantorenmarkt en de woningmarkt. Dat er sprake is van zeer forse leegstand in het commercieel vastgoed is algemeen bekend. Nadat eerst de kantorenmarkt hiermee te maken kreeg, krijgt nu ook de retailmarkt hiermee te maken. Meer en meer wordt de winkelstraat gekenmerkt door leegstand. Een combinatie van recessie met de hand op de knip en de opkomst van e-commerce en e-shopping. Kijken, knijpen en passen in de winkel en vervolgens op internet voor de laagste prijs bestellen.

Leegstand
Deze leegstand wordt meer en meer problematisch, aan alle kanten hoor je bezwaren tegen nieuwbouw in het commercieel vastgoed. Zolang er nog leegstand is, niet meer bouwen. Uiteraard een utopie, want waarom is er leegstand? Exact, omdat er anders en beter beschikbaar is. Maar ik hoorde deze discussie ook over de woningmarkt. Stop met het bouwen van starterswoningen, was het credo.

Duh?
Dat was een vreemd geluid om te horen. Niet alleen is de bouw een cruciale werkgelegenheidsmotor die op z’n rug ligt met de pootjes omhoog en wel wat hulp kan gebruiken. Ook is er een verwacht tekort aan woningen binnen onafzienbare tijd, door de totale stilval van de bouw. Maar toch zat er wel wat in. Duidelijk is dat de starters de katalyserende factor op de woningmarkt zijn. Het lijkt me dat we het met z’n allen daar wel over eens zijn. De starter kan een cascade aan reacties geven die de stagnatie op de markt doorbreekt.

Nieuwbouw
Maar inderdaad, wat gebeurt er als de starter een nieuwbouwstarterswoning koopt? Inderdaad, helemaal niets! Er komt geen dynamiek op gang, het is een geïsoleerde transactie. Terwijl er op dit moment zat bestaande starterswoningen te koop staan. Als die worden gekocht, gaat de huidige bewoner op zoek naar een volgend huis en komt de cascade op gang.

Starters
Dus wat dat betreft was ik toch wel vrij snel om, stop met het bouwen van starterswoningen, zolang er nog bestaande starterswoningen te koop staan. Dat is goed voor de dynamiek op de markt, dat is goed voor de bouw, dat is goed voor Nederland! Of mis ik iets?
TGIF!

Ed

15 opmerkingen:

  1. Je hebt werkelijk niets van de door je aangehaalde nieuwsbrief begrepen. Er is geen cascade. Het aantal starters in een nieuwbouwwoning is historisch laag. Lees hem nog eens. echt.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Anonieme starter, volgens mij is dit nu net de strekking van deze blog en de aanleiding hiervoor ligt in deze nieuwsbrief. Ben geen fan maar begrijp deze blog wel. Echt

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Beste Ed. Waar haal je het waanidee vandaan dat het treintje wel weer op stoom komt door de starter? Zelfs al zou het waar zijn dat jouw "cascade op gang komt" (wat het niet is, lees de nieuwsbrief nog maar eens: daarin staat duidelijk te lezen dat het aantal starters ongeveer gelijk bleef van 2009 tot 2012, en het aantal starters in een nieuwbouwwoning ook (wat dus per definitie betekent dat het aantal starters in bestaande bouw ook gelijk is gebleven). Toch zakken de verkoopvolumes elke maand verder door de bodem en dat komt door het vastlopen van doorstromers. Het heeft helemaal niks met starters te maken. Het zijn de huidige huizenbezitters die ontspoord zijn. Hun wagonnetje ligt nu naast de rails en ze krijgen het met geen mogelijkheid meer in het spoor. De reden waardoor het wagonnetje nu langs de lijn ligt te roesten laat zich gemakkelijk raden... Het begint met een S, en is niet "Starter" ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Ik ben geen makelaar of deskundige, maar alle economen en zelfs Vereniging Eigen Huis zeggen dat de starters de sleutel zijn voor de woningnmarkt. Ook minister Blok geeft dit geluid af. Waarom zou dit dan ineens niet kloppen? Wat begint er dan met een "S"?? Overigens lees ik dit blog als woningzoeker altijd erg graag!
    Mirande de Breedveld

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Mirande,
      De makelaar, de meeste economen de VEH en Blok hebben allemaal belang bij de huidige prijzen, het hele systeem staat nl op instorten. Luister eens naar een econoom die de crisis wel aan zag komen, bv Kees de Kort. Elke dag op bnr nieuwsradio

      Verwijderen
  5. Beste mirande,
    Laat je niet teveel leiden door tal van economen, VEH of Blok: deze personen en partijen hebben aangetoond consequent verkeerde inschattingen van de woningmarkt te presenteren. Er is maar 1 reden waarom de Starter als sleutel op de woningmarkt wordt beschouwd: nl om het gehele piramidespel nog langer door te laten gaan en verliezen voor tophypo's te beperken. Als je iets andere media zoekt vind je meer dan bovenstaande misinterpretaties in blogvorm.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Ik vermoed dat de 3e reactie doelt op het woord "Schuld". En dat is inderdaad het grote probleem op de huizenmarkt. Door schuld kunnen/willen doorstromers niet doorstromen. Door schuld kunnen/willen starters niet starten. Starters willen best starten, maar alleen tegen een fatsoenlijke prijs - en dus lage schuld. Een prijs die toch echt 30% lager ligt dan het huidige niveau.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Achosie Edje, wat een flauwekul!

    Voor elke 2 starters is er 1 doorstroombeweging op dit moment. Dus 2 woningen worden er gekocht door een starter, wat tot gevolg heeft dat er 1 doorstroomt. Daarna houdt het treintje er al mee op. Zorg eerst voor de juiste cijfers en feiten voordat je onzin gaat spuwen!

    Probleem zit niet bij starters, maar bij doorstromers - starters (zowel echte als ex-huurders) kunnen op dit moment wel kopen. Het probleem zit erin dat de doorstroomwoningen niet genoeg in prijs dalen om betaalbaar te zijn.
    Dus niet minder starterswoningen gaan bouwen, maar juist meer betaalbare eengezinswoningen (tot 225k voor de woning sleutelklaar, immers dat kunnen 2 fulltime ouders gemiddeld betalen).

    BeantwoordenVerwijderen
  8. En hierbij de link http://www.ftm.nl/original/huizentreintje-ontspoort.aspx van een van de weinige plekken waar journalisten nog onderzoek doen en niet blind berichten van de lobby's volgen.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Eerst moet ik als zgn scheefhuurder meer huur betalen, om mij op die manier de koopmarkt op te jagen. Nu mogen er geen starterswoningen meer worden gebouwd. Wat is de volgende stap? Dat ik zometeen met een pistool op de kop een hypotheek moet nemen op een huis dat ik helemaal niet wil, enkel en alleen om... ja waarom eigenlijk? Jullie probleem is dat de huizenprijzen ontspoord zijn, daar moet je mij niet mee opzadelen. De starter vandaag de dag is niet meer zo dom, die kopen liever een energiezuinige voor een redelijke prijs, dan die oude meuk die nu op funda staat. De banken financieren nl de verbouwingen ook niet meer.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Wat een gezeur van mensen die anoniem willen blijven. Een starter die een nieuwbouwwoning koopt, brengt niets in beweging in de woningmarkt, niet in de koop- en ook niet in de huursector. De starter moet geholpen worden aan een bestaande woning en dat is ook de opzet van de Drentse Startersmanifestatie in de periode van 25 mei tot 15 juni. Dan kan er beweging komen in de woningmarkt. En kan ook de scheefhuurder een woning vinden waar hij/zij wel wil en kan wonen.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Johan van Boxtel8 mei 2013 om 14:42

    Beste anoniemen,

    wat een geklets van jullie (ik begrijp nu een keer wel waarom jullie anoniem wensen te blijven -IQ, over straat kunnen zonder boerka etc.-)
    De blog van Ed bevat natuurlijk wel degelijk een kern van waarheid, immers wanneer een starter een nieuwbouwwoning koopt zal de woningmarkt echt niet op gang komen, wel als hij een bestaande woning koopt.
    Restschuld is natuurlijk een steeds groter wordend probleem maar daarvoor geldt dat als iemand niet HOEFT te verkopen er ook geen restschuld is. Als iemand zijn woning aan een starter verkoopt mag je ervan uitgaan dat die verkoper wil doorstromen (tenzij gedwongen verkocht door de bank)En al hebben we het maar over een paar doorstromers dan zijn dat er altijd 100% meer dan wanneer de starter een nieuwbouwwoning zou hebben gekocht (ik durf zelfs te zeggen 250% meer ivm het treintje wat op gang komt)
    Dus iedereen met een beetje verstand van vraag en aanbod zal onderschrijven....direct stoppen met bouwen van starterswoningen.
    Zodra de markt weer een beetje genormaliseerd is kan de nieuwbouwproductie weer op gang worden gebracht, immers je lost een overschotprobleem niet op door meer te produceren.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Heb je wel eens verder gekeken dan je neus lang is Johan van B?
      Kun jij mij 1 onderzoek laten zien, dat als een starter een woning koopt, dit een kettingreactie teweeg brengt. Vast niet, omdat het niet zo is. Kijk hier eens naar: http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/2013/05/01/nieuwsbrief-woningtransacties-rijksoverheid/
      Dit geeft het klip en klaar weer. Er is geen bouwstop nodig.

      Verwijderen
    2. Johan van B,

      Misschien moet je je eens inlezen in de woningmarkt. Het treintje bestaat niet (zie ftm.nl , woningmarktcijfers.staanhier.nl, etc). Starters en ex-huurders kopen, maar men stroomt juist NIET door.

      Ik durf zelfs te stellen, men WIL niet doorstromen omdat ze de bijbehoorende schuld niet langer verantwoord vinden. Zie bijvoorbeeld de vele fora, waarin mensen praten over 80-90% LTV en 1-1,5 inkomen. Je zult vast schrikken, maar voor de normale mens is het ondertussen alweer gebruikelijk niet maximaal te lenen EN geld in te leggen.

      Wil je doorstroming, dan zul je dus eerst voor betaalbaar aanbod moeten zorgen. En je krijgt geen betaalbaar aanbod door het aanbod te verkleinen.



      P.s. waar komt 'overschotprobleem' vandaan? Al die makeleugenaars en andere wanhopige lobbyisten proberen mensen al jaar en dag te overtuigen dat dit er niet is. Heb je jezelf per ongeluk versproken?

      Verwijderen
  12. Johan van Boxtel11 mei 2013 om 12:44

    Ik ben niet iemand die met een anoniem een discussie aangaat, is mij iets te gemakkelijk om anoniem kritiek te spuien en doen alsof je overal verstand van hebt.
    maar toch....
    Ik heb het helemaal niet gehad over de hoogte van de LTV en de inkomensverhouding.
    Maar ik vraag me toch af waar de verkopers van al die woningen voor starters en ex-huurders naar toe gaan als er geen treintje ontstaat; kartonnen doos, kraakpand, onder de brug, hotel?????

    BeantwoordenVerwijderen