Volksverhuizing op komst?

Dat de invloed van Brussel ook op uw werk zijn impact heeft zal u niet verbazen. Ik zag vandaag een CBS publicatie over de normering volgens de Europese Commissie inzake gesubsidieerd wonen. Ik zal nog even een opfrissertje geven, hoewel de gegevens u wel bekend zullen zijn. Volgens de EU moet 90% van alle ‘sociale woningen’ toegewezen worden aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot max €31k. En een sociale huurwoning is een woning met een huur tot de zogenaamde huurtoeslaggrens, circa €655 in de maand. Daarboven kom je niet meer in aanmerking voor toeslag dus zou daar sprake zijn van vrije verhuur.

Corporaties
De afgelopen maanden heeft u hierover de corporaties zien ageren, dit zou een onwerkbare situatie geven. Voor hen actief in de koopmarkt een interessante discussie. Immers, voor deze groep van huurders die te veel verdienen om in zo een woning te mogen blijven wonen, is koop een goed alternatief. En dat betekent dus werk aan de winkel, wat zeker welkom is. Maar is het allemaal zo eenvoudig?

CBS
Het CBS rapporteerde vandaag namelijk dat bijna een kwart van de huurders in de corporatiewoningen als scheefwoner moet worden gedefinieerd. Er zijn zelfs gemeentes, Graafstroom of Midden Delfland bijvoorbeeld, waar bijna 50% boven de inkomstengrens zit. Dat geeft toch wel weer een ander perspectief. Even een simpel rekensommetje.

Woningvoorraad
Nederland telt grofweg 7 miljoen wooneenheden, daarvan is zeg de helft huur. Ligt iets genuanceerder, maar even voor het beeld. Van die 3½ huurwoningen is dus in circa 875.00 gevallen sprake van scheefwonen. Kunt u zich voorstellen wat dit inhoudt als deze EU wetgeving wordt gehandhaafd? Dat zeg maar de EU ambtenaar op de brommer al die scheefwoners langs gaat om ze naar een andere woonomgeving te sturen? Een ware volksverhuizing dient er plaats te vinden.

Maatregelen?
De vraag is dus nu, wat gaat er gebeuren? Het doorvoeren van de “right to buy” wetgeving? De 2 miljoen corporatie woningen die aangeboden zouden moeten worden aan de zittende huurders om te kopen? Lost het probleem wel op. De huren verhogen tot boven de huurtoeslaggrens? Is dat een optie? Wel sterk afhankelijk van de uitgangspositie van de huur, je kan niet zomaar onbeperkt percentueel verhogen. En natuurlijk ga ik weer preken voor eigen parochie, maar zou het, juist in deze tijd, de overheid niet sieren als er stimuleringsmaatregelen worden genomen om deze scheefhuurders aan te zetten tot aankoop? Morgen gewoon zo een 875 kopers op de markt. Kom maar op!

Ed

Veiling en realiteit

Vorige week berichtte de collega’s van VBO Makelaar over hun visie op de veilingmarkt in NL. Ultiem was daar hun punt dat veilingen gestopt moeten worden. Op grote delen van deze stelling vinden ze VastgoedPRO aan hun kant. Zeker daar waar sprake is van manipulatie en intimidatie bij executieveilingen dient hard en fors ingegrepen te worden. Te veel partijen met te veel boter op hun hoofd werken hier nog te veel en te gretig aan mee. Ook wij berichtte hierover frequent en delen ook de zorgen hierin.

Dubieus
Wat wel moet gebeuren is een splitsing tussen de veilingen die goed verlopen en die met een verdacht karakter. Een goed lopende veiling, al dan niet voor executie, heeft namelijk een rol. Voor hen die snel van hun object af willen en bereid zijn om prijs te laten eroderen ten faveure van snelheid van verkoop is dit een goed alternatief. Nogmaals, als dit goed loopt. Dus toegankelijk, transparant en met een reëel marktmechanisme van opbod en afslag. Er is geen reden en het heeft geen zin hier een verbod op te leggen, hier is gewoon een maatschappelijke en economische plaats voor.

Anders
Wat natuurlijk nog wel aandacht vraagt zijn de voorwaarden zoals door VBO Makelaar terecht aangestipt. Het kunnen bezichtigen, de bedenktijd, de betalingstermijn, allemaal terechte opmerkingen. Goed dat daar de aandacht op wordt gevestigd. VastgoedPRO zou hier zelfs nog wat verder in willen gaan: ook voor makelaars dient geen plaats te zijn op een veiling om voor eigen winst en verlies te handelen. Dat past niet, je bent onafhankelijk of niet, handelen en makelen gaat gewoon niet samen. Hierin verschillen we dan wel weer.

Boter
Maar voor wat betreft de veilingen waar zaken gebeuren die het daglicht eigenlijk niet kunnen verdragen: volledig eens met de collega’s: zet daar een rem op. Laat makelaars inderdaad gewoon de woning eerst in verkoop nemen in plaats van naar de veiling te brengen. Natuurlijk is dit preken voor eigen parochie, so what? Als consumenten er beter c.q. minder slecht van worden en makelaars verdienen er aan, wat is dan het probleem? Volgens mij werkt de hele Westerse economie zo, toch? Maar dit soort louche veilingen continueren? Het is onvoorstelbaar dat notarissen in dit soort circuits nog steeds mee werken en fors profiteren. Hoezo ministeriele verantwoording en zorgplicht? Het is onvoorstelbaar dat banken akkoord gaan met deze lagere opbrengsten en de lasten afwinpelen op NHG.

Vreemd
VBO Makelaar krijgt in deze niet alleen bijval van VastgoedPRO. Ook NHG, NVB en VEH ondersteunen deze oproep. Wat was het dan een buitengewoon vreemde reactie van de woordvoerder van NVM? Dat er helemaal geen problemen zijn met veilingen en dat dit iets is van vroeger? De opmerking van Hans van der Ploeg dat NVM misschien de aansluiting met de dagelijkse werkelijkheid en praktijk kwijt is geraakt, kan ik me dan ook voorstellen. Want anders kan je dat toch niet met droge ogen melden?

Ed

Nieuwsbrieven en VvE beheer

Ik weet of u mijn blog van gisteren hebt gelezen, waarin ik een punt maakte over het transparant zijn en het delen van informatie. Een voorbeeld hiervan ontving ik eerder deze week. Ik weet niet of u veel gebruik maakt van nieuwsbrieven, ik doe dit vaak wel. Als je in staat bent om veel informatie snel te scannen en hoofd- en bijzaken te scheiden, is dat een mooie bron van informatie. Elke dag pik ik er wel wat uit op. Ik heb er een speciaal mapje voor een neem elke dag standaard 15 minuten de tijd om nieuwsbrieven en commerciële mail te scannen.

Zin en onzin
Binnen een korte tijd heb je namelijk een selectie gemaakt voor afmeldingen. Kantoren die alleen maar aanbiedingen hebben of prijzen vermelden, gaan al snel van de lijst af. Makelaarskantoren die lange lijsten met alleen maar aanbod mailen: skippen. Om maar niet te praten over de niet aflatende phising mails en voorstellen voor penisverlengingen en goedkope Viagra. Het nadeel is dat je die elke dag weer massaal moet deleten. Maar sommigen snappen het donders goed. Deze week ontving ik weer de nieuwsbrief van VWDK notarissen. Een nieuwsbrief met allemaal kennisfeiten en casus voorbeelden, zeer zinnig. Ik heb van hen toestemming om hun nieuwsbrief met u te delen, ik doe dat dan ook deze keer weer graag.

Opdrachtgever
Denk er zelf ook eens over na. Om eens per maand een goede nieuwsbrief tye maken heeft u niet zo heel veel tijd en energie nodig. Maar als u nuttige tips, goede informatie en praktijkvoorbeelden hebt, creëer je vanzelf een publiek. Een soort van periodiek nieuwsbrief blog, is perfecte reclame voor u en uw kantoor. Vandaag verder het scherm aan VWDK notarissen, dit keer met een casus over VvE en het opgestelde reglement: moet een verhuurder zich daar echt aan houden?
TGIF,

Ed

Is de (of een) huurder van een appartement gebonden aan het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars?
Op grond van het bepaalde in artikel 5:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek is de gebruiker van een appartementsrecht gebonden aan het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement wordt vastgesteld in de splitsingsakte en is meestal gebaseerd op een model splitsingsreglement. Aanvullingen op het splitsingsreglement worden meestal vastgelegd in een huishoudelijk reglement.

Uitspraak
Tijdens een gerechtelijke procedure heeft zich de vraag voorgedaan of de gebruiker, in het onderhavige geval een huurder, van een appartement ook gebonden is aan het huishoudelijk reglement. De eigenaar/verhuurder van het appartement had een procedure opgestart omdat volgens zijn verklaring de huurder in strijd handelde met een bepaling in het huishoudelijk reglement dat door de Vereniging van Eigenaars was vastgesteld. De huurder voerde echter als verweer aan dat hij niet gebonden is aan het huishoudelijk reglement omdat de inhoud van dit reglement géén deel uitmaakt van de huurovereenkomst. De kantonrechter deelde de mening van de huurder en heeft de vordering van de eigenaar/verhuurder afgewezen.

HB
Het Hof heeft in hoger beroep de vordering van de eigenaar/verhuurder evenwel wél toegewezen. Volgens het Hof zijn de bepalingen in het reglement van de Vereniging van Eigenaars met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud op grond van artikel 5:120 lid 2 Burgerlijk Wetboek tevens rechtstreeks op de huurder van toepassing.

Nog hoger beroep
De Hoge Raad heeft de uitspraak van het Hof vernietigd. Het Hof heeft geoordeeld dat de huurder op grond van artikel 5:120 lid 2 Burgerlijk Wetboek is gebonden aan het huishoudelijk reglement. Voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud zijn ook van toepassing op degene die het gebruik van een appartement verkrijgt, aldus het Hof. Volgens de Hoge Raad wordt met het reglement echter bedoeld het splitsingsreglement dat moet zijn opgenomen in de splitsingsakte. Het Hof heeft niet vastgesteld dat het reglement waarop de eigenaar/verhuurder zich beroept, te weten het huishoudelijk reglement, deel uitmaakt van het splitsingsreglement (of enig modelreglement waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen).

Duidelijkheid
Om onduidelijkheden hieromtrent te voorkomen, zou in het splitsingsreglement een bepaling kunnen worden opgenomen die de strekking heeft dat de eigenaar/verhuurder moet zorgdragen voor een getekende verklaring van de huurder dat hij de bepalingen van het reglement, het eventuele huishoudelijke reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. Deze verklaring kan worden aangevuld met de bepaling dat ook besluiten en bepalingen die ná de verklaring worden genomen/vastgesteld voor de huurder bindend zullen zijn. Voor de praktijk houdt dit in dat in de huurovereenkomst tussen eigenaar/verhuurder en huurder overeengekomen wordt dat huurder het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement zal naleven.

Bron: VWDK Notarissen, Doetinchem

Transparantie of Geheim?

VastgoedPRO heeft een goede relatie met Huislijn.nl, welke al ver in de tijd teruggaat. Ooit is Huislijn.nl van ‘ons’ geweest, waardoor er een hechte band bestaat. Naast het feit dat het gewoon een goede site is. Even de knuppel in het Hoenderhok: het is de enige betrouwbare woningsite van Nederland. Immers, op alle andere sites wordt gespiderd, wat natuurlijk een garantie is op onjuiste en onvolledige informatie. Huislijn.nl doet dat bewust niet. dat verdient respect! Maar ze zijn kleiner dan Funda hoor ik u zeggen.

Vergelijk
Ach… Stel u bent autoverkoper met een showroom. En u heeft naast u een concurrent zitten. U heeft allemaal auto’s in de showroom staan met de NAP, de Nationale Auto Pas, BOVAG garantie, noem maar op. En de andere, ach die doet niet zo moeilijk. het meest is okay, maar een autootje waar de KM-stand van is teruggedraaid of die via een louche handelaar wordt aangeboden, die mag er ook wel op. Het gaat om zoveel mogelijk auto’s in de showroom te hebben! En u heeft elke weekend 100 bezoekers in uw showroom. En uw concurrent elk weekend 10.000 bezoekers. Wie denkt u dat gelukkiger is? Qua verkopen maakt het immers niets uit… Maar goed, dat alles terzijde, daar ging het niet om.

Column
Elke maand, al behoorlijk wat jaren, mag ik een column schrijven op Huislijn.nl. Deze gaat naar iets van 50.000 abonnees en geloof het of niet, deze wordt nog gelezen ook. Soms krijg ik kritische reacties van consumenten, soms leuke en ook soms minder leuke. Met name als men slechte ervaringen heeft met een makelaar. Dan fungeer ik als een soort van klaaglijn. Maar er is wel behoefte aan zulk soort columns.

Verhuur
Deze maand schreef ik een stuk over verhuur van de eigen woning als deze al een tijd te koop staat als alternatief, een onderwerp aangedragen door het MT van Huislijn.nl. Actueel onderwerp, dus onze Accountmanagers leveren de input, dat zijn immers RMT’s, ik schrijf er een stuk van, en publiceren. En wederom gebeurt het mij dat ik commentaar krijg van een collega makelaar, dit maal lid bij de grootste club

Kritiek
En ook hier weer betrof het kritiek waar ik het niet zo heel erg mee eens bent. Keurig netjes verwoord en zeer collegiaal en met respect geschreven, maar de boodschap was onverbloemd. Stop met dit soort columns, hou daar mee op, dat is slecht voor het vak. Duhhhh? In mijn column geef ik tips waar je op moet letten als je gaat verhuren. Wat moet je wel doen en wat moet je vooral niet doen. Doordat ik deed, gaf ik inzage in de keuken van de makelaar en zouden consumenten het zelf gaan regelen. Ik geef de kennis weg en daardoor wordt de makelaar overbodig. Ik deel dat toch niet, integendeel zelfs.

Delen is vermenigvuldigen
In mijn ogen is juist het gebrek aan transparantie van makelaars, uiteraard alleen uw concurrenten, het probleem. Een veel gehoorde klacht is: die makelaar doet niets voor me. En zeg eens eerlijk, kent u ook niet genoeg concurrenten waar u dat ook op van toepassing vindt. Dat u blij bent dat deze niet net zo open en inzichtelijk werkt als u? Terwijl dezen op de achtergrond zich het zweet op het voorhoofd werken, heeft de consument totaal geen benul wat er allemaal wordt gedaan. Terwijl als je weet wat er allemaal uitgevoerd wordt, je veel meer respect krijgt. Juist door te delen wat u allemaal doet, juist door inzage te geven in uw processen, juist door uw klanten inhoudelijk te informeren, krijgen zij waardering voor al het goede werk. En denken ze, nou, als ik dat allemaal zelf had moeten doen….pffff, laat die makelaar dat maar lekker uitvoeren! Laat die maar werken voor z'n poen, daar betaal ik hem maar mooi voor!

Inzichtelijk
Er zou juist veel méér geschreven moeten worden over de complexe handelingen die u verricht. Er zou veel méér openheid moeten zijn over wat uw skills en competenties zijn. Uw opdrachtgever moet op verjaardagen en langs de zijlijn op de voetbal- en hockeyvelden vertellen: weet je wat die makelaar van mij allemaal heeft gedaan…? De tijd van Mushroom-Managament (Feed them shit and keep them in the dark) is echt voorbij. Laat maar zien wat u doet, wees trots op uw vak en deel dat. Deel, deel en deel! Alleen van wat men ziet en waarvan men weet, kan men waarderen.

Ed