Werkgebiedenregeling

Deze week is aan onze taxateurs gecommuniceerd dat de werkgebiedenregeling zoals deze op dit moment gehanteerd wordt niet langer stringent wordt nageleefd. Een bericht die toch wel aanleiding gaf tot reacties, zeker niet allen positief. Misschien toch goed om daar nog even bij stl te staan.

Oorsprong
Deze regeling is indertijd ingesteld vanuit de behoefte van geldverstrekkers om zeker te zijn dat er sprake is van lokale kennis van taxateurs in het gebied waarin ze werkzaam zijn. Wij, VastgoedPRO, hebben hierin altijd een redelijk afwijkende positie ingenomen. Ja, lokale kennis is belangrijk, maar wat betekent dit? In mijn ogen houdt dit in, dat de taxateur over de competenties, vaardigheden moet beschikken om zich deze kennis effectief en efficiënt eigen te maken. Moet deze die kennis paraat hebben? Daar ben ik niet van overtuigd.

Parallel
Neem een huisarts, moet deze alle beschikbare geneesmiddelen en ziektebeelden uit zijn hoofd kennen? Nee, maar hoe met wel in staat zijn om op basis van symptomen zogenaamde differentiaal diagnostiek toe te passen. Op basis hiervan moet deze een beslisboom kunnen volgen, die tot een indicatie leidt. Al dan niet met behulp van naslagwerken en Internet. En op basis hiervan; parate kennis, waarneming, recherche en naslaan komt deze tot een diagnose. En wordt de juiste behandeling gestart. Zo ook de taxateur. Zijn werkzaamheden worden volgens hetzelfde principe uitgevoerd. Het standaard huisje is het standaard griepje, dat gaat op parate kennis. En het complexe ziektebeeld is de complexe taxatie, dat vraagt meer onderzoek. Dus meer tijd en meer werk.

Markt
Op basis hiervan zou de taxateur in heel Nederland moeten kunnen werken. Alleen, voor het bedrag wat een taxatie oplevert, loont het doorgaans niet om van Groningen naar Roermond te rijden, dus de marktwerking regelt dat zelf. Maar goed, lokale kennis is belangrijk, daar is geen twijfel over mogelijk. Hiervoor is indertijd de werkgebiedenregeling ingesteld, in dit gebied mocht de taxateur per definitie werken. Mocht deze daarbuiten willen werken, dan dient deze aan te tonen over de lokale kennis te beschikken. Middels een toets, of door simpelweg aan te tonen dat er substantiele werkervaring is in het betreffende gebied. Velen hebben hiervan gebruik gemaakt.

Belangen
Met deze systematiek, opgetuigd op dringend verzoek van de afnemers / geldverstrekkers en toezichthouders, is op basis van zelfregulering een dekkend systeem opgezet. Maar, dezelfde partijen die hierom hebben gevraagd, hebben vervolgens zelf nooit hieraan meegewerkt. Men bleef eigen richtlijnen houden, ondoorzichtig, willekeurig, ongemotiveerd op basis waarvan en per partij verschillend. Dat is triest. Als branche leggen wij onszelf de tucht van de markt op, mede op basis van klemmend verzoek van afnemers en als we dat doen wordt er niets mee gedaan.

Behoefte
Vanuit deze wetenschap is, ondanks deze zelfregulatie, nu gezegd, we hebben een systeem, het werkt, maar de markt doet er niets mee. Dan heeft het ook geen nut om zelf hier halsstarrig aan vast te houden, de werkgebiedenregeling wordt dus slechts een advies. Dan zijn we alleen onszelf onnodig administratief aan het belasten, terwijl de opdrachtgever di er om heeft gevraagd er verder niets mee doet. Dat begint te lijken op taxteurtje pesten, daar werken we niet aan mee. Vandaar dat de werkgebiedenregeling geen eis, maar een advies is geworden.
TGIF,

Ed

Woningverkopen mei

Vandaag werd ik gebeld door een journalist over de kadastercijfers. In mei werden ruim 8000 woningen verkocht. Hoewel dit ruim 27% meer is dan in de maand ervoor, is er nog steeds sprake van een forse daling ten opzichte van een jaar geleden, ruim 18%. Hoewel ik van veel collega’s hoor dat het aantal bezichtigingen weer aantrekt, blijft het buffelen. Zoals het er nu naar uitziet, worden er het eerste half jaar krap 50.000 woningen verkocht. De vraag was wat wij verwachten van de ontwikkelingen van de woningmarkt, zowel in prijs als volume.

Raar
Als je daar goed over nadenkt, is dat eigenlijk wel een rare vraag. Voorspellen is van nature al vrij moeilijk, helemaal als het de toekomst betreft. Worden er op dit moment voorspellingen gedaan over de prijs van zeilboten? Hoe zal het aantal verkochte hijskranen zich ontwikkelen? Hoe vaak leest u in het FD de verwachtingen van de beurskoersen de komende 12 maanden? Of het aantal aandelen AHOLD dat verkocht zal gaan worden? Waarom moet dit dan wel zo nodig over de woningmarkt? Korte termijn voorspellingen, en dan praat ik over de komende 12 maanden, volgens mij is het allemaal gebroddel. Te veel onvoorspelbare variabelen, te veel onzekerheden.

Ontwikkeling
Wat je wel weet, is dat er op lange termijn problemen in de woningmarkt gaan ontstaan, simpelweg door tekorten. Neem nou eens de bestaande voorraad. Even wat cijfers. Nederland telt ruim 7 miljoen woningen. Circa 60% daarvan is koop, circa 40% huur. Van die kleine drie miljoen huurwoningen, is circa 2.5 miljoen woningen in bezit van corporaties. En hierbij zijn er grofweg 350.000 vrije sector woningen. Daarnaast zijn er circa 450.000 verhuurwoningen eigendom van particulieren. Dat er geen sprake is van een gezonde huurmarkt, blijkt al uit deze cijfers. De mogelijkheden tot doorstroming naar vrije huur is slechts zeer beperkt mogelijk. Terwijl scheefhuur fors moet worden aangepakt.

Leeftijd
Kijk je naar de koopmarkt, dan zie je dat er circa 1.5 miljoen huizen gebouwd zijn voor 1945. Daarbij zijn er ook nog eens 1.9 miljoen woningen gebouwd tussen 1945 en 1970. Je moet je dus afvragen wat nog de levensverwachting is van deze ruim drie miljoen woningen. Daar zullen heel goede bij zitten, maar met name de wederopbouw woningen, van net na de oorlog, blinken nou niet uit in comfort en duurzaamheid.

Nieuwbouw
Wat je dus weet, is dat veel woningen aan de markt worden onttrokken, simpelweg doordat ze aan het eind van hun levenscyclus zijn. Wat er de afgelopen jaren met nieuwbouw is gebeurd hoef ik u niet te vertellen, deze is volledig stilgevallen. Binnen deze markt weten we ook dat het aantal huishoudens de komende tien jaren fors gaat toenemen. Dat de curve van vraag en aanbod dus gaat verschuiven, is onafwendbaar.

Ontwikkeling
Wat er de komende 12 maanden gaat gebeuren met de woningmarkt, zal marginaal zijn. Wat stijging, wat daling, we zullen het zien. Maar op de langere termijn is zich een ontwikkeling aan het vormen, die wel eens van heel grote impact zou kunnen zijn. Meer en meer wordt er over gesproken dat de afgelopen jaar de woningnood van 2015 en verder wordt gecreëerd. En dat is een zorgelijke ontwikkeling.

Ed

Even snel zelf verhuren

Vanochtend stond er in de financiële paragraaf van de Krant van Wakker Nederland een artikel over mogelijke gevolgen van tijdelijke verhuur. De casus. Een consument heeft zijn huis in de verkoop bij een makelaar, er ligt een bemiddelingsovereenkomst aan ten grondslag. De verkoop schiet niet echt op, tot zover niets bijzonders. De consument besluit echter om over te gaan tot tijdelijke verhuur, zonder de makelaar hierbij te betrekken c.q. op de hoogte stellen. De makelaar eist vervolgens zijn courtage op, de kantonrechter in Amsterdam geeft hem hierin gelijk.

Kabaal
Veel gedoe rondom deze afspraak, helemaal als je kijkt op de website van de Telegraaf bij de reacties van de gemiddelde lezer. Veel onbegrip over deze uitspraak en veel uitspraken over makelaars die kant nog wal raken. Terwijl op zich dit mij een vrij logisch geheel lijkt. Er is een bemiddelingsovereenkomst, conform de ACV, de Algemene Consumenten Voorwaarden. Deze zijn tot stand gekomen overleg tussen de belangenverenigingen (VastgoedPRO, NVM) en de VEH. Het consumentenbelang en het makelaarsbelang is daarin zorgvuldig gewogen.

Verwijten
Als je leest wat er gesteld wordt, waar de gemiddelde KvW NL lezer over klaagt, dan is dat nogal niet wat. De makelaar zou niets doen, zou makkelijk geld verdienen, noem al het kwaad maar op wat je je kan voorstellen. Geheel onterecht in mijn ogen. Zonder enig verstand van zaken wordt maar wat geblaat, maar ook vanuit de consumentenzijde zie ik commentaren alsof er iets gebeurt wat niet door de beugel kan. Dat de arme, zielige consument weer de dupe is. Alsof een makelaar een filantroop is die voor zijn werk en dienstverlening niet betaald hoeft te worden. Wat een flauwekul.

Grondslag
In artikel 12 van deze ACV staat opgenomen: Verplichtingen van de consument. Het is de consument niet toegestaan, behoudens andersluidende afspraken, buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen.

Dus
Er is een bemiddelingsovereenkomst op basis van de ACV. De consument verhuurt zelf het huis. De makelaar wordt niet geïnformeerd of betrokken. Op basis van Artikel 12 wordt de courtage opgeëist. De rechter is het hier mee eens. Klip en klaar het goed recht van de makelaar, deze heeft gewoon recht op zijn courtage. En een consument die denkt dat deze een makelaar kan inschakelen, allerlei werkzaamheden laat doen en vervolgens denkt bekijk het maar, die komt hier terecht niet mee weg. Dat is hetzelfde al een schilder vragen het hele huis te schilderen, als laatste de deurposten zelf doen en vervolgens verbaasd staan te kijken als de hele factuur in rekening wordt gebracht. Niet reeel.
TGIF,

Ed

Out of the box

Vanmiddag had ik tijdens de lunch met het management van een woningportal de discussie over het verdienmodel van de makelaar. Is het courtage systeem nog van deze tijd? In een ‘bull-market’ zal daar vanuit de makelaar totaal geen bezwaar tegen zijn. Maar als de markt tegen zit komt dat in een geheel ander licht te staan. Het is natuurlijk ook wel een systeem waar je vraagtekens bij kunt zetten.

Marktinvloed
Als de markt overspannen is, veel vraag, weinig aanbod, worden woningen als warme broodjes verkocht. Weinig inspanning, snel resultaat. Terwijl als het een moeilijke markt is, moet er veel werk verzet worden met maar resultaat op lange termijn. Dat is natuurlijk eigenlijk tegen elk economisch principe. Voor een heel makkelijke klus vraag ik heel veel geld, maar wordt het echt moeilijk, dan vraag ik wat minder. Kom daar nog maar eens om vandaag de dag bij een advocaat, accountant of chirurg. Of taxateur.

Veranderingen
Allen waren we het er wel over eens dat een verandering niet slecht zou zijn, maar is de markt zelf in staat om te veranderen? Of moet deze veranderd worden. Zie bijvoorbeeld het intermediair in de verzekeringswereld. De provisie. Ondenkbaar dat de consument voor advies zou gaan vragen. Totdat de branche door toezichthouders werd gedwongen, toen bleek het dus wel te kunnen. De vraag is alleen, wat zou de branche hebben gedaan zonder ingrijpen?

Makelaar
Als je met makelaars hierover praat, wordt er in mijn ogen altijd wel vrij zwart-wit gedacht. Alsof men van dag een totaal anders zou (moeten) gaan werken. Dat ineens over gegaan wordt op bijvoorbeeld een uurtarief. Dat, kan, maar doet hoeft niet. De weg der geleidelijkheid is uiteraard ook mogelijk. Tijdens onze ALV in april hadden wij nog een presentatie van een VastgoedPRO lid, Roy Bergs, die het tariefmodel hanteert. Bezichtiging? €165! En er is echt markt voor, het gebeurt.

Voorbeeld
In het model van de makelaar dient deze, vanuit bedrijfskundig perspectief, een keuze te maken. Is deze een procesbegeleider, biedt deze een convenience product? Of is deze een dealmaker, een financial risk manager? Die de beste prijs garandeert bij aan of verkoop. En als deze dat doet, durft die dan ook garanties aan te bieden? Mijnheer, mevrouw, ik ken mijn regio, ik ken mijn kwaliteiten, ik ken mijn markt. Ia uw huis verkopen en ik ben zo zeker van mijn zaak, ik verkoop uw huis binnen zes maanden voor €225.000. En dat garandeer ik, letterlijk en figuurlijk. En dan natuurlijk wel tegen een marktconforme prijs. En een bijbehorend tarief.

Onbekend
De eerste reactie van mijn tafelgenoten was: dat doet niemand. Precies, dus een kans. Als je alleen maar doet wat anderen doet, onderdeel van een keten vormt waar iedereen risicodragend actief is terwijl je zelf geen risico wenst te lopen, dan wordt het moeilijk. De projectontwikkelaar, de bouwer, allen nemen een deel van de keten in. Maar geven wel een product met een garantie en lopen daarbij een risico. Voegen waarde toe en krijgen daarvoor vergoed. Nieuwe initiatieven van makelaars, we zullen ze ongetwijfeld meer en meer zien.

Ed