Bedrijfsanalyse

De afgelopen twee weken ben ik bij behoorlijk wat makelaarskantoren over de vloer geweest. Boeiende en leerzame gesprekken, waarbij vaak de toekomst en plannen het gespreksonderwerp waren. Wat me opviel was dat er bij makelaars en taxateurs op dit moment veel onzekerheid en onduidelijkheid heerst. De agenda’s staan weer wat voller, er worden weer meer afspreken gemaakt. Meer verdienen gebeurt nog niet, maar men is wel hoopvol gestemd

Anders

Wat wel naar voren komt is dat men zich afvraagt hoe ‘morgen’ het vak moet worden uitgeoefend.  Als de markt weer aantrekt, waar iedereen van is overtuigd, gaan we dan gewoon weer verder op de oude voet?  Doen we alsof de afgelopen vier jaar een boze droom is geweest, waar we eindelijk uit ontwaken? Sommigen hopen er op, maar weten diep in hun hart dat dit niet gaat lukken.

Meten

Als je in gesprek gaat met deze ondernemers, dan zijn ze op zoek naar wat er nou precies anders moet. Maar als je iets anders wil gaan doen, moet je eerste weten hoe je op dit moment presteert. Vraag je aan de meeste makelaars hou zij zich op dit moment verhouden tot concurrenten, dan komt men meestal niet veel verder dan het aantal panden in de verkoop of het aantal verkochte panden. Dat is goed, dat is een resultante van de inspanningen, de output zijde. Maar veel belangrijker is om in de diepte te kijken, naar de analyse van de werkwijze.

Bekend

En daar begon het in vrijwel alle gesprekken toch wel wat nijpend te worden. Een heldere interne analyse, een goed zicht op de bedrijfsprocessen en hou zich dit verhoudt tot de concurrerende omgeving wordt toch als moeilijk ervaren. Veel, heel veel gebeurt op gevoel, op onderbuik en op ervaring. Dat is an sich geen probleem als alles crescendo gaat en de business floreert. Maar in de huidige markt, met de huidige omstandigheden, kan dat toch wel een achilleshiel zijn.

Analyse

Het goed was dat met een paar uurtjes heel snel in kaart kon worden gebracht wat de huidige stand van zaken is. Uiteindelijk is het runnen van een MKB onderneming ook geen megacomplexe situaties, het is vaak de noodzaak om enigszins van afstand kunnen kijken. Van buiten naar binnen kijken.

Consument

Wat in ieder geval duidelijk is, is dat de consument de afgelopen vier jaar een geheel andere blik heeft gekregen op wonen, op huizen en op de wijze waarop keuzes worden gemaakt.  De toegang tot informatie is gigantisch veranderd, in het voordeel van de consument. De mondigheid en zelfredzaamheid neemt alleen maar toe. Het vanzelfsprekende respect voor autoriteiten, voor specialisten, is sterk aan erosie onderhavig. De makelaar wordt niet meer gezien als de professional die het wel even allemaal gaat regelen en waar men zich vol vertrouwen aan overgeeft. En al die aanpassingen, al die verwachtingen, probeer daar meer eens aan te voldoen. De makelaar en de taxateur bevinden zich op dit moment in een sterk veranderende wereld!

Ed

edvandebijl@gmail.com  

Verandering

Het is al weer ruim acht jaar geleden dat ik in de vastgoedwereld terecht kwam, juni 2005. Vanaf begin 2007 wordt dit feuilleton door mij beheerd en geschreven, vaak aanleiding tot discussies en scherpe stellingen. Dat is goed, dat heeft het vak nodig. Makelaardij en taxatie bevindt zich op dit moment op de drempel van een nieuwe era, de financiële crisis die heeft toegeslagen heeft het vak definitief veranderd.  Een transitie is nodig en zal ook gaan plaatsvinden. Achteraf, over een paar jaar zullen we hier op terug kijken en zeggen dat het goed is geweest.

Voorbij

En het feit dat niets voor altijd is geldt natuurlijk ook bij mij.  Langs deze wil ik u berichten dat ik mijn functie als Algemeen Directeur bij VastgoedPRO niet lang meer blijf uitvoeren. Per 1 maart 2014 zal ik uit dienst treden. Ook hier ben ik er van overtuigd dat geldt dat het op enig moment goed is geweest en het tijd is voor verandering.

Doorgaan

Dit blog zal blijven bestaan, het is mijn eigen blog zoals u al jaren lang hebt kunnen lezen in het colofon hier rechts.  Voorlopig focus op de toekomst, mocht ik iets voor u kunnen beteken, mocht u iets willen delen of mocht ik u kunnen helpen: reactie blijven welkom.

Met collegiale groet,

Ed

edvandebijl@gmail.com    

Ontwikkelingen taxatiemarkt

Afgelopen zaterdag, de 16^e, was best een belangrijke dag voor een groot aantal taxateurs in Nederland, terwijl die er waarschijnlijk in het geheel niet van op de hoogte waren. Die kans was groot. Op deze dag vergaderde de General Assamblé, de Algemene Ledenvergadering,  van TEGoVA, The European Group of Valuation Associations.  Een delegatie van VBO Makelaar was daar aanwezig, ik was aanwezig namens VastgoedPRO.

Reden

VastgoedPRO had het lidmaatschap aangevraagd van TEGoVA, die aanvraag moest gepresenteerd worden aan de aanwezig leden, afkomstig uit 19 Europese Lidstaten. En VBO Makelaar, reeds lid van TEGoVA, deed aan accreditatie verzoek om de REV titel te mogen uitreiken aan leden die hun opleiding volbrengen. REV staat voor Recognised European Valuer.  Beiden zijn we hierin geslaagd, wat goed is voor de markt. Met complimenten ook aan VBO Makelaar, die het voor elkaar kregen om binnen een jaar te voldoen aan deze accreditatie eisen, een ware inspanning en prestatie!

Vanzelfsprekend

Het lidmaatschap van TEGoVA is een van de primaire waarborgen om te kunnen voldoen aan EVS, European Valuation Standards, bij taxaties. Met name voor commercieel vastgoed zal dit vanaf volgend jaar steeds meer worden geëist, minsten drie banken eisen dit nu al. Dat Nederlandse organisaties lid kunnen worden van deze Europese koepel is niet vanzelfsprekend. Want, een van de beginselen van EVS is dat de taxateur volledig onafhankelijk zijn werk dient te kunnen voldoen en derhalve niet betrokken is bij transacties. En daar zit toch wel een knelpunt.

Duaal

Nederland is een van de weinige landen waar de makelaar en taxateur in 1 persoon verenigd kunnen zijn. EVS staat dat niet toe. En eerlijk gezegd, de stelling dat de makelaar per definitie subjectief is en de absoluut taxateur objectief moet zijn, is wel een juiste. Een makelaar dient de belangen van zijn opdrachtgever te behartigen, als die een object met een waarde van 100 kan verkopen voor 101, dan moet die dat doen. Maar de taxateur zal altijd onafhankelijk de waarde op 100 stellen. Vandaar dat er toch met een opgetrokken wenkbrauw naar de Nederlandse markt wordt gekeken. Maar goed, zoals gezegd, het lidmaatschap werd toegekend, wat goed is voor onze leden.

Impact

Nu zal men misschien denken “so what”, maar dit EVS of IVS gaat een groot gevolg hebben voor de taxateur. In de commerciële markt, het bedrijfsmatig vastgoed nu al. Maar vanaf 2016 ook voor de woningmarkt. In december stemt het Europese parlement over de European Mortgage Directive, onderdeel van de Consumer Protection Act.  Deze EU regels gaan mede bepalen waar de taxatie voor hypotheken aan moeten voldoen en u voelt hem mogelijk  al aankomen. Deze taxatie zal opgesteld moeten worden conform EVS of IVS, waarbij een taxateur zal moeten kunnen aantonen dit ook te waarborgen. En laat nou net het lidmaatschap van een beroepsorganisatie, aangesloten bij TEGoVA, hiervoor een uitkomst bieden, of het voeren van de titel REV.  In ieder geval zijn door VastgoedPRO (en VBO Makelaar) hiervoor de eerste stappen gezet. Het was mee een weekje wel,

TGIF,

Ed

Alles wordt anders

 Donderdag 14 november  was ik bij de presentatie van professor Jan Rotmans waarin hij zijn meest recente publicatie toelichtte, het boek  “In het oog van de storm”.  Rotmans is hoogleraar Transitiemanagement en doet onderzoek naar de impact van de maatschappelijke veranderingen welk eop dit moment plaatsvinden. Een boeiend en inspirerend relaas, welke stof tot nadenken geeft.

Wijziging

Zijn betoog, gepresenteerd op de dag dat de BV NL 0,1 % economische groei vertoonde en daarmee officieel uit recessie was, had als basis dat we er rekening mee moeten houden dat we langdurig in een crisis zullen verkeren en dat de ongebreidelde economische groei van voor 2009 niet meer terugkomt. Niet alleen omdat continue groei niet meer kan, maar ook omdat het consumentengedrag van altijd maar meer aan het wegebben is.

Gedrag

De rol van de consument is aan het veranderen. De traditionele verhouding van producent of dienstverlener aan de ene zijde en afnemer / consument aan de andere zijde is aan het verschuiven. Consumenten willen niet alleen maar gebruiken, maar onderdeel zijn van de keten. Van consument naar prosument. Het gebruik van zonnepanelen is wel het meest pregnante voorbeeld op dit moment. Niet alleen gebruikt men de energie, men produceert het ook.  Ook voor dienstverlening zal dit gaan gelden. Op den duur, nee beter, nu al, zal men samen met de opdrachtgever het huis gaan verkopen.  Samen de brochure opstellen, samen de fotografie bepalen. Een kans voor nieuwe concepten.

Belangen

Maar het veranderende gedrag zal in zijn ogen ook als gevolg hebben dat traditionele instituten als belangenbehartigers zullen verdwijnen als ze niet razendsnel transformeren.  75 tot 90% van de vakbonden, omroepen, politieke partijen maar ook brancheorganisaties zullen overbodig raken.  De behoeften veranderen, maar met name de lokale en regionale verbanden zullen een veel belangrijkere plek gaan innemen middels "community’s".  Een collega van de NVM was ook bij deze bespreking aanwezig, dus een goed moment om te vragen wanneer deze het licht uit deed in Nieuwegein. Want uiteraard gebeurt zoiets altijd bij de anderen en nooit bij jouzelf.

Marginaal

In een discussie welke ik in aansluiting hierop had werd eens verder door-geëxerceerd op dit topic. Wat houdt dat in voor een organisatie als VastgoedPRO (of elke andere) als de verwachtingen van leden radicaal anders worden? Stel nou eens dat men alleen het absolute minimum wenst. Alleen dat wat men zelf niet anders kan regelen, inkopen of prosumeren. Geen belangenbehartiging, geen kwaliteitsbewaking, geen deskundigheidsbevordering. Geen lokale, regionale of landelijke meetings, geen vergaderingen, niets van dat alles. Gewoon helemaal terug naar af.

Pakket

De taxateur wil kunnen taxeren, de makelaar kunnen makelen, dat faciliteer je.  Als je lid bent mag je taxeren, als je makelt kan je publiceren en aankopen c.q. verkopen.  Meer biedt je niet en dat ook nog tegen een absoluut minimum tarief.  Iets van 250 euro per jaar. Wordt je taxatierapport geaccepteerd en sta je op Huislijn, Funda etc. That’s it. Een low cost beroepsorganisatie, geen VastgoedPRO maar iets als EasyPro. Geen telefoonnummer wat je kan bellen, geen gezeur van PE, geen verdere verplichtingen en geen verdere verwachtingen.  Een keer per jaar een factuurtje, meer niet. Zou dat de toekomst zijn? Zou u daar lid van worden of blijven?

Ben benieuwd,

TGIF,

Ed