Nakomen

Ondanks de vakantieperiode kreeg ik van onze huisadvocaat een bericht over een belangrijke uitspraak, welke hij verzocht met u te delen. Het scherm is aan mr. Hub Dohmen!

Ed

Wat als beide partijen niet kunnen nakomen
Tip voor het geval de verkoper wel kan nakomen maar dat niet doet, omdat de koper niet nakomt: wanneer de koper meldt niet te kunnen of willen afnemen, geeft de verkoper direct aan dat hij in dat geval zijn prestatie opschort. Dat recht heeft hij. Door dat ook – aangetekend! – mede te delen aan de koper, voorkomt de verkoper dat hij zelf in gebreke blijft, doordat hij de woning op de bepaalde datum niet heeft ontruimd. Daarmee behoudt hij in ieder geval het recht op schadevergoeding, een pleister op de wonde. In dat zelfde schrijven stelt de verkoper de koper een laatste termijn om bij de notaris te verschijnen, onder vermelding dat de koop is ontbonden, als de koper dan niet verschijnt. Daarna is de verkoper vrij om het pand opnieuw te verkopen.

(Kijk voor dit soort vragen en al uw andere juridische vragen ook bij de ‘Veel gestelde vragen’ en de ‘Checklists’ op de hieronder genoemde juridische pagina van Dohmen advocaten.)

Uitspraak
Het volgende deed zich namelijk voor in een recente procedure. Op de leverdatum kon de verkoper niet leveren conform de overeenkomst (ontruimd en dergelijke) en kon de koper niet betalen. De verkoper voerde aan dat hij het perceel nog niet ontruimd had, omdat de koper toch niet kon afnemen. De rechtbank gaf hem daarin gelijk en veroordeelde de koper tot schadevergoeding aan de verkoper. Bij het gerechtshof nam de zaak voor de verkoper echter een rampzalige wending.

Hof
Het hof zei: omdat de leverdatum een moment is van “gelijk oversteken” waren op dat moment beide partijen tot ontbinding bevoegd. Bij wie zich het eerst de situatie voordeed van “niet nakomen” is volgens het hof pas relevant als een van de twee wel kan nakomen, maar dat niet doet omdat de ander niet nakomt. De verkoper zei wel dat hij niet was nagekomen omdat de koper niet na zou komen, maar kon niet bewijzen dat hij dat aan de koper had meegedeeld. Dus: zie bovenstaande dringende tip! Lees hier de uitspraak
De juridische pagina van Dohmen advocaten op het VastgoedServiceCenter bekijken.

Bron: Dohmen advocaten (huisadvocaat van VastgoedPRO)

Dom

Bijschrift toevoegen

Een ieder die iets met de woningmarkt heeft zal er mee bekend zijn dat er verschillende inzichten zijn over het publiceren van woningen op Internet. En dan met name het verschil van mening over de positie van funda. Funda is natuurlijk een initiatief van de collega’s van NVM en daarmee een gigantische cash-cow. De makelaars van VastgoedPRO en VBO makelaar betalen naar schatting zo een zes miljoen euro per jaar aan een concurrerende organisatie, NVM, om daar hun aanbod te mogen tonen. Zakelijk gezien dus een compliment aan de collega’s uit Nieuwegein, dat hebben ze toch maar knap gedaan.

Maarrrrrr
Punt alleen wel is natuurlijk dat consumenten onjuist worden geïnformeerd op funda, doordat NVM aanbod altijd eerst wordt getoond. Even gechargeerd en onjuist, maar zoek je een vrijstaande woning in Rotterdam dan krijg je eerst de appartementen van de NVM in Den Haag. Om op die manier de consument eerder naar het NVM aanbod te laten kijken. Als ik dat op dit blog deed was er niets aan de hand. Per dag kijken zo een 700 mensen naar deze spinsels, dat zal de wereld niet veranderen. Bij funda ligt dit echter anders.

Dominant
De positie van funda is zo dominant, dat deze vrij bepalend is. Google heeft een soortgelijk iets gehad. Ook gechargeerd en onjuist, maar dat ging als volgt. Volkswagen bijvoorbeeld adverteerde op Google en Ford niet. Zocht je op Google naar een Ford dealer, dan kreeg je eerst alle Volkswagen dealers. En dan pas de Fords. Rechtspraak toonde aan dat de positie van Google zo dominant was, dat dit niet mocht. Consumenten moeten eerlijk ingelicht worden. Tegen funda en NVM lopen op dit moment dan ook mededingingszaken die grofweg hierop gebaseerd zijn.

NMa / ACM
De NMa, tegenwoordig ACM, heeft dan ook een onderzoek naar de positie van funda ingesteld, een marktscan. Hierin werd deze dominantie benadrukt en geadviseerd dat er meer afstand moet worden genomen van de positie van NVM op funda. Goed nieuws dachten velen, waaronder consumenten. Hoewel VEH oorverdovend stil is in dit dossier en bang lijkt te zijn. Maar gisteren zag ik een persbericht van NVM dat de dominante positie van de NVM makelaar juist zal worden benadrukt. Bij elke zoekopdracht zal worden gemeld: “Voor deze zoekopdracht worden woningen van NVM makelaars bovenaan geplaatst in de zoekresultaten, daaronder gevolgd door woningen van andere aanbieders.”

Mening
Nu moet een ieder hier van vinden wat deze zelf wilt, maar mij verbaast dit enorm. Onverlet mijn respect voor het zakelijke succes van NVM met funda. Volgens mij zit de woningmarkt in een behoorlijke dip. Alles wat gezamenlijk gedaan kan worden om de woningmarkt te stimuleren moet worden opgepakt. Zoekt de consument dus een woning, geef deze dan wat gezocht wordt. Volgens mij zijn er namelijk maar zeer weinig mensen op zoek naar een NVM woning. Net zo min overigens als naar een VastgoedPRO woning. Maar er is dus schijnbaar iemand die van mening is dat dit goed is voor de markt, voor de consument, voor de doorstroming en voor de mobiliteit. Binnen mijn organisatie zou ik zo iemand aanraden een andere baan te zoeken, die snapt er namelijk niets meer van en handelt niet in het belang van makelaars. Consumenten nu onjuist informeren, dat is wel erg dom.
TGIF,
Ed

Regulering

Vanuit een aantal toezichthoudende partijen wordt op dit moment gekeken naar de makelaardij- en taxatiemarkt. Onder andere de AFM en DNB roepen de branche op om op basis van zelfregulering er voor zorg te dragen dat er meer transparantie, aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid ontstaat. Aan de ene kant een kans voor de branche.

BV

Vooralsnog kijkt men met name naar het bedrijfsmatig vastgoed, men is daar op zoek naar bovenstaande. Het gebrek aan eenduidigheid, zowel in terminologie, methodologie als aanspreekbaarheid wordt gezien als een omissie in de markt. Ook de verdeeldheid, met vele koepelorganisaties (VastgoedPRO, NVM, VBO, NVR, RICS, VGMN…..) meerdere kwaliteitsregisters, diverse vormen van tuchtrecht en toezicht zorgen er voor dat er al snel het idee ontstaat dat de branche een bord spaghetti is. En voor een buitenstaander lijkt het dan snel een rommeltje en ongeorganiseerd.

Zelfregulering

An sich is het natuurlijk goed dat deze oproep wordt gedaan. Aan de ene kant is NL een verzuild land, iedereen zijn eigen omroep, eigen kerk, eigen politieke partij, eigen voetbalclub, eigen vertegenwoordiging. Aan de andere kant werkt het soms ook besluitvorming tegen. Maar aan de andere kant is het dezelfde overheid geweest, die dit in de hand heeft gewerkt. Van een gereguleerde, geordende markt is met het afschaffen van de beëdiging in 2001 dit zelf veroorzaakt. Niet dat vroeger alles beter was, maar toch. In 12 jaar is deze zelfregulering geworden tot wat het nu is.

Overheid

Aan de ene kant dus een goed iets dat vanuit toezicht wordt verzocht om te komen tot strakkere en duidelijkere marktordening. Maar aan de andere kant, er zijn nauwelijks tot geen middelen om deze marktordening te bewerkstelligen. Iets als wettelijke verankering van het tuchtrecht voor makelaars en taxateurs, heeft nog steeds geen politiek draagvlak. Dus kan men het vak uitoefenen zonder toezicht en controle, of als men er bij VastgoedPRO uitgezet wordt, mogelijk onder een andere vlag doorgaan.

Instrumenten

Dus ja, toezichthouders, wij werken graag aan deze transparantie, eenduidigheid en aanspreekbaarheid. Maar geef ons dan ook de instrumenten om binnen onze markt te handhaven. Laten we beginnen met een publiekrechtelijke, wettelijke verankering van tuchtrecht voor makelaars en taxateurs. Net als voor accountants, notarissen, advocaten, artsen etc. Want geef mij een reden waarom professionele makelaars en taxateurs niet willen voldoen aan toezicht op normatief en professioneel handelen, op kwaliteitsbewaking en collegiale toetsing. Jezelf nergens aan willen verbinden, laten toetsen of laten aanspreken? Zoek een ander vak! Maar noem jezelf geen makelaar of taxateur.

Ed   

Makelaar en markt

Ik zag de afgelopen dagen behoorlijk wat reacties voorbij komen inzake de berichtgeving van onze organisatie over de te verwachten marktontwikkelingen. Hierbij zitten reacties die zeker stof tot nadenken geven, boeiend om zo een discussie te zien ontstaan. Naast mensen die openlijk reageren zijn er ook anoniemen die hun mening geven, maar er zijn ook mensen die mailen als reactie. Met een had ik een inhoudelijke discussie.

Positie
Iemand mailde mij dat makelaars alleen maar de prijzen proberen op te drijven en dat die er een belang bij hebben dat de prijzen stijgen. Lijkt op het eerste gezicht een logische reactie voor een leek, maar helaas niet juist. Laten we eens bij beiden fenomenen stilstaan.

Prijsopdrijving
Helaas is het voor makelaars niet tot nauwelijks mogelijk om prijzen op te drijven. Naar beneden duwen, dat lukt nog wel in een theoretische gedachtegang, maar omhoog brengen, helaas. Een makelaar brengt vraag en aanbod bij elkaar, waarbij tegen de op dat moment geldende marktprijs het object van eigenaar wisselt. Het is de oude eigenaar die de vraagprijs bepaalt, de nieuwe eigenaar die het bod uitbrengt en gezamenlijk gaan ze akkoord met de koopsom. Dat de makelaar de marktplaats voor hen vormt is zijn rol.

Positie
Als deze als verkoopmakelaar optreedt, zal die een zo hoog mogelijke prijs bedingen. Net zozeer als de aankoop makelaar de laagst mogelijke prijs. En beiden uiteraard onder de beste voorwaarden voor hun opdrachtgever. Maar deze laatste bepaalt dus de prijs, de koper c.q. de verkoper. Vele partijen kunnen de prijzen beïnvloeden. Ontwikkelaars, gemeenten, de fiscus, bouwers, banken, maar makelaars zijn hierin zeer beperkt. En als ze het al zouden kunnen, dan is het hun plicht om dat te doen. Immers, wie zoekt een makelaar die zegt: nou, ik had uw huis voor 25k meer kunnen verkopen, maar ja, dat zou de prijs alleen maar opdrijven, dus dat heb ik maar niet gedaan.

Belang
Dan dat makelaars belang zouden hebben bij hogere prijzen. Voor een zeer klein deel is dat waar. Als men via courtage werkt, dan geeft een hogere prijs een iets hogere factuur. Maar een makelaar heeft meer belang bij hogere transactievolumes dan bij hogere prijzen. De verhouding tussen het percentuele effect van aantallen transacties bij prijsdaling, is vele malen hoger dan de impact van prijsstijging op de factuur. Oftewel, stel dat je nu 50 panden per jaar verkoopt bij een gemiddelde prijs van 200k. Als bij 20% prijsdaling de markt weer op gang komt en je gaat terug naar het transactieniveau van zeg 2009, dan verkoop je zo maar 100 panden. Ik weet wel waar de voorkeur van de gemiddelde makelaar naar uit gaat.

Ontwikkelingen
Dus wat mij betreft, prima als de prijzen zich weer herstellen en de markt weer op gang komt. Maar ook prima als de prijzen dalen en de markt weer op gang komt. En volgens mij is dat niet alleen goed voor een makelaar, maar is dat goed voor de hele Nederlandse economie.
TGIF,

Ed