vrijdag 19 juli 2013

Makelaar en markt

Ik zag de afgelopen dagen behoorlijk wat reacties voorbij komen inzake de berichtgeving van onze organisatie over de te verwachten marktontwikkelingen. Hierbij zitten reacties die zeker stof tot nadenken geven, boeiend om zo een discussie te zien ontstaan. Naast mensen die openlijk reageren zijn er ook anoniemen die hun mening geven, maar er zijn ook mensen die mailen als reactie. Met een had ik een inhoudelijke discussie.

Positie
Iemand mailde mij dat makelaars alleen maar de prijzen proberen op te drijven en dat die er een belang bij hebben dat de prijzen stijgen. Lijkt op het eerste gezicht een logische reactie voor een leek, maar helaas niet juist. Laten we eens bij beiden fenomenen stilstaan.

Prijsopdrijving
Helaas is het voor makelaars niet tot nauwelijks mogelijk om prijzen op te drijven. Naar beneden duwen, dat lukt nog wel in een theoretische gedachtegang, maar omhoog brengen, helaas. Een makelaar brengt vraag en aanbod bij elkaar, waarbij tegen de op dat moment geldende marktprijs het object van eigenaar wisselt. Het is de oude eigenaar die de vraagprijs bepaalt, de nieuwe eigenaar die het bod uitbrengt en gezamenlijk gaan ze akkoord met de koopsom. Dat de makelaar de marktplaats voor hen vormt is zijn rol.

Positie
Als deze als verkoopmakelaar optreedt, zal die een zo hoog mogelijke prijs bedingen. Net zozeer als de aankoop makelaar de laagst mogelijke prijs. En beiden uiteraard onder de beste voorwaarden voor hun opdrachtgever. Maar deze laatste bepaalt dus de prijs, de koper c.q. de verkoper. Vele partijen kunnen de prijzen beïnvloeden. Ontwikkelaars, gemeenten, de fiscus, bouwers, banken, maar makelaars zijn hierin zeer beperkt. En als ze het al zouden kunnen, dan is het hun plicht om dat te doen. Immers, wie zoekt een makelaar die zegt: nou, ik had uw huis voor 25k meer kunnen verkopen, maar ja, dat zou de prijs alleen maar opdrijven, dus dat heb ik maar niet gedaan.

Belang
Dan dat makelaars belang zouden hebben bij hogere prijzen. Voor een zeer klein deel is dat waar. Als men via courtage werkt, dan geeft een hogere prijs een iets hogere factuur. Maar een makelaar heeft meer belang bij hogere transactievolumes dan bij hogere prijzen. De verhouding tussen het percentuele effect van aantallen transacties bij prijsdaling, is vele malen hoger dan de impact van prijsstijging op de factuur. Oftewel, stel dat je nu 50 panden per jaar verkoopt bij een gemiddelde prijs van 200k. Als bij 20% prijsdaling de markt weer op gang komt en je gaat terug naar het transactieniveau van zeg 2009, dan verkoop je zo maar 100 panden. Ik weet wel waar de voorkeur van de gemiddelde makelaar naar uit gaat.

Ontwikkelingen
Dus wat mij betreft, prima als de prijzen zich weer herstellen en de markt weer op gang komt. Maar ook prima als de prijzen dalen en de markt weer op gang komt. En volgens mij is dat niet alleen goed voor een makelaar, maar is dat goed voor de hele Nederlandse economie.
TGIF,

Ed



16 opmerkingen:

  1. Als je werkelijk zou vinden dat prijsstijging niet in je belang is, zou je het niet hebben over 'prijsherstel' in de laatste alinea.

    Dat bevat namelijk een waardeoordeel. Wat mij betreft herstellen de prijzen zich al vijf jaar namelijk.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Inderdaad. Om nog maar niet te spreken over de 'x% van de transactiesom' als vergoeding voor vrijwel alle makelaars, waardoor een hogere transactieprijs meer geld betekend (en ze dus altijd in voordeel van de verkoper/nadeel van de koper zullen handelen).

      Immers, welke makelaar gaat nou 25k van de prijs afhalen als de klant het ook voor het laatste bod koopt? Dan besteelt de makelaar zichzelf van enkele honderden euro's.

      Verwijderen
    2. Hopeloze reactie hierboven. Alsof een makelaar liever 200-300 euro meer beurt op 1 transactie dan dat hij liever 3 transacties doet die dan per stuk 200-300 minder opleveren. Kwestie van beste stuurlui staan weer eens aan wal.

      Verwijderen
  2. Scherp opgemerkt, maar niet waar "de starter".

    1. Ed had net zo goed kunnen neerzetten: als de prijzen weer stijgen (maar dan had je ook commentaar gehad).
    2. Ed is directeur van een branche vereniging en ontvangt van daaruit zijn salaris. Hij zal er geen centje pijn (persoonlijk)van hebben of er een woning meer of minder wordt verkocht (ook al wil hij natuurlijk graag het beste voor zijn leden).

    Dus jou waardeoordeel over zijn waardeoordeel is fout en onjuist!.
    Verder een prima stuk van Ed, was het maar waar dat wij als makelaars de prijzen konden beinvloeden. Dan zat ik nu niet te reageren op dit stukje maar kreeg ik nu een massage op mijn jacht in Monaco!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Prijzen kan de NVM, of elke makelaar, slechts zeer beperkt beinvleoden. Prijzen worden bepaald door wat de koper kan 'financieren' (= hoeveel schuld hij op zich kan nemen).

      Echter, het VERTROUWEN in een aantrekkende markt, dat probeert de NVM met slimme desinformatie te beinvloeden. En dat vertrouwen, dat is voorwaarde nummer één om de volumes weer op te krikken. En dat vertrouwen komt niet zonder geloof in stijgende prijzen bij de consument.

      Zo simpel is het. Dit weet elke makelaar zelf ook best natuurlijk...

      Verwijderen
  3. Slaat als kut op dirk, die reactie hierboven.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Deze reactie is verwijderd door een blogbeheerder.

      Verwijderen
    2. Jou reactie slaat zelf als een kut op een Dirk. Inhoudsloos en brainless (Ed, deze reactie laten staan, een man moet zich mogen verdedigen).

      Verwijderen
  4. Beste Ed,

    In een stijgende markt zijn er meer transacties te verwachten dan in een dalende.

    Het gaat dan immers goed met de markt, veel starters stappen dan (noodgedwongen)in ("snel kopen want volgend jaar nog duurder"), huizentreintjes komen op gang en er worden huizen gekocht als beleggingsobject.

    Bovendien verkopen huizen zich haast vanzelf in een stijgende markt.

    Gouden tijden dus voor de makelaars.

    Ben het met je eens dat de makelaars zich in een dalende markt meer richten op het aantal transacties (wat dus wel lager is).

    Maar elke makelaar zal liever kiezen voor een stijgende markt en dat geldt voor iedere beroepsgroep.

    Groet,



    BeantwoordenVerwijderen
  5. Hopeloze reactie hierboven. Alsof een makelaar liever 200-300 euro meer beurt op 1 transactie dan dat hij liever 3 transacties doet die dan per stuk 200-300 minder opleveren. Kwestie van beste stuurlui staan weer eens aan wal.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Sorry, deze opmerking is bedoeld voor reactie van Anoniem 20 juli 2013 14:55

      Verwijderen
    2. Alleen is er bijna geen makelaar meer die 3 transacties heeft, dus ze proberen het hoogst haalbare uit die ene te halen.

      Verwijderen
    3. Ik had er vorige week 2 en de week ervoor 1, dus wat lul je nou!

      Verwijderen
    4. Dan zijn er 2 die deze maand helemaal niets verkopen.

      Verwijderen
    5. En die 2 die niks verkopen zouden volgens jou liever een deal niet laten doorgaan dan genoegen te nemen met een lagere verkoopprijs en dus een iets lager courtage?
      Ahaaaa...........yeah right!

      Verwijderen
  6. Makelaars hebben slechts beperkt belang bij stijgende huizenprijzen als het gaat om het effect op de gage. Als ik makelaar zou zijn zou ik liever 3x zo veel volume draaien dan 10% meer per transactie vangen...

    Maar makelaars hebben wél degelijk belang bij het GELOOF IN stijgende huizenprijzen. Zonder dat geloof valt de markt namelijk stil, en vallen de transacties waar makelaars van leven helemáál weg.

    Het (nu reeds 5 jaar) desinformeren van de consument door de NVM heeft niks te maken met oprecht geloof dat 'de boden bereikt is' of 'herstel aanstaande is'. (Merk ook op dat bij dit soort uitspraken nooit gespecificeerd wordt of de bodem in PRIJZEN bereikt is, of de bodem in VOLUMES -De consument denkt uit zichzelf natuurlijk aan prijzen). Dat doordachte desinformeren heeft maar één doel: het woonconsumentenvertrouwen proberen op te krikken... Dus niet zo zeer de prijzen opkrikken, maar het vertrouwen opkrikken, dat is belangrijk voor makelaars. De NVM weet natuurlijk dondersgoed dat de meerderheid van de consumenten niet zal kopen zo lang ze geloven dat de prijzen significant blijven doordalen.

    80% van de consumenten trapt ondertussen niet meer in de desinformatie van de NVM. Maar die 20% die er wél in trapt en bang is de boot te missen als ze nog langer wachten... die 10% zorgt toch weer voor dat de makelaars nog iets van volume kunnen draaien. En volume, dat is waar een makelaar zijn brood op de plank van heeft.

    BeantwoordenVerwijderen