Maar
Het andere punt was het terugbrengen van het maximale hypotheekbedrag tot 80%. Wat vindt taxerend en makelend Nederland daarvan? Komen daar ook nog de handen voor op elkaar? De parallel naar het buitenland is in deze discussie al snel gemaakt. Duitsland, België, Engeland, daar is dit al gebruikelijk. Wat men echter vergeet is dat daar faciliteiten zijn, zowel in de fiscale – als pensioensfeer, die anders zijn dan bij ons. Er zijn daar faciliteiten, zoals Bauspahren, die hierop al anticiperen. Wat zou 80% financieren namelijk betekenen?
Jan Modaal
Stel je verdient modaal, zo een €2500 bruto per maand. Dat komt neer op circa €1850 per maand netto. Laat er ook nog een partner zijn die in deeltijd werkt, stel een €1500 bruto, dat is dan zo ongeveer €1250 netto. Samen verdienen Henk en Ingrid dan €3100 netto. Niets vreemd lijkt me. En uiteraard wonen ze in een modaal huis, of beter, willen ze in een modaal huis gaan wonen, laten we zeggen €250.000. Okay?
Sparen
Als ze daar willen gaan wonen, kunnen ze dus maximaal €200.000 lenen. Dus moet er €50k eigen geld komen. Maar, er komen nog kosten koper bij, laten we die even voor het gemak stellen op 5%, rekent wat makkelijker, komt er nog eens € 12½ bij. En in een kaal huis zitten dat kan ook niet, dus laten we zeggen dat ze ook nog eens 5% nodig hebben voor tapijt, verf, nieuw gazonnetje, behang, want Henk en Ingrid zijn zuinig. Nog eens € 12½k. Dat is dus in totaal €75k eigen geld wat nodig is. Zeg maar 2 ½ keer een jaarinkomen.
Zuinigheid
Stel dat beiden spaarzaam zijn en €500 per maand sparen. Dan hebben ze dus 150 maanden nodig om dit bij elkaar te sparen, zo een 12½ jaar. Of ruim 8 jaar als ze €750 per maand sparen. Is dat reëel? Ze verdienen meer dan toegestaan voor sociale huur, dus vrije sector huren. Zullen we zeggen €1500 per maand voor huur, GWL, lokale belastingen en verzekeringen. Blijft er iets van €1600 over om van te leven met z’n 2. De kans op €500 sparen lijkt me dan meer voor de hand liggend.
Profiel
Maar, Jan Modaal is wel gemiddeld tussen de 35 jaar en 40 jaar, HBO opgeleid, heeft twee (basis) schoolgaande kinderen, een middenklasse auto en gaat ook 1.3 keer per jaar op vakantie en ….heeft al sinds z’n 32e een eigen, modaal huis. En hoe kan deze in vredesnaam vanaf zijn 20e in totaal €75.000 sparen? Met een beetje mazzel heeft deze sinds z’n 23e - 24e een baan, En na 4 jaar HBO studie een schuld af te lossen van circa €15k. En begint echt niet met €2500 bruto aan het begin van zijn carrière.
Conclusie
Eigen geld, ja, dat is goed. Aflossen, ja dat is goed. Bewust en beheerst lenen? Ja dat is goed. LTV en LTI in balans? Allemaal goed. Maar zaken moeten wel geproportioneerd zijn. Een rigide grens stellen, zonder onderbouwing heeft geen nut. Maatregelen die de woningmarkt remmen zijn niet wenselijk. En wat was ook al weer de opdracht van de Commissie Wijffels? Inderdaad: onderzoeken in hoeverre structuurhervormingen noodzakelijk zijn om de stabiliteit van afzonderlijke banken en het financiële systeem als geheel te waarborgen. De bank staat hierbij centraal, niet de woonconsument. Dat zegt volgens mij genoeg. 80% als max? Mijnheer Wijffels, u heeft toch ook (klein) kinderen?
TGIF,
Ed
Dus is 250.000 veel te duur, niet?
BeantwoordenVerwijderenMijnheer Bijl, een terechte vraag. Zijn woningen te duur, inkomens te laag of overheidsingrepen te groot? Is de markt gezond en wat moeten de kleinkinderen van Wijffels dan doen? Te lang is gezegd dat het aan makelaars ligt, dat gaat niet meer op. Maar waar ligt dan wel de oplossing?
BeantwoordenVerwijderenDe oplossing is goedkopere woningen. Hoe goedkoper, hoe minder ze kosten (duh?) dus hoe meer geld er over blijft voor sparen (=minder schuldproblemen), consumeren (=betere economie) etc.
VerwijderenElke euro minder geleend, elke euro sneller afgelost, betekend 1 euro minder naar de banken en meer om uit te geven aan iets wat voor jou nuttig is (uit eten, vakantie, auto, kleding, noem maar op).
tja we kunnen wel tot het gaatje gaan met lenen, maar wat ik hier lees is dat huizen gewoon (veel) te duur zijn en dus nog veel gaan dalen.
BeantwoordenVerwijderenJa, veel te duur zijn de woningen nu. Ik wordt als scheefhuurder benoemd omdat ik meer dan 43000 bruto verdien: maar netto kom ik nog niet tot de helft in het voorbeeld. Welke prijs kan ik dan betalen? Volgens mij komt de markt pas in beweging als er 50 procent van de huidige prijs af gaat.
BeantwoordenVerwijderenDe arbeidsmarkt moet veel flexibeler, maar de woningmarkt niet. Je moet lang sparen en een huis kopen voor de lange termijn. Dat huis kun je moeilijker verkopen omdat niet iedereen zo veel kan sparen en dus weinig mensen jouw huis kunnen kopen.
BeantwoordenVerwijderenZo werkt het ene plan in tegen het andere. Wordt er eigenlijk nog wel nagedacht?
Wij hebben aan de sector miljarden aan belastingen verdient. Waar wij een beetje mee zitten is, dat we over 30 jaar minder kunnen incasseren rond ouderen die overlijden. Hieraan kunnen we namelijk geld verdienen. Daarnaast hoe meer kopers des te beter, want als u werkeloos wordt mag u eerst uw overwaarde opeten. Maar natuurlijk willen eigen geld in huizen, want bij betaalproblemen nemen wij graag oo basis van de wetinvordering uw geld. Voor uw ouder heb ik liever dat u huis betaald is, want dan houdt u geld over. Kunt u daarna naar een 55 plus complex en incasseren wij graag 50% belastingen op de verkoop. Koopt u kleiner dan ook graag. We hebben dat allemaal. Eigenlijk had DNB aan de bel moeten trekken toen het zo goed ging, maar we verdienen goed. Helaas moeten wij u steeds meer in uw vrijheid belemmere.
BeantwoordenVerwijderenPrettige vakantie wij gaan op reces.
Is Jan Modaal tegenwoordig al HBO opgeleid? Lijkt me niet toch? De hele rekensom die hier gemaakt wordt gaat uit van verkeerde aannames. Het modale jaarsalaris is 33-34000 bruto. Een LTI van 3 a 4 geeft vervolgens 136000. Dat is de maximale prijs in normale omstandigheden voor een modaal huis. Waar die 250000 in de rekensom vandaan wordt gehaald is mij dan ook een raadsel.
BeantwoordenVerwijderenEn met het huidige aanbod van onderhandse verkopen, kruipen we steeds dichter naar dat bedrag toe. De nieuwe oude werkelijkheid zeg maar.
Ze hoeven dan maar 27000 eigen geld mee te nemen, en 2 * 5% voor kk en inrichting maakt samen 40000.
Beste Anoniem, hoe je ook rekent en wat voor bedragen je dan ook gebruikt. Dan wordt de zin gewoon: En hoe kan deze in vredesnaam vanaf zijn 20e in totaal € 40.000 sparen?
BeantwoordenVerwijderenBeste Talsma, we zullen er aan moeten wennen dat de omstandigheden heel snel aan het veranderen zijn. In bovenstaand voorbeeld is er al wel een studieschuld opgebouwd van 15K. Daar gaat het al mis. We zijn er veel te veel aan gewend geraakt dat alles maar "gratis" is, afbetalen zien we later wel.
VerwijderenDat later is helaas nu aangebroken.
Bovenstaande discussie hadden we 15-20 jaar geleden moeten voeren, dan was er misschien nog iets te redden geweest. Nu is het meer een beschouwing van wat er aan staat te komen. Het geld is op, we namen te veel te vaak.
Je moet je afvragen, hoe kan dat niet?
VerwijderenBen zelf 25, verdien modaal, en mijn bankrekening bestaat niet alleen uit 5 cijfers - het begint ook nog eens met een 5!
Vroeger was het normaal alles te lenen en geld uit te geven wat je niet had. De jeugd heeft dat van de ouders geleerd en ging als een debiel lopen feesten. Elk jaar wintersporten en naar Ibiza, elke zaterdag de clubs in, brommer op de 16e en auto met rijbewijs op de 18e. Ga daar iets zorgvuldiger mee om en je verbaast je hoe bizar veel de jeugd kan sparen.
Beste Anoniem van 25,
Verwijderendan ben je een uitzondering of geboren met het gouden lepeltje in je mond. Ik heb tot mijn 24e gestudeerd, altijd ernaast gewerkt, deed een sport en niet aan zuipen. Altijd baantjes ernaast, probeerde te sparen, maar een bedrag met 5 nullen kon ik toen (in 1992) met geen mogelijkheid bij elkaar harken. Jij bent dus beslist niet het gemiddelde en in deze dus niet relevant voor de discussie.
5 getallen en 5 nullen - daar zit een factor 10 tussen.
VerwijderenCorrectie: maar een bedrag met 5 cijfers die ook nog eens begint met een 5 kon ik toen met geen mogelijkheid..........etc...etc..
VerwijderenGoed gezien Anoniem van 15 juli :-)
Stel je verdient modaal, zo een €2500 bruto per maand. Dat komt neer op circa €1850 per maand netto. Laat er ook nog een partner zijn die in deeltijd werkt, stel een €1500 bruto, dat is dan zo ongeveer €1250 netto. Samen verdienen Henk en Ingrid dan €3100 netto. Niets vreemd lijkt me. En uiteraard wonen ze in een modaal huis, of beter, willen ze in een modaal huis gaan wonen, laten we zeggen €250.000. Okay?
BeantwoordenVerwijderenWat een nutteloos stuk text weer, duidelijk van iemand die geen verstand heeft van economie en de woningmarkt. De cijfers staan gewoon op het CBS!
Gemiddeld inkomen van een persoon staat op ~24k bruto. Dus 2 samen is 48k bruto. Dat is inclusief vakantiegeld (heel wat minder dus dan de 2500/1500 die worden gebruikt, dat is een 8% meer dan de werkelijkheid).
Reken je dan met de gebruikelijke 4,5x inkomen lenen (vrij standaard vuistregel) mogen ze NU 216.000 lenen INCLUSIEF k.k.
Waar dus de getallen als 2500/1500 bruto vandaan komen (is een ~8% afwijking van de werkelijkheid) of een woning van 250k (~15% verschil met de werkelijkheid) dan verlies je elke geloofwaardigheid direct.
Helemaal vergeten dat het artikel van een leek kwam, dus hier wat dit betekend omdat de schrijver het vast niet zelf kan bedenken:
Verwijderen216.000 k.k. met 5% financiering betekend een woning van gemiddeld 205.000 euro. Als je dan naar 80% toe gaat en dezelfde woning wilt, betekend het dat ze 40k eigen geld in moeten brengen.
Dan pak je weer het CBS erbij, zie je dat het gemiddelde spaargeld van een huishouden rond de 30k staat.
Als je dan een realistisch beeld neemt waarbij je aflost op je hypotheek, dan zou je bij verkoop alsnog geld over moeten houden (immers, in 2008 voor 80% gekocht door eigen geld en sindsdien 'gewoon' afgelost zou nu nog steeds niet onder water staan) en dan is er eigenlijk geen enkele moeite om zelf aan het geld te komen.
Ow ja, dan nog de 1600/maand. Een beetje gezin doet het met 1000 MINDER (jawel, 600/maand) na de gebruikelijke woonlasten betaald te hebben. Dus dat het met 1600/maand niet uit kan is flauwekul, tenzij je in lala-land leeft.
VerwijderenBeste Ed,
BeantwoordenVerwijderenWat je eigenlijk zegt, samengevat, is dat 75k sparen onverantwoord veel is voor een gezin?
Volgens mij geef je dus met dit artikel toe dat woningen veel te duur zijn op dit moment, en nodig nog veel goedkoper moeten worden. Hoeveel meer daling is volgens jou nodig voordat de markt weer gezond is binnen de waardes van jouw voorbeeld? 150k gemiddelde woningprijs (4,5-5x inkomen)?
Prima uitgangspunt om maximaal 80% van de marktwaarde van de woning te financieren. Daarnaast financieren op één inkomen, zoals we in de jaren 80 van de vorige eeuw ook deden, en we komen eindelijk, ook onze kinderen en kleinkinderen, weer in een gezonde financiele situatie!!
BeantwoordenVerwijderenEd is directeur van een makelaarsvereniging, denkt dus (ook) aan hun belangen, uitgaande van de wensen van de consument. Welke inkomenscijfers men ook hanteert, het idee van Wijffels heeft te grote consequenties voor de woonconsument en voor de makelaar. DNB sprak eerder over 90% financiering, op termijn in te voeren. Het beste tijdstip daarvoor is als de woningmarkt weer hersteld is, op een nieuwe manier hersteld dan. Dat zal pas na 2020 zijn, in mijn visie. Men verhuist-verkoopt niet meer iedere 7 jaar, ook al omdat men nu alleen een annuiteiten-hypotheek mag afsluiten, wil men belastingaftrek krijgen. Het kenmerk daarvan is, dat men pas na langere tijd, zeg 10 jaar, substantieel iets aflost. Gaat men binnen 7 jaar weer verkopen, dan heeft men vooral alleen rente betaald. Dus men blijft veel langer zitten, verwacht ik. Huizenprijzen nog te hoog? Er is, met inflatie meegerekend, nu zo'n 30% af t.o.v. 2008 (bron: TU-Delft). Duitse hypotheekbanken verwachten nog een prijzendaling in NL van gemiddeld 15% in de komende 2 jaar, alvorens de bodem zou zijn bereikt. In tegenstelling tot wat Wijffels' RABO-bank beweert. En WEER opnieuw wordt er gesproken over de hypotheekrente-aftrek, in de politiek. Ook geen rust en zekerheid op dat front dus. Conclusie: langdurig blijvende frustratie op de woningmarkt. Voor de ca. 11.000 makelaarskantoren in NL (met en zonder diploma, ook zoiets) betekent dat er na 2020 een markt over is voor slechts 3.000 kantoren. Er zijn al zo'n 3.500 NVM-makelaars alleen al. Dus vele collega's zullen wat anders moeten gaan doen, en daar moeten ze reeds nu al over nadenken, doe ik ook uiteraard.
BeantwoordenVerwijderenVoor de big-spenders onder de potentiele huizenkopers: men kan een onderhandse lening regelen met ouders of andere naasten-op-leeftijd, met als onderpand de overwaarde (relatief, pas op) op hun koopwoning, die mogelijkheid zal meer opwachting gaan maken vanuit geldverstrekkerszijde. En daarmee de mogelijk verplichte spaarjaren omzeilen. Als tussen-oplossing, dat vind ik wel, de economie moet blijven draaien, geen schoksgewijze veranderingen is mijn credo. Maar uiteindelijk wel uitkomen bij de gezonde financiele situatie van mijn collega Van Vliet RMT.
Het grootste probleem in NL is volgens een directeur van de ECB, de woningmarkt. Deze is nu hervormd, roept de politiek. En ze zijn er nog trots op ook. Nee, niks hervormd, de woningmarkt zit langdurig op slot. Het tijdelijke oplevinkje dit voorjaar, is na Prinsjesdag weer verdwenen, zegt ook de TU-Delft. Ook de huurmarkt zit op slot, door de verhuurdersheffing, met als gevolg dat particuliere beleggers met meer dan 10 (kadastrale) panden, verlies maken op hun beleggingen, en dus gaan verkopen. Dag particuliere huurmarkt. Corporaties hebben geen geld meer om te bouwen, door Minister Stef Blok-aan-je-been. Gemeentes gaan dan zelf maar bouwen, op kleine schaal, en met geleend geld, maar moeten ook weer meer bezuinigen straks. Wat een rampen-regering zeg. Totaal geen visie, zegt ook Prof. Sweder van Wijnbergen, VU Amsterdam en voormalig SG of DG van Min. EZ. De regering weet niet wat ze moet doen, dan gaan ze maar bezuinigen, dat is altijd goed, in hun idee. En daar houdt het mee op. Van die kant hoeven we totaal niets te verwachten. Kortom, maak de borst maar nat, wees creatief, stel woonwensen naar beneden bij, wees zuinig, en collega's: ga wat anders doen.