Asbest voorspelbaar?

Een van de problemen bij conflicten is altijd de welles–nietes patstelling. Als ik kijk naar klachten die gepubliceerd worden over ons vakgebied valt het mij op dat alles steeds meer wordt gejuridiseerd. Vrijwel iedereen heeft tegenwoordig een rechtsbijstandverzekering en gaat vol voor zijn eigen gelijk. Waar vroeger nog veel werd opgelost met een fles wijn en een bos bloemen, ligt tegenwoordig direct een dossier van een kilo op de deurmat.

Casus
Van onze huisadvocaat kreeg ik wederom een interessante uitspraak voorgelegd. Steeds meer en meer blijkt het belang dat vanuit professionele zekerheid het steeds belangrijker wordt om vast te leggen wat je doet en wat je zegt. Om onduidelijkheid als in deze asbest casus te voorkomen. Het scherm is aan Mr. Dohmen!
Ed .

Geen asbest bij de buren: toch non-conform?
Een handelaar verkoopt een woonboerderij waar hij zelf nooit gebruik van heeft gemaakt. De verkoper heeft een onderzoeksrapport van percelen er naast. Daarin staat dat er geen asbest in de grond is aangetroffen. Koper zegt dat hij er van uit ging dat dit rapport ook zijn perceel betrof.

Rechtbank
Het hof geeft aan dat als niet is gemeld dat het rapport “de buren” betrof, verkoper koper op het verkeerde been heeft gezet en aansprakelijk is o.g.v. non-conformiteit. De makelaar van verkoper geeft aan dat hij twee keer tegen de makelaar van koper heeft gezegd dat het rapport ging over aangrenzende percelen, de makelaar van koper ontkent dat dat gezegd is. Het hof zegt: de kennis van de aankoopmakelaar staat gelijk aan de kennis van koper, want de aankoopmakelaar hoort dat door te geven. Dus àls verkoper kan bewijzen dat er is gezegd dat het rapport niet ging om het te verkopen perceel, gaat verkoper vrijuit.

Aannames
Want: als koper wist dat het rapport over aangrenzende percelen ging, had hij kunnen weten dat het rapport geen of zeer weinig relevante info over dit perceel zou geven. Dat, in combinatie met het feit dat verkoper handelaar is en nooit het perceel in gebruik heeft gehad, leidt er toe dat de koper had nader onderzoek had moeten verrichten. Het is immers een feit van algemene bekendheid is dat in de grond rond agrarische bedrijfsgebouwen vaak asbest aangetroffen wordt. Het hof besluit dat de verkoper een termijn krijgt om te bewijzen dat er is gezegd dat het rapport om aangrenzende percelen gaat. Lees hier de uitspraak

Bron: Dohmen advocaten

Nieuwbouw starterswoningen

Er was regelmatig nieuws deze week over de woningmarkt. Dat begon met de meest recente nieuwsbrief van de Rijksoverheid met daarin de klinische gegevens. An sich niet echt nieuws, maar toch wel goed om te weten. Goed om even naar te kijken, hoewel u deze nieuwsbrief waarschijnlijk zelf al heeft ontvangen.

Parallel
Wat mij boeide was een discussie die ik hoorde over een parallel tussen de kantorenmarkt en de woningmarkt. Dat er sprake is van zeer forse leegstand in het commercieel vastgoed is algemeen bekend. Nadat eerst de kantorenmarkt hiermee te maken kreeg, krijgt nu ook de retailmarkt hiermee te maken. Meer en meer wordt de winkelstraat gekenmerkt door leegstand. Een combinatie van recessie met de hand op de knip en de opkomst van e-commerce en e-shopping. Kijken, knijpen en passen in de winkel en vervolgens op internet voor de laagste prijs bestellen.

Leegstand
Deze leegstand wordt meer en meer problematisch, aan alle kanten hoor je bezwaren tegen nieuwbouw in het commercieel vastgoed. Zolang er nog leegstand is, niet meer bouwen. Uiteraard een utopie, want waarom is er leegstand? Exact, omdat er anders en beter beschikbaar is. Maar ik hoorde deze discussie ook over de woningmarkt. Stop met het bouwen van starterswoningen, was het credo.

Duh?
Dat was een vreemd geluid om te horen. Niet alleen is de bouw een cruciale werkgelegenheidsmotor die op z’n rug ligt met de pootjes omhoog en wel wat hulp kan gebruiken. Ook is er een verwacht tekort aan woningen binnen onafzienbare tijd, door de totale stilval van de bouw. Maar toch zat er wel wat in. Duidelijk is dat de starters de katalyserende factor op de woningmarkt zijn. Het lijkt me dat we het met z’n allen daar wel over eens zijn. De starter kan een cascade aan reacties geven die de stagnatie op de markt doorbreekt.

Nieuwbouw
Maar inderdaad, wat gebeurt er als de starter een nieuwbouwstarterswoning koopt? Inderdaad, helemaal niets! Er komt geen dynamiek op gang, het is een geïsoleerde transactie. Terwijl er op dit moment zat bestaande starterswoningen te koop staan. Als die worden gekocht, gaat de huidige bewoner op zoek naar een volgend huis en komt de cascade op gang.

Starters
Dus wat dat betreft was ik toch wel vrij snel om, stop met het bouwen van starterswoningen, zolang er nog bestaande starterswoningen te koop staan. Dat is goed voor de dynamiek op de markt, dat is goed voor de bouw, dat is goed voor Nederland! Of mis ik iets?
TGIF!

Ed

Exclusieve opdrachtgeverschap

Nou weet ik dat je uit moet kijken dat positief kritisch beoordelen niet overslaat in scepticisme of zelfs verzuring. En dat de huidige markt soms vraagt om onconventionele middelen en dat je eigenlijk elk initiatief positief moet omarmen. Maar soms moet ik ook wel denken aan de opmerkingen van Cees de Korte, die als econoom elke dag om 11.45 op BNR de beursontwikkelingen becommentarieert. Als hij iets hoort waar hij twijfels bij heeft, slaat bij hem, in zijn eigen woorden, de bullshit meter al snel 100% in het rood.

Initiatief
Van onze marketing afdeling kreeg ik vanochtend een link over dé oplossing voor de stagnerende woningmarkt Laat meerdere makelaars je woning verkopen. Niks geen exclusiviteit bij opdrachtgeverschap, nee hoor, gewoon meerdere makelaars tegelijk aan het werk zetten. Tot wel vijf tegelijk. Wat ik me alleen afvraag, met welk doel? Wie wordt hier gelukkig van? Ik heb geen flauw idee eerlijk gezegd!

Matchmaking
Waar het om gaat is dat koper en verkoper bij elkaar worden gebracht. In principe kunnen vrijwel alle makelaars over dezelfde middelen beschikken om een pand te vermarkten. Net zozeer als vrijwel alle kopers over dezelfde middelen kunnen beschikken om een pand te vinden. Het gaat er echter om dat je bij het juiste pand de juiste middelen op de juiste manier weet in te zetten. De vraag is dan ook wie wordt hier nou blij van?

Exclusiviteit
Door deze club wordt verwezen naar het buitenland, dat het daar gebruikelijk is dat meerdere makelaars bij een pand betrokken zijn. Ik weet niet of u wel eens heb gekeken naar de Duitse of Spaanse markt, waar dit ook gebeurt. Over het algemeen worden consumenten er daar niet vrolijker op, is de service niet conform de Nederlandse eisen en onder de drie procent courtage zal je daar niet tegenkomen. Vergelijking met het buitenland is dus niet zo heel slim.

Consument
Want okay, soms kan het zijn dat een makelaar niet de juiste dienstverlening heeft. Of de consument de verkeerde verwachtingen of het verkeerde budget. Velen willen vaak niet hun huis verkopen, maar alleen in de verkoop hebben staan. Te hoge prijs en niet bereid te investeren in verkoop. Ook met 5 of 10 makelaars die tegelijk werken verander je dat niet. Want vijf keer op Huislijn.nl zetten, vijf keer een advertentie plaatsen, vijf keer in de etalage hangen, het is niet een kwestie van vermenigvuldigbaar resultaat. 1 makelaar verkoopt een pand in 15 maanden, dus met vijf makelaars lukt het in 3 maanden?

Makelaar
En dan nog als laatste, een makelaar die zichzelf serieus neemt, zou die zo een opdracht aannemen? Ik denk het niet. Collegiale verkoop, dat is vaak bespreekbaar, maar dan wel onder wederzijdse voorwaarden en afspraken. Maar willekeurig panden in de verkoop nemen waar Jan en Alleman zich ook mee bezig houdt? Ik denk niet dat dit initiatief ons veel gaat brengen.

Ed

Handel

Deze week was ik deelgenoot van een discussie over handel in onroerend goed door makelaars. Voor velen een gruwel en vloeken in de kerk, voor anderen een onderdeel van het werk. En voor sommigen stiekem een lang gekoesterde wens. De kern van de vraag, is het nog van deze tijd om dit te verbieden voor makelaars? Even de achtergrond. De oorsprong van het verbod zit in de tweezijdigheid. De makelaars was ooit echt de matchmaker, die twee partijen bij elkaar bracht, en zowel de koper en verkoper vertegenwoordigde. En ook van twee kanten courtage ontving. Absolute onafhankelijkheid was noodzakelijk: dus een verbod op handel voor eigen gewin.

Later
De tweezijdigheid is inmiddels allang verleden tijd, net als goed verdienen overigens, het verbod op handel wordt nog steeds gehanteerd door VastgoedPRO en NVM. Formeel. Maar, kijk je in de hele vastgoedketen, dan vindt overal ‘ketenintegratie’ plaats, zowel forward als backward. Projectontwikkelaars gaan zelf makelen. Bouwers gaan zelf ontwikkelen en makelen. Corporaties gaan zelf bouwen en makelen. Iedereen probeert linksom of rechtsom, vooruit of achteruit, extra penningen te genereren, waarbij niemand gek opkijkt. Een makelaar bij een corporatie? De gewoonste zaak van de wereld. Maar een makelaar die zelf gaat inkopen of ontwikkelen, dat kan niet!.

Consumenten
Ik hoorde in die discussie ook het standpunt van de consument. Stel een makelaar zegt tegen een consument: ik kan uw huis voor €300k verkopen, zal me waarschijnlijk vijf maanden kosten. Geeft het advies om dit na te vragen, second opinion te vragen bij meerdere makelaars. Komen allemaal tot hetzelfde advies, €300k in vijf maanden. Maar zegt die makelaar, ik ben ook bereid om uw huis nu te kopen voor €280k en probeer dan zelf die €20k te verdienen. U bent direct van het huis af, ik verdien er wat leuks aan. Niet veel anders dan dat u uw auto naar een occasion garage brengt. Die geeft u er €10k voor en verkoopt deze voor €12k. Buy low, sell high, het adagium van de westerse economie. Zouden consumenten daar bezwaren tegen hebben?

Historisch
De historische onafhankelijkheid is in ieder geval verleden tijd. Als geen andere hoort een makelaar niet onafhankelijk te zijn, deze dient zijn opdrachtgever immers te dienen. De taxateur, jazeker, die moet onafhankelijk zijn, maar de makelaar juist niet. Alle andere partijen in de vastgoedkolom nemen ketenonderdelen over, alleen de makelaar nog niet. Omdat deze het niet wil, of omdat deze het niet kan. Ik denk dat sommigen best zouden willen handelen, maar simpelweg de middelen er niet voor hebben. Is dit een oproep om handel voor makelaars vrij te geven? Nee, dat absoluut niet. Maar wel om na te denken waarom de dingen zijn zoals ze zijn. Want doen omdat we het altijd deden, dat is zo 2012…
TGIF,

Ed