Duurzaam wonen

Gisteren hield de Nederlandse Vereenging van Bouwers en Ontwikkelaars haar jaarcongres met als thema “Hoe organiseren we ons uit de crisis”. Een boeiende en inspirerende paneldiscussie onder leiding van Felix Rottenberg ontspon zich, met interactie vanuit de aanwezigen. In het panel zaten economen, journalisten, ontwikkelaars, architecten, arbeidsdeskundigen. Brede disciplines die de focus hadden op innovatie.

Nieuws
Wat opviel was een aantal aspecten. Als eerste Marijn Snijders die de mythe doorbrak dat er geen geld is voor investeren in de bouw. Onzin. Het bulkt van het geld, alleen niet voor verkeerde projecten en oude concepten. Met meerdere buitenlandse investeerders zoekt hi naar projecten die innovatief zijn, die kansrijk zijn. En dan praat je niet over klein bier, nee dan praat je over miljoenen projecten van 1000 woningen en meer. Deze investeerders kijken steeds meer naar de Nederlandse markt, omdat wonen hier een probleem wordt.

Nog meer
Op dit feit ging ook Mathijs Bouman, RTLZ en FD, verder, die haarfijn wist te omschrijven waar het mis gaat in de Nederlandse woningmarkt. Die omschreef hoe het tekort op de NL markt zich de komende jaren zal etaleren en zal leiden/lijden tot sterke prijsopdrijving en gebrek aan woonruimte op maat. Ook hij zag het gebrek aan lef en vernieuwing in de woningmarkt, ook aan de bouwzijde, als probleem. Maar de gemeentes met haar grondposities, de grondprijzen, daar zat de kern van de problemen van nu en straks.

Uitsmijter
Maar wat echt een nadenker was, was het betoog van Jan Willem van de Groep. In zijn visie komt er de komende jaar een megastrijd tussen bouw en energie. Zijn berekening was even simpel als doeltreffend. Per jaar wordt er door huishoudens 13 miljard euro aan energiebedrijven overgemaakt. De komende 20 jaar zal er, als we zo doorgaan, 260 miljard euro door de schoorsteen verbrand. En hier wordt niet over gepraat, nee, dit wordt maandelijks per automatische incasso zonder morren overgemaakt. €2000 per huishouden, kassa.

Bouw
De bouw moet meer en meer zich er op gaan focussen dat deze gelden niet naar de energiebedrijven gaan, maar naar de bouwondernemingen. Naar duurzaam ondernemen, naar energiezuinig bouwen. Nu is het al mogelijk om woningen te bouwen met een bijna 0% extern verbruik. Er worden op dit moment in Duitsland woningen opgeleverd met een vaste energieprijs. Maandelijks €35, vast voor de bestaansduur van de woning. Als 10% van die energiegelden worden aangewend, 1.3 miljard per jaar, dan gaat de markt verschuiven

Zinvol
De discussie was boeiend en onderhoudend. En een ieder moet er maar eens over nadenken, wat als de bouwers de concurrenten worden van de energiereuzen. Wat als er jaarlijks 13 miljard wordt geinvesteerd in duurzaam wonen? Of de helft? Hoe gaat ons leven er dan uitzien?
TGIF,

Ed

Uitspraak SGC bij consumentenklacht

Vorige week hield ik een presentatie voor de franchisenemers van Woon.nl op hun hoofdkantoor Apeldoorn. Het onderwerp was aansprakelijkheid en behandeling van klachten. In discussie behandelden we casuïstiek waarbij makelaars of taxateurs te maken krijgen met rechtspraak. Van de Geschillencommissie, vanuit Civiel recht, Tuchtrecht en vanuit Strafrecht.

Trend
Nederland schuift hard op naar een claimcultuur. Waar wij vroeger klachten ontvingen van consumenten met een briefje in een envelop, die werden afgehandeld met een bos bloemen en een fles wijn, valt nu een kilo papier op de deurmat. Dikke dossiers, opgesteld door juristen van rechtsbijstand-verzekeraars. Mensen zijn verzekerd tegen (gemeend) onrecht en zullen hier gebruik van maken ook als het zo uitkomt. Al dan niet terecht.

SGC
Als consumenten een klacht hebben over een van onze leden, kunnen ze dat onafhankelijk laten beoordelen door De Geschillencommissie in Den Haag (SGC). Deze doen een uitspraak op basis van de Algemene Consumenten Voorwaarden (ACV), zoals opgesteld in SER verband tussen enerzijds VastgoedPRO en NVM en anderzijds VEH en Consumentenbond. VastgoedPRO is belast met de executie van de vonnissen van de SGC, wij krijgen dan ook alle uitspraken ter beschikking, uiteraard alleen bij en van VastgoedPRO leden.

ACV
Een van de zaken die wij leden altijd op het hart drukken is er voor te zorgen dat de zaken goed op orde zijn. Zorg er voor dat je een correcte bemiddelingsovereenkomst hebt, zorg ervoor dat afspraken helder zijn. En zorg er voor dat je de ACV aan de consument overhandigt en dat deze ook voor ontvangst tekent. Te vaak hebben we gezien dat makelaars een negatief oordeel krijgen van de Geschillencommissie, omdat ze verkeerde documenten gebruikten. Of hun administratie niet op orde hadden of niet konden bewijzen wat ze claimden dan wel beweerden. De consument wordt vrijwel altijd redelijk in bescherming genomen ten opzichte van de professional.

Omgekeerd
Deze week zag ik een uitspraak van een casus waarin maar weer eens bleek hoe belangrijk het is dat je je zaken goed op orde hebt. Dit keer volledig in het voordeel van een makelaar. Doordat deze zich goed gehouden had aan de regels en procedures doorstond deze de toets der kritiek van de rechtspraak ruimschoots. Complimenten aan deze (geanonimiseerde) makelaar, goed om van deze uitspraak kennis te nemen. Lees hier de uitspraak van de SGC.

Ed

Value propositie

Op het VBO congres afgelopen week, waarvoor nog complimenten, sprak onder andere Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan TIAS/Nimbas, onderdeel van de Universiteit Tilburg. Een redelijk abstract college over de woningmarkt vanuit historisch perspectief, waarbij terug gegaan werd naar begin 1900 toen de grondslagen van het huidige woningmarktbeleid werden gevormd.

Ex katheder
Je merkt altijd dat hoogleraren vrijwel altijd begenadigde sprekers zijn, een academisch betoog van ruim 30 minuten werd zonder gebruik van papier voor de vuist weg gegeven. En hoewel redelijk academisch, zat er toch wel nuttige informatie bij. Al was het alleen maar dat prof. Brounen ons wees op www.vastgoedlab.nl, een site waarop zijn vakgroep academische artikelen vertaalt naar de dagelijkse praktijk. Een aanrader om op het bureaublad te zetten.

Verandering
Zijn betoog dat de basisprincipes van het huidige woningbestel niet meer van deze tijd is was helder. Het idee dat de bazen huurhuizen moeten bouwen voor de arbeiders, zodat het productiekapitaal (de arbeider) optimaal kon worden ingezet, is niet meer in lijn met het huidige corporatie stelsel. Toch is dat nog steeds het uitgangspunt met onder andere de huursubsidie. Ook het generieke karakter van de woningmarkt kan niet meer.

Voorspellende waarden
Prof. Brounen betoogt dat de problematiek op de woningmarkt voorspelbaar is. We weten dat de vergrijzing eraan komt, we weten dat de zorgbehoefte toeneemt, we weten dat verschuiving naar instellingszorg naar thuis wonen toeneemt. We weten zelfs wanneer die gevolgen gaan spelen. En toch anticipeert de woningmarkt daar niet op. Te veel wordt nog in traditioneel bouwen en wonen gedacht, terwijl de maatschappij razendsnel transformeert.

Makelaars
Hoewel prof. Brounen zelf niet direct de link naar makelaars legde, is die wel degelijk te trekken. Traditioneel alleen bij een huis wat verkocht moet worden bemiddelen, net als in 1900, gaat het waarschijnlijk niet worden. Natuurlijk blijft er plaats voor “platte verkoop”, net zozeer als er nog hoefsmeden zijn. Alleen de mainstream zal hier op den duur niet meer mee wegkomen. Nieuwe innovaties, nieuwe concepten in de markt zijn nodig.

Verandering
Als ik hem zelf mag vertalen zal de makelaar van morgen een verschuiving in zijn dienstverlening van een “business propositie” naar een “value propositie” moeten maken. Hij zal geen business model moeten aanbieden, maar een value model. Niet aanbieden wat hij gaat doen en wat dat gaat kosten (business) maar vertellen wat hij gaat toevoegen voor de opdrachtgever, wat dat de consument aan waarde oplevert. Dat is een vertaling die op dit moment in bijvoorbeeld de reiswereld, de leisure wereld, al wordt gemaakt. Bij dienstverlening zal het er de komende jaren niet meer om gaan wat het kost, maar het issue wordt welke waarde er wordt gecreëerd voor de consument. En dan kom je toch weer op onderscheidend vermogen, hiervoor is nog plek zat in het makelaasrsveld.
TGIF,

Ed

Hennepteelt Tilburg

Vorige week schoof ik aan in Tilburg bij een overleg met een afvaardiging van de Politie, van de Gemeente en met de collega’s van de regionale NVM. Tilburg schijnt / blijkt nogal een reputatie te hebben als het om wiethandel gaat, deze fleurt daar weelderig. Eerder dit jaar was er sprake geweest van hennepteelt in huurwoningen, de lokale burgervader had breeduit gemeten op de voorpagina van de regionale krant dat NVM makelaars hierbij betrokken waren.

Bewijs
Als eerste werd t de toon, terecht, gezet door de NVM collega’s. De burgemeester had geroepen dat er NVM collega’s betrokken waren bij hennepteelt, men had dus gevraagd om namen en rugnummers. En om een formele klacht, zodat er tuchtrechtelijk kon worden geacteerd. En zoals al vaker gebeurd, een formele klacht bleef uit, namen en adressen ontbreken. Het kon gewoon niet hard gemaakt worden, maar de claim en de beeldvorming lagen wel op straat. Terecht dat men daar tegen ageert, zeer terecht. Het adagium wie eist bewijst gaat nog altijd op!

Doel
Doelstelling was om te komen tot een convenant inzake het terugdringen van hennepteelt in woningen. Een convenant te tekenen door de lokale makelaarsverenigingen, opsporing en de gemeente. Een mooi document met wat van makelaars werd verwacht lag al klaar. Maar de discussie ging natuurlijk ook de andere kant op. Wat kan van opsporing verwacht worden? Als er twijfel is bij een potentiele huurder, kan dan een beroep worden gedaan op de informatie die bekend is bij de gemeente of de politie. Helaas is dat maar zeer, zeer beperkt mogelijk.

Samenwerking
En dat is het manco van samenwerking bij dit soort convenanten. Er wordt van alles verwacht van makelaars en taxateurs, maar er kan niets worden geboden om hen te faciliteren. Dat is een lacune, immers, welke bronnen heeft een makelaar dan wel bij screening? Beperkte , dat is duidelijk. En de instanties die willen samenwerken, kunnen en mogen kunnen bronnen niet delen. Duivels dilemma.

Focus
Je kunt je dus afvragen wat het nut is van zo een convenant. Elk initiatief is nuttig, laat ik dat vooropstellen. Maar als je goed kijkt, zitten dan de juiste makelaars aan tafel. Het zijn juist de makelaars die aangesloten zijn bij een beroepsorganisatie die al onder toezicht staan. En vaak gaat het om die kantoren die nergens bij aangesloten willen of kunnen zijn. Wegens gebrek aan papieren, kennis, integriteit of wat dan ook.

Voorstel
Als de gemeente Tilburg dan ook echt een stap zou willen zetten, zouden ze verder moeten gaan dan een convenant, in dit geval met NVM en VastgoedPRO. Dan zou de gemeente gewoon moeten stellen dat er een vergunning nodig is om te mogen verhuren in Tilburg. En alleen die makelaars die onder toezicht staan, tuchtrecht, en die het convenant hebben getekend, mogen bemiddelen bij verhuur. Punt uit, meer niet. Maar dat vraagt politieke moed, ik weet niet of die bestaat in Tilburg. Volgende overleg is over twee weken, ik ben benieuwd

Ed