maandag 9 december 2013

Bedrijfsanalyse

De afgelopen twee weken ben ik bij behoorlijk wat makelaarskantoren over de vloer geweest. Boeiende en leerzame gesprekken, waarbij vaak de toekomst en plannen het gespreksonderwerp waren. Wat me opviel was dat er bij makelaars en taxateurs op dit moment veel onzekerheid en onduidelijkheid heerst. De agenda’s staan weer wat voller, er worden weer meer afspreken gemaakt. Meer verdienen gebeurt nog niet, maar men is wel hoopvol gestemd

Anders
Wat wel naar voren komt is dat men zich afvraagt hoe ‘morgen’ het vak moet worden uitgeoefend.  Als de markt weer aantrekt, waar iedereen van is overtuigd, gaan we dan gewoon weer verder op de oude voet?  Doen we alsof de afgelopen vier jaar een boze droom is geweest, waar we eindelijk uit ontwaken? Sommigen hopen er op, maar weten diep in hun hart dat dit niet gaat lukken.

Meten
Als je in gesprek gaat met deze ondernemers, dan zijn ze op zoek naar wat er nou precies anders moet. Maar als je iets anders wil gaan doen, moet je eerste weten hoe je op dit moment presteert. Vraag je aan de meeste makelaars hou zij zich op dit moment verhouden tot concurrenten, dan komt men meestal niet veel verder dan het aantal panden in de verkoop of het aantal verkochte panden. Dat is goed, dat is een resultante van de inspanningen, de output zijde. Maar veel belangrijker is om in de diepte te kijken, naar de analyse van de werkwijze.

Bekend
En daar begon het in vrijwel alle gesprekken toch wel wat nijpend te worden. Een heldere interne analyse, een goed zicht op de bedrijfsprocessen en hou zich dit verhoudt tot de concurrerende omgeving wordt toch als moeilijk ervaren. Veel, heel veel gebeurt op gevoel, op onderbuik en op ervaring. Dat is an sich geen probleem als alles crescendo gaat en de business floreert. Maar in de huidige markt, met de huidige omstandigheden, kan dat toch wel een achilleshiel zijn.

Analyse
Het goed was dat met een paar uurtjes heel snel in kaart kon worden gebracht wat de huidige stand van zaken is. Uiteindelijk is het runnen van een MKB onderneming ook geen megacomplexe situaties, het is vaak de noodzaak om enigszins van afstand kunnen kijken. Van buiten naar binnen kijken.

Consument
Wat in ieder geval duidelijk is, is dat de consument de afgelopen vier jaar een geheel andere blik heeft gekregen op wonen, op huizen en op de wijze waarop keuzes worden gemaakt.  De toegang tot informatie is gigantisch veranderd, in het voordeel van de consument. De mondigheid en zelfredzaamheid neemt alleen maar toe. Het vanzelfsprekende respect voor autoriteiten, voor specialisten, is sterk aan erosie onderhavig. De makelaar wordt niet meer gezien als de professional die het wel even allemaal gaat regelen en waar men zich vol vertrouwen aan overgeeft. En al die aanpassingen, al die verwachtingen, probeer daar meer eens aan te voldoen. De makelaar en de taxateur bevinden zich op dit moment in een sterk veranderende wereld!


Ed

5 opmerkingen:

  1. Ed, ik denk niet dat de ontwikkelingen die je schetst van de afgelopen 4 jaar zijn. Deze ontwikkelingen begonnen al veel eerder, met het afschaffen van de be√ędiging, vrije marktwerking door het vrijgeven van de tarieven, de opkomst van internet, etc.. De hele etalagefunctie van de makelaar en het alleenrecht op kennis is door de opkomst van het internet aardig aangetast, om het vriendelijk uit te drukken. De crisis heeft dit proces hooguit versneld. Omdat makelaars het dusdanig benauwd krijgen dat ze op de kop gaan staan om een woning te verkopen worden alle mogelijke middelen geprobeerd en uitgebuit. Zie het aantal concepten en businessmodellen die er de laatste tijd zijn ontstaan.

    Ik ben geen makelaar. Ik hoef mijzelf dus niet te verwennen met hoopvolle gedachten. Desondanks denk ik dat na de crisis de markt gewoon weer aan zal trekken, vanwege de schaarste die er heerst.
    En weescht niet bevreesd: ik durf te stellen dat het grote gros van de mensen tot in lengte van dagen naar de makelaar blijft gaan. Dit omdat het proces gewoon veel te onzeker en groot is, helemaal gezien de enkele keer in je leven dat je maar een woning verkoopt. Argumenten?
    - Als makelaar weet je dat het lastig zat is om een woning goed te prijzen, helemaal als je niet over kengetallen beschikt (zoals de meeste particulieren).
    - Makelaarsland vraagt ook nog een fors bedrag en ook die blijken lang niet de markt over te nemen.
    - Bezichtigingen geven? Dat is de eerste 10x echt niet alleen maar leuk, helemaal niet als het je eigen woning betreft en al helemaal niet als je, zoals 90% van de mensen, daar helemaal geen type voor bent.
    - Dan hebben we het nog niet over de onderhandelingen gehad. Je buurman vangt 2 maand later € 30.000 meer voor de identieke woning? Dat risico durft toch niemand aan?
    Het enige knelpunt is de onderwaarde: het is niet leuk om de courtage daar bij op te moeten tellen. Als er weer sprake is van een stijging van de woningprijzen en de courtage wordt van de overwaarde betaalt, dan kraait geen haan meer naar deze nachtmerrie Ed!

    Ik ben trouwens, samen met velen denk ik, erg benieuwd hoe het komt dat je zo ineens gestopt bent met je werk bij VastgoedPro. En hoe je het vervolg ziet. Klaarblijkelijk vul je dus de blog nog wel met makelaardijrelevante artikelen? Succes in ieder geval, het lijkt me niet de makkelijkste tijd van je leven..!

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Dat is toch duidelijk wat Ed gaat doen. Die gaat met zijn gouden handdrukje een adviesbureautje opzetten waarbij hij voor veel geld de makelaarskantoortjes gaat analyseren!

    BeantwoordenVerwijderen
  3. haha, als dat zo zou zij heeft Edje nog gelijk ook en verdomd, ik zou hem nog inhuren ook denk ik.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Gouden handdruk? Dan zal mijn contributie van VastgoedPRO wel hoger worden

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Contributie hoger worden? Bestaat die club straks dan nog, die valt uit elkaar!

    BeantwoordenVerwijderen