Verrassende jurisprudentie

Onze huisadvocaat Dohmen is doorgaans niet zo snel van zijn stuk te krijgen. Toch ontving ik dit keer een uitspraak waarin hij zijn beroepsmatige verbazing niet onder stoelen of banken stelt. Ook een professional wordt soms door de rechter net zo gezien als een pro. Zie onder een uitspraak en de toelichting hierop van Mr. Hub Dohmen.

Ed

Professionele verkoper beschermd
Een potentieel ‘gevaarlijke’ (en tevens een discutabele) rechterlijke uitspraak over een verkoop door een professionele verkoper is begin april gepubliceerd. Een ‘verzachtende’ omstandigheid is dat het een kort geding betrof, waarin de (bewijs)regels minder streng zijn. We moeten dan ook afwachten of en in hoeverre deze uitspraak gevolgd gaat worden.

Normaal
Als uitgangspunt is het goed om even voor ogen te houden dat een (koop/verkoop-)overeenkomst mondeling kan worden gesloten. Dat geldt dus voor aankoop van een brood en ook van een hoogwaardige technologische installatie van vele miljoenen. In sommige gevallen heeft de wetgever de partijen bij een koopovereenkomst extra willen beschermen. Dat is het geval voor consumenten/particulieren die een woning kopen. Artikel 2 van boek 7 Burgerlijk Wetboek bepaalt dan dat die koop alleen schriftelijk tot stand kan komen; of er al een mondelinge overeenkomst is, doet er niet toe. De wens van de wetgever om een particuliere koper en verkoper te beschermen tegen een overhaaste beslissing over zo iets financieel en anderszins ingrijpends en complex als een woning is de aanleiding voor deze wettelijke bepaling.

Geen rekening
Het hof Arnhem stapt nu met zevenmijlslaarzen over die (specifieke) beschermingsgedachte van particulieren heen en besliste dat artikel 7:2 ook kan gelden voor een professionele verkoper. Kort samengevat besliste het hof dat die professionele verkoper niet gebonden is aan de mondelinge koopovereenkomst, als de koper te lang talmt met het ondertekenen van de schriftelijke bevestiging van de mondelinge overeenkomst! Deze argumentatie legt de bijl aan de wortel van de geldigheid van een mondelinge overeenkomst als algemene regel.

Gevolg
De vervolgvraag zou kunnen zijn: moet die bescherming van de professionele partij dan niet ook gelden buiten de situatie van koop/verkoop van een woning? Immers, het artikel waarnaar het hof verwijst, beoogt een particulier te beschermen die een woning koopt of verkoopt. Die bijzondere bescherming behoefde de professional in het geval van het hof Arnhem helemaal niet en toch kreeg hij die. Waarom zou een professional bij andere transacties dan woningkoop/verkoop die bescherming tegen een talmende mondelinge koper moeten ontberen?

Steun
Overigens ben ik het wel eens met beslissing van het hof, maar dan wel op grond van een andere argumentatie (die het hof overigens als subsidiaire grondslag noemt). Binnen de beperkte mogelijkheden van een kort geding was namelijk niet duidelijk te krijgen of er eigenlijk wel een perfecte mondelinge overeenkomst tot stand was gekomen. Ik zie dan ook niet in waarom het hof de uiterst discutabele beschermingsargumentatie meende te moeten gebruiken.

Gevolg
Moraal van dit verhaal: zorg voor duidelijkheid in de communicatie, zowel mondeling als schriftelijk, leg vast en protesteer (bewijsbaar) tegen onjuiste vastlegging. Lees hier de uitspraak.

Mr. H. Dohmen.
Dohmen Advocaten Tilburg
Huisadvocaat voor VastgoedPRO leden

Innovatie

Vorige week was er in Cobouw een publicatie te lezen van professor Rotmans, hoogleraar transitiekunde aan de Erasmus Universiteit te Rotterdam. Hij riep de bouwsector op Bouwend Nederland te verlaten, want, zo stelt hij “brancheverenigingen vertragen radicale vernieuwingen”. Innovaties worden tegengehouden door brancheverenigingen en juist dat heeft de bouwsector nodig. Zo, dat is me nogal niet een stelling.

Reflectie
Zoiets zet me toch wel aan het denken. Nou zou ik natuurlijk flauw kunnen reageren dat wij het er mee eens zijn, VastgoedPRO is immers een beroepsorganisatie, maar dat is te makkelijk. Zo een uitspraak dien je toch wel tot je te laten komen en jezelf vervolgens de vraag te stellen, herken ik mijn eigen organisatie in deze kritiek? Enige vorm van kritisch naar het eigen functioneren is altijd wenselijk, laat ik dat vooropstellen.

Innovatie
Volgens mij komen innovaties vrijwel altijd uit twee richtingen: de wetenschapper of de ondernemer. Niet vanuit de overheid, niet vanuit bureaucratie, niet vanuit stichtingen of verenigingen. Die kunnen het hooguit signaleren, stimuleren en remmen, maar echte innovaties komen uit het lab of de praktijk. Noem een vernieuwing die elders vandaan komt, ik zou het zo niet weten. Maar zelf niet innoveren is nog heel wat anders dan het tegenhouden van innovaties.

Verandering
Als ik naar VastgoedPRO kijk, zie ik veel initiatieven van leden, die wij graag omarmen en een podium geven. Maar zijn wij zelf innovatief bezig of innovaties aan het stimuleren? Dat laat ik graag aan anderen over om te beoordelen. Maar innovaties tegen gaan? Soms zijn initiatieven niet haalbaar of kunnen wij er niets mee, maar doorgaans staat bij ons de deur open. Is onze markt zelf innovatief? Zijn makelaars en taxateurs innovatief? Ik denk dat daar nog wel het een en ander te halen valt. Dat de markt moet veranderen, dat de rol van de makelaar en taxateur verandert, daarover las u al vaak in dit feuilleton. Vooralsnog herken ik de kritiek van Rotmans niet. Mocht u dat wel vinden? Ik leer dan graag van u waarom!

Ed

Uit den ouden doos....

Deze week exposeerde ABN Amro haar marktkennis over het vastgoed, Vastgoed Journaal deed hier een analyse op. Voor makelaars is weinig toekomstperspectief door de rol van Internet, volgens de bank van Gerrit Zalm, oud DSB-bankier. Een Old School bedrijf met een Old School visie, dat zonder steun van de belastingbetaler zelf helemaal geen toekomst had en heeft. Jeroen Wilhelm, marketing manager bij VastgoedPRO en expert op het gebied van Internet, geeft zijn visie hier op. Het scherm is aan Jeroen,
TGIF,
Ed

Sociale media bieden makelaardij kansen voor de toekomst
Deze week verscheen een publicatie van ABN Amro over de rol van de makelaar in de toekomst. De bank stelde daarbij dat de rol van de makelaar de komende jaren verder zal afnemen als gevolg van het feit dat de consument via internet en met name sociale media zelf wel zijn woning zou kunnen verkopen. Los van het feit dat een dergelijke stelling het ongetwijfeld heel goed doet op een verjaardag om een onderhoudend gesprek met omstanders te krijgen, snijdt de stelling weinig hout. Vanuit historisch perspectief is namelijk vast te stellen dat dergelijke radicale ontwikkelingen helemaal niet het geval zijn.

Start
Toen eind jaren ’90 internet echt doorbrak, kondigde menig internetgoeroe het einde van de retail en het intermediar aan. Mensen zouden massaal overgaan op direct writing en dat via internet gaan regelen. De consument zou via internet gezamenlijk producten centraal inkopen (wie kent nog www.letsbuyit.com) en structuren in de markt en consumentengedrag zouden drastisch veranderen. Wat is daar van terecht gekomen? Zelfs een succesformule als Makelaarsland, die in het gat tussen de ‘traditionele makelaar’ en de ‘doe het zelver’ is gesprongen, wist een mooi maar bescheiden marktaandeel te krijgen. Niet iets wat de markt drastisch heeft doen veranderen.

Later
En ook nu, met de opkomst van internet 2.0., waarin echt alles anders zou worden door social media, zien we nog steeds dat het intermediair en de detaillist blijft bestaan. Ja, ze hebben het moeilijk. Maar komt dat alleen door internet? Werkt de crisis en het overheidsbeleid ook niet een handje mee? En kijken we naar de makelaar, dan lijkt het haast dat het de banken zijn die de sector onder druk zetten. Na jaren van ruime hypotheekverstrekking, waarin alles kan en alles mocht, zijn de regels nu zo scherp aangezet dat een menig huizenkoper de financiering niet meer rond krijgt.

Wurggreep
En de kosten van een professional die zorgt voor een professionele begeleiding van de verkoop kunnen al helemaal niet meer mee. Laat staan de kosten van de aankoopmakelaar. Die zorgt er nota bene voor dat de bank een woning in portefeuille krijgt die tegen de beste prijs en volledig gekeurd is aangekocht. Ergo, de verscherpte financieringsmogelijkheden zorgen voor een verslechterde financierbaarheid van woningen. Bovendien moest de prijs van dienstverlening van de makelaar drastisch omlaag met als gevolg dat vele makelaars de handdoek in de ring moesten gooien. Minder transacties tegen een lagere vergoeding.

Foutief
Een ander ‘gat’ in de redenering van ABN Amro is de stelling dat het verkopen van een huis draait om het plaatsen van een advertentie op internet. Ja, we zijn in Nederland allemaal de beste kooplieden. Handelsgeest en onderhandelingspower hebben we allemaal. Je hoort ze het al zeggen ‘Ik heb geen makelaar nodig’. Helaas omvat de verkoop van een woning wel wat meer dan het plaatsen van een advertentie. Om maar eens te beginnen met een goede vraagprijs. Die van de buren is namelijk veelal niet maatgevend.

Gelijkje
Maar op één punt zou je de mensen van de bank wel gelijk kunnen geven: de makelaar is niet meer de man die alleen het bord in de tuin komt zetten en de woning op internet plaatst. Nee, dat zou je misschien nog zelf kunnen – los van het maken van goede verkoopteksten, het maken van foto’s en het stylen van de woning. Wat wel anders is geworden, is de rol van de makelaar bij de verkoop of aankoop. Hij of zij is procesbegeleider geworden.

Ontzorgen
Iemand die de verkoper of koper tijdens het proces begeleid en hem helpt de juiste keuzes te maken op alle vragen die tijdens het traject voor je voeten komen. En dan komt het aan op ervaring, deskundigheid en zelfs creativiteit. Dat is wat de makelaar in huis heeft. Simpelweg omdat hij daar vaak al jaren 24/7 mee bezig is. En de consument niet.  De vraag blijft natuurlijk wat de toekomst de makelaar gaat brengen. Een ding staat vast: blijven doen wat je altijd gedaan hebt werkt niet. Dan krijgt – zo vrees ik – de bank toch nog gelijk. Makelaars moeten innoveren, in beweging komen, andere verdienmodellen aanbieden en bovenal zich niet aangevallen voelen door internet en social media, maar er juist gebruik van maken. Als je zo denkt en dat vertaalt naar je dagelijkse werk als makelaar, dan heb je nog ruime kansen. Geruststellende gedachte is dat makelen mensenwerk is en dat is door geen sociaal medium te vervangen.

Jeroen Wilhelm, Marketing Manager VastgoedPRO

Gronduitgifte en commercie

Zoals wij in Nederland de Hypotheekrenteaftrek hebben, zo hebben onze Belgische buren de Woonbonus. Een variant. En net zoals bij ons de HRA onder druk staat, wordt er ook in België gekeken of dit nog wenselijk en haalbaar is om voort te zetten. Het CIB, de branchevereniging van makelaars, onze Belgische zusterorganisatie, gaat hier binnenkort het debat over aan met de overheid en de politiek.

Studiedagen
In het kader van de voorbereiding hierop worden een drietal studiedagen georganiseerd door de Vastgoedakademie in Antwerpen. Op de eerste bijeenkomst mag ik als gastspreker aanwezig zijn om de Nederlandse markt te schetsen: Lessen uit Nederland. Bij de voorbereiding van de presentatie probeer ik altijd te peilen of de boodschap helder overkomt. Zo probeerde ik ook de rol van de gemeentes inzake gronduitgifte uit te leggen aan een leek.

Schaarste
In het onderzoek van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen, via het rapport Kosten Koper, worden grote vraagtekens gesteld bij de rol van de gemeenten. Er is sprake van een te nauwe verwevenheid tussen bouwbeleid en grondbeleid. Dit, door het (commerciële) belang van de gemeente om zo veel mogelijk te verdienen aan gronduitgifte. Terwijl de gemeente primair natuurlijk een publieke taak heeft: zorgen voor huisvesting, zorgen voor haar inwoners. Gemeenten creëren schaarste, zodat de grondprijzen stijgen. Geld in het laatje. Probeer dat maar eens uit te leggen.

Bestemming
Probeer maar eens uit te leggen dat een gemeente bepaalt dat er de komende jaren, ik noem maar iets, jaarlijks maar vijftig huizen mogen worden gebouwd. Ongeacht de vraag, ongeacht het aanbod. Het kan zo maar zijn dat er behoefte is aan tachtig woningen, of twintig. Maar nee, ambtelijk wordt ergens, door iemand, het getal vijftig bepaald. Dat is toch eigenlijk wel heel erg vreemd, toch?

Doel
Zou het niet zo moeten zijn dat gemeenten dienend optreden in deze? Dat de publieke verantwoording leidend is en niet het commerciële belang? Als er 100 mensen willen gaan wonen in een gemeente, dan is het toch raar dat diezelfde gemeente zegt, dat willen wij niet hebben. Voor u geen huis, want dan is er geen schaarste. Als je dit aan een leek probeert uit te leggen, dan wordt je aangekeken alsof je van een andere planeet komt. Ik ben benieuwd hoe donderdag onze Belgische collega’s met dit soort vraagstukken omgaan.

Ed