Commissie Wijffels

De rapportage van de Commissie Wijffels heeft u vast met belangstelling gevolgd. Ook inzake de woningmarkt kwamen hier een aantal punten naar voren die u meer of minder vrolijk hebben gestemd. Ongetwijfeld bent u het er mee eens dat er meer concurrentie moet komen tussen de banken onderling. Een lagere hypotheekrente zou inderdaad geen kwaad kunnen. Ook meer transparantie voor consumenten over financiële producten, wie is daar op tegen?

Maar
Het andere punt was het terugbrengen van het maximale hypotheekbedrag tot 80%. Wat vindt taxerend en makelend Nederland daarvan? Komen daar ook nog de handen voor op elkaar? De parallel naar het buitenland is in deze discussie al snel gemaakt. Duitsland, België, Engeland, daar is dit al gebruikelijk. Wat men echter vergeet is dat daar faciliteiten zijn, zowel in de fiscale – als pensioensfeer, die anders zijn dan bij ons. Er zijn daar faciliteiten, zoals Bauspahren, die hierop al anticiperen. Wat zou 80% financieren namelijk betekenen?

Jan Modaal
Stel je verdient modaal, zo een €2500 bruto per maand. Dat komt neer op circa €1850 per maand netto. Laat er ook nog een partner zijn die in deeltijd werkt, stel een €1500 bruto, dat is dan zo ongeveer €1250 netto. Samen verdienen Henk en Ingrid dan €3100 netto. Niets vreemd lijkt me. En uiteraard wonen ze in een modaal huis, of beter, willen ze in een modaal huis gaan wonen, laten we zeggen €250.000. Okay?

Sparen
Als ze daar willen gaan wonen, kunnen ze dus maximaal €200.000 lenen. Dus moet er €50k eigen geld komen. Maar, er komen nog kosten koper bij, laten we die even voor het gemak stellen op 5%, rekent wat makkelijker, komt er nog eens € 12½ bij. En in een kaal huis zitten dat kan ook niet, dus laten we zeggen dat ze ook nog eens 5% nodig hebben voor tapijt, verf, nieuw gazonnetje, behang, want Henk en Ingrid zijn zuinig. Nog eens € 12½k. Dat is dus in totaal €75k eigen geld wat nodig is. Zeg maar 2 ½ keer een jaarinkomen.

Zuinigheid
Stel dat beiden spaarzaam zijn en €500 per maand sparen. Dan hebben ze dus 150 maanden nodig om dit bij elkaar te sparen, zo een 12½ jaar. Of ruim 8 jaar als ze €750 per maand sparen. Is dat reëel? Ze verdienen meer dan toegestaan voor sociale huur, dus vrije sector huren. Zullen we zeggen €1500 per maand voor huur, GWL, lokale belastingen en verzekeringen. Blijft er iets van €1600 over om van te leven met z’n 2. De kans op €500 sparen lijkt me dan meer voor de hand liggend.

Profiel
Maar, Jan Modaal is wel gemiddeld tussen de 35 jaar en 40 jaar, HBO opgeleid, heeft twee (basis) schoolgaande kinderen, een middenklasse auto en gaat ook 1.3 keer per jaar op vakantie en ….heeft al sinds z’n 32e een eigen, modaal huis. En hoe kan deze in vredesnaam vanaf zijn 20e in totaal €75.000 sparen? Met een beetje mazzel heeft deze sinds z’n 23e - 24e een baan, En na 4 jaar HBO studie een schuld af te lossen van circa €15k. En begint echt niet met €2500 bruto aan het begin van zijn carrière.

Conclusie
Eigen geld, ja, dat is goed. Aflossen, ja dat is goed. Bewust en beheerst lenen? Ja dat is goed. LTV en LTI in balans? Allemaal goed. Maar zaken moeten wel geproportioneerd zijn. Een rigide grens stellen, zonder onderbouwing heeft geen nut. Maatregelen die de woningmarkt remmen zijn niet wenselijk. En wat was ook al weer de opdracht van de Commissie Wijffels? Inderdaad: onderzoeken in hoeverre structuurhervormingen noodzakelijk zijn om de stabiliteit van afzonderlijke banken en het financiële systeem als geheel te waarborgen. De bank staat hierbij centraal, niet de woonconsument. Dat zegt volgens mij genoeg. 80% als max? Mijnheer Wijffels, u heeft toch ook (klein) kinderen?
TGIF,
Ed

Woningverkopen of woning verkopen?

Mijn eerste werkzaamheden in de profitsector waren in de verkoop, ik heb mijn achtergrond in sales liggen. Dit onderdeel blijft dan ook altijd mijn interesse houden, met name omdat verkoop ook voor makelaars en taxateurs van belang is. Vorige week volgde ik een programma hierover, wat mij aansprak omdat makelaardij als casus werd gepresenteerd. Leerzaam.

Basis
De basis van tegenwoordige verkoop ligt in het zogenaamde ‘needs satisfaction selling’, het vervullen van de wensen, de behoeftes van de koper. Niet meer en niet minder, hier moet je toe in staat zijn. Uitdaging bij verkoop is altijd: hoe vindt je deze klanten en vervolgens, hoe kom je er achter wat diens behoeftes en wensen zijn. Dat klinkt namelijk makkelijker dan dat het is.

Makelaar
Vanuit dit sales perspectief werd het werk van de makelaar dan ook belicht. Waarin de vraag werd gesteld, is de makelaar nu een verkoper of niet? Een boeiende discussie ontsproot. De meesten waren er van overtuigd van wel. Maar wie is dan je klant en wat verkoop je? Hoewel een schijnbaar academische discussie, toch wel relevant vanuit de behoefte om tevreden klanten te krijgen.

Spagaat
Je verkoop namelijk je dienstverlening aan je klant, je opdrachtgever. Maar, die klant aan wie de makelaar de dienstverlening verkoopt, verwacht vervolgens dat de makelaar voor hem gaat verkopen. Toch? (of aankopen, dat kan natuurlijk ook). Maar dan ontstaat een vreemde situatie. De makelaar gaat actief op zoek naar zijn eigen klanten, aan wie hij zijn diensten verkoopt. So far so good. Maar als hij de opdracht heeft, als hij de wensen van de klant heeft vervuld (u zoekt iemand om u huis te verkopen, ik kan u helpen), dan ontstaat opeens een dilemma bij velen.

Product
Dan ontstaat er namelijk een impasse. Waar de makelaar actief is bij de verkoop van zijn dienstverlening, ontstaat namelijk heel snel een ander verwachtingspatroon bij de klant. Deze ziet in veel gevallen (de goeden daargelaten) alleen in de eerste week / weken activiteiten. Folders worden gemaakt, advertenties geplaatst, borden komen in tuinen, internetsites worden gevuld. Maar vrij snel houdt het dan op bij de traditionele makelaar. En dan komt er spanning tussen de klant (koper) en de verkoper (makelaar). Deze verwacht namelijk dat deze actief, zo is hij namelijk ook bediend toen hij een makelaar zocht, zijn huis gaat verkopen.

Verwachtingen
Alleen in praktijk blijken makelaars toch vaak moeite te hebben om actief kopers te zoeken en te vinden. Wordt vaak een reactieve, zogenaamde non-personal promotion, strategie gevolgd. We maken kenbaar dat het huis te koop is, de kopers moeten dan zelf actie ondernemen en naar de verkoper komen.

Kritiek
En dat was in de ogen van de inleider dus nou net geen verkoop. Dat is detailhandel. De bakker heeft een winkel, de koper moet naar de winkel komen. De bakker is dan ook geen verkoper, maar een detailhandelaar. En daar zit hem de crux bij sommigen. De opdrachtgever verwacht dat de makelaar een verkoper is, maar dat is hij alleen voor zijn eigen product. In de andere gevallen is hij vaak een detaillist.

Waardeoordeel
Is dat een goed of een slecht iets? Geen van twee, het is een feit. Maar, als je als professional je opdrachtgever met valse verwachtingen voedt, dan creëer je je eigen probleem. Makelaars moeten dus een keus maken: of actief gaan verkopen of duidelijk de verwachtingen van hun opdrachtgever managen. En beiden is donders moeilijk. En voor wat betreft die actieve verkoop: tijd om hier eens een trainingsprogramma voor op te zetten. Actief verkopen van huizen kan namelijk heel goed!

Ed

Tijdelijke verhuur

 Verhuur neemt een steeds belangrijkere rol in binnen het professionele domein van de makelaar. Niet alleen biedt dit mogelijkheden voor zijn bedrijfsvoering, ook schreeuwt deze markt om betrouwbare professionals die staan voor kwaliteit en zekerheid. Net als in de koopmarkt moet je als consument toch wel zeker weten of je met een betrouwbare vastgoedprofessional te maken hebt. Dat vraagt ook om goede kennis van de markt en de wetgeving in dit vak. VastgoedPRO werkt daarom nauw samen met Overbruggingsverhuur.nl. Goed voor consumenten én goed voor onze achterban. Sander Elfrink van Overbruggingsverhuur.nl informeerde mij over de aanstaande wijzigingen op dit gebied. Die zijn ook voor u van belang, ik geef dus graag het scherm aan Sander,
TGIF,
Ed

Verandert de Leegstandwet na 1 juli 2013?
De Eerste Kamer heeft op 18 juni 2013 ingestemd met de verruiming van de Leegstandwet per 1 juli 2013. Het wordt voor woningbezitters eenvoudiger om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren. Eén van de wijzigingen betreft de hoogte van de huurprijs. Vanaf 1 juli mogen verhuurders de hoogte van de huurprijs zélf bepalen, in plaats van dat de gemeenten de maximale huurprijs (bindend) in de vergunning opnemen. Huurprijsbepaling op grond van het woningwaarderingsstelsel (het ‘puntensysteem’) van de Huurcommissie wordt hiermee verlaten. Met andere woorden de huurprijzen bij tijdelijke verhuur van woonhuizen worden geliberaliseerd. Dit maakt de Leegstandwet interessant voor kleine dure woningen in grote steden. Deze wijziging geldt alleen voor nieuwe aanvragen. Daarnaast wordt een vergunning vanaf 1 juli voor 5 jaar afgegeven.

Gemeente
Ook mogen gemeenten bij het verlenen van de vergunning geen extra voorwaarden meer stellen. Wel blijft het vereiste van een vergunning van de gemeente voor tijdelijke verhuur bestaan. De vergunningverlening garandeert aan de eigenaar/verhuurder dat de tijdelijke huurovereenkomst ook echt eindigt als de termijn is verstreken. Bovendien geldt de normale huurbescherming niet. Bij te koop staande lege woningen biedt de toets vooraf door de gemeente en het vergunningstelsel ook voor de hypotheekverstrekker de zekerheid dat de woning direct leeg kan worden verkocht.

Herhaling
Een andere aanpassing is dat een woning na 1 juli meerdere keren onder de Leegstandwet kan worden verhuurd, terwijl tot nu toe maar één keer een vergunning kon worden afgegeven. Voorwaarde is wel dat sinds het verstrijken van een eerdere vergunning voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet, ten minste vijf jaar lang sprake moet zijn geweest van zelfbewoning door de eigenaar. Zonder toestemming van de bank is verhuur nog steeds niet mogelijk

Waarde
Aangezien een woning in reguliere verhuurde staat (met huurbescherming) veel minder waard is, willen banken zekerheid alvorens zij toestemming verlenen voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Conform de hypotheekakte is, zonder schriftelijke toestemming van de bank, verhuur of in gebruik geven van een woning in welke vorm dan ook niet toegestaan. Als de eigenaar hiermee in strijd handelt, heeft de bank het recht de financiering onmiddellijk op te zeggen, hetgeen zeer waarschijnlijk op korte termijn tot openbare verkoop zal leiden. De eigenaar loopt daarmee het risico een flink verlies te moeten incasseren.

Gevaar
Als Overbruggingsverhuur.nl zijn wij ervan overtuigd dat geen enkele makelaar een klant met dit soort risico's wil opzadelen. Een goede makelaar zal verhuur zonder toestemming van de bank daarom ook nooit adviseren aan zijn klant. Wij hebben voor deze makelaars dan ook een uitstekende oplossing: werk samen met Overbruggingsverhuur.nl. Meer weten? Wilt u meer weten over de werkwijze en samenwerking tussen VastgoedPRO, VBO Makelaar, Overbruggingsverhuur.nl en Pararius.nl?  Kijk dan op www.leegstandwet.nl , bel met onze Accountmanager Makelaars Sander Elfrink (06 4141 3399)  of mail naar sander@overbruggingsverhuur.nl.

Sander Elfrink

En weer voorstellen over EPA

Het Energie Pretstatie Advies, ook wel bekend als EPA label of EPA certificaat, het blijft een moeilijke bevalling. Ik denk dat dit een dossier is dat toch wel als een van de meest zwalkende ooit de boeken in gaat. Hoe vaak heeft u als makelaar of taxateur niet de afgelopen jaren te horen gekregen dat het er nu toch echt van gaat komen. Dat er nu geen huis meer verkocht wordt zonder. Te vaak ben ik bang van.

Vervolg
Op dit moment, as we speak, wordt er weer aan alle kanten actie ondernomen welke van invloed zijn op dit dossier. Actie welke zich op politiek niveau afspeelt, zowel nationaal als internationaal, Brussel kijkt over onze schouder mee. Vandaag was er een discussie over de rol van de makelaar in deze en uiteraard wat ons standpunt hier in is. Deze discussie kan meerdere kanten op.

Maatschappelijk
Als eerste is daar het onderwerp duurzaamheid. Vanzelfsprekend draagt een ieder deze drie P strategie en warm hart toe People , Planet Profit, ook makelaars en taxateurs. Een zogenaamde Appliepie and Motherhood discussie, wie is daar nu op tegen? Dus als wij ons steentje hieraan bij kunnen dragen graag. Maar dat alleen is te makkelijk

Belang
De vraag die ik gesteld kreeg was of makelaars actief EPA labels moeten gaan promoten, of ze hier een dominante rol in moeten gaan spelen. Zijn makelaars de personen die de katalysator moeten zijn om het belang van het EPA certificaat bij consumenten onder ogen te brengen? Je kan daar een vraagteken bij stellen volgens mij. Wat is het primaire belang dat makelaars moeten dienen? Het belang van hun opdrachtgever lijkt mij. En tot op heden hebben koper en verkoper in zeer, zeer hoge percentages aan gegeven bij de notaris geen behoefte te hebben aan een EPA label. Of dat nou goed of slecht is laat ik in het midden, het is wel de realiteit. Als die geen belang hechten aan het label, moeten makelaars dat dan tocg gaan pushen?

Moment
Veel heeft ook te maken met de procedure. Het energie gebruik, of eigenlijk de zuinigheid, dient bij het moment van aankoop een rol te spelen. Dan wordt de beslissing genomen, dan moet er bewustzijn aanwezig zijn. Maar in praktijk komt pas lange tijd later, bij het transport, de EPA discussie op gang. En dan is het geen advies, maar een administratieve last met bijbehorende kosten. Onverlet of het label überhaupt nut heeft, want de meeste consumenten zijn niet helemaal gek.

Rol
En sommigen die menen dat makelaars hier wel een grote verantwoording hebben of zouden moeten hebben, op dit moment zijn er iets van 275.000 huizen te koop, nog geen 10% van de bestaande voorraad koopwoningen. Zijn die overige 90% dan onbelangrijk? En moet de makelaar als politie agent op gaan treden in deze? Of moet de overheid stimulerende maatregelen nemen die het voor consumenten aantrekkelijk maakt om een EPA label aan te schaffen? Volgens mij verleid je meer vliegen met stroop dan met azijn.

Model
En als laatste komt dan ook nog eens de discussie er door heen wandelen of makelaars moeten gaan verdienen aan EPA labels. Kortom, er bestaat nog altijd veel onduidelijkheid in dit dossier. Zoals het er nu naar uitziet zal op korte termijn door de Tweede Kamer, onder druk van Brussel, wederom een standpunt in dit dossier worden ingenomen. Ik ben benieuwd of het belang van de consument hiermee gediend zal zijn, laat staan die van makelaars.

Ed