Stijging huizenprijzen

Op diverse fora zie je meningen over de woningmarkt van personen van divers pluimage. Gezien het feit dat de meeste Nederlanders zich huisvesten in een woning, zijn ook velen van mening dat op basis van deze gebruikerservaring men zich als deskundige kan etaleren. De stelligheid waarmee men meningen poneert is boeiend om te volgen en te lezen. Naast vele zelf afgeroepen bondscoaches, songfestival experts en Tour de France deskundigen huisvest de BV NL ook vele woningmarktexperts.

Bescheidenheid
Nou ben ik de eerste om mijn eigen expertise te relativeren, laat ik dat vooropstellen. Maar ik heb wel een voordeel, ik ben beroepsmatig met deze materie bezig. Daarnaast heb ik, hebben wij toegang tot informatie en documentatie die bij de beeldvorming van toegevoegde waarde is. Al met al in mijn ogen een stukje voorsprong op dit gebied. Over de prijsontwikkelingen van de woningmarkt heb ik dan ook wel een mening, deze zal weer gaan stijgen. Op de diverse fora wordt je geridiculiseerd als je dit stel, toch persisteer ik in dit standpunt. Laat me dit eens toelichten.

Ontwikkelingen
Als eerste is het in mijn ogen een no-brainer. Ik durf te stellen dat de prijzen van auto’s, pleziervaartuigen, koffie op een terras en pretparken de komende jaren zullen stijgen. Simpelweg door inflatie-effecten. Zo ook de prijzen van huizen. Op termijn zullen deze gaan stijgen. Niet volgende week, niet morgen, maar prijsstijging zal optreden. Wat overigens nog iets anders is dan positieve waardegroei, waardeontwikkeling! Maar in mijn ogen zullen huizen sterker stijgen in prijs dan de inflatie de komende vijf jaar. Een waarschijnlijk stevig.

Determinanten
Ten tweede, kijk eens naar een aantal factoren op de markt. Ten eerste de bevolkingsgroei. Hoewel deze groei aan het aftoppen is, is er nog steeds sprake van groei. Enerzijds doordat we ouder worden, anderzijds door nieuwkomers. Maar dat effect is marginaal. Wat wel een sterk effect heeft, is de groei van het aantal huishoudens. Deze groeit exponentieel harder dan de bevolkingsaanwas. En huishoudens hebben nou eenmaal de neiging om in huizen te worden gehuisvest. Hierdoor ontstaat een verhoogde behoefte.

Nieuwbouwbehoeftes
Het CPB voorspelt dat er een jaarlijkse nieuwbouwproductie behoefte is voor de periode 2005-2020 van circa 90.000 woningen per jaar. Mag ik u verzoeken om eens op de site van de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemingen te kijken over de huidige nieuwbouwproductie? De productie de afgelopen vier jaar zorgt voor schrikbarende achterstanden, waardoor op (korte) termijn tekorten ontstaan. Terwijl het onttrekken van woningen aan de bestaande voorraad crescendo gaat. In de periode 2008-2011 zo een 70.000 woningen. Nieuwbouw blijft achter, onttrekken gaat door.

Corporatie
Of we het nou een goed iets vinden of niet, de corporaties zijn de motor van de bouwproductie. En de kans dat de corporaties de komende jaren fors gaan investeren in bouwen is klein tot zeer klein. Dat dit een invloed is op de marktdynamiek lijkt mij helder, de aanbod zijde stagneert aan de huurzijde, wat de koopbehoefte/noodzaak versterkt.

Distributie
Een volgend feit is de verhouding tussen enerzijds huur en koop en anderzijds werkgelegenheid en woonbehoefte. In de periferie is een groter aanbod van koop dan huur. Echter, de werkgelegenheid is geconcentreerd rondom de grootstedelijke gebieden, niet in de periferie. Het bekende kip en ei. Creëren grootstedelijke gebieden veel werk of creërt veel werk grootstedelijke gebieden? Ik denk historisch het laatste, in het hier en nu het eerste. Maar onverlet, we hebben een distributieprobleem. Daar waar veel behoefte is aan woningen zijn ze schaars e.g. daar waar veel werk is zijn weinig (koop) woningen. En dit versterkt zich de komende jaren alleen maar, de krimpgebieden blijven helaas krimpen, terwijl er weinig ruimte is om nog te bouwen waar er behoefte is. Segregatie van wonen en werk wordt eminenter, zonder dat we het tegen schijnen te kunnen houden.

Wonen naar wens
En een ander feit is dat er jarenlang niet gebouwd is vanuit de vraagzijde, maar vanuit de aanbod zijde. Men bouwde wat men wilde, zonder te vragen waar de behoefte aan was. Hierdoor is er veel specifieke behoefte waarin niet kan worden voorzien en veel aanbod waar geen behoefte aan is. Naast nog het feit dat de woonbehoeftes aan het veranderen zijn door enerzijds vergrijzing, groei van het aantal kleinere huishoudens en anderzijds nieuwe technologieën.

Samenvattend
• Inflatie zal een toekomstige wetmatigheid blijken en zorgen voor generieke prijsstijgingen
• Bevolkingsgroei stagneert, maar aantal huishoudens groeit. Hierdoor een verhoogde vraag / behoefte.
• Nieuwbouw stagneert, onttrekking consolideert tot stijgt. Hierdoor verhoogde vraag / behoefte.
• Corporaties hebben minder investeringskracht, waardoor huuraanbod daalt en vraag naar koop stijgt
• Distributie woningvoorraad is niet in overeenstemming met werkgelegenheid, waardoor daar waar bevolkingsgroei optreedt woningaanbod achterblijft.
• Woningaanbod komt niet overeen met woningbehoefte

Tel dit allemaal op en wie dan concludeert dat de prijzen van huizen zullen dalen: leg het mij maar uit!
TGIF,

Ed

Azijn!

U en ik zijn positief ingestelde mensen. Elke ochtend kijken we in de spiegel, toveren een grote glimlach op het gezicht en hebben er weer trek in om er tegen aan te gaan: een nieuwe dag is weer begonnen! Lekker! Heb er zin in! De eerste beproeving staat ons echter doorgaans al binnen 30 minuten te wachten: de Ochtendkrant. Doorgaans een grote uitdaging om deze positieve natuurlijke insteek in stand te houden. Want elke ochtend trekt zich daar een ellende aan je voorbij, niet te geloven. Journaille en hun redacties scheppen er een ziekelijk genoegen in om leed en ellende uit te vergroten tot de ondragelijke leegte van het bestaan in optima forma.

Vrijblijvend
Op het moment dat de boterhammen en de koffie een eerste poging doen om de innerlijke mens te versterken, wordt door de chocolade letters op papier een poging gedaan om de geestelijke mensch volledig in mineur te brengen. En dat dag in dag uit. Een van de redenen waarom zo veel mensen opknappen van vakantie, is dat ze de krant niet lezen, wordt wel eens gesteld. De opkomst van de smartphone zou dit tijdelijke gevoel van gelukzaligheid wel eens teniet kunnen doen. En dat is niet zonder consequenties.

Murw
Ik ben er namelijk van overtuigd dat een groot deel van de malaise op de woningmarkt te wijten is aan de niet aflatende negatieve berichtgeving welke dagelijks over consumenten wordt uitgebraakt. Een keer een oprispinkje kan geen kwaad, maar dag in- dag uit leed en ellende over de woningmarkt maakt mensen schuchter en angstig en slaat alles dood. Laten we eens de som op de proef nemen. Henk en Ingrid lezen de Krant van Wakker Nederland, wat zien die daar elke dag? Ga eens naar de homepage en type eens in bij de zoekbalk: Woningmarkt. Zie hier de berichten:
10 mei 2012: Ook Heijmans ziet woningmarkt afglijden
10 mei 2012: DNB: Jonge huiseigenaar krijgt het zwaar door malaise woningmarkt
26 april 2012: Woningmarkt zwakke plek Nederland
23 april 2012: Tegenslag voor woningmarkt
12 april 2012: Zwak consumentenvertrouwen duwt woningmarkt in dal
12 april 2012: Woningmarkt bereikt nieuw dieptepunt
21 februari 2012: Rabobank blijft somber over huizenmarkt
12 januari 2012: Lagere verhuistaks helpt woningmarkt niets
En dit is maar een bloemlezing, het is nog veel meer ellende

Continue
Mocht u denken dat dit toeval is, type maar in Woningmarkt 2011. het lijkt wel slecht woningmarkt nieuws diarree
23 september 2011: Banken smoren herstel op woningmarkt
23 juni 2011: Vertrouwen in woningmarkt opnieuw gedaald
Niet genoeg? Woningmarkt 2010:
7 oktober 2010: Herstel woningmarkt laat op zich wachten
26 mei 2010: Steeds lastiger voor starter op huizenmarkt
Hebt u er nog zin in? Woningmarkt 2009:
13 februari 2009: Woningmarkt totaal ingezakt
Of 2008:
4 december 2008: Huizenmarkt ligt plat

Gevolg
Wat een trieste ellende! Als sinds 2008 krijgen Henk en Ingrid dag in-dag uit dit soort berichten voorgeschoteld. Je zou dan wel helemaal van de zotte moeten zijn als je überhaupt nog denkt dat enig mens met iets van gezond verstand nog belangstelling toont voor het kopen van een woning. Toch? Deze continue stroom van negatieve berichtgeving heeft uiteindelijke zijn werk gedaan, in negatieve zin. Ik ben er van overtuigd dat dit voor een groot deel heeft bijgedragen aan de malaise op de markt. Niet veroorzaakt, maar dit heeft wel impact.

Slecht nieuws
Bad news sells! Sex sells! Maar goed nieuws is geen nieuws, dus als er iets goeds gebeurt op de woningmarkt, dan moet je echt met een vergrootglas zoeken. Zo ook de berichtgeving van het Kadaster over de verkopen in juni 2012. Zullen we dit nou maar eens met chocoladeletters schrijven? Dat er ook goede dingen te melden zijn over de woningmarkt?

In juni 2012 registreerde het Kadaster 16.210 verkochte woningen. Dit is een stijging van 69,8% ten opzichte van juni 2011 (9.549). Vergeleken met mei 2012 is er sprake van een stijging van 59,2%. Het Kadaster registreerde toen 10.182 verkochte woningen. Over het gehele tweede kwartaal is er een stijging van 17,3% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Voor het eerste half jaar bedraagt de stijging 1,2% in vergelijking met het eerste half jaar van 2011. De grote stijging van juni past niet in het typische seizoensbeeld, dat normaal gesproken pas in de maand juli een lichte piek laat zien.

Zo, dat mag ook wel eens gezegd worden!! Geeft de burger weer moed!
Ed

Studentenhuisvesting

Dat er momenten in het vakgebied zijn geweest waarop de business meer floreerde dan vandaag de dag lijkt me een understatement. Hoewel er altijd geld te verdienen valt, zowel aan een goed draaiende markt als aan een markt in deplorabele toestand kan immers verdiend worden, zijn de kansen momenteel wat minder makkelijk te vinden. Alleen al om deze reden is het belangrijk dat er focus is en een hele sterke keuze in wat men als professional wel en niet doet.

Keuzes
Ik berichtte u al eerder over het model van Duvekot c.s. die stelt dat een makelaar een keuze moet maken wat hij is of in ieder geval wat hij wilt zijn. Een dealmaker of een procesbegeleider. Ben je het eerste, dealmaker, dan ga je puur voor de transactie en probeer je deze tegen de beste resultaten met de beste garanties voor je opdrachtgever te realiseren. Niet meer en niet minder, geen poespas, duidelijkheid! Ben je procesbegeleider, dan zit je veel meer in de voorwaardenscheppende sfeer, ben je de consultant, het klankbord van je opdrachtgever, de vertrouwenspersoon. Ontzorg en adviseer je de opdrachtgever ten einde deze te begeleiden naar het beste resultaat.

Helder
Op deze manier weet uw opdrachtgever waar hij of zij aan toe is en wat er verwacht kan worden binnen de professionele relatie. Binnen deze keuzemogelijkheid dient u vervolgens op zoek te gaan naar product-markt combinaties die levensvatbaar zijn. Waar behoefte aan is, waar sprake is van krapte of overvloed en waar u uw expertise, toegevoegde waarde ten gelde kunt maken. Vanochtend zag ik weer een segment met een schreeuwende behoefte, een krapte markt die schreeuwt om oplossingen.

Studenten
Ik weet niet of u het ook vernam, het mega probleem wat er is met huisvesting voor studenten. Voor de makelaar die als procesbegeleider optreedt een kans. Immers, deze richt zich op het begeleiden van opdrachtgevers met specifieke wensen en behoeftes op het gebied van wonen en huisvesting. Enig idee waar we over praten als het om deze markt gaat? Laat ik voorop melden dat Groningen, Enschede, Eindhoven en Tilburg weinig problemen kennen inzake studenten huisvesting. Maar de overige steden? Een drama!

Lijstje
Daar komt ie. Amsterdam kent een tekort van 9.000 kamers. Utrecht 6.700. Leiden 4.150. Delft 3.600 en Den Haag 3000 kamers te kort. Een totaal tekort van maar liefst 26.450 kamers. Amsterdam bijvoorbeeld plant voor de periode tot 2016 een groei van 16.000 studenten kamers, maar daar heb je als student op dit moment niets aan. Een gigantische uitdaging, maar ook een gigantische kans voor makelaars. Als geen ander is deze namelijk ingevoerd in zijn werkgebied als het om huisvesting gaat en de spelers die hier actief zijn.

Studentenmakelaars
VastgoedPRO pleit al tijden voor specialisatie door makelaars. Als ik een generiek probleem heb, zoek ik een generalist. Als ik een specifiek probleem heb…. een specialist. En geloof het of niet, specialisten worden beter beloond dan generalisten. Simpelweg omdat specialisten schaars zijn, hun diensten zijn dan ook meer waard. Maar net zozeer dat als je op duurzame makelaars zoekt je niet veel zal vinden, ook als je makelaars voor studenten zoekt zie je nog maar weinig gespecialiseerde collega’s boven komen drijven. Aan hen die op juiste wijze hun netwerk kunnen aanwenden om hier een oplossing aan te bieden, die hier als professioneel procesbegeleider kunnen acteren, ligt volgens mij nog een hele markt open. Kansen die je op dit moment niet mag missen! Natuurlijk zijn er vele barrières om je hier op te richten. Maar zoals bekend, winnaar hebben een verhaal, verliezers een excuus.

Ed

WOZ waarde en rechtspraak

VastgoedPRO is een beroepsorganisatie, wij stellen de professional centraal en niet de stenen waarbinnen hij of zij opereert. Een makelaar en een taxateur zijn unieke beroepsbeoefenaars, de functie kan in een en dezelfde persoon verenigd zijn, maar dat hoeft niet. Ze zijn gelijkwaardig, maar geen gelijken. Waar een taxateur per definitie technisch georiënteerd is, is een makelaar veel meer communicatie en relatiegericht.

Uniciteit
Met name de taxateur is een autoriteit op zijn vakgebied. Jan en alleman denkt zich met zijn werkgebied te mogen bemoeien, van banken tot tussenpersonen tot modelwaardeboeren, iedereen doet een poging tot interventie in zijn expertise gebied. Deze dreigt hierdoor in zijn autonomie te worden bedreigd, wat niet goed is. Een helder voorbeeld hiervan is inderdaad de modelwaarderapporten terreur. Raadselachtige berekeningen worden bij de taxateur gedropt, die hier maar chocola van dient te brouwen. In het derde en vierde kwartaal gaat VastgoedPRO dit oppakken, dit staat bij ons geagendeerd.

Expertise.
Maar, ook van de taxateur wordt verwacht dat deze zorgvuldig en professioneel zijn waardes onderbouwt. Onze huisadvocaat berichtte mij hier twee weken geleden over naar aanleiding van een casus waarbij de WOZ waarde ter discussie stond. Laten we voorop stellen dat de expertise van de taxateur wat mij betreft centraal en buiten kijf staat. Maar dat betekent niet dat deze zomaar wat kan claimen. Zie ook het epistel wat ik van Mr. Dohmen mocht ontvangen, goed om hier nota van te nemen. Het scherm is aan Mr. Dohmen,
Ed

WOZ en taxatie - jurisprudentie
Om ‘naast het net vissen’ te voorkomen, dient een WOZ-belastingplichtige er voor te zorgen dat hij voldoende onderbouwt waarom de waarde van een object lager is dan de waarde in het economisch verkeer. Het enkel noemen van een eerdere vastgestelde waarde is hiervoor niet voldoende. Dit blijkt uit een recente uitspraak van het hof Amsterdam waarin is bepaald dat voor de waarde van een object in het kader van de Wet WOZ niet van belang is hoe hoog de waarde van dit object op eerdere waardepeildata is vastgesteld. De volledige uitspraak vindt u door hier te klikken.
Met vriendelijke groet,

Mr. Hub Dohmen - Dohmen advocaten,
t: 013-5821987