Voorspellingen huizenprijzen

Vorige week gaven wij een persbericht uit met daarin de resultaten van onderzoek onder de circa 800 aangesloten makelaars en taxateurs bij onze vereniging. Hen was gevraagd wat de mening was over de markt en de marktontwikkelingen. Empirisch onderzoek dus, zonder wetenschappelijke onderbouwingen of theorieën, maar gewoon wat men in de praktijk ziet, voelt en merkt. In mijn ogen het meest waardevolle onderzoek wat er is. En de meeste makelaars geven aan dat ze het dit jaar wel overleven, dat men verwacht dat het ergste zo een beetje achter de rug is.

Reacties
In de reacties op dit blog zag ik een reactie waarbij iemand pretendeerde de huizenmarkt op basis van modellen en berekeningen te kunnen voorspellen, met een parallel naar de aandelen markt. In de ogen van deze deskundige was er nog een daling van 36-38% in de huizenprijzen te verwachten. Hierbij werden allerlei magische termen als weerstandsbepalingen en fear capitulation gebruikt wat schijnbaar gewicht moest geven aan deze visie.

Formules
Nou weet ik niet hoe u er tegen aan kijk, maar ik heb altijd weinig vertrouwen in technische berekeningen van aandelenmarkten en met name de voorspellingen van zogenaamde deskundigen in dezen. Als ik namelijk een technische formule had waarmee ik aandelenprijzen of aandelenmarkten kon berekenen, dan kan ik u een ding verzekeren. Ik zou dat niet delen, maar al mijn geld erop inzetten en schat en schat rijk worden. Want als je precies weet wat er gaat gebeuren: niet doorvertellen maar profiteren. Zo ook voor de woningmarkt.

Verwachtingen
Van meerdere kanten hoor je voorspellingen over de woningmarkt. Hoe gedetailleerder en op langere termijn gericht, hoe onbetrouwbaarder lijkt mij. Of je moet heel ver vooruit gaan denken. Ik kan bijvoorbeeld vrij zeker stellen dat de komende 10 jaar de huizenprijzen zullen stijgen. Simpelweg door inflatie, daar hoef je geen professor de Clavan voor te zijn om dat in te schatten. Maar voorspellingen dat huizenprijzen de komende 180 dagen x of y procent gaan stijgen of dalen, ik weet het niet. Er zijn te veel onbekende variabelen die van invloed zijn die onbekend en onverwacht zijn.

Geschiedenis
Neem nou bijvoorbeeld 2001. De markt ging crescendo en er waren toen ongetwijfeld voorspellende experts die alles zeker wisten over prijsontwikkelingen. Van aandelen, van huizen, noem maar op. Maar een Tin Towers ramp op 11 september kon niemand voorspellen. Zo ook voor wat er de komende maanden gebeuren gaat. Onder gelijkblijvende omstandigheden hebben de makelaars en taxateurs van VastgoedPRO wel een idee. Op basis van wat ze om zich heen zien gebeuren. Wat ze horen van hun klanten, van potentiele kopers, bij bezichtigingen. En het ziet er naar uit, dat we het zwaarste achter de rug hebben. En de andere voorspellers? Die maakt het waarschijnlijk niet uit, die hebben met hun kennis en formules zulke kapitalen verdiend….

Ed

Persbericht woningmarkt

---------- Persbericht ------------

Makelaars VastgoedPRO: 2014 in teken van herstel

Lelystad, juli 2013 
Beroepsvereniging VastgoedPRO heeft onder haar leden een onderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de huizenmarkt, die zij verwachten. Volgens de makelaars en taxateurs van VastgoedPRO is het dieptepunt in 2013 bereikt en wordt voor 2014 een herstel voorzien. Na een slecht eerste halfjaar verwacht het merendeel ook de komende zes maanden nog een moeizame markt. Opvallend is, dat de meeste respondenten in het onderzoek (89%) verwachten dit jaar wel te kunnen overleven. Maar dan moet 2014 wel de noodzakelijke opleving gaan brengen.

Onderzoek
Het onderzoek is begin juli 2013 uitgevoerd onder de ruim achthonderd makelaars en taxateurs van de vereniging. “We wisten dat de stemming in de markt niet al te positief was, maar het is goed om te zien dat de makelaars en taxateurs zelf voor 2014 een herstel zien”, aldus Ed van de Bijl, algemeen directeur VastgoedPRO.

Consumentenvertrouwen is boosdoener
Op de vraag wat de oorzaak is van de crisis in de woningmarkt, noemt het merendeel (71%) van de ondervraagden het aanhoudend lage consumentenvertrouwen als probleem, gevolgd door de strengere regels bij banken (51%). “De invloed van de overheid is opvallend klein te noemen”, stelt Van de Bijl.

Verbetering in zicht
De meeste makelaars merken 2013 aan als het jaar waarin de woningmarkt op zijn dieptepunt is. Dat betekent, dat men herstel ziet voor de komende jaren. Vrijwel alle kantoren die de afgelopen jaren overleefd hebben, zijn afgeslankt tot kleine organisaties die met een laag kostenniveau kunnen overleven.

Investeren
Een derde van de ondervraagde makelaars en taxateurs geeft aan meer te willen investeren in zowel de marketing van woningen, als in de eigen kennis en kunde middels training en opleiding. Ze verwachten op die manier zelf ook een bijdrage te kunnen leveren aan het vlottrekken van de huizenmarkt.

Over VastgoedPRO
VastgoedPRO is de Nederlandse beroepsvereniging voor vastgoedprofessionals, zoals makelaars en taxateurs, en heeft ruim achthonderd aangesloten leden. VastgoedPRO richt zich als beroepsvereniging vooral op het vakgebied van de makelaar en de taxateur. De focus van de vereniging ligt op kwaliteitsbewaking, belangenbehartiging, deskundigheidsbevordering en het faciliteren van de leden bij hun beroep als makelaar en/of taxateur. De leden bedienen klanten in de particuliere (woning)markt, alsook in de zakelijke markt voor bedrijfsmatig- en agrarisch vastgoed.
TGIF,
Ed

Studiehuis

Gisteren had ik een boeiende bijeenkomst, zo eentje die je echt weer energie geeft. Een groep van circa zestig net geslaagde VWO leerlingen, die nog aan het begin van een aanstormende carrière staan en letterlijk en figuurlijk nog een heel leven voor zich hebben. Barstend en bruisend van ambitie, inzet en kracht, met onbeperkte mogelijkheden voor de toekomst.

Vroegah
Allemaal stonden ze aan het begin van een avontuur. Een studie, een stage, een reis, maar allemaal met een stip de horizon en een ambitieniveau wat fantastisch was. In deze bijeenkomst kwamen we ook op wat ik ooit had gedaan en wat ik nu deed. De “had gedaan” discussie was anders. Ik ben er een van de generatie die de wind mee had. Alles kon, alles gebeurde en alles was mogelijk. Hoewel mijn generatie de meest extreme jeugdwerkeloosheid ooit kende, ik ben geboren in 1962, hebben wij ook extreme kansen gehad.

Wonen
Maar pratend over het nu, kwamen we op mijn huidige baan en dan al snel op wonen. Hoe denkt een jong volwassene nu over wonen en woningbezit? Al snel kreeg ik de vraag of ik nu zou kopen als ik hun leeftijd had? En dat is nu net geen vraag aan de kalkoen hoe die over Kerstmis denkt! Mijn eigen kinderen zitten in dezelfde situatie.

Doel
Mijn antwoord was vrij makkelijk. Als je het kan betalen, doen. Maar wel vanuit een ander perspectief dan de meesten dachten. Vrijwel iedereen ziet wonen namelijk als kopen, doorverkopen en winst. Dat is toch best vreemd. Ik stelde de vraag over mobiliteit. Stel je koopt een auto om je te verplaatsen. Je koopt mobiliteit. Verwacht je die over vijf jaar te verkopen met winst? Nee, natuurlijk niet, daar schrijf je op af. Waarom dan niet hetzelfde op wonen? Omdat er een schaarste is, omdat het een levensbehoefte is, waren antwoorden. Maar eten, liefde, contact, dat zijn toch ook primaire levensbehoeftes, maak je daar winst op?

Behoefte
We, wij, allemaal, moeten er denk ik aan wennen dat wonen, het hebben van een huis, geen speculatief bezit is. Je koopt een huis om in te wonen. Om je daarin veilig te voelen, om geborgenheid te vinden, om daar je persoonlijke relaties in te laten groeien en koesteren. Dat is geen belegging, dat mag eigenlijk best geld kosten. Toch?

Toekomst
Dus zou ik investeren in wonen? Ja, absoluut. Want een ding is zeker, inflatie gaat door, vraag en aanbod blijft bestaan. En huren, ook als student, bied je flexibiliteit, maar weinig zekerheid. Als ik zou kunnen kiezen, stel dat ik het geld had, om voor mijn studerende kinderen een huis te kopen, dan zou ik het doen. Uiteindelijk wonen ze aan het eind gratis, hebben ze geleerd wat verantwoording is, wat delen is. En stiekem, heel stiekem, ben ik er van overtuigd dat, met name in de studentensteden, ik het huis nog met winst zou verkopen ook. Misschien tegen beter weten in, maar toch,

Ed

Commissie Wijffels

De rapportage van de Commissie Wijffels heeft u vast met belangstelling gevolgd. Ook inzake de woningmarkt kwamen hier een aantal punten naar voren die u meer of minder vrolijk hebben gestemd. Ongetwijfeld bent u het er mee eens dat er meer concurrentie moet komen tussen de banken onderling. Een lagere hypotheekrente zou inderdaad geen kwaad kunnen. Ook meer transparantie voor consumenten over financiële producten, wie is daar op tegen?

Maar
Het andere punt was het terugbrengen van het maximale hypotheekbedrag tot 80%. Wat vindt taxerend en makelend Nederland daarvan? Komen daar ook nog de handen voor op elkaar? De parallel naar het buitenland is in deze discussie al snel gemaakt. Duitsland, België, Engeland, daar is dit al gebruikelijk. Wat men echter vergeet is dat daar faciliteiten zijn, zowel in de fiscale – als pensioensfeer, die anders zijn dan bij ons. Er zijn daar faciliteiten, zoals Bauspahren, die hierop al anticiperen. Wat zou 80% financieren namelijk betekenen?

Jan Modaal
Stel je verdient modaal, zo een €2500 bruto per maand. Dat komt neer op circa €1850 per maand netto. Laat er ook nog een partner zijn die in deeltijd werkt, stel een €1500 bruto, dat is dan zo ongeveer €1250 netto. Samen verdienen Henk en Ingrid dan €3100 netto. Niets vreemd lijkt me. En uiteraard wonen ze in een modaal huis, of beter, willen ze in een modaal huis gaan wonen, laten we zeggen €250.000. Okay?

Sparen
Als ze daar willen gaan wonen, kunnen ze dus maximaal €200.000 lenen. Dus moet er €50k eigen geld komen. Maar, er komen nog kosten koper bij, laten we die even voor het gemak stellen op 5%, rekent wat makkelijker, komt er nog eens € 12½ bij. En in een kaal huis zitten dat kan ook niet, dus laten we zeggen dat ze ook nog eens 5% nodig hebben voor tapijt, verf, nieuw gazonnetje, behang, want Henk en Ingrid zijn zuinig. Nog eens € 12½k. Dat is dus in totaal €75k eigen geld wat nodig is. Zeg maar 2 ½ keer een jaarinkomen.

Zuinigheid
Stel dat beiden spaarzaam zijn en €500 per maand sparen. Dan hebben ze dus 150 maanden nodig om dit bij elkaar te sparen, zo een 12½ jaar. Of ruim 8 jaar als ze €750 per maand sparen. Is dat reëel? Ze verdienen meer dan toegestaan voor sociale huur, dus vrije sector huren. Zullen we zeggen €1500 per maand voor huur, GWL, lokale belastingen en verzekeringen. Blijft er iets van €1600 over om van te leven met z’n 2. De kans op €500 sparen lijkt me dan meer voor de hand liggend.

Profiel
Maar, Jan Modaal is wel gemiddeld tussen de 35 jaar en 40 jaar, HBO opgeleid, heeft twee (basis) schoolgaande kinderen, een middenklasse auto en gaat ook 1.3 keer per jaar op vakantie en ….heeft al sinds z’n 32e een eigen, modaal huis. En hoe kan deze in vredesnaam vanaf zijn 20e in totaal €75.000 sparen? Met een beetje mazzel heeft deze sinds z’n 23e - 24e een baan, En na 4 jaar HBO studie een schuld af te lossen van circa €15k. En begint echt niet met €2500 bruto aan het begin van zijn carrière.

Conclusie
Eigen geld, ja, dat is goed. Aflossen, ja dat is goed. Bewust en beheerst lenen? Ja dat is goed. LTV en LTI in balans? Allemaal goed. Maar zaken moeten wel geproportioneerd zijn. Een rigide grens stellen, zonder onderbouwing heeft geen nut. Maatregelen die de woningmarkt remmen zijn niet wenselijk. En wat was ook al weer de opdracht van de Commissie Wijffels? Inderdaad: onderzoeken in hoeverre structuurhervormingen noodzakelijk zijn om de stabiliteit van afzonderlijke banken en het financiële systeem als geheel te waarborgen. De bank staat hierbij centraal, niet de woonconsument. Dat zegt volgens mij genoeg. 80% als max? Mijnheer Wijffels, u heeft toch ook (klein) kinderen?
TGIF,
Ed