Taxatierichtlijnen

Makelaars en taxateurs actief binnen het commercieel vastgoed zullen ongetwijfeld de discussie volgen die er gaan de is inzake de PTA richtlijnen. Voor hen die hier niet elke dag mee bezig zijn, dit is de set aan richtlijnen opgesteld door het Platform Taxateurs en Accountants inzake de voorwaarden waaraan een taxatie en een taxateur moet voldoen. Tenminste, als deze een taxatie gaat uitbrengen die bedoeld is voor het waarderen van vastgoed wat opgenomen dient te worden in een door de accountant op te stellen jaarrekening.

Weging
De vraag die (mij) regelmatig gesteld wordt, is dit een goed iets of niet? Deze vraag is niet eenduidig te beantwoorden. Het is een feit dat in deze de accountants leading zijn. Deze hebben geconstateerd dat er te weinig eenduidigheid, transparantie en inzichtelijkheid is als het om de waardering van bedrijfsmatig vastgoed gaat. Zelfs iets eenvoudigs als een begrippendefinitie ontbreekt, bedoelt iedereen hetzelfde als er vakinhoudelijke termen worden gesteld? Nee dus. Dat het vervolgens dus de accountants zijn die een kader moeten gaan schappen voor taxateurs is eigenlijk zorgelijk.

Beter
Aan de andere kant, als er dwingende ogen van buiten af naar binnen kijken, kan dit ook juist weer goed zijn. Wat dat betreft zijn de inmiddels 29 aanbevelingen die aan de brancheorganisaties zijn gegeven, waaronder VastgoedPRO, wel zeer stipulerend van aard. Op meerdere fronten wordt er gewerkt aan het borgen van deze aanbevelingen, worden initiatieven genomen om deze aanbevelingen om te zetten in best practice voorbeelden. Dit komt het vakgebeid alleen maar ten goede.

Toezicht
Wat daarbij opvalt is dat er vanuit toezichthoudende organen zeer nauwgezet wordt gevolgd waar dit toe leidt. Zowel AFM als DNB volgen elke stap in dit dossier nauwgezet en hebben ook verwachtingen wat wij als branche hiermee gaan doen, als sector. Dat hierbij geen sprake is van vrijblijvendheid blijkt meer en meer uit de overlegsituaties.

Ver van mijn bed
Nou kan het natuurlijk zijn dat een gemiddelde taxateur of makelaar denkt dat dit zijn tijd wel zal duren, maar volgens mij zit men er dan naast. Laat helder zijn dat op dit moment wordt gekeken naar het grootschalige vastgoed, het grote commerciële werk. Maar onderschat niet wat de gevolgen kunnen zijn. Immers, als er in een marktsegment een bepaalde standaard wordt gezet, dan wordt al vrij snel verwacht dat deze van toepassing wordt op de gehele markt. En dan begint het volgens mij toch wel te knellen.

Verwachtingen
In de PTA aanbevelingen staan een aantal evident belangrijke zaken. Ik noem Chinese walls tussen makelaars en taxateurs, deze professies dienen strikt gescheiden te zijn. Ik noem het vier ogen principe bij elke taxatie, collegiale consultatie. Of meerdere berekeningsmethodieken, back testing en zelfs mutatie dossier uitleg. Dat kan een gemiddelde woningtaxateur moeilijk bieden. Maar aan de andere kant, als een geldverstrekker kan kiezen uit taxateur A die voldoet aan de PTA richtlijnen en taxateur B die dat niet kan, dan kan er al snle een keus op basis van overkwalificatie worden gemaakt.

Hamburger
Als je op dit moment bij de McDonalds achter de kookplaat wilt staan, heb je al minimaal een afgeronde HBO opleiding nodig. Niet omdat dit voor de functie van belang is, maar het aanbod van kandidaten is zo groot. Er moet voor worden gewaakt dat dit straks ook niet voor standaard taxaties gaat gelden, want hoge eisen, extra eisen zijn goed, maar dienen wel in verhouding te staan tot de facturen die geschreven kunnen worden. En een MKB of woningtaxateur kan zeer moeilijk aan deze PTA richtlijnen voldoen en ook nog bestaansrecht hebben.

Ed

Stimulering woningmarkt

Als er gekeken wordt naar de verdamping van waarde in woningmarkt sinds de start van de economische terug val eind 2008, dan staat Nederland op dit moment op een tweede plek na Spanje. En als gekeken wordt naar de daling in het transactievolume, staat Nederland bovenaan. Een trieste en dramatische constatering. Hoewel er deze week werd gemeld dat het vertrouwen onder starters op de woningmarkt nog niet eerder zo positief was, is het algemene consumenten vertrouwen in de BV NL dramatisch slecht. Zelfs de gemiddelde Griek, Spanjaard of Cyprioot ziet de economische toekomst positiever in dan Henk en Ingrid.

Terecht
Tegelijkertijd zag ik deze week dat Nederland in de top vijf van de rijkste landen ter wereld staat, met een gemiddeld vermogen van €65.000 per kop van de bevolking. Hoezo tegenstrijdigheid tussen inhoud en betrekking? De vraag is dus wat gaat er gebeuren met de Nederlandse woningmarkt de komende maanden tot jaren? Ik blijf er bij dat er een stevig herstel staat aan te komen, de vraag is alleen wanneer. Die laat zich moeilijk raden, maar dat deze komt lijkt bijna vanzelfsprekend.

Maatregelen
Regelmatig komen er vragen of er nog aanvullende stimuleringsmaatregelen van de overheid nodig zijn. Buiten het feit dat de middelen hiervoor ontbreken, lijkt het dat de overheid zich het beste afzijdig kan houden op dit moment. Elke vorm van overheidsbemoeienis lijkt alleen maar onrust en wantrouwen te scheppen. Zou een bemoeienis als in de UK zinvol zijn?

Eiland
Ook in het UK was de woningmarkt in het slob geraakt en hebben de banken strenge eisen gesteld inzake financiering. Op dit moment is daar maximaal 75% van de koopsom te financieren, de overige 25% moet met eigen geld gefinancierd worden. Met name inde grootstedelijke gebieden werpt dat hoge drempels op.. Vandaar een stimuleringsprogramma van de overheid, welke zeker zijn vruchten afwerpt.

Zero rate
De 25% norm eigen geld wordt nog steeds aangehouden in de UK, maar de starter hoeft hiervan slechts 5% zelf op te hoesten. 20% wordt door de overheid middels een rentevrije lening ter beschikking gesteld, vaak nog achtergesteld ook. Gevolg: een zeer forse impuls op het aantal transacties. Maar de winst zit in de ketenvorming: met de verkoop van een huis komt er een scala aan economische activiteit op gang, ik hoef u niets te vertellen. Zelfs de bouw ziet voor het eerst in tijden weer een sterk positieve opleving, wat al tijden niet het geval was. Werkeloosheid neemt af, uitkeringen omlaag, economie omhoog, de casacade effecten komen op gang.

Maar
Uiteraard zit er ook een nadeel aan, tenminste, voor wie de nadelen wil zien. De prijzen stijgen, de prijzen stijgen hard door de toegenomen vraag. In London is het prijsniveau van voor 2008 al weer bereikt. Sommigen waarschuwen al weer voor een huizenmarktzeepbel, op basis van een kunstmatig opdrijven van prijzen. Maar hoe je het ook ziet, de markt komt weer fors en goed op gang. Is dit positief, is dit negatief? Zou deze Engelse aanpak een goed plan zijn voor de Nederlandse woningmarkt? Zeg het maar!
TGIF,

Ed

WOZ gewaardeerd

Vorige week was er een stakeholdersoverleg bij de Waarderingskamer, zeg maar de toezichthouder op de Nederlandse Gemeenten als het gaat om de WOZ. In dit overleg stond onder andere op de agenda het vrijgeven van de WOZ data, een onderwerp wat repeterend terugkomt. De WOZ data van particulieren is tot op de dag van vandaag niet openbaar inzichtelijk, alleen professioneel belanghebbenden hebben hier toegang toe.

Privacy
An sich is dit wel bijzonder. In Nederland is bijna alles data beschikbaar en openbaar, je moet eens zien wat mensen allemaal bloot geven en willen delen. Een trip in de trein in de spits en je weet van half bellend Nederland meer privé gegevens dan dat je lief is, zo ongegeneerd praat men luidruchtig in de mobiel. Maar de WOZ data zijn nog altijd afgeschermd. Weliswaar zijn de bandbreedtes al wel ontsloten, maar de juiste gegevens nog niet, privacy gevoelige informatie. Toch heeft de wetgever besloten dat per 2014 de WOZ gegevens openbaar worden.

Gevolg
Wat dat gaat inhouden moet ik nog zien. Bij onze achterban wordt vaak gemeld dat dit toch wel wenselijk zou zijn. Ik moet nog zien wat het gaat opleveren. Als eerste de waarde van de data. Hoe je het ook wendt of keert, de WOZ waardes worden door de eigenaar altijd als onjuist bestempeld. Worden deze gebruikt voor fiscale grondslag, dan zijn ze altijd te hoog. Gaat het pand in de verkoop of moet er een financiering aangevraagd worden, dan zijn de waardes weer altijd te laag. En natuurlijk worden de WOZ data steeds nauwkeuriger, met name voor 13 in een dozijn objecten, maar er zijn toch nog wel heel forse afwijkingen te constateren. Zie alleen al het aantal jaarlijkse bezwaarschriften en de jaarlijkse honoreringen. Okay, hierdoor is het een zelfsturend en zelf lerend systeem, maar toch.

Ontsluiten
Dat de data beschikbaar komen is een feit, waarschijnlijk zijn ze half 2014 beschikbaar via de WOZ-viewer. Een ieder kan ze dan inzien, het ‘gluren bij de buren’ zal volgens mij explosief toenemen. Zal dit de positie van de makelaar gaan beïnvloeden? Elke nieuwe bron van informatie heeft invloed, dus deze ongetwijfeld ook. Er zal discussie gaan ontstaan over bijvoorbeeld het verschil tussen een vraagprijs en een WOZ waarde. Twee totale verschillende waarderingen, maar leg dat maar eens uit aan de consument!

Massa
En wat met name interessant is, komt massa-ontsluiting ook beschikbaar. Want de WOZ waardes worden wel openbaar, maar daarmee nog niet de databestanden. Oftewel 1:1 opvragen mag onbeperkt gebeuren, maar krijgen onze leden bijvoorbeeld ook (indirect) toegang tot het gehele bestand? Geïntegreerd in onze database? Hiervoor moeten we ons weer richten tot het Ministerie van Economische Zaken, werk dus weer aan de winkel. Anders gaan we weer terug naar de tijd dat we het telefoonboek moesten overtypen om deze bestanden digitaal te krijgen.

Ed

Hervormingen woningmarkt?

En, de miljoenennota al doorgenomen? Gisterenavond het Prinsjesdagdebat gevolgd, waar regeringspartijen en oppositie elkaar te woord stonden? Met elkaar in debat gaan was niet het juiste woord, het was eigenlijk een aaneenschakeling van onderlinge verwijten en vliegen afvangen. Soms gênant en soms tenenkrommend en weinig stof tot nadenken. Wat mij wel opviel was een aantal keer een opmerking van de heer Samson.

Woningmarkt
Door de lijsttrekker van de PvdA werd herhaaldelijk, bijna triomfantelijk, benoemd dat men de hervorming van de woningmarkt toch maar mooi had gerealiseerd. En dat het herstel van de woningmarkt zich door deze hervorming reeds voorzichtig aandiende. Is dat zo? Ik heb toch maar eens even het woordenboek erbij gehaald,

Hervorming
Zoek je op dit woord dan zie je het volgende:
Synoniemen: 1) Opleiding die men overdoet 2) Omkeer 3) Omschakeling 4) Omwisselen 5) Protestantisme 6) Reorganisatie 7) Reformatie 8) Reform 9) Transformatie 10) Veranderen 11) Verandering 12) Verbeterende verandering 13) Wending 14) Wijzigen 15) Wijziging
Begrippenlijst: Reformatie - Protestante vernieuwingsbeweging in de 16e eeuw, mede uit protest tegen misbruiken in de katholieke kerk
Inhoud: Hervorming verwijst naar hervormen. Het handelt over het veranderen of reorganiseren van bijvoorbeeld een bestuur, het onderwijs of een ministerie. In tegenstelling tot revolutie is hervormen een geleidelijk proces. Op kerkelijk gebied kan hervorming verwijzen naar reformatie.

Passend
Nou kan ik me bij het laatste nog iets voorstellen, er is binnen het kabinet een aandachtsgebied Wonen gekomen met een vakminister voor Wonen, wat dat betreft is inderdaad het bestuur veranderd dan wel gereorganiseerd. Maar is de woningmarkt ook hervormd? Volgens mij niet! Ik zie maatregelen ten aanzien van de financierbaarheid. De NHG normering. De BTW op verbouwen. De verhuisboete/overdrachtsbelasting. De duur van de hypotheekrente aftrek, de woonquote, de vorm van hypotheek. Startersleningen dan wel subsidies. Corporatieheffingen, scheefhuur-maatregelen, huurverhogingen. Allemaal maatregelen die een fiscaal karakter hebben. Maatregelen die als inkomenspolitiek zijn te bestempelen. Herverdeling van geld. Maar die in feite niets met de woningmarkt hebben te maken.

Visie
Wat dat betreft heb ik in de nieuwe kabinetsplannen voor 2014 niet een keer iets inhoudelijks over de woningmarkt gelezen of gezien. Over de distributie van woningen, over bouwbeleid, over wonen op maat, over beschikbaarheid in druktegebieden en beleid in krimpgebieden. Infrastructurele plannen en visies die ingaan op de woonbehoefte van Nederland de komende periodes, het ontbreekt volledig. Mobiliteit op de woningmarkt, of mobiliteit binnen de woningmarkt, verhandelbaarheid op de woningmarkt, niets niets en niets.

Claim
De gelegde claim dat dankzij de door dit kabinet doorgevoerde hervormingen de woningmarkt zich positief herstelt is dan ook een gevaarlijke. Op dit moment is het consumentenvertrouwen essentieel voor de woningmarkt. Een kabinetsbeleid wat oplopende werkeloosheid tot gevolg heeft, wat koopkrachtverlies veroorzaakt, wat economische groei remt zorgt niet voor een positieve impuls op dit consumenten vertrouwen. Okay, juli/augustus 2013 was beter dan een jaar tevoren, maar dat was dan ook een dieptepunt. Laten we de vingers gekruist houden dat de claim van de heer Samson terecht blijkt de komende maanden, maar de eerlijkheid gebiedt mij te zeggen….

Ed