Zalig Kerstfeest

Beste volgers, lieve lezers,
mag ik iedereen een zalig kerstfeest wensen, met alle warmte en genegenheid waar iedereen recht op heeft? En voor iedereen de wens om 4 minuten en 24 seconden van zijn drukke tijd te nemen om te genieten van het mooiste kerstliedje aller tijden: Bing Crosby en David Bowy - Little Drummer Boy.
Neem even de tijd om op deze link te klikken, bij voorkeur terwijl u uw geliefden omarmt en samen kijkt. Zalig kerstfeest voor u en uw geliefden,
Ed

Actieve verkoop?

Vorige week had ik een lunchafspraak met Vereniging Eigen Huis, een boeiend en leerzaam gesprek. We spraken onder andere over de werkwijze en methodiek van makelaars, de veranderingen die ontstaan zijn en de nieuwe consumenten behoeftes. Hier heb ik nog over nagedacht, is het echt zo dat er een tegenstrijdigheid is tussen het ‘oude’ werken en de nieuwe vraagbehoefte?

Focus

Wat mij opvalt is dat er wel vaak een compleet verschil is in focus en verwachting tussen makelaars en hun opdrachtgevers. Met name vanuit de traditionele werkwijze.  De kern van het verschil zit hem in de verwachtingen tussen beide partijen. De traditionele makelaar besteed veel tijd aan het verwerven van opdrachten, het in de verkoop krijgen van objecten. Dat is logisch, want een lege etalage of lege website is vrij triest en een uitzicht op 0 omzet.  Op het moment dat het object in de verkoop is genomen en de introductie werkzaamheden zijn verricht, ging de traditionele makelaar over tot de orde van de dag. Vaak op zoek naar nieuwe woningen voor in de verkoop.

Consument

En de eigenaar van het huis denkt nu net precies andersom. Gedurende de tijd dat hij een makelaar zoekt, worden er velen uitgenodigd. Als deze zijn keus heeft gemaakt, denkt de consument dat vanaf dat moment het verkoopgeweld losbarst. En die eerste week ziet deze veel gebeuren, maar al snel wordt het stil. En dan gaat de tegenstrijdigheid ontstaan. De consument verwacht dat de makelaar volop actief bezig gaat om het pand te verkopen.  Maar meestal hoort ie niets.

Makelaar

Want zeg eens eerlijk, welke activiteiten worden er nu allemaal ondernomen om kopers te vinden? Tuurlijk, funda plaatsinkje, bord in de tuin en folder maken, dat doet denk ik 1oo% van de makelaars. Maar echt succesvolle makelaars gaan veel en veel verder. Die voeren een actief verkoop beleid. Zie het een beetje als een autoshowroom. Om auto’s in de verkoop te krijgen, dat is niet zo moeilijk, dat is gewoon inkoop. Maar om autokopers in je showroom te krijgen, dat is al een hele kunst. En als ze er zijn, dan over te gaan tot dealmaking en dealclosing, dat is het hele spel.

Actief

Waar elke makelaar eigenlijk continue mee bezig moet zijn is het in kaart brengen van potentiele kopers. En dan bedoel ik natuurlijk niet een button op de website waar een lead zijn gegevens kan achterlaten. Nee, de makelaar moet de “local hero” zijn. Die volledig in kaart heeft wie in zijn werkgebied op welk moment in zijn woonbehoefte zit. Die bij wijze van spreken weet wanneer gezinsuitbreiding te verwachten is bij dat jonge stel, de kinderen van die ouders die hij vier jaar geleden een huis heeft verkocht.

Knelpunt

En volgens mij is op dit terrein nog een hoop te winnen. Zijn makelaars niet te veel bezig met het in verkoop krijgen van huizen, ten opzichte van het vinden van kopers? Is het in verkoop krijgen een activiteit, terwijl het verkopen een passiviteit is geworden? Al dan niet door de sociale media en websites? Zeg eens eerlijk, wat is de verhouding tussen tijdsbesteding aan het vinden van kopers ten opzichte van verkopers? Mijn stelling is dan ook dat als u 90% van uw tijd investeert in het vinden van kopers, dat de verkopers vanzelf komen. Eens of oneens?

TGIF,
Ed

Bedrijfsanalyse

De afgelopen twee weken ben ik bij behoorlijk wat makelaarskantoren over de vloer geweest. Boeiende en leerzame gesprekken, waarbij vaak de toekomst en plannen het gespreksonderwerp waren. Wat me opviel was dat er bij makelaars en taxateurs op dit moment veel onzekerheid en onduidelijkheid heerst. De agenda’s staan weer wat voller, er worden weer meer afspreken gemaakt. Meer verdienen gebeurt nog niet, maar men is wel hoopvol gestemd

Anders

Wat wel naar voren komt is dat men zich afvraagt hoe ‘morgen’ het vak moet worden uitgeoefend.  Als de markt weer aantrekt, waar iedereen van is overtuigd, gaan we dan gewoon weer verder op de oude voet?  Doen we alsof de afgelopen vier jaar een boze droom is geweest, waar we eindelijk uit ontwaken? Sommigen hopen er op, maar weten diep in hun hart dat dit niet gaat lukken.

Meten

Als je in gesprek gaat met deze ondernemers, dan zijn ze op zoek naar wat er nou precies anders moet. Maar als je iets anders wil gaan doen, moet je eerste weten hoe je op dit moment presteert. Vraag je aan de meeste makelaars hou zij zich op dit moment verhouden tot concurrenten, dan komt men meestal niet veel verder dan het aantal panden in de verkoop of het aantal verkochte panden. Dat is goed, dat is een resultante van de inspanningen, de output zijde. Maar veel belangrijker is om in de diepte te kijken, naar de analyse van de werkwijze.

Bekend

En daar begon het in vrijwel alle gesprekken toch wel wat nijpend te worden. Een heldere interne analyse, een goed zicht op de bedrijfsprocessen en hou zich dit verhoudt tot de concurrerende omgeving wordt toch als moeilijk ervaren. Veel, heel veel gebeurt op gevoel, op onderbuik en op ervaring. Dat is an sich geen probleem als alles crescendo gaat en de business floreert. Maar in de huidige markt, met de huidige omstandigheden, kan dat toch wel een achilleshiel zijn.

Analyse

Het goed was dat met een paar uurtjes heel snel in kaart kon worden gebracht wat de huidige stand van zaken is. Uiteindelijk is het runnen van een MKB onderneming ook geen megacomplexe situaties, het is vaak de noodzaak om enigszins van afstand kunnen kijken. Van buiten naar binnen kijken.

Consument

Wat in ieder geval duidelijk is, is dat de consument de afgelopen vier jaar een geheel andere blik heeft gekregen op wonen, op huizen en op de wijze waarop keuzes worden gemaakt.  De toegang tot informatie is gigantisch veranderd, in het voordeel van de consument. De mondigheid en zelfredzaamheid neemt alleen maar toe. Het vanzelfsprekende respect voor autoriteiten, voor specialisten, is sterk aan erosie onderhavig. De makelaar wordt niet meer gezien als de professional die het wel even allemaal gaat regelen en waar men zich vol vertrouwen aan overgeeft. En al die aanpassingen, al die verwachtingen, probeer daar meer eens aan te voldoen. De makelaar en de taxateur bevinden zich op dit moment in een sterk veranderende wereld!

Ed

edvandebijl@gmail.com  

Verandering

Het is al weer ruim acht jaar geleden dat ik in de vastgoedwereld terecht kwam, juni 2005. Vanaf begin 2007 wordt dit feuilleton door mij beheerd en geschreven, vaak aanleiding tot discussies en scherpe stellingen. Dat is goed, dat heeft het vak nodig. Makelaardij en taxatie bevindt zich op dit moment op de drempel van een nieuwe era, de financiële crisis die heeft toegeslagen heeft het vak definitief veranderd.  Een transitie is nodig en zal ook gaan plaatsvinden. Achteraf, over een paar jaar zullen we hier op terug kijken en zeggen dat het goed is geweest.

Voorbij

En het feit dat niets voor altijd is geldt natuurlijk ook bij mij.  Langs deze wil ik u berichten dat ik mijn functie als Algemeen Directeur bij VastgoedPRO niet lang meer blijf uitvoeren. Per 1 maart 2014 zal ik uit dienst treden. Ook hier ben ik er van overtuigd dat geldt dat het op enig moment goed is geweest en het tijd is voor verandering.

Doorgaan

Dit blog zal blijven bestaan, het is mijn eigen blog zoals u al jaren lang hebt kunnen lezen in het colofon hier rechts.  Voorlopig focus op de toekomst, mocht ik iets voor u kunnen beteken, mocht u iets willen delen of mocht ik u kunnen helpen: reactie blijven welkom.

Met collegiale groet,

Ed

edvandebijl@gmail.com    

Ontwikkelingen taxatiemarkt

Afgelopen zaterdag, de 16^e, was best een belangrijke dag voor een groot aantal taxateurs in Nederland, terwijl die er waarschijnlijk in het geheel niet van op de hoogte waren. Die kans was groot. Op deze dag vergaderde de General Assamblé, de Algemene Ledenvergadering,  van TEGoVA, The European Group of Valuation Associations.  Een delegatie van VBO Makelaar was daar aanwezig, ik was aanwezig namens VastgoedPRO.

Reden

VastgoedPRO had het lidmaatschap aangevraagd van TEGoVA, die aanvraag moest gepresenteerd worden aan de aanwezig leden, afkomstig uit 19 Europese Lidstaten. En VBO Makelaar, reeds lid van TEGoVA, deed aan accreditatie verzoek om de REV titel te mogen uitreiken aan leden die hun opleiding volbrengen. REV staat voor Recognised European Valuer.  Beiden zijn we hierin geslaagd, wat goed is voor de markt. Met complimenten ook aan VBO Makelaar, die het voor elkaar kregen om binnen een jaar te voldoen aan deze accreditatie eisen, een ware inspanning en prestatie!

Vanzelfsprekend

Het lidmaatschap van TEGoVA is een van de primaire waarborgen om te kunnen voldoen aan EVS, European Valuation Standards, bij taxaties. Met name voor commercieel vastgoed zal dit vanaf volgend jaar steeds meer worden geëist, minsten drie banken eisen dit nu al. Dat Nederlandse organisaties lid kunnen worden van deze Europese koepel is niet vanzelfsprekend. Want, een van de beginselen van EVS is dat de taxateur volledig onafhankelijk zijn werk dient te kunnen voldoen en derhalve niet betrokken is bij transacties. En daar zit toch wel een knelpunt.

Duaal

Nederland is een van de weinige landen waar de makelaar en taxateur in 1 persoon verenigd kunnen zijn. EVS staat dat niet toe. En eerlijk gezegd, de stelling dat de makelaar per definitie subjectief is en de absoluut taxateur objectief moet zijn, is wel een juiste. Een makelaar dient de belangen van zijn opdrachtgever te behartigen, als die een object met een waarde van 100 kan verkopen voor 101, dan moet die dat doen. Maar de taxateur zal altijd onafhankelijk de waarde op 100 stellen. Vandaar dat er toch met een opgetrokken wenkbrauw naar de Nederlandse markt wordt gekeken. Maar goed, zoals gezegd, het lidmaatschap werd toegekend, wat goed is voor onze leden.

Impact

Nu zal men misschien denken “so what”, maar dit EVS of IVS gaat een groot gevolg hebben voor de taxateur. In de commerciële markt, het bedrijfsmatig vastgoed nu al. Maar vanaf 2016 ook voor de woningmarkt. In december stemt het Europese parlement over de European Mortgage Directive, onderdeel van de Consumer Protection Act.  Deze EU regels gaan mede bepalen waar de taxatie voor hypotheken aan moeten voldoen en u voelt hem mogelijk  al aankomen. Deze taxatie zal opgesteld moeten worden conform EVS of IVS, waarbij een taxateur zal moeten kunnen aantonen dit ook te waarborgen. En laat nou net het lidmaatschap van een beroepsorganisatie, aangesloten bij TEGoVA, hiervoor een uitkomst bieden, of het voeren van de titel REV.  In ieder geval zijn door VastgoedPRO (en VBO Makelaar) hiervoor de eerste stappen gezet. Het was mee een weekje wel,

TGIF,

Ed

Alles wordt anders

 Donderdag 14 november  was ik bij de presentatie van professor Jan Rotmans waarin hij zijn meest recente publicatie toelichtte, het boek  “In het oog van de storm”.  Rotmans is hoogleraar Transitiemanagement en doet onderzoek naar de impact van de maatschappelijke veranderingen welk eop dit moment plaatsvinden. Een boeiend en inspirerend relaas, welke stof tot nadenken geeft.

Wijziging

Zijn betoog, gepresenteerd op de dag dat de BV NL 0,1 % economische groei vertoonde en daarmee officieel uit recessie was, had als basis dat we er rekening mee moeten houden dat we langdurig in een crisis zullen verkeren en dat de ongebreidelde economische groei van voor 2009 niet meer terugkomt. Niet alleen omdat continue groei niet meer kan, maar ook omdat het consumentengedrag van altijd maar meer aan het wegebben is.

Gedrag

De rol van de consument is aan het veranderen. De traditionele verhouding van producent of dienstverlener aan de ene zijde en afnemer / consument aan de andere zijde is aan het verschuiven. Consumenten willen niet alleen maar gebruiken, maar onderdeel zijn van de keten. Van consument naar prosument. Het gebruik van zonnepanelen is wel het meest pregnante voorbeeld op dit moment. Niet alleen gebruikt men de energie, men produceert het ook.  Ook voor dienstverlening zal dit gaan gelden. Op den duur, nee beter, nu al, zal men samen met de opdrachtgever het huis gaan verkopen.  Samen de brochure opstellen, samen de fotografie bepalen. Een kans voor nieuwe concepten.

Belangen

Maar het veranderende gedrag zal in zijn ogen ook als gevolg hebben dat traditionele instituten als belangenbehartigers zullen verdwijnen als ze niet razendsnel transformeren.  75 tot 90% van de vakbonden, omroepen, politieke partijen maar ook brancheorganisaties zullen overbodig raken.  De behoeften veranderen, maar met name de lokale en regionale verbanden zullen een veel belangrijkere plek gaan innemen middels "community’s".  Een collega van de NVM was ook bij deze bespreking aanwezig, dus een goed moment om te vragen wanneer deze het licht uit deed in Nieuwegein. Want uiteraard gebeurt zoiets altijd bij de anderen en nooit bij jouzelf.

Marginaal

In een discussie welke ik in aansluiting hierop had werd eens verder door-geëxerceerd op dit topic. Wat houdt dat in voor een organisatie als VastgoedPRO (of elke andere) als de verwachtingen van leden radicaal anders worden? Stel nou eens dat men alleen het absolute minimum wenst. Alleen dat wat men zelf niet anders kan regelen, inkopen of prosumeren. Geen belangenbehartiging, geen kwaliteitsbewaking, geen deskundigheidsbevordering. Geen lokale, regionale of landelijke meetings, geen vergaderingen, niets van dat alles. Gewoon helemaal terug naar af.

Pakket

De taxateur wil kunnen taxeren, de makelaar kunnen makelen, dat faciliteer je.  Als je lid bent mag je taxeren, als je makelt kan je publiceren en aankopen c.q. verkopen.  Meer biedt je niet en dat ook nog tegen een absoluut minimum tarief.  Iets van 250 euro per jaar. Wordt je taxatierapport geaccepteerd en sta je op Huislijn, Funda etc. That’s it. Een low cost beroepsorganisatie, geen VastgoedPRO maar iets als EasyPro. Geen telefoonnummer wat je kan bellen, geen gezeur van PE, geen verdere verplichtingen en geen verdere verwachtingen.  Een keer per jaar een factuurtje, meer niet. Zou dat de toekomst zijn? Zou u daar lid van worden of blijven?

Ben benieuwd,

TGIF,

Ed

Duurzaam wonen

Gisteren hield de Nederlandse Vereenging van Bouwers en Ontwikkelaars haar jaarcongres met als thema “Hoe organiseren we ons uit de crisis”. Een boeiende en inspirerende paneldiscussie onder leiding van Felix Rottenberg ontspon zich, met interactie vanuit de aanwezigen. In het panel zaten economen, journalisten, ontwikkelaars, architecten, arbeidsdeskundigen. Brede disciplines die de focus hadden op innovatie.

Nieuws
Wat opviel was een aantal aspecten. Als eerste Marijn Snijders die de mythe doorbrak dat er geen geld is voor investeren in de bouw. Onzin. Het bulkt van het geld, alleen niet voor verkeerde projecten en oude concepten. Met meerdere buitenlandse investeerders zoekt hi naar projecten die innovatief zijn, die kansrijk zijn. En dan praat je niet over klein bier, nee dan praat je over miljoenen projecten van 1000 woningen en meer. Deze investeerders kijken steeds meer naar de Nederlandse markt, omdat wonen hier een probleem wordt.

Nog meer
Op dit feit ging ook Mathijs Bouman, RTLZ en FD, verder, die haarfijn wist te omschrijven waar het mis gaat in de Nederlandse woningmarkt. Die omschreef hoe het tekort op de NL markt zich de komende jaren zal etaleren en zal leiden/lijden tot sterke prijsopdrijving en gebrek aan woonruimte op maat. Ook hij zag het gebrek aan lef en vernieuwing in de woningmarkt, ook aan de bouwzijde, als probleem. Maar de gemeentes met haar grondposities, de grondprijzen, daar zat de kern van de problemen van nu en straks.

Uitsmijter
Maar wat echt een nadenker was, was het betoog van Jan Willem van de Groep. In zijn visie komt er de komende jaar een megastrijd tussen bouw en energie. Zijn berekening was even simpel als doeltreffend. Per jaar wordt er door huishoudens 13 miljard euro aan energiebedrijven overgemaakt. De komende 20 jaar zal er, als we zo doorgaan, 260 miljard euro door de schoorsteen verbrand. En hier wordt niet over gepraat, nee, dit wordt maandelijks per automatische incasso zonder morren overgemaakt. €2000 per huishouden, kassa.

Bouw
De bouw moet meer en meer zich er op gaan focussen dat deze gelden niet naar de energiebedrijven gaan, maar naar de bouwondernemingen. Naar duurzaam ondernemen, naar energiezuinig bouwen. Nu is het al mogelijk om woningen te bouwen met een bijna 0% extern verbruik. Er worden op dit moment in Duitsland woningen opgeleverd met een vaste energieprijs. Maandelijks €35, vast voor de bestaansduur van de woning. Als 10% van die energiegelden worden aangewend, 1.3 miljard per jaar, dan gaat de markt verschuiven

Zinvol
De discussie was boeiend en onderhoudend. En een ieder moet er maar eens over nadenken, wat als de bouwers de concurrenten worden van de energiereuzen. Wat als er jaarlijks 13 miljard wordt geinvesteerd in duurzaam wonen? Of de helft? Hoe gaat ons leven er dan uitzien?
TGIF,

Ed

Uitspraak SGC bij consumentenklacht

Vorige week hield ik een presentatie voor de franchisenemers van Woon.nl op hun hoofdkantoor Apeldoorn. Het onderwerp was aansprakelijkheid en behandeling van klachten. In discussie behandelden we casuïstiek waarbij makelaars of taxateurs te maken krijgen met rechtspraak. Van de Geschillencommissie, vanuit Civiel recht, Tuchtrecht en vanuit Strafrecht.

Trend
Nederland schuift hard op naar een claimcultuur. Waar wij vroeger klachten ontvingen van consumenten met een briefje in een envelop, die werden afgehandeld met een bos bloemen en een fles wijn, valt nu een kilo papier op de deurmat. Dikke dossiers, opgesteld door juristen van rechtsbijstand-verzekeraars. Mensen zijn verzekerd tegen (gemeend) onrecht en zullen hier gebruik van maken ook als het zo uitkomt. Al dan niet terecht.

SGC
Als consumenten een klacht hebben over een van onze leden, kunnen ze dat onafhankelijk laten beoordelen door De Geschillencommissie in Den Haag (SGC). Deze doen een uitspraak op basis van de Algemene Consumenten Voorwaarden (ACV), zoals opgesteld in SER verband tussen enerzijds VastgoedPRO en NVM en anderzijds VEH en Consumentenbond. VastgoedPRO is belast met de executie van de vonnissen van de SGC, wij krijgen dan ook alle uitspraken ter beschikking, uiteraard alleen bij en van VastgoedPRO leden.

ACV
Een van de zaken die wij leden altijd op het hart drukken is er voor te zorgen dat de zaken goed op orde zijn. Zorg er voor dat je een correcte bemiddelingsovereenkomst hebt, zorg ervoor dat afspraken helder zijn. En zorg er voor dat je de ACV aan de consument overhandigt en dat deze ook voor ontvangst tekent. Te vaak hebben we gezien dat makelaars een negatief oordeel krijgen van de Geschillencommissie, omdat ze verkeerde documenten gebruikten. Of hun administratie niet op orde hadden of niet konden bewijzen wat ze claimden dan wel beweerden. De consument wordt vrijwel altijd redelijk in bescherming genomen ten opzichte van de professional.

Omgekeerd
Deze week zag ik een uitspraak van een casus waarin maar weer eens bleek hoe belangrijk het is dat je je zaken goed op orde hebt. Dit keer volledig in het voordeel van een makelaar. Doordat deze zich goed gehouden had aan de regels en procedures doorstond deze de toets der kritiek van de rechtspraak ruimschoots. Complimenten aan deze (geanonimiseerde) makelaar, goed om van deze uitspraak kennis te nemen. Lees hier de uitspraak van de SGC.

Ed

Value propositie

Op het VBO congres afgelopen week, waarvoor nog complimenten, sprak onder andere Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan TIAS/Nimbas, onderdeel van de Universiteit Tilburg. Een redelijk abstract college over de woningmarkt vanuit historisch perspectief, waarbij terug gegaan werd naar begin 1900 toen de grondslagen van het huidige woningmarktbeleid werden gevormd.

Ex katheder
Je merkt altijd dat hoogleraren vrijwel altijd begenadigde sprekers zijn, een academisch betoog van ruim 30 minuten werd zonder gebruik van papier voor de vuist weg gegeven. En hoewel redelijk academisch, zat er toch wel nuttige informatie bij. Al was het alleen maar dat prof. Brounen ons wees op www.vastgoedlab.nl, een site waarop zijn vakgroep academische artikelen vertaalt naar de dagelijkse praktijk. Een aanrader om op het bureaublad te zetten.

Verandering
Zijn betoog dat de basisprincipes van het huidige woningbestel niet meer van deze tijd is was helder. Het idee dat de bazen huurhuizen moeten bouwen voor de arbeiders, zodat het productiekapitaal (de arbeider) optimaal kon worden ingezet, is niet meer in lijn met het huidige corporatie stelsel. Toch is dat nog steeds het uitgangspunt met onder andere de huursubsidie. Ook het generieke karakter van de woningmarkt kan niet meer.

Voorspellende waarden
Prof. Brounen betoogt dat de problematiek op de woningmarkt voorspelbaar is. We weten dat de vergrijzing eraan komt, we weten dat de zorgbehoefte toeneemt, we weten dat verschuiving naar instellingszorg naar thuis wonen toeneemt. We weten zelfs wanneer die gevolgen gaan spelen. En toch anticipeert de woningmarkt daar niet op. Te veel wordt nog in traditioneel bouwen en wonen gedacht, terwijl de maatschappij razendsnel transformeert.

Makelaars
Hoewel prof. Brounen zelf niet direct de link naar makelaars legde, is die wel degelijk te trekken. Traditioneel alleen bij een huis wat verkocht moet worden bemiddelen, net als in 1900, gaat het waarschijnlijk niet worden. Natuurlijk blijft er plaats voor “platte verkoop”, net zozeer als er nog hoefsmeden zijn. Alleen de mainstream zal hier op den duur niet meer mee wegkomen. Nieuwe innovaties, nieuwe concepten in de markt zijn nodig.

Verandering
Als ik hem zelf mag vertalen zal de makelaar van morgen een verschuiving in zijn dienstverlening van een “business propositie” naar een “value propositie” moeten maken. Hij zal geen business model moeten aanbieden, maar een value model. Niet aanbieden wat hij gaat doen en wat dat gaat kosten (business) maar vertellen wat hij gaat toevoegen voor de opdrachtgever, wat dat de consument aan waarde oplevert. Dat is een vertaling die op dit moment in bijvoorbeeld de reiswereld, de leisure wereld, al wordt gemaakt. Bij dienstverlening zal het er de komende jaren niet meer om gaan wat het kost, maar het issue wordt welke waarde er wordt gecreëerd voor de consument. En dan kom je toch weer op onderscheidend vermogen, hiervoor is nog plek zat in het makelaasrsveld.
TGIF,

Ed

Hennepteelt Tilburg

Vorige week schoof ik aan in Tilburg bij een overleg met een afvaardiging van de Politie, van de Gemeente en met de collega’s van de regionale NVM. Tilburg schijnt / blijkt nogal een reputatie te hebben als het om wiethandel gaat, deze fleurt daar weelderig. Eerder dit jaar was er sprake geweest van hennepteelt in huurwoningen, de lokale burgervader had breeduit gemeten op de voorpagina van de regionale krant dat NVM makelaars hierbij betrokken waren.

Bewijs
Als eerste werd t de toon, terecht, gezet door de NVM collega’s. De burgemeester had geroepen dat er NVM collega’s betrokken waren bij hennepteelt, men had dus gevraagd om namen en rugnummers. En om een formele klacht, zodat er tuchtrechtelijk kon worden geacteerd. En zoals al vaker gebeurd, een formele klacht bleef uit, namen en adressen ontbreken. Het kon gewoon niet hard gemaakt worden, maar de claim en de beeldvorming lagen wel op straat. Terecht dat men daar tegen ageert, zeer terecht. Het adagium wie eist bewijst gaat nog altijd op!

Doel
Doelstelling was om te komen tot een convenant inzake het terugdringen van hennepteelt in woningen. Een convenant te tekenen door de lokale makelaarsverenigingen, opsporing en de gemeente. Een mooi document met wat van makelaars werd verwacht lag al klaar. Maar de discussie ging natuurlijk ook de andere kant op. Wat kan van opsporing verwacht worden? Als er twijfel is bij een potentiele huurder, kan dan een beroep worden gedaan op de informatie die bekend is bij de gemeente of de politie. Helaas is dat maar zeer, zeer beperkt mogelijk.

Samenwerking
En dat is het manco van samenwerking bij dit soort convenanten. Er wordt van alles verwacht van makelaars en taxateurs, maar er kan niets worden geboden om hen te faciliteren. Dat is een lacune, immers, welke bronnen heeft een makelaar dan wel bij screening? Beperkte , dat is duidelijk. En de instanties die willen samenwerken, kunnen en mogen kunnen bronnen niet delen. Duivels dilemma.

Focus
Je kunt je dus afvragen wat het nut is van zo een convenant. Elk initiatief is nuttig, laat ik dat vooropstellen. Maar als je goed kijkt, zitten dan de juiste makelaars aan tafel. Het zijn juist de makelaars die aangesloten zijn bij een beroepsorganisatie die al onder toezicht staan. En vaak gaat het om die kantoren die nergens bij aangesloten willen of kunnen zijn. Wegens gebrek aan papieren, kennis, integriteit of wat dan ook.

Voorstel
Als de gemeente Tilburg dan ook echt een stap zou willen zetten, zouden ze verder moeten gaan dan een convenant, in dit geval met NVM en VastgoedPRO. Dan zou de gemeente gewoon moeten stellen dat er een vergunning nodig is om te mogen verhuren in Tilburg. En alleen die makelaars die onder toezicht staan, tuchtrecht, en die het convenant hebben getekend, mogen bemiddelen bij verhuur. Punt uit, meer niet. Maar dat vraagt politieke moed, ik weet niet of die bestaat in Tilburg. Volgende overleg is over twee weken, ik ben benieuwd

Ed

Het gaat weer beter!

Vorige week maandag ben ik begonnen met een rondje langs de velden. In twee weken tijd naar elke provincies om daar het gesprek aan te gaan met onze makelaars en taxateurs. In deze dagen heb ik een kleine driehonderd collega’s ontmoet en gesproken, zeer waardevol en leerzaam. Dit, ter voorbereiding op het samenstellen van ons beleidsplan voor 2014: wat gaan we voor de VastgoedPRO leden doen in het komende jaar.

Voorwaarde

De enige wijze waarop je dit kan opstellen is als je van twee zaken op de hoogte bent. Wat speelt er in de markt in algemene zin en hoe willen de VastgoedPRO makelaars en taxateurs dat daar op ingespeeld wordt. Wat zijn hun belangen en verwachtingen op dit moment en hoe gaat zich dat ontwikkelen in het komende jaar en de jaren daar opvolgend. Bottom up beleidsvoorwaarden absorberen in goed Nederlands. Twee keer per jaar doe ik zo een ronde door Nederland.

Status

Het meest waardevolle is dat je hoort wat er leeft in de markt. Dat je uit eerste hand hoort hoe de Vastgoedmarkt zich lokaal, regionaal en provinciaal ontwikkelt en ten toon spreidt. En ik ben echt blij om te kunnen zeggen dat de vlag er toch echt heel anders bij hangt in vergelijking met dezelfde exercitie in heet voorjaar. Of hangt, zeg maar gerust fier wappert.

Begin 2009

Eigenlijk vanaf het eerste kwartaal 2009 hoorde ik langzaam maar zeker steeds meer negatieve geluiden. Begonnen in 2009 met de woningmakelaars die het eerst merkte dat er stagnatie was op de markt tot en met  begin dit jaar dat de agrarische collega’s toch ook de gevolgen merkten van het terugtreden van de overheid op infrastructurele projecten. Ik zag echter nu dezelfde collega’s er heel anders bijzitten.

Najaar 2013

Over de gehele linie, in bijna elke provincie, hoorde ik positieve geluiden. Agenda’s staan weer voller. Het aantal bezichtigingen neemt echt aanzienlijk toe. Taxaties worden weer meer gevraagd. Banken lijken iets minder moeilijk te doen. Maar het belangrijkste, de consument is optimistischer. Het sentiment onder de Nederlander, in ieder geval de Nederlander met een veranderende  woonwens, wordt positiever.

Investeren

Een heel veel gehoord geluid, is dat men oprechte belangstelling ontdekt bij bezichtigingen. Op de vraag of men het eigen, huidige huis al verkocht heeft wordt nog heel veel nee gezegd. Maar dit zijn dus de mensen die binnenkort toch de markt op gaan en komen. Hierin ziet men door heel het land heen dat er weer belangstelling ontstaat, mensen zien weer kansen. Verkopers waren er zat de afgelopen kwartalen, nu ontwaart men weer potentiële kopers.

Ervaring

Na twee weken ben ik weer terug op het clubhuis van VastgoedPRO met een goed gevoel. We hebben positieve zaken kunnen delen met de leden, positieve ontwikkelingen over de vereniging. En daar tegenover staan positieve geluiden van de leden zelf, het gaat weer wat beter. Een goed begin van het weekend,

TGIF!
Ed

Ondernemerschap en innovatie

Bij de Week van de Ondernemer gisteren in Groningen volgde ik een aantal lezingen over ondernemerschap en succesvol zijn. Leerzaam en positief confronterend. Vanuit vele invalshoeken werd het aan de aanwezige ondernemers gemeld: er is maar een boodschap op dit moment, innoveer, innoveer en innoveer. De economie, de markt, is ten gevolge van de crisis in een hoog tempo aan het veranderen en je kan het je niet veroorloven om stil te blijven staan.

Verandering
Wat door alle sprekers, allen zelf ondernemer, duidelijk werd gemaakt was dat de concurrentie, de wedstrijd niet gaat plaatsvinden tussen klein en groot, maar tussen snel en log. Alleen die bedrijven die in staat zijn om snel te reageren op veranderend (consumenten) gedrag hebben toekomst. Grote bedrijven die dat nastreven kunnen succesvol zijn, net als kleine bedrijven. Maar als je niet in staat bent om mee te veren met de markt wordt het moeilijk, zo niet onmogelijk om te overleven.

Ontwikkeling
Dit bracht mij terug op twee gesprekken die ik eerder de afgelopen veertien dagen had, waar ik eigenlijk hetzelfde verhaal hoorde. Beiden waren behoorlijk kritisch naar de marktomstandigheden voor makelaars en de rol die door de koepelorganisaties daarbij wordt ingenomen. Die hebben mij toch wel aan het nadenken gezet.

Rem
De eerste wist mij te vertellen dat op het gebied van innovatie alles wordt tegengehouden door de koepelorganisaties. Deze kiezen er voor om met een zeer beperkt aantal toeleveranciers te werken, waardoor er nauwelijks mogelijkheden tot concurrentie zijn. Als 1 leverancier het alleenrecht heeft van leverantie aan de leden van een koepelorganisatie, dan zit de markt op slot. Voor bedrijven is toetreding dan vrijwel onmogelijk, wat innovatie tegenhoudt en een rem geeft. Want waarom zou je met nieuwe producten komen, als je toch al weet dat je geen kans maakt, was het relaas.

Angst
De tweede was ik mee in gesprek en deze had een mooie propositie. Maar, zoals deze meldde, ik wil geen zaken doen met VastgoedPRO, want als “ze” weten dat ik aan jullie lever, ben ik bij de anderen niet meer welkom en kan ik mijn markt niet meer in de volle breedte bedienen. Daarom heb ik liever geen deal en probeer ik het wel stapje voor stapje. De angst om met de een verbonden te zijn zou betekenen out of business te zijn bij de anderen.

Keurslijf
En beiden gaven het signaal af, dat door onze werkwijze makelaars worden gedwongen om allemaal volgens hetzelfde stramien te werken, er worden nauwelijks nog mogelijkheden tot onderscheidend vermogen geboden. Alles wordt een eenheidsworst, ik moet me bij een club aansluiten en volgens hun werkwijze acteren, anders mis ik business.

Ondernemen
Toch wel zaken om eens over na te denken. Dat toeleveranciers dit melden en zo ervaren is een signaal. Maar de vraag is aan de andere kant, voelen makelaars en taxateurs dit zelf ook zo? Daar ben ik eigenlijk wel benieuwd naar.
TGIF,

Ed

Normatief handelen en Erecode

Makelaars en taxateurs, in ieder geval die aangesloten zijn bij een van de koepelorganisaties, werken met een Erecode. Dat lijkt voor buitenstaanders misschien wat vaag, maar hier ligt een wezenlijk onderdeel inzake integriteit en correct normatief handelen. Makelaars committeren zich er aan om volgens deze Erecode te werken en zijn hier ook op aanspreekbaar. Door hun klanten, door collega’s, door stakeholders en door hun vereniging.

Gedrag
Is dit een garantie? Nee, natuurlijk niet. Niets menselijks is makelaars en taxateurs vreemd en er is niet een beroepsgroep die 100% deugd. Overal vinden incidenten plaats en gebeuren zaken die niet correct zijn, dus ook bij makelaars. Laat ik eens een geval met u delen en u naar uw mening vragen. We beginnen heel breed, een parallel bij een ander beroep.

Fout?
Stel, een accountant werkt bij een groot kantoor in Amsterdam. In de vestiging in New York is een accountant betrokken bij publicatie van jaarcijfers die onjuist zijn. Aandeelhouders hebben hierdoor forse schade. De FED grijpt hard in. Neemt u dit deze accountant in A’dam kwalijk? Waarschijnlijk niet.

Niet fout?
De medische staf in een ziekenhuis wordt er mee geconfronteerd dat het ziekenhuis op een bankroet afstevent door wanbeleid van de bestuurders. Die blijken graaiers te zijn en meer belang hebben voor de eigen portemonnee dan voor het ziekenhuis. De Inspectie onderneemt gerechterlijke stappen tegen de bestuurders, deze worden vervolgd en veroordeeld. Wat is uw eerste mening, zitten deze specialisten fout?

Ook niet fout?
Een woningcorporatie heeft een eigen makelaarspoot. De bestuurder van de corporatie verrijkt zichzelf, Masserati’s, pensioenvoorzieningen, afkoopsommen, ongehoord. Het OM start een onderzoek en gaat over tot vervolging. Spreekt iemand de makelaars van deze corporatie hierop aan?

Maar deze?
Een makelaar werkt in loondienst bij een makelaarskantoor, waar de eigenaar wel over geld, maar niet over diploma’s beschikt. Dit manco dekt hij af door drie makelaars in dienst te nemen, die runnen de tent. En die doen braaf hun werk en zijn lid van een koepelorganisatie. Op persoonlijke titel. Het kantoor draagt de naam van de eigenaar. De eigenaar van de zaak wordt aangehouden en veroordeeld voor drugshandel en hennepteelt in verhuurde panden. Plus verhuur aan illegalen, verhuur aan prostituees. NHG schade, hypotheekfraude, alles er op en aan. En de eigenaar draait vervolgens het gevang in.

Gevolg
De makelaars treffen geen blaam. Doen keurig netjes hun werk en nog succesvol ook. Maar ze zijn wel verbonden aan een kantoor, waarvan de eigenaar veroordeeld is en niet zo een beetje ook. Vastgoedfraude en drugsfraude. Ter goede naam en faam wordt dan wel moeilijk. Wat moeten deze collega’s? De hypotheek moet betaald worden en de banen liggen niet voor het oprapen? Wat moet hun koepelorganisatie? Royeren? “Dwingen” ontslag te nemen? Moeilijk!

Intuïtief
Gevoelsmatig zullen de meesten bij de eerste situaties niets van de werknemers / makelaars verwachten. Toch zijn de casussen eigenlijk identiek, alleen zitten er vele (management) lagen tussen. En bij het laatste geval krijgen we toch allemaal wel wat jeuk en zou je als makelaar daar eigenlijk niet aan verbonden willen zijn. Maar wat voor een besluit moet hier nou genomen worden?

Ed

Huizenprijzen 2014

Deze week waren er een aantal positieve berichten over de woningmarkt te horen, onder andere op basis van de VEH index. Deze geeft al negen maanden achter elkaar een positieve tendens aan, wat een goeds teken is. Uiteraard zijn er altijd azijntypes die zeggen dat het van heel slecht naar slecht gaat. Okay, van 70 naar 73 gestegen is hoopvol en 100 is neutraal positief, en het is waar dat we er nog niet zijn. Toch hoor ik van mijn achterban voorzichtig positieve cijfers, ook met het vooruitzicht van de Nationale Open Huizen Route morgen.

Zuur
Kijk je op sommige gremia en sites, dan zie je sommige extreem negatieve postings, bijvoorbeeld op de huizenmarktzeepbel site. Als ik die jongens moet geloven worden huizen gratis, een oneindige daling van prijzen en transacties lijkt wel een doel te zijn. Toch blijf ik van mening dat men daar helemaal fout zit, alles wat naar beneden gaat, gaat uiteindelijk weer omhoog. En vice versa.

Markt
Wat wel een feit is, is dat dé Nederlandse woningmarkt straks ophoudt te bestaan. Er zal sprake zijn van segmenten en regio’s, met onderling extreme verschillen. De berichtgeving van het Planbureau voor de Leefomgeving eerder deze week was hierin toonaangevend.

Verschuiving
We weten allemaal dat de nieuwbouw al jaren stilligt. En dat het onttrekken van voorraad uit de markt (sloop etc) crescendo doorgaat. Beetje bij beetje komt er steeds minder aanbod beschikbaar. Tegelijkertijd stijgt het aantal huishoudens in Nederland. Maar het Planbureau meldt nu ook een bevolkingsgroei van 650.000 mensen de komende jaren. En die mensen hebben nu eenmaal de neiging om onderdak te wensen, te willen wonen. De vraag is alleen straks: waar en tegen welke kosten.

Grote steden
Hierbij gaat ook nog eens gelden dat er niet alleen een absolute groei in inwoners komt, er komt ook nog een trek naar de grote steden ten koste van de periferie. En wat is er al niet zo veel beschikbaar in de grote steden? Juist, goede en betaalbare woningen. Nu hoef je volgens mij geen econoom te zijn wat dit gaat inhouden de komende jaren.

Vraag en aanbod
Het is dus vrij voorspelbaar dat op niet al te lange termijn de prijzen van woonobjecten inde grootstedelijke gebieden gaan stijgen, dat deze gaan hard stijgen En door beperkte beschikbaarheid zal dit ook invloed hebben op de satelliet gebieden van de grote steden. Wat een trieste ontwikkeling is voor huizenbezitters in de periferie, maar wel een onvermijdelijk feit. Ik ben benieuwd wat we de komende dagen gaan zien aan ontwikkelingen bij alle opzen huizen activiteiten. Vaak een goede voorbode!
TGIF

Ed

Taxatierichtlijnen

Makelaars en taxateurs actief binnen het commercieel vastgoed zullen ongetwijfeld de discussie volgen die er gaan de is inzake de PTA richtlijnen. Voor hen die hier niet elke dag mee bezig zijn, dit is de set aan richtlijnen opgesteld door het Platform Taxateurs en Accountants inzake de voorwaarden waaraan een taxatie en een taxateur moet voldoen. Tenminste, als deze een taxatie gaat uitbrengen die bedoeld is voor het waarderen van vastgoed wat opgenomen dient te worden in een door de accountant op te stellen jaarrekening.

Weging
De vraag die (mij) regelmatig gesteld wordt, is dit een goed iets of niet? Deze vraag is niet eenduidig te beantwoorden. Het is een feit dat in deze de accountants leading zijn. Deze hebben geconstateerd dat er te weinig eenduidigheid, transparantie en inzichtelijkheid is als het om de waardering van bedrijfsmatig vastgoed gaat. Zelfs iets eenvoudigs als een begrippendefinitie ontbreekt, bedoelt iedereen hetzelfde als er vakinhoudelijke termen worden gesteld? Nee dus. Dat het vervolgens dus de accountants zijn die een kader moeten gaan schappen voor taxateurs is eigenlijk zorgelijk.

Beter
Aan de andere kant, als er dwingende ogen van buiten af naar binnen kijken, kan dit ook juist weer goed zijn. Wat dat betreft zijn de inmiddels 29 aanbevelingen die aan de brancheorganisaties zijn gegeven, waaronder VastgoedPRO, wel zeer stipulerend van aard. Op meerdere fronten wordt er gewerkt aan het borgen van deze aanbevelingen, worden initiatieven genomen om deze aanbevelingen om te zetten in best practice voorbeelden. Dit komt het vakgebeid alleen maar ten goede.

Toezicht
Wat daarbij opvalt is dat er vanuit toezichthoudende organen zeer nauwgezet wordt gevolgd waar dit toe leidt. Zowel AFM als DNB volgen elke stap in dit dossier nauwgezet en hebben ook verwachtingen wat wij als branche hiermee gaan doen, als sector. Dat hierbij geen sprake is van vrijblijvendheid blijkt meer en meer uit de overlegsituaties.

Ver van mijn bed
Nou kan het natuurlijk zijn dat een gemiddelde taxateur of makelaar denkt dat dit zijn tijd wel zal duren, maar volgens mij zit men er dan naast. Laat helder zijn dat op dit moment wordt gekeken naar het grootschalige vastgoed, het grote commerciële werk. Maar onderschat niet wat de gevolgen kunnen zijn. Immers, als er in een marktsegment een bepaalde standaard wordt gezet, dan wordt al vrij snel verwacht dat deze van toepassing wordt op de gehele markt. En dan begint het volgens mij toch wel te knellen.

Verwachtingen
In de PTA aanbevelingen staan een aantal evident belangrijke zaken. Ik noem Chinese walls tussen makelaars en taxateurs, deze professies dienen strikt gescheiden te zijn. Ik noem het vier ogen principe bij elke taxatie, collegiale consultatie. Of meerdere berekeningsmethodieken, back testing en zelfs mutatie dossier uitleg. Dat kan een gemiddelde woningtaxateur moeilijk bieden. Maar aan de andere kant, als een geldverstrekker kan kiezen uit taxateur A die voldoet aan de PTA richtlijnen en taxateur B die dat niet kan, dan kan er al snle een keus op basis van overkwalificatie worden gemaakt.

Hamburger
Als je op dit moment bij de McDonalds achter de kookplaat wilt staan, heb je al minimaal een afgeronde HBO opleiding nodig. Niet omdat dit voor de functie van belang is, maar het aanbod van kandidaten is zo groot. Er moet voor worden gewaakt dat dit straks ook niet voor standaard taxaties gaat gelden, want hoge eisen, extra eisen zijn goed, maar dienen wel in verhouding te staan tot de facturen die geschreven kunnen worden. En een MKB of woningtaxateur kan zeer moeilijk aan deze PTA richtlijnen voldoen en ook nog bestaansrecht hebben.

Ed

Stimulering woningmarkt

Als er gekeken wordt naar de verdamping van waarde in woningmarkt sinds de start van de economische terug val eind 2008, dan staat Nederland op dit moment op een tweede plek na Spanje. En als gekeken wordt naar de daling in het transactievolume, staat Nederland bovenaan. Een trieste en dramatische constatering. Hoewel er deze week werd gemeld dat het vertrouwen onder starters op de woningmarkt nog niet eerder zo positief was, is het algemene consumenten vertrouwen in de BV NL dramatisch slecht. Zelfs de gemiddelde Griek, Spanjaard of Cyprioot ziet de economische toekomst positiever in dan Henk en Ingrid.

Terecht
Tegelijkertijd zag ik deze week dat Nederland in de top vijf van de rijkste landen ter wereld staat, met een gemiddeld vermogen van €65.000 per kop van de bevolking. Hoezo tegenstrijdigheid tussen inhoud en betrekking? De vraag is dus wat gaat er gebeuren met de Nederlandse woningmarkt de komende maanden tot jaren? Ik blijf er bij dat er een stevig herstel staat aan te komen, de vraag is alleen wanneer. Die laat zich moeilijk raden, maar dat deze komt lijkt bijna vanzelfsprekend.

Maatregelen
Regelmatig komen er vragen of er nog aanvullende stimuleringsmaatregelen van de overheid nodig zijn. Buiten het feit dat de middelen hiervoor ontbreken, lijkt het dat de overheid zich het beste afzijdig kan houden op dit moment. Elke vorm van overheidsbemoeienis lijkt alleen maar onrust en wantrouwen te scheppen. Zou een bemoeienis als in de UK zinvol zijn?

Eiland
Ook in het UK was de woningmarkt in het slob geraakt en hebben de banken strenge eisen gesteld inzake financiering. Op dit moment is daar maximaal 75% van de koopsom te financieren, de overige 25% moet met eigen geld gefinancierd worden. Met name inde grootstedelijke gebieden werpt dat hoge drempels op.. Vandaar een stimuleringsprogramma van de overheid, welke zeker zijn vruchten afwerpt.

Zero rate
De 25% norm eigen geld wordt nog steeds aangehouden in de UK, maar de starter hoeft hiervan slechts 5% zelf op te hoesten. 20% wordt door de overheid middels een rentevrije lening ter beschikking gesteld, vaak nog achtergesteld ook. Gevolg: een zeer forse impuls op het aantal transacties. Maar de winst zit in de ketenvorming: met de verkoop van een huis komt er een scala aan economische activiteit op gang, ik hoef u niets te vertellen. Zelfs de bouw ziet voor het eerst in tijden weer een sterk positieve opleving, wat al tijden niet het geval was. Werkeloosheid neemt af, uitkeringen omlaag, economie omhoog, de casacade effecten komen op gang.

Maar
Uiteraard zit er ook een nadeel aan, tenminste, voor wie de nadelen wil zien. De prijzen stijgen, de prijzen stijgen hard door de toegenomen vraag. In London is het prijsniveau van voor 2008 al weer bereikt. Sommigen waarschuwen al weer voor een huizenmarktzeepbel, op basis van een kunstmatig opdrijven van prijzen. Maar hoe je het ook ziet, de markt komt weer fors en goed op gang. Is dit positief, is dit negatief? Zou deze Engelse aanpak een goed plan zijn voor de Nederlandse woningmarkt? Zeg het maar!
TGIF,

Ed

WOZ gewaardeerd

Vorige week was er een stakeholdersoverleg bij de Waarderingskamer, zeg maar de toezichthouder op de Nederlandse Gemeenten als het gaat om de WOZ. In dit overleg stond onder andere op de agenda het vrijgeven van de WOZ data, een onderwerp wat repeterend terugkomt. De WOZ data van particulieren is tot op de dag van vandaag niet openbaar inzichtelijk, alleen professioneel belanghebbenden hebben hier toegang toe.

Privacy
An sich is dit wel bijzonder. In Nederland is bijna alles data beschikbaar en openbaar, je moet eens zien wat mensen allemaal bloot geven en willen delen. Een trip in de trein in de spits en je weet van half bellend Nederland meer privé gegevens dan dat je lief is, zo ongegeneerd praat men luidruchtig in de mobiel. Maar de WOZ data zijn nog altijd afgeschermd. Weliswaar zijn de bandbreedtes al wel ontsloten, maar de juiste gegevens nog niet, privacy gevoelige informatie. Toch heeft de wetgever besloten dat per 2014 de WOZ gegevens openbaar worden.

Gevolg
Wat dat gaat inhouden moet ik nog zien. Bij onze achterban wordt vaak gemeld dat dit toch wel wenselijk zou zijn. Ik moet nog zien wat het gaat opleveren. Als eerste de waarde van de data. Hoe je het ook wendt of keert, de WOZ waardes worden door de eigenaar altijd als onjuist bestempeld. Worden deze gebruikt voor fiscale grondslag, dan zijn ze altijd te hoog. Gaat het pand in de verkoop of moet er een financiering aangevraagd worden, dan zijn de waardes weer altijd te laag. En natuurlijk worden de WOZ data steeds nauwkeuriger, met name voor 13 in een dozijn objecten, maar er zijn toch nog wel heel forse afwijkingen te constateren. Zie alleen al het aantal jaarlijkse bezwaarschriften en de jaarlijkse honoreringen. Okay, hierdoor is het een zelfsturend en zelf lerend systeem, maar toch.

Ontsluiten
Dat de data beschikbaar komen is een feit, waarschijnlijk zijn ze half 2014 beschikbaar via de WOZ-viewer. Een ieder kan ze dan inzien, het ‘gluren bij de buren’ zal volgens mij explosief toenemen. Zal dit de positie van de makelaar gaan beïnvloeden? Elke nieuwe bron van informatie heeft invloed, dus deze ongetwijfeld ook. Er zal discussie gaan ontstaan over bijvoorbeeld het verschil tussen een vraagprijs en een WOZ waarde. Twee totale verschillende waarderingen, maar leg dat maar eens uit aan de consument!

Massa
En wat met name interessant is, komt massa-ontsluiting ook beschikbaar. Want de WOZ waardes worden wel openbaar, maar daarmee nog niet de databestanden. Oftewel 1:1 opvragen mag onbeperkt gebeuren, maar krijgen onze leden bijvoorbeeld ook (indirect) toegang tot het gehele bestand? Geïntegreerd in onze database? Hiervoor moeten we ons weer richten tot het Ministerie van Economische Zaken, werk dus weer aan de winkel. Anders gaan we weer terug naar de tijd dat we het telefoonboek moesten overtypen om deze bestanden digitaal te krijgen.

Ed

Hervormingen woningmarkt?

En, de miljoenennota al doorgenomen? Gisterenavond het Prinsjesdagdebat gevolgd, waar regeringspartijen en oppositie elkaar te woord stonden? Met elkaar in debat gaan was niet het juiste woord, het was eigenlijk een aaneenschakeling van onderlinge verwijten en vliegen afvangen. Soms gênant en soms tenenkrommend en weinig stof tot nadenken. Wat mij wel opviel was een aantal keer een opmerking van de heer Samson.

Woningmarkt
Door de lijsttrekker van de PvdA werd herhaaldelijk, bijna triomfantelijk, benoemd dat men de hervorming van de woningmarkt toch maar mooi had gerealiseerd. En dat het herstel van de woningmarkt zich door deze hervorming reeds voorzichtig aandiende. Is dat zo? Ik heb toch maar eens even het woordenboek erbij gehaald,

Hervorming
Zoek je op dit woord dan zie je het volgende:
Synoniemen: 1) Opleiding die men overdoet 2) Omkeer 3) Omschakeling 4) Omwisselen 5) Protestantisme 6) Reorganisatie 7) Reformatie 8) Reform 9) Transformatie 10) Veranderen 11) Verandering 12) Verbeterende verandering 13) Wending 14) Wijzigen 15) Wijziging
Begrippenlijst: Reformatie - Protestante vernieuwingsbeweging in de 16e eeuw, mede uit protest tegen misbruiken in de katholieke kerk
Inhoud: Hervorming verwijst naar hervormen. Het handelt over het veranderen of reorganiseren van bijvoorbeeld een bestuur, het onderwijs of een ministerie. In tegenstelling tot revolutie is hervormen een geleidelijk proces. Op kerkelijk gebied kan hervorming verwijzen naar reformatie.

Passend
Nou kan ik me bij het laatste nog iets voorstellen, er is binnen het kabinet een aandachtsgebied Wonen gekomen met een vakminister voor Wonen, wat dat betreft is inderdaad het bestuur veranderd dan wel gereorganiseerd. Maar is de woningmarkt ook hervormd? Volgens mij niet! Ik zie maatregelen ten aanzien van de financierbaarheid. De NHG normering. De BTW op verbouwen. De verhuisboete/overdrachtsbelasting. De duur van de hypotheekrente aftrek, de woonquote, de vorm van hypotheek. Startersleningen dan wel subsidies. Corporatieheffingen, scheefhuur-maatregelen, huurverhogingen. Allemaal maatregelen die een fiscaal karakter hebben. Maatregelen die als inkomenspolitiek zijn te bestempelen. Herverdeling van geld. Maar die in feite niets met de woningmarkt hebben te maken.

Visie
Wat dat betreft heb ik in de nieuwe kabinetsplannen voor 2014 niet een keer iets inhoudelijks over de woningmarkt gelezen of gezien. Over de distributie van woningen, over bouwbeleid, over wonen op maat, over beschikbaarheid in druktegebieden en beleid in krimpgebieden. Infrastructurele plannen en visies die ingaan op de woonbehoefte van Nederland de komende periodes, het ontbreekt volledig. Mobiliteit op de woningmarkt, of mobiliteit binnen de woningmarkt, verhandelbaarheid op de woningmarkt, niets niets en niets.

Claim
De gelegde claim dat dankzij de door dit kabinet doorgevoerde hervormingen de woningmarkt zich positief herstelt is dan ook een gevaarlijke. Op dit moment is het consumentenvertrouwen essentieel voor de woningmarkt. Een kabinetsbeleid wat oplopende werkeloosheid tot gevolg heeft, wat koopkrachtverlies veroorzaakt, wat economische groei remt zorgt niet voor een positieve impuls op dit consumenten vertrouwen. Okay, juli/augustus 2013 was beter dan een jaar tevoren, maar dat was dan ook een dieptepunt. Laten we de vingers gekruist houden dat de claim van de heer Samson terecht blijkt de komende maanden, maar de eerlijkheid gebiedt mij te zeggen….

Ed

Omgaan met je klanten

Eerder deze week was er sprake van een piek in telefoonbelasting bij ons op kantoor. Een groot aantal, nee, een zeer groot aantal makelaars kregen wij kwaad tot zeer kwaad aan de lijn. De reden lag in een mailing die ontvangen was van funda. Men had het initiatief genomen om een aparte pagina in te richten voor consumenten, met informatie over makelaars en prijzen.

Oude wijn
An sich niets nieuws, al deze gegevens staan al tijden op funda. Maar door onze makelaars, en naar later bleek ook VBO makelaars, nog eens even het een en ander in te wrijven, werd de aandacht er extra op gericht. Met name de zoekstructuur voor consumenten, zoek een makelaar zorgde voor woedende reacties.

Unfair
Consumenten werden gevraagd om in te vullen waar ze een makelaars zochten, steevast werd er dan een NVM kantoor getoond. Al voerde je het exacte kantooradres van een VastgoedPRO makelaar in: een NVM kantoor werd vertoond. De boze reacties waren voorspelbaar en ik snap ook niet waarom men zoiets doet.

LinkedIn
Later deze week plaatste funda zelfs een separaat bericht op LinkedIn, waar men de actie als klantvriendelijk bestempelde. Ik kon het niet laten om hier een reactie te geven. De discussie die zich afspeelt kunt u hier volgen.

Gastvrij
Mijn mening is dat we te gast zijn op funda, het is goed dat we daar kunnen publiceren. Dat NVM makelaars daar prioriteit hebben, hoe moeilijk te verkroppen voor sommigen ook, kan ik billijken. Let wel, tot 2009 kon men het aanbod daar niet kwijt als men geen NVM lid was, dus tel je zegeningen. Maar aan de andere kant, VastgoedPRO en VBO makelaars maken miljoenen euro’s per jaar over aan funda c.q. NVM. Iets meer respect en iets meer koesteren van je klant zou volgens mij toch wel gepast zijn. Want velen zijn toch echt wel boos.
TGIF,
Ed

Aansprakelijkheid makelaar

VastgoedPRO collega Peter Brouwers attendeerde ons vanochtend op een uitspraak welke gepubliceerd stond in de INformaatie nieuwsbrief van Formaat Notarissen. Het betreft hier een uitspraak van de Rechtbank in Rotterdam. Ook hier blijkt weer dat uw aansprakelijkheid als makelaar (en taxateur) niet onderschat moet worden. Uw handelen en nalaten wordt op een gouden schaaltje gelegd en u ligt onder een vergrootglas.
Met dank aan Peter Brouwers.
Ed

Makelaar aansprakelijk bij niet gestorte waarborgsom?
V heeft zijn woning aan K verkocht. M bemiddelt hierbij namens V. Op de dag dat de waarborgsom uiterlijk moest zijn gestort, deelt N aan M mede dat dit niet is gebeurd. M neemt vervolgens met K contact op, zonder V hiervan op de hoogte te stellen. K zou alsnog voor storting zorgdragen. Vlak voor de geplande levering, hoort V dat deze niet doorgaat. Ook verneemt hij dat de waarborgsom nooit is gestort. V stelt M daarom aansprakelijk. Hoe oordeelt de rechter?

Casus
Verkoper V heeft zijn woning aan koper K verkocht. Makelaar M bemiddelt hierbij namens V. Op de dag dat de waarborgsom uiterlijk (bij de notaris) moest zijn gestort, deelt notaris N aan M mede dat dit niet is gebeurd. M neemt vervolgens met K contact op, zonder V hiervan op de hoogte te stellen. K gaf aan alsnog voor storting zorg te dragen. Twee dagen voor de geplande levering van de woning, hoort V dat deze geen doorgang zal vinden. Dan pas verneemt hij ook dat de waarborgsom nooit is gestort. V stelt M daarom in rechte aansprakelijk (voor de door hem geleden schade).

Pleidooi
V stelt dat M toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens V. M heeft zich niet als een redelijk bekwaam en handelend makelaar gedragen. Hij heeft een beroepsfout gemaakt. Als V daarnaast van M had vernomen dat de waarborgsom niet was gestort, had hij de koop van zijn nieuwe woning ongedaan gemaakt door de koopovereenkomst met betrekking tot deze woning gedurende de bedenktijd te ontbinden. M is het hiermee oneens. Volgens hem heeft hij geen beroepsfout gemaakt en mocht hij erop vertrouwen dat K de waarborgsom alsnog zou voldoen. Ook was hij niet op de hoogte van de koop van de nieuwe woning door V. Het is V’s eigen schuld dat hij een nieuwe woning heeft gekocht zonder na te gaan of de waarborgsom door K was gestort.

Oordeel
De rechter oordeelt als volgt. Op grond van de koopovereenkomst moest K een waarborgsom bij N storten. Een (gestorte) waarborgsom beoogt verkoper te beschermen tegen een wanpresterende koper. Als M niet behoeft te controleren of de waarborgsom ten behoeve van V is gestort en V hierover ook niet (tijdig) zou hoeven in te lichten, is deze bescherming illusoir. Een makelaar is derhalve gehouden een en ander na te gaan en verkoper daarvan onverwijld in kennis te stellen. Nu M dit heeft nagelaten, is hij toerekenbaar tekortgeschoten jegens V en heeft hij een beroepsfout gemaakt.

Gevolg
Het is onaanvaardbaar dat degene die een (beroeps)fout maakt zich erop beroept dat zijn wederpartij deze had moeten voorkomen door zelf de verplichting op zich te nemen die aan de fout ten grondslag ligt. Hij heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht en is derhalve aansprakelijk voor de schade die V hierdoor heeft geleden. De uitspraak: Rechtbank Rotterdam 17 juli 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6460