Initiatief woningmarkt

Rijdend over s’Heerens wegen deze ochtend kwam het bericht van D66 Tweede kamerlid Kees Verhoeven over de woningmarkt via radio 1 tot mij. Goed om te horen dat er in Den Haag, vakantiereces, Tour de France en Olympische Spelen of niet, er nog steeds wordt nagedacht over het belang van het land. En helemaal verheugend om te horen dat de focus is gericht op de woningmarkt. Er moet wat gebeuren was de mening van de heer Verhoeven. Een juiste conclusie.

Bedenksel
Een aantal punten werden benoemd waarin de starter op de woningmarkt centraal stond. Dat klinkt toch heel erg sterk naar oren die hebben geluisterd naar wat ingefluisterd wordt bij de informatieverstrekking van partijen als VastgoedPRO. Want het is zeker een feit dat de starter een belangrijke positie inneemt bij het op gang brengen van die mobiliteit op de woningmarkt. Aandachtig volgde ik de heer Verhoeven zijn betoog in gesprek met Felix Meurders.

Details
De punten die D66 wil veranderen waren gestoeld op een aantal herkenbare onderdelen:
• afschaffen overdrachtsbelasting voor starters
• NGHG verlagen maar wel aantrekkelijker maken voor starters
• Hypotheekvormen ontwikkelen - en hypotheekbeschikbaarheid stimuleren voor ZZP’ers
• Kantoren ombouwen tot woonruimtes voor starters
• Niet gebruikte gronden, oorspronkelijk bestemd voor bedrijventerreinen, beschikbaar stellen voor kavels voor starters
• 500.000 extra woningen bouwen om te voorzien in de toenemende vraag ivm het groei van het aantal (kleine) huishoudens.

Complimenten
In deze verdient D88 een dikke pluim. Hoewel in deze tijd van recessen en komkommerpoema’s dit soort berichten wat dreigt te verdwijnen op de achtergrond, is het goed om te zien dat er focus is op de woningmarkt. Natuurlijk zijn er altijd wel een aantal kritische vragen te stellen, wat ik dan ook wel doe.

Vraagtekens
Als eerste toch de timing. Waarom nu pas dit plan en waarom niet veel eerder? Uiteraard beter laat dan nooit, maar het duurt nu maanden tot er iets mee gedaan wordt, als dat al ooit werkelijkheid wordt hangende de verkiezingen. Als tweede het aanbieden van kavels op oorspronkelijk voorbestemde bedrijventerreinen. Mijn ervaring is dat starters doorgaans graag daar wonen waar hét gebeurt. In de gebieden waar faciliteiten zijn, restaurants, bioscopen, winkelgebieden. Dat ontbeert toch vaak op voorbestemde industrie terreinen. Deze liggen vaak daar waar ze geen of weinig kwaad kunnen doen. En als laatste, het herbestemmen van kantoren en het bouwen.

Risicodragend
Het idee is natuurlijk fantastisch en prijzenswaardig. Alleen, wie durft dit risico te nemen? Welke projectontwikkelaar stapt hier in? Wie heeft risicodragend kapitaal beschikbaar om hier in te stappen? Juist als de financierbaarheid nog steeds zwaar onder druk staat, ook of juist voor starters. In het D66 plan mis ik de stimulans voor banken om leningen te verstrekken tegen redelijke voorwaarden aan starters, niet alleen ZZP’ers. Maar goed, het idee is lovenswaardig van D66 en ik zie uit naar de resultaten van dit initiatief na 12 september.
TGIF,

Ed

Hercertificering en PE

Recent hebben wij een "Ronde door Nederland" gemaakt om te horen bij de VastgoedPRO achterban wat er speelt. En natuurlijk om uit te leggen waar wij als organisatie mee bezig zijn, wat ons bindt en wat ons boeit. Dit zijn altijd zeer waardevolle bijeenkomsten, een uitstekende methode welke al thermometer wordt gebruikt inzake ‘de stand van het land’.

Input
In totaal ontmoeten wij bij deze bijeenkomsten zo een 400 tot 450 collega’s, zo een beetje de helft van de leden is in staat om deel te nemen. Een van de punten die we ter discussie kregen was de hercertificering en de PE vereisten, de Permanente Educatie. VastgoedPRO heeft een P.E. systematiek wat vrij pragmatisch is van opzet. Wij gaan er van uit dat we te maken hebben met professionals, onze leden zijn beroepsbeoefenaars. Het is dus hun eigen verantwoording om hun kwaliteit en deskundigheid op peil te houden, dit wordt onder ander gefaciliteerd door de certificerende instellingen, SCVM en VastgoedCert.

Kwaliteit
Voldoe je dus aan je hercertificering, dan voldoe je dus aan de eisen van de markt. Dus ook aan onze eisen inzake kwaliteitsnorm. Simpel toch? Hiermee halen onze leden 85% van hun interne VastgoedPRO PE punten. En de overige 15% halen ze door 1 x per jaar een praktijkdag te volgen, 1 x per jaar een regio bijeenkomst en 1 x per jaar een landelijke bijeenkomst. Dit om het verenigingsgevoel, de onderlinge collegialiteit te borgen. Al met al zo een uur of zes tot acht per jaar, naast de hercertificering.

Commentaar
Toch kwam er commentaar op de PE en met name de hercertificering onderdelen. Dat is altijd goed om te horen, want wij kunnen dit dan al input meenemen, met name bij VastgoedCert. Bij SCVM is dat niet mogelijk, daar hebben wij geen inspraak. Het eerste punt van commentaar wat tot ons kwam was de kosten voor SCVM. Waarom betalen VastgoedPRO leden (lees niet-VBO) een veelvoud van wat VBO leden betalen? Als dit instituut onafhankelijk wil zijn, hoe kan dit dan? En als je wilt her-certificeren, waarom moet dat dan verplicht via de VBO? Ook hier weer, tegen kosten vele malen hoger dan voor VBO leden? Ook dit past niet bij een onafhankelijk instituut. Eerlijk gezegd hebben wij hier geen antwoord op. Zoals gezegd is er geen inspraak bij SCVM, dus wij kunnen hier (nog) weinig tot niets mee. Pas als men echt onafhankelijk wil zijn, durft men het gesprek mogelijk aan, maar zover is dat nog niet.

Actualiteit
Maar ook bij VastgoedCert waren er kanttekeningen. De overlap van de stof tussen de verschillende kamers. De actualiteit van de onderwerpen die soms ontbreekt. Of het soms toch wat saaie, stoffige karakter van de onderwerpen. Het is goed dat dit naar voren komt. Want wij hebben wel invloed bij VastgoedCert en deze staan open voor input en aanbevelingen. Onze leden zitten daar in de beleidscommissies van de kamers en in het college van deskundigen, ook aan de bestuurstafel kan daar meegepraat worden. Hierdoor kunnen we blijven werken aan de kwaliteit van de hercertificering en de PE, dat is een groot goed. Dus heeft u nog input? Graag!

Ed

Stijging huizenprijzen

Op diverse fora zie je meningen over de woningmarkt van personen van divers pluimage. Gezien het feit dat de meeste Nederlanders zich huisvesten in een woning, zijn ook velen van mening dat op basis van deze gebruikerservaring men zich als deskundige kan etaleren. De stelligheid waarmee men meningen poneert is boeiend om te volgen en te lezen. Naast vele zelf afgeroepen bondscoaches, songfestival experts en Tour de France deskundigen huisvest de BV NL ook vele woningmarktexperts.

Bescheidenheid
Nou ben ik de eerste om mijn eigen expertise te relativeren, laat ik dat vooropstellen. Maar ik heb wel een voordeel, ik ben beroepsmatig met deze materie bezig. Daarnaast heb ik, hebben wij toegang tot informatie en documentatie die bij de beeldvorming van toegevoegde waarde is. Al met al in mijn ogen een stukje voorsprong op dit gebied. Over de prijsontwikkelingen van de woningmarkt heb ik dan ook wel een mening, deze zal weer gaan stijgen. Op de diverse fora wordt je geridiculiseerd als je dit stel, toch persisteer ik in dit standpunt. Laat me dit eens toelichten.

Ontwikkelingen
Als eerste is het in mijn ogen een no-brainer. Ik durf te stellen dat de prijzen van auto’s, pleziervaartuigen, koffie op een terras en pretparken de komende jaren zullen stijgen. Simpelweg door inflatie-effecten. Zo ook de prijzen van huizen. Op termijn zullen deze gaan stijgen. Niet volgende week, niet morgen, maar prijsstijging zal optreden. Wat overigens nog iets anders is dan positieve waardegroei, waardeontwikkeling! Maar in mijn ogen zullen huizen sterker stijgen in prijs dan de inflatie de komende vijf jaar. Een waarschijnlijk stevig.

Determinanten
Ten tweede, kijk eens naar een aantal factoren op de markt. Ten eerste de bevolkingsgroei. Hoewel deze groei aan het aftoppen is, is er nog steeds sprake van groei. Enerzijds doordat we ouder worden, anderzijds door nieuwkomers. Maar dat effect is marginaal. Wat wel een sterk effect heeft, is de groei van het aantal huishoudens. Deze groeit exponentieel harder dan de bevolkingsaanwas. En huishoudens hebben nou eenmaal de neiging om in huizen te worden gehuisvest. Hierdoor ontstaat een verhoogde behoefte.

Nieuwbouwbehoeftes
Het CPB voorspelt dat er een jaarlijkse nieuwbouwproductie behoefte is voor de periode 2005-2020 van circa 90.000 woningen per jaar. Mag ik u verzoeken om eens op de site van de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemingen te kijken over de huidige nieuwbouwproductie? De productie de afgelopen vier jaar zorgt voor schrikbarende achterstanden, waardoor op (korte) termijn tekorten ontstaan. Terwijl het onttrekken van woningen aan de bestaande voorraad crescendo gaat. In de periode 2008-2011 zo een 70.000 woningen. Nieuwbouw blijft achter, onttrekken gaat door.

Corporatie
Of we het nou een goed iets vinden of niet, de corporaties zijn de motor van de bouwproductie. En de kans dat de corporaties de komende jaren fors gaan investeren in bouwen is klein tot zeer klein. Dat dit een invloed is op de marktdynamiek lijkt mij helder, de aanbod zijde stagneert aan de huurzijde, wat de koopbehoefte/noodzaak versterkt.

Distributie
Een volgend feit is de verhouding tussen enerzijds huur en koop en anderzijds werkgelegenheid en woonbehoefte. In de periferie is een groter aanbod van koop dan huur. Echter, de werkgelegenheid is geconcentreerd rondom de grootstedelijke gebieden, niet in de periferie. Het bekende kip en ei. Creëren grootstedelijke gebieden veel werk of creërt veel werk grootstedelijke gebieden? Ik denk historisch het laatste, in het hier en nu het eerste. Maar onverlet, we hebben een distributieprobleem. Daar waar veel behoefte is aan woningen zijn ze schaars e.g. daar waar veel werk is zijn weinig (koop) woningen. En dit versterkt zich de komende jaren alleen maar, de krimpgebieden blijven helaas krimpen, terwijl er weinig ruimte is om nog te bouwen waar er behoefte is. Segregatie van wonen en werk wordt eminenter, zonder dat we het tegen schijnen te kunnen houden.

Wonen naar wens
En een ander feit is dat er jarenlang niet gebouwd is vanuit de vraagzijde, maar vanuit de aanbod zijde. Men bouwde wat men wilde, zonder te vragen waar de behoefte aan was. Hierdoor is er veel specifieke behoefte waarin niet kan worden voorzien en veel aanbod waar geen behoefte aan is. Naast nog het feit dat de woonbehoeftes aan het veranderen zijn door enerzijds vergrijzing, groei van het aantal kleinere huishoudens en anderzijds nieuwe technologieën.

Samenvattend
• Inflatie zal een toekomstige wetmatigheid blijken en zorgen voor generieke prijsstijgingen
• Bevolkingsgroei stagneert, maar aantal huishoudens groeit. Hierdoor een verhoogde vraag / behoefte.
• Nieuwbouw stagneert, onttrekking consolideert tot stijgt. Hierdoor verhoogde vraag / behoefte.
• Corporaties hebben minder investeringskracht, waardoor huuraanbod daalt en vraag naar koop stijgt
• Distributie woningvoorraad is niet in overeenstemming met werkgelegenheid, waardoor daar waar bevolkingsgroei optreedt woningaanbod achterblijft.
• Woningaanbod komt niet overeen met woningbehoefte

Tel dit allemaal op en wie dan concludeert dat de prijzen van huizen zullen dalen: leg het mij maar uit!
TGIF,

Ed

Azijn!

U en ik zijn positief ingestelde mensen. Elke ochtend kijken we in de spiegel, toveren een grote glimlach op het gezicht en hebben er weer trek in om er tegen aan te gaan: een nieuwe dag is weer begonnen! Lekker! Heb er zin in! De eerste beproeving staat ons echter doorgaans al binnen 30 minuten te wachten: de Ochtendkrant. Doorgaans een grote uitdaging om deze positieve natuurlijke insteek in stand te houden. Want elke ochtend trekt zich daar een ellende aan je voorbij, niet te geloven. Journaille en hun redacties scheppen er een ziekelijk genoegen in om leed en ellende uit te vergroten tot de ondragelijke leegte van het bestaan in optima forma.

Vrijblijvend
Op het moment dat de boterhammen en de koffie een eerste poging doen om de innerlijke mens te versterken, wordt door de chocolade letters op papier een poging gedaan om de geestelijke mensch volledig in mineur te brengen. En dat dag in dag uit. Een van de redenen waarom zo veel mensen opknappen van vakantie, is dat ze de krant niet lezen, wordt wel eens gesteld. De opkomst van de smartphone zou dit tijdelijke gevoel van gelukzaligheid wel eens teniet kunnen doen. En dat is niet zonder consequenties.

Murw
Ik ben er namelijk van overtuigd dat een groot deel van de malaise op de woningmarkt te wijten is aan de niet aflatende negatieve berichtgeving welke dagelijks over consumenten wordt uitgebraakt. Een keer een oprispinkje kan geen kwaad, maar dag in- dag uit leed en ellende over de woningmarkt maakt mensen schuchter en angstig en slaat alles dood. Laten we eens de som op de proef nemen. Henk en Ingrid lezen de Krant van Wakker Nederland, wat zien die daar elke dag? Ga eens naar de homepage en type eens in bij de zoekbalk: Woningmarkt. Zie hier de berichten:
10 mei 2012: Ook Heijmans ziet woningmarkt afglijden
10 mei 2012: DNB: Jonge huiseigenaar krijgt het zwaar door malaise woningmarkt
26 april 2012: Woningmarkt zwakke plek Nederland
23 april 2012: Tegenslag voor woningmarkt
12 april 2012: Zwak consumentenvertrouwen duwt woningmarkt in dal
12 april 2012: Woningmarkt bereikt nieuw dieptepunt
21 februari 2012: Rabobank blijft somber over huizenmarkt
12 januari 2012: Lagere verhuistaks helpt woningmarkt niets
En dit is maar een bloemlezing, het is nog veel meer ellende

Continue
Mocht u denken dat dit toeval is, type maar in Woningmarkt 2011. het lijkt wel slecht woningmarkt nieuws diarree
23 september 2011: Banken smoren herstel op woningmarkt
23 juni 2011: Vertrouwen in woningmarkt opnieuw gedaald
Niet genoeg? Woningmarkt 2010:
7 oktober 2010: Herstel woningmarkt laat op zich wachten
26 mei 2010: Steeds lastiger voor starter op huizenmarkt
Hebt u er nog zin in? Woningmarkt 2009:
13 februari 2009: Woningmarkt totaal ingezakt
Of 2008:
4 december 2008: Huizenmarkt ligt plat

Gevolg
Wat een trieste ellende! Als sinds 2008 krijgen Henk en Ingrid dag in-dag uit dit soort berichten voorgeschoteld. Je zou dan wel helemaal van de zotte moeten zijn als je überhaupt nog denkt dat enig mens met iets van gezond verstand nog belangstelling toont voor het kopen van een woning. Toch? Deze continue stroom van negatieve berichtgeving heeft uiteindelijke zijn werk gedaan, in negatieve zin. Ik ben er van overtuigd dat dit voor een groot deel heeft bijgedragen aan de malaise op de markt. Niet veroorzaakt, maar dit heeft wel impact.

Slecht nieuws
Bad news sells! Sex sells! Maar goed nieuws is geen nieuws, dus als er iets goeds gebeurt op de woningmarkt, dan moet je echt met een vergrootglas zoeken. Zo ook de berichtgeving van het Kadaster over de verkopen in juni 2012. Zullen we dit nou maar eens met chocoladeletters schrijven? Dat er ook goede dingen te melden zijn over de woningmarkt?

In juni 2012 registreerde het Kadaster 16.210 verkochte woningen. Dit is een stijging van 69,8% ten opzichte van juni 2011 (9.549). Vergeleken met mei 2012 is er sprake van een stijging van 59,2%. Het Kadaster registreerde toen 10.182 verkochte woningen. Over het gehele tweede kwartaal is er een stijging van 17,3% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Voor het eerste half jaar bedraagt de stijging 1,2% in vergelijking met het eerste half jaar van 2011. De grote stijging van juni past niet in het typische seizoensbeeld, dat normaal gesproken pas in de maand juli een lichte piek laat zien.

Zo, dat mag ook wel eens gezegd worden!! Geeft de burger weer moed!
Ed

Studentenhuisvesting

Dat er momenten in het vakgebied zijn geweest waarop de business meer floreerde dan vandaag de dag lijkt me een understatement. Hoewel er altijd geld te verdienen valt, zowel aan een goed draaiende markt als aan een markt in deplorabele toestand kan immers verdiend worden, zijn de kansen momenteel wat minder makkelijk te vinden. Alleen al om deze reden is het belangrijk dat er focus is en een hele sterke keuze in wat men als professional wel en niet doet.

Keuzes
Ik berichtte u al eerder over het model van Duvekot c.s. die stelt dat een makelaar een keuze moet maken wat hij is of in ieder geval wat hij wilt zijn. Een dealmaker of een procesbegeleider. Ben je het eerste, dealmaker, dan ga je puur voor de transactie en probeer je deze tegen de beste resultaten met de beste garanties voor je opdrachtgever te realiseren. Niet meer en niet minder, geen poespas, duidelijkheid! Ben je procesbegeleider, dan zit je veel meer in de voorwaardenscheppende sfeer, ben je de consultant, het klankbord van je opdrachtgever, de vertrouwenspersoon. Ontzorg en adviseer je de opdrachtgever ten einde deze te begeleiden naar het beste resultaat.

Helder
Op deze manier weet uw opdrachtgever waar hij of zij aan toe is en wat er verwacht kan worden binnen de professionele relatie. Binnen deze keuzemogelijkheid dient u vervolgens op zoek te gaan naar product-markt combinaties die levensvatbaar zijn. Waar behoefte aan is, waar sprake is van krapte of overvloed en waar u uw expertise, toegevoegde waarde ten gelde kunt maken. Vanochtend zag ik weer een segment met een schreeuwende behoefte, een krapte markt die schreeuwt om oplossingen.

Studenten
Ik weet niet of u het ook vernam, het mega probleem wat er is met huisvesting voor studenten. Voor de makelaar die als procesbegeleider optreedt een kans. Immers, deze richt zich op het begeleiden van opdrachtgevers met specifieke wensen en behoeftes op het gebied van wonen en huisvesting. Enig idee waar we over praten als het om deze markt gaat? Laat ik voorop melden dat Groningen, Enschede, Eindhoven en Tilburg weinig problemen kennen inzake studenten huisvesting. Maar de overige steden? Een drama!

Lijstje
Daar komt ie. Amsterdam kent een tekort van 9.000 kamers. Utrecht 6.700. Leiden 4.150. Delft 3.600 en Den Haag 3000 kamers te kort. Een totaal tekort van maar liefst 26.450 kamers. Amsterdam bijvoorbeeld plant voor de periode tot 2016 een groei van 16.000 studenten kamers, maar daar heb je als student op dit moment niets aan. Een gigantische uitdaging, maar ook een gigantische kans voor makelaars. Als geen ander is deze namelijk ingevoerd in zijn werkgebied als het om huisvesting gaat en de spelers die hier actief zijn.

Studentenmakelaars
VastgoedPRO pleit al tijden voor specialisatie door makelaars. Als ik een generiek probleem heb, zoek ik een generalist. Als ik een specifiek probleem heb…. een specialist. En geloof het of niet, specialisten worden beter beloond dan generalisten. Simpelweg omdat specialisten schaars zijn, hun diensten zijn dan ook meer waard. Maar net zozeer dat als je op duurzame makelaars zoekt je niet veel zal vinden, ook als je makelaars voor studenten zoekt zie je nog maar weinig gespecialiseerde collega’s boven komen drijven. Aan hen die op juiste wijze hun netwerk kunnen aanwenden om hier een oplossing aan te bieden, die hier als professioneel procesbegeleider kunnen acteren, ligt volgens mij nog een hele markt open. Kansen die je op dit moment niet mag missen! Natuurlijk zijn er vele barrières om je hier op te richten. Maar zoals bekend, winnaar hebben een verhaal, verliezers een excuus.

Ed