Makelaar en markt

Ik zag de afgelopen dagen behoorlijk wat reacties voorbij komen inzake de berichtgeving van onze organisatie over de te verwachten marktontwikkelingen. Hierbij zitten reacties die zeker stof tot nadenken geven, boeiend om zo een discussie te zien ontstaan. Naast mensen die openlijk reageren zijn er ook anoniemen die hun mening geven, maar er zijn ook mensen die mailen als reactie. Met een had ik een inhoudelijke discussie.

Positie
Iemand mailde mij dat makelaars alleen maar de prijzen proberen op te drijven en dat die er een belang bij hebben dat de prijzen stijgen. Lijkt op het eerste gezicht een logische reactie voor een leek, maar helaas niet juist. Laten we eens bij beiden fenomenen stilstaan.

Prijsopdrijving
Helaas is het voor makelaars niet tot nauwelijks mogelijk om prijzen op te drijven. Naar beneden duwen, dat lukt nog wel in een theoretische gedachtegang, maar omhoog brengen, helaas. Een makelaar brengt vraag en aanbod bij elkaar, waarbij tegen de op dat moment geldende marktprijs het object van eigenaar wisselt. Het is de oude eigenaar die de vraagprijs bepaalt, de nieuwe eigenaar die het bod uitbrengt en gezamenlijk gaan ze akkoord met de koopsom. Dat de makelaar de marktplaats voor hen vormt is zijn rol.

Positie
Als deze als verkoopmakelaar optreedt, zal die een zo hoog mogelijke prijs bedingen. Net zozeer als de aankoop makelaar de laagst mogelijke prijs. En beiden uiteraard onder de beste voorwaarden voor hun opdrachtgever. Maar deze laatste bepaalt dus de prijs, de koper c.q. de verkoper. Vele partijen kunnen de prijzen beïnvloeden. Ontwikkelaars, gemeenten, de fiscus, bouwers, banken, maar makelaars zijn hierin zeer beperkt. En als ze het al zouden kunnen, dan is het hun plicht om dat te doen. Immers, wie zoekt een makelaar die zegt: nou, ik had uw huis voor 25k meer kunnen verkopen, maar ja, dat zou de prijs alleen maar opdrijven, dus dat heb ik maar niet gedaan.

Belang
Dan dat makelaars belang zouden hebben bij hogere prijzen. Voor een zeer klein deel is dat waar. Als men via courtage werkt, dan geeft een hogere prijs een iets hogere factuur. Maar een makelaar heeft meer belang bij hogere transactievolumes dan bij hogere prijzen. De verhouding tussen het percentuele effect van aantallen transacties bij prijsdaling, is vele malen hoger dan de impact van prijsstijging op de factuur. Oftewel, stel dat je nu 50 panden per jaar verkoopt bij een gemiddelde prijs van 200k. Als bij 20% prijsdaling de markt weer op gang komt en je gaat terug naar het transactieniveau van zeg 2009, dan verkoop je zo maar 100 panden. Ik weet wel waar de voorkeur van de gemiddelde makelaar naar uit gaat.

Ontwikkelingen
Dus wat mij betreft, prima als de prijzen zich weer herstellen en de markt weer op gang komt. Maar ook prima als de prijzen dalen en de markt weer op gang komt. En volgens mij is dat niet alleen goed voor een makelaar, maar is dat goed voor de hele Nederlandse economie.
TGIF,

Ed

Voorspellingen huizenprijzen

Vorige week gaven wij een persbericht uit met daarin de resultaten van onderzoek onder de circa 800 aangesloten makelaars en taxateurs bij onze vereniging. Hen was gevraagd wat de mening was over de markt en de marktontwikkelingen. Empirisch onderzoek dus, zonder wetenschappelijke onderbouwingen of theorieën, maar gewoon wat men in de praktijk ziet, voelt en merkt. In mijn ogen het meest waardevolle onderzoek wat er is. En de meeste makelaars geven aan dat ze het dit jaar wel overleven, dat men verwacht dat het ergste zo een beetje achter de rug is.

Reacties
In de reacties op dit blog zag ik een reactie waarbij iemand pretendeerde de huizenmarkt op basis van modellen en berekeningen te kunnen voorspellen, met een parallel naar de aandelen markt. In de ogen van deze deskundige was er nog een daling van 36-38% in de huizenprijzen te verwachten. Hierbij werden allerlei magische termen als weerstandsbepalingen en fear capitulation gebruikt wat schijnbaar gewicht moest geven aan deze visie.

Formules
Nou weet ik niet hoe u er tegen aan kijk, maar ik heb altijd weinig vertrouwen in technische berekeningen van aandelenmarkten en met name de voorspellingen van zogenaamde deskundigen in dezen. Als ik namelijk een technische formule had waarmee ik aandelenprijzen of aandelenmarkten kon berekenen, dan kan ik u een ding verzekeren. Ik zou dat niet delen, maar al mijn geld erop inzetten en schat en schat rijk worden. Want als je precies weet wat er gaat gebeuren: niet doorvertellen maar profiteren. Zo ook voor de woningmarkt.

Verwachtingen
Van meerdere kanten hoor je voorspellingen over de woningmarkt. Hoe gedetailleerder en op langere termijn gericht, hoe onbetrouwbaarder lijkt mij. Of je moet heel ver vooruit gaan denken. Ik kan bijvoorbeeld vrij zeker stellen dat de komende 10 jaar de huizenprijzen zullen stijgen. Simpelweg door inflatie, daar hoef je geen professor de Clavan voor te zijn om dat in te schatten. Maar voorspellingen dat huizenprijzen de komende 180 dagen x of y procent gaan stijgen of dalen, ik weet het niet. Er zijn te veel onbekende variabelen die van invloed zijn die onbekend en onverwacht zijn.

Geschiedenis
Neem nou bijvoorbeeld 2001. De markt ging crescendo en er waren toen ongetwijfeld voorspellende experts die alles zeker wisten over prijsontwikkelingen. Van aandelen, van huizen, noem maar op. Maar een Tin Towers ramp op 11 september kon niemand voorspellen. Zo ook voor wat er de komende maanden gebeuren gaat. Onder gelijkblijvende omstandigheden hebben de makelaars en taxateurs van VastgoedPRO wel een idee. Op basis van wat ze om zich heen zien gebeuren. Wat ze horen van hun klanten, van potentiele kopers, bij bezichtigingen. En het ziet er naar uit, dat we het zwaarste achter de rug hebben. En de andere voorspellers? Die maakt het waarschijnlijk niet uit, die hebben met hun kennis en formules zulke kapitalen verdiend….

Ed

Persbericht woningmarkt

---------- Persbericht ------------

Makelaars VastgoedPRO: 2014 in teken van herstel

Lelystad, juli 2013 
Beroepsvereniging VastgoedPRO heeft onder haar leden een onderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de huizenmarkt, die zij verwachten. Volgens de makelaars en taxateurs van VastgoedPRO is het dieptepunt in 2013 bereikt en wordt voor 2014 een herstel voorzien. Na een slecht eerste halfjaar verwacht het merendeel ook de komende zes maanden nog een moeizame markt. Opvallend is, dat de meeste respondenten in het onderzoek (89%) verwachten dit jaar wel te kunnen overleven. Maar dan moet 2014 wel de noodzakelijke opleving gaan brengen.

Onderzoek
Het onderzoek is begin juli 2013 uitgevoerd onder de ruim achthonderd makelaars en taxateurs van de vereniging. “We wisten dat de stemming in de markt niet al te positief was, maar het is goed om te zien dat de makelaars en taxateurs zelf voor 2014 een herstel zien”, aldus Ed van de Bijl, algemeen directeur VastgoedPRO.

Consumentenvertrouwen is boosdoener
Op de vraag wat de oorzaak is van de crisis in de woningmarkt, noemt het merendeel (71%) van de ondervraagden het aanhoudend lage consumentenvertrouwen als probleem, gevolgd door de strengere regels bij banken (51%). “De invloed van de overheid is opvallend klein te noemen”, stelt Van de Bijl.

Verbetering in zicht
De meeste makelaars merken 2013 aan als het jaar waarin de woningmarkt op zijn dieptepunt is. Dat betekent, dat men herstel ziet voor de komende jaren. Vrijwel alle kantoren die de afgelopen jaren overleefd hebben, zijn afgeslankt tot kleine organisaties die met een laag kostenniveau kunnen overleven.

Investeren
Een derde van de ondervraagde makelaars en taxateurs geeft aan meer te willen investeren in zowel de marketing van woningen, als in de eigen kennis en kunde middels training en opleiding. Ze verwachten op die manier zelf ook een bijdrage te kunnen leveren aan het vlottrekken van de huizenmarkt.

Over VastgoedPRO
VastgoedPRO is de Nederlandse beroepsvereniging voor vastgoedprofessionals, zoals makelaars en taxateurs, en heeft ruim achthonderd aangesloten leden. VastgoedPRO richt zich als beroepsvereniging vooral op het vakgebied van de makelaar en de taxateur. De focus van de vereniging ligt op kwaliteitsbewaking, belangenbehartiging, deskundigheidsbevordering en het faciliteren van de leden bij hun beroep als makelaar en/of taxateur. De leden bedienen klanten in de particuliere (woning)markt, alsook in de zakelijke markt voor bedrijfsmatig- en agrarisch vastgoed.
TGIF,
Ed

Studiehuis

Gisteren had ik een boeiende bijeenkomst, zo eentje die je echt weer energie geeft. Een groep van circa zestig net geslaagde VWO leerlingen, die nog aan het begin van een aanstormende carrière staan en letterlijk en figuurlijk nog een heel leven voor zich hebben. Barstend en bruisend van ambitie, inzet en kracht, met onbeperkte mogelijkheden voor de toekomst.

Vroegah
Allemaal stonden ze aan het begin van een avontuur. Een studie, een stage, een reis, maar allemaal met een stip de horizon en een ambitieniveau wat fantastisch was. In deze bijeenkomst kwamen we ook op wat ik ooit had gedaan en wat ik nu deed. De “had gedaan” discussie was anders. Ik ben er een van de generatie die de wind mee had. Alles kon, alles gebeurde en alles was mogelijk. Hoewel mijn generatie de meest extreme jeugdwerkeloosheid ooit kende, ik ben geboren in 1962, hebben wij ook extreme kansen gehad.

Wonen
Maar pratend over het nu, kwamen we op mijn huidige baan en dan al snel op wonen. Hoe denkt een jong volwassene nu over wonen en woningbezit? Al snel kreeg ik de vraag of ik nu zou kopen als ik hun leeftijd had? En dat is nu net geen vraag aan de kalkoen hoe die over Kerstmis denkt! Mijn eigen kinderen zitten in dezelfde situatie.

Doel
Mijn antwoord was vrij makkelijk. Als je het kan betalen, doen. Maar wel vanuit een ander perspectief dan de meesten dachten. Vrijwel iedereen ziet wonen namelijk als kopen, doorverkopen en winst. Dat is toch best vreemd. Ik stelde de vraag over mobiliteit. Stel je koopt een auto om je te verplaatsen. Je koopt mobiliteit. Verwacht je die over vijf jaar te verkopen met winst? Nee, natuurlijk niet, daar schrijf je op af. Waarom dan niet hetzelfde op wonen? Omdat er een schaarste is, omdat het een levensbehoefte is, waren antwoorden. Maar eten, liefde, contact, dat zijn toch ook primaire levensbehoeftes, maak je daar winst op?

Behoefte
We, wij, allemaal, moeten er denk ik aan wennen dat wonen, het hebben van een huis, geen speculatief bezit is. Je koopt een huis om in te wonen. Om je daarin veilig te voelen, om geborgenheid te vinden, om daar je persoonlijke relaties in te laten groeien en koesteren. Dat is geen belegging, dat mag eigenlijk best geld kosten. Toch?

Toekomst
Dus zou ik investeren in wonen? Ja, absoluut. Want een ding is zeker, inflatie gaat door, vraag en aanbod blijft bestaan. En huren, ook als student, bied je flexibiliteit, maar weinig zekerheid. Als ik zou kunnen kiezen, stel dat ik het geld had, om voor mijn studerende kinderen een huis te kopen, dan zou ik het doen. Uiteindelijk wonen ze aan het eind gratis, hebben ze geleerd wat verantwoording is, wat delen is. En stiekem, heel stiekem, ben ik er van overtuigd dat, met name in de studentensteden, ik het huis nog met winst zou verkopen ook. Misschien tegen beter weten in, maar toch,

Ed