Goochelende notarissen

Mijn gewaardeerde collega Kees Vlaanderen van de NVM attendeerde mij op een mooi stuk vergelijkende statistiek van de broeders van het notariaat. Altijd spannend om te lezen, vergelijkende onderzoek en statistiek. Komt een voorbeeld. Uit empirisch onderzoek blijkt dat ik in mijn spijkerbroek pas. Statistisch gezien past vrijwel elke spijkerbroek in een plastic zak. Statistisch gezien past het merendeel van plastic zakken in de binnenzak van mijn colbert. Uit vergelijkend onderzoek kan dus statistisch geconcludeerd worden dat ik in mijn binnenzak pas. Zo ook de notaris.

Column
In een column op de KNB site schreef de nieuwe voorzitter dhr. Van Gerven een tranendal over de inkomens positie van de notaris. De bottemline kwam er zo een beetje op neer dat iedereen, met name de overheid en de makelaar veel verdient aan een woningverkoop, terwijl de notaris een armlastig bestaan heeft. Zo herkenbaar, toch? Laten we eens kijken wat er wordt gemeld.

Tarifering
Laten we even voor het gemak er van uitgaan dat de gemiddelde kosten koper bij een huis 10% bedragen en de koopprijs €250.000, okay? Zijn we het daar over eens, rekent wat makkelijker. Volgens Broeder van Gerven is de verdeling der penningen dan als volgt:

1. Overheid: 36%
2. Makelaar: 34%
3. Hypotheekadviseur: 20%
4. Notaris: 6 ½ %
5. Taxateur 2%

In mijn ogen zijn de percentages bij elkaar 98½ %. Dus 1½ % snijverlies is schijnbaar al normaal in de visie van de notaris, er verdampt dus ergens €375, niet erg zorgvuldig. Maar goed, voor een notaris waarschijnlijk klein bier, we gaan voor het gemak maar gewoon verder.

Calculeren.

Volgens amice van Gerven pakt u, waarde collega, 34% van de k.k.. Nu is volgens mij 34% van 10% van €250.000 hetzelfde als 34% van €25.000. Mijn oude hersenen komen dan op een bedrag van €8500 aan courtage, 3.4%. Oude tijden herleven? Ik zeg: gefeliciteerd collega’s! De taxateur moet het doen met een factuurtje van €500 bij een pand van €250k, een bedrag waar mening collega het zeer graag voor zou willen doen denk ik. Niet zo irreëel als het courtage verhaal, maar wel aan de forse kant. En waar de hongerige makelaar €8500 toucheert, moet de armlastige nobele broeder het doen met €1625 vergoeding voor al zijn werken.

Korte bochten
Maar het verhaal wordt nog mooier. In alle tegenspraak wordt vervolgens gesteld dat de makelaar zo een 1½ % courtage rekent. Dan klopt bovenstaande verhaal al niet meer. Maar goed, onze barmhartige filantropenvertegenwoordiger stelt dat de makelaar, als hij het uurloon van de notaris had, hiervoor circa 180 uur had moeten werken. Waarbij uitgegaan werd van €3600 aan courtage. Pardon? Ik heb er drie keer de rekenmachine bij gepakt, maar elke keer komt bij mij dit uit op €3600/180 = €20 uurloon. Met droge ogen durft de voorzitter van de KNB te beweren dat de notaris €20 per uur verdient, mocht hij een praktijk hebben die alleen op onroerende zaken draait? Uitgaande van 2100 declarabele uren verdient de notaris dus zo een omzet van €42.000 per jaar?

Geloofwaardig
Terwijl in hetzelfde stuk dezelfde auteur circa 10 regels ervoor beweert dat het gemiddelde uurloon van de notaris onder de €50 per uur ligt. Een omzet van €110.000 per jaar bij 100% declarabiliteit? Maar ook zegt de man met de ministeriele plicht dat de gemiddelde notaris 12 uur bezig is met een transport. Vergelijk ik dat weer met de € 1625 die de notaris volgens zijn eigen opgave ontvangt, zie eerder, kom ik op een uurtarief van €1625/12 = €135. Ja, wat is het nou? €20? €50? €135? Hallo mijnheer van Gerven? Notarissen zijn toch zorgvuldig, accuraat en geloofwaardig? Maar met dit gegoochel met cijfers lukt het niet echt.

Indruk

Als je met vergelijkende statistiek wilt manipuleren moet je het goed doen!  Mocht u een indruk willen hebben van de gemiddelde verdiensten van een notaris, kijk dan eens op deze site. Hoezo beinvloeden? De gemiddelde inkomsten (let op: niet omzet, nee, loon!) van een notaris in de leeftijdscategorie 40-45 jaar bedragen €247.000 per jaar. Een bedrag waar je niet echt veel bij te klagen had dunkt mij.  En de heer van Gerven en zijn berekeningen? Terug naar de schoolbanken zeg ik, middelbare school! En goed luisteren naar de juf!

Ed

Internetverkoop van huizen

Ik mocht recent een gesprek voeren met een makelaar waarbij we kwamen op mijn visie over de inzet van marketing en communicatie tools. Kortweg kwam zijn punt er op neer dat ik mooie praatjes had, maar dat de werkelijkheid toch anders was dan dat ik meende. Omdat ik zelf geen makelaarskantoor had, was mijn mening wel leuk om te horen, maar bij de uitvoering van het vak wist ik niet wat er speelde.

Veren
Nu heeft het niet veel nut om hier wellis-nietes spelletjes over te spelen. Ik heb ooit op de Universiteit van Rotterdam, de RSM, college gehad van een hoogleraar in sales management. Die beste man had van z’n leven nog nooit zelfs maar kinderpostzegels verkocht, maar vanuit zijn theoretisch kader heb ik veel geleerd. In mijn jaren als sales manager in de medische wereld heb ik veel van zijn inzichten en theorieën kunnen gebruiken, doorgaans succesvol. Maar dat terzijde. Ik probeer in zo een geval altijd helder te krijgen waar het bezwaar zit. Ik luister en leer altijd graag.

Social media
Al snel kwamen we dus op het onderwerp social media en de relevantie daarvan. Mijn gesprekspartner was van mening dat hij zaken als Linkedin, Twitter en Facebbook niet nodig had om zijn objecten te verkopen. Makelen is mensenwerk en al dat Internet gedoe is leuk, maar het gaat om het menselijk contact. En gezien het feit dat ik promoot dat makelaars social media moeten inzetten, sloeg ik de plank mis. Niet heel erg, maar toch wel een beetje. Als geen ander kon ik delen dat ik het helemaal eens was hiermee. Het gaat juist om de menselijke factor, exact. Alleen is die menselijke factor aan het veranderen op het gebied van communicatie, zowel qua consumptie hiervan als qua verzending.

Brief
Wie van ons wil weten hoe het met onze vrienden, familie en kennissen gaat? Ik denk wij allemaal. Wie van ons schrijft er nog een handgeschreven brief om dit te delen? Ik denk vrijwel niemand meer. Wie doet dit per e-mail? Wie van ons laat weten hoe de vakantie bevalt? Meerdere malen tijdens het verblijf op de camping in Zuid Frankrijk? Velen van ons denk ik. Wie van ons stuurt er nog drie keer per week een ansichtkaart? Wie stuurt er een SMS’je of mailtje om het thuisfront en de collega’s te informeren, zo niet jaloers te maken? Fysieke berichtgeving schuift meer op naar hoogtepunten communicatie. Kerst, verjaardagen en overlijden, dat zijn de momenten dat nog fysieke post wordt bezorgd. En zelfs dat wordt minder.

Verschuiving
De dorpspomp en het schoolplein maken meer en meer plaats voor digitale versies. Dat is wat de Twitters, facebooken en Linkedins van de wereld zijn. Een CV in een kaartenbak is vervangen door een Linkedin profiel. Snel, dynamisch en actueel. En puur menselijk. En als geen ander ben ik er van overtuigd dat Faceboek, Twitter, Funda of Linkedin geen enkel huis zal verkopen. Tenminste, niet de komende 18 maanden. Maar de communicatie vindt wel op deze wijze plaats, dit zijn wel de communicatiekanalen..

Rol makelaar
Het is dus niet zozeer dat je als makelaar deze media moet inzetten binnen je verkoopstrategie en communicatiemix. Dat bepaalt elke makelaar zelf. Maar ik denk wel als je potentiele klanten bezoekt en deze je vragen gaan stellen over deze sociale media, dat je een volwaardige gesprekspartner moet zijn. Als je niet weet wat het is, niet weet wat je er mee kan, dan maak je het jezelf moeilijk. Stel u neemt een huis in de verkoop en u zegt: Internet, Huislijn.nl. Funda? Niet doen, allemaal nieuwerwets gedoe!. Wordt u dan serieus genomen? Hetzelfde geldt voor alle andere Internet media. Als u weet wat het is, als u weet wat het kan en als u dit kunt vertalen naar uw communicatie en propositie mix als makelaar voor uw specifieke opdrachtgever, dan heeft u een strategie, een verhaal. Maar als u niet weet wat het is en als allemaal modern gedoe betitelt, dan krijgt u uiteindelijk alleen maar klanten die deze mening met u delen. En dat worden er volgens mij steeds minder. Volgens mij heb je geen makelaarskantoor nodig om dat te concluderen.

Ed

Duurzaamheid als kans?

Gekscherend zeggen wij wel eens dat bij elke beleidsnotitie of strategisch stuk minimaal drie keer het word Duurzaamheid moet staan en minstens twee keer Maatschappelijke Verantwoord Ondernemen. Zonder dat haalt het de printer niet. Maar in realiteit blijkt dit niet alleen een intern grapje te zijn, in feite komt het nog echt overal terug ook. Hoewel het twee woorden zijn die al snel container begrippen worden, hebben ze toch echt wel een belangrijke lading.

Onroerend goed
Binnen VastgoedPRO zijn twee studiegroepen actief met het begrip Duurzaamheid. Deze nemen steeds meer een prominente rol in. In onze markt zie je duurzaamheid al heel sterk vertegenwoordigd, alleen in de woningmakelaardij loopt dit nog achter. In het Bedrijfsmatig Vastgoed en in het Landelijk Vastgoed zijn het twee issues die strategisch hoog op de agenda staan.

Professionele markt
Een nieuw kantoorpand zonder energielabel? Of sterker nog, wat niet voldoet aan moderne energie eisen en voorwaarden op het gebied van duurzaam bouwen en onderhouden? Moeilijk te verhuren! Agrarische ondernemers? Reken maar dat die kijken naar energie verbruik maar ook energetische inkomsten. Is het niet vanuit hun focus op dier, mens en natuur, dan is het wel vanuit inkomstenperspectief! Voor de woningmakelaar liggen volgens mij hier nog zat kansen.

Onderscheiden
Het zal u inmiddels bekend in de oren klinken, maar het gaat om onderscheidend vermogen. En hoe je het ook wend of keert, duurzaamheid is echt een niet meer weg te denken trend op dit moment. Consumenten, consumentenorganisaties, politiek, overheidsinstellingen, iedereen is er mee bezig. Je zou dus denken dat je met duurzaamheid je jezelf als makelaar kan onderscheiden. Of beter nog, moet onderscheiden. Vorige week, een nieuwe subsidie ronde voor zonnepanelen op het dak: wat heeft u als makelaar hier mee gedaan om uw potentiele en bestaande klanten te adviseren?

Opvallen
Je zou dus verwachten dat er al behoorlijk wat makelaars op dit gebied actief zijn. En wat doet de gemiddelde consument als die op zoek is naar een duurzame makelaar? Die gaat naar Google en typt daar in : “duurzame makelaar” . Toch? Tenminste dat is wat ik doe. En, enig idee hoeveel makelaarskantoren je dan aantreft, makelaars die op deze zoekopdracht boven komen drijven? Doe eens een gok? Nou? 1000? 2000? Nee waarde collega, één. U leest het goed, 1. Genoeg artikelen en verwijzingen, maar er komt maar 1 kantoor boven drijven op dit gebied.

Kansen
Ik zou zeggen dames en heren, hier ligt toch echt nog een heel gebied blank. Want een makelaar kan bij uitstek de consultant zijn voor woningzoekers als het gaat om duurzaam wonen en duurzaam kopen. Kan bij uitstek de vraagbaak zijn bij consumenten die hun huis willen verkopen en op basis van duurzaamheid hun huis aantrekkelijker willen maken. Maar hoe kan het nou dat vrijwel niemand in dit gat duikt? Behalve die ene makelaar uit Schagen. Of zoals onze nieuwe bondscoach al in 1996 zei tegen Voetbal International verslaggever Ted van Leeuwen : "Ben ik nou degene die zo slim is of ben jij zo dom?"

Ed

Huuropzegging

Eind juni mocht ik mijn maandelijkse column schrijven voor Huislijn.nl, hierover berichtte ik u eerder. Deze column, geschreven voor consumenten, ging over de complexiteit van het verhuren van je eigen woning als je deze niet kan verkopen. Met daarbij, gezien deze complexiteit, een makelaar in de arm te nemen om van raad en advies voorzien te zijn.

Complexiteit
Om deze complexiteit nogmaals te onderstrepen deel ik vandaag met u een item wat deze week in onze nieuwsbrief voor onze Vastgoedpro leden stond. Ook van de zijde van onze huisadvocaat wordt nogmaals gewezen op de noodzaak tot zorgvuldig handelen en de gevolgen welke kunnen ontstaan als dat niet gebeurt. Bij deze de nieuwsflits van deze week van Mr. Hub Dohmen!
TGIF,
Ed

Rechtsgeldige overeenkomst tot beëindiging van huur?
Let op! Zorg dat u als makelaar een verhuurder wijst op zijn plicht om op concrete wijze te kennen te geven dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindiging en op welk tijdstip dat dient te gebeuren. De wettelijke bescherming van een huurder brengt met namelijk met zich mee dat een huurder pas dan rechtsgeldig in kan stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kunt u nalezen in de uitspraak die hier als link staat opgenomen

Mr. Hub Dohmen, huisadvocaat VastgoedPRO