dinsdag 18 juni 2013

Woningverkopen mei

Vandaag werd ik gebeld door een journalist over de kadastercijfers. In mei werden ruim 8000 woningen verkocht. Hoewel dit ruim 27% meer is dan in de maand ervoor, is er nog steeds sprake van een forse daling ten opzichte van een jaar geleden, ruim 18%. Hoewel ik van veel collega’s hoor dat het aantal bezichtigingen weer aantrekt, blijft het buffelen. Zoals het er nu naar uitziet, worden er het eerste half jaar krap 50.000 woningen verkocht. De vraag was wat wij verwachten van de ontwikkelingen van de woningmarkt, zowel in prijs als volume.

Raar
Als je daar goed over nadenkt, is dat eigenlijk wel een rare vraag. Voorspellen is van nature al vrij moeilijk, helemaal als het de toekomst betreft. Worden er op dit moment voorspellingen gedaan over de prijs van zeilboten? Hoe zal het aantal verkochte hijskranen zich ontwikkelen? Hoe vaak leest u in het FD de verwachtingen van de beurskoersen de komende 12 maanden? Of het aantal aandelen AHOLD dat verkocht zal gaan worden? Waarom moet dit dan wel zo nodig over de woningmarkt? Korte termijn voorspellingen, en dan praat ik over de komende 12 maanden, volgens mij is het allemaal gebroddel. Te veel onvoorspelbare variabelen, te veel onzekerheden.

Ontwikkeling
Wat je wel weet, is dat er op lange termijn problemen in de woningmarkt gaan ontstaan, simpelweg door tekorten. Neem nou eens de bestaande voorraad. Even wat cijfers. Nederland telt ruim 7 miljoen woningen. Circa 60% daarvan is koop, circa 40% huur. Van die kleine drie miljoen huurwoningen, is circa 2.5 miljoen woningen in bezit van corporaties. En hierbij zijn er grofweg 350.000 vrije sector woningen. Daarnaast zijn er circa 450.000 verhuurwoningen eigendom van particulieren. Dat er geen sprake is van een gezonde huurmarkt, blijkt al uit deze cijfers. De mogelijkheden tot doorstroming naar vrije huur is slechts zeer beperkt mogelijk. Terwijl scheefhuur fors moet worden aangepakt.

Leeftijd
Kijk je naar de koopmarkt, dan zie je dat er circa 1.5 miljoen huizen gebouwd zijn voor 1945. Daarbij zijn er ook nog eens 1.9 miljoen woningen gebouwd tussen 1945 en 1970. Je moet je dus afvragen wat nog de levensverwachting is van deze ruim drie miljoen woningen. Daar zullen heel goede bij zitten, maar met name de wederopbouw woningen, van net na de oorlog, blinken nou niet uit in comfort en duurzaamheid.

Nieuwbouw
Wat je dus weet, is dat veel woningen aan de markt worden onttrokken, simpelweg doordat ze aan het eind van hun levenscyclus zijn. Wat er de afgelopen jaren met nieuwbouw is gebeurd hoef ik u niet te vertellen, deze is volledig stilgevallen. Binnen deze markt weten we ook dat het aantal huishoudens de komende tien jaren fors gaat toenemen. Dat de curve van vraag en aanbod dus gaat verschuiven, is onafwendbaar.

Ontwikkeling
Wat er de komende 12 maanden gaat gebeuren met de woningmarkt, zal marginaal zijn. Wat stijging, wat daling, we zullen het zien. Maar op de langere termijn is zich een ontwikkeling aan het vormen, die wel eens van heel grote impact zou kunnen zijn. Meer en meer wordt er over gesproken dat de afgelopen jaar de woningnood van 2015 en verder wordt gecreƫerd. En dat is een zorgelijke ontwikkeling.

Ed

6 opmerkingen:

  1. Je kan je maar beter niet wagen aan voorspellingen Ed. Het is weer hetzelfde riedeltje als altijd, tekorten op de woningmarkt. Net zo goed als dat je niet kunt voorspellen hoeveel aandelen AH er worden verkocht, kun je dat ook niet voor de eventuele tekorten op de woningmarkt. Wat is de invloed van de crisis op de gezinssamenstelling? Blijven kinderen langer bij pa en ma, kunnen mensen nog wel scheiden met een restschuld of gaan ze het toch maar weer proberen? Met de oplopende werkloosheid kan het wel eens zo zijn dat er veel meer mensen recht gaan krijgen op een sociale huurwoning. Mensen die nu vanwege allerlei subsidies beiden een woning hebben, kunnen onder invloed van de crisis besluiten om toch maar te gaan samenwonen. Dan komt er nog de vergrijzing aan, de babyboomers gaan hun grote huizen inruilen voor appartementen. Ga zo maar door. Geen mens die daar iets zinnigs over kan zeggen.

    Ik heb net nog eens op "woningnood" gezocht in het krantenoverzicht van de Koningklijke Bibliotheek.
    419 resultaten! Er was toen een enorme woningnood, en toch is de markt gecrashed. Rara hoe kan dat nou.
    Zou het iets met betaalbaarheid te maken kunnen hebben mischien? Dat is niet te hopen, want we staan er nu een heeeel stuk slechter voor dan in de jaren 80.
    Mijn voorspelling (enkel en alleen gebaseerd op historische data) de bodem komt pas in zicht als de prijzen op 50% van het niveau van 2008 zitten. En het is maar zeer de vraag of het daarna weer omhoog gaat.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Die 419 resultaten betrof alleen 1979

      Verwijderen
    2. ik zou anders niet graag de 10%+rente hebben van de jaren '80..

      Verwijderen
    3. Men vergeet dat in de jaren met die 10% rente, ook de salarissen met 10% en meer stegen. Het zou juist heel goed zijn voor onze schulden als we een paar jaar 10% inflatie en rente zouden hebben.

      Verwijderen
  2. De woningverkoop was vorig jaar in mei een stuk hoger vanwege de angst dat de overdrachtsbelasting weer omhoog zou gaan een maand later.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Deze reactie is verwijderd door de auteur.

    BeantwoordenVerwijderen