Aansprakelijkheid makelaar

VastgoedPRO collega Peter Brouwers attendeerde ons vanochtend op een uitspraak welke gepubliceerd stond in de INformaatie nieuwsbrief van Formaat Notarissen. Het betreft hier een uitspraak van de Rechtbank in Rotterdam. Ook hier blijkt weer dat uw aansprakelijkheid als makelaar (en taxateur) niet onderschat moet worden. Uw handelen en nalaten wordt op een gouden schaaltje gelegd en u ligt onder een vergrootglas.
Met dank aan Peter Brouwers.
Ed

Makelaar aansprakelijk bij niet gestorte waarborgsom?
V heeft zijn woning aan K verkocht. M bemiddelt hierbij namens V. Op de dag dat de waarborgsom uiterlijk moest zijn gestort, deelt N aan M mede dat dit niet is gebeurd. M neemt vervolgens met K contact op, zonder V hiervan op de hoogte te stellen. K zou alsnog voor storting zorgdragen. Vlak voor de geplande levering, hoort V dat deze niet doorgaat. Ook verneemt hij dat de waarborgsom nooit is gestort. V stelt M daarom aansprakelijk. Hoe oordeelt de rechter?

Casus
Verkoper V heeft zijn woning aan koper K verkocht. Makelaar M bemiddelt hierbij namens V. Op de dag dat de waarborgsom uiterlijk (bij de notaris) moest zijn gestort, deelt notaris N aan M mede dat dit niet is gebeurd. M neemt vervolgens met K contact op, zonder V hiervan op de hoogte te stellen. K gaf aan alsnog voor storting zorg te dragen. Twee dagen voor de geplande levering van de woning, hoort V dat deze geen doorgang zal vinden. Dan pas verneemt hij ook dat de waarborgsom nooit is gestort. V stelt M daarom in rechte aansprakelijk (voor de door hem geleden schade).

Pleidooi
V stelt dat M toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens V. M heeft zich niet als een redelijk bekwaam en handelend makelaar gedragen. Hij heeft een beroepsfout gemaakt. Als V daarnaast van M had vernomen dat de waarborgsom niet was gestort, had hij de koop van zijn nieuwe woning ongedaan gemaakt door de koopovereenkomst met betrekking tot deze woning gedurende de bedenktijd te ontbinden. M is het hiermee oneens. Volgens hem heeft hij geen beroepsfout gemaakt en mocht hij erop vertrouwen dat K de waarborgsom alsnog zou voldoen. Ook was hij niet op de hoogte van de koop van de nieuwe woning door V. Het is V’s eigen schuld dat hij een nieuwe woning heeft gekocht zonder na te gaan of de waarborgsom door K was gestort.

Oordeel
De rechter oordeelt als volgt. Op grond van de koopovereenkomst moest K een waarborgsom bij N storten. Een (gestorte) waarborgsom beoogt verkoper te beschermen tegen een wanpresterende koper. Als M niet behoeft te controleren of de waarborgsom ten behoeve van V is gestort en V hierover ook niet (tijdig) zou hoeven in te lichten, is deze bescherming illusoir. Een makelaar is derhalve gehouden een en ander na te gaan en verkoper daarvan onverwijld in kennis te stellen. Nu M dit heeft nagelaten, is hij toerekenbaar tekortgeschoten jegens V en heeft hij een beroepsfout gemaakt.

Gevolg
Het is onaanvaardbaar dat degene die een (beroeps)fout maakt zich erop beroept dat zijn wederpartij deze had moeten voorkomen door zelf de verplichting op zich te nemen die aan de fout ten grondslag ligt. Hij heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht en is derhalve aansprakelijk voor de schade die V hierdoor heeft geleden. De uitspraak: Rechtbank Rotterdam 17 juli 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6460