Marktomstandigheden in 2013

Uiteraard laat ik de kans niet lopen om u zowel zakelijk als privé het beste te wensen. Geluk valt je toe…… ik hoop dan ook dat u het met bakken over u heen krijgt in dit jaar! Vandaag sprak ik in het kader van nieuwjaarswensen ook een van onze leden. Die aan het eind toch nog even de vraag stelde wat wij gaan doen om er voor te zorgen dat hij dit jaar meer woningen gaat verkopen.

Kern
In principe natuurlijk een valide en bovenal eerlijke vraag. Men betaalt ergens voor en dan kijk je natuurlijk ook naar wat het oplevert. Quid pro quo! Maar ook mag je kritisch zijn over het ‘waarom’ van zo een vraag. Wordt je lid van een beroepsvereniging om meer omzet te draaien. Wij hebben in regiomeetings deze vraag eens aan onze leden gesteld. Opvallend daarbij is dat vrijwel unaniem wordt gezegd dat dit niet onze (primaire) taak is. Men is zelf ondernemer en is dus ook zelf verantwoordelijk voor het ondernemerschap. Inclusief winst en verlies rekening.

Achterliggend
Ik denk zelf dan ook dat wij geen woningen gaan verkopen voor onze leden of taxaties binnen halen. Je moet je zelfs afvragen of je dat moet willen. Wij kunnen wel voorwaardenscheppend optreden en doen dat ook, op macro- en micro niveau. Op macro niveau bijvoorbeeld via Wonen 4.0, het woningmarktplan van de 3 makelaarsverenigingen, VEH, Aedes en Woonbond. Op micro niveau door het faciliteren van collectieve plaatsingen op websites, door ondersteuning op vak inhoud en op het gebied van innovatie, marktinformatie, juridische ondersteuning en dergelijke. Maar vrijwel allemaal vanuit een ondersteunend karakter. Individueel waar het kan, maar collectief waar het moet.

Antwoord
Het is dus erg verleidelijk om tegen je achterban te zeggen dat je het wel even allemaal gaat fixen en er voor gaat zorgen dat er meer omzet komt, maar dat is wel een erg grote broek. De realiteit is gewoon dat het consumentenvertrouwen en de algehele economische malaise van grotere invloed is op de koopbereidheid van consumenten, om nog maar niet te spreken van de financierbaarheid van woningen. En hoe graag we het ook zouden willen, dat valt toch net buiten onze reikwijdte, zonder daarbij echter het hoofd moedeloos in de schoot te leggen.

Marktbreed
Deze geluiden worden breed gehoord in de maatschappij. Neem gisteren de cijfers over de verkopen van nieuwe auto’s, geluiden parallel aan de markt van ons. Voorzichtig, terughoudend, risicomijdend zijn ook hier trefwoorden inzake het consumenten gedrag. Zowel RAI als Bovag laten deze geluiden horen. Meubelfabrikanten, keukenfabrikanten, botenbouwers, allemaal hetzelfde geluid. De enige die ik positief hoorde was Gassan Diamonds in Amsterdam, die had een topjaar in 2012. Alleen helaas, vrijwel allemaal buitenlandse aankopen…

Halvol
De markt, de realiteit en de economie veranderen dat kunnen we dus niet veranderen, dat zal een kwestie van tijd zijn. Maar duidelijk is wel dat in tijdens als deze, wij onze stinkende best moeten doen om onze leden, onze ondernemers optimaal te ondersteunen zodat zij datgene kunnen doen waar ze goed in zijn en hier volledig hun focus op kunnen hebben: succesvol makelen en taxeren. Want als je echt wilt….. wordt 2103 een fantastisch jaar!

Ed

Aankoop service

In deze tijden is het belangrijk voor makelaars om te kijken op welke wijzen er inkomstenstromen kunnen worden ontwikkeld. VastgoedPRO zette hiervoor samen met Huislijn.nl een project op en ontwikkelde de VAS, de VastgoedPRO Aankoop Service. Een mogelijkheid om klanten te vinden, te binden en tegelijkertijd extra inkomsten te genereren via verkoop van advertenties door de makelaar. Ronald Barends, directeur van Huislijn.nl heb ik gevraagd om nog eens uit te leggen hoe het werkt. Het scherm is aan Ronald,
TGIF,
Ed
---------------
Heerlijk anoniem zoeken…
Ed van de Bijl vroeg aan mij of Huislijn.nl de aankoopmakelaar kan helpen in de anonieme internetomgeving. Nu zijn wij geen makelaar maar er komen op onze woonportal wel allemaal consumenten die een huis willen kopen. Maar hoe kom je nu, als makelaar, in contact met deze groep? Internet is inderdaad heerlijk anoniem. Niemand die je lastig valt, je kunt ongehinderd rondkijken. Kreeg je deze consumenten maar in je winkel dan zou je het wel weten… Maar… is internet eigenlijk wel zo anoniem?

Gericht adverteren
Steeds vaker zie je advertenties verschijnen die aansluiten op je zoekgedrag. Zo zoek je op Wehkamp mooie schaatsen – je kan ze maar vast in huis hebben – en dan krijg je op bijna elke website die je daarna bezoekt aanbiedingen van schaatsen. Anoniem ja, maar door middel van cookies weten adverteerders veel en kunnen ze daar met succes op inspelen.

Makelaarssite
Huizenzoekers raadplegen vaak ook de website van de makelaar, kijken daar anoniem rond en in veel gevallen zullen ze, zonder gegevens achter te laten, weer wegsurfen. Maar het is natuurlijk mooi wanneer ze op een andere site komen en daar dan juist jouw advertentie zien met een aanbieding over bijvoorbeeld aankoopbegeleiding. Een manier om alsnog in contact te komen met de huizenzoeker. Dit is ook echt mogelijk. In de onlinewereld wordt dit Retargeting genoemd.

Zoekprofielen
Op de woonportalen worden veel zoekprofielen aangemaakt, de mens is van nature lui dus wat is er nu gemakkelijker dan dagelijks via mail de huizen te ontvangen die voldoen aan jouw zoekprofiel. Voor de makelaar is dit ook interessant want als er een woning van je tussen staat dan wordt de kans verhoogd dat deze ook gezien wordt door de huizenzoeker en dus een kans op een contactmoment.
Op Huislijn.nl vragen wij aan de huizenzoeker of hij/zij het goed vindt wanneer de makelaar contact opneemt wanneer deze een passend aanbod heeft. Met deze tool “Vind Kopers” kunnen makelaars al in een vroeg stadium contact opnemen met huizenzoekers.

Gebruik
Zoekprofielen worden voornamelijk aangemaakt op de grote woonportals, zij informeren vervolgens de consument wanneer er een woning voldoet aan het zoekprofiel. Ben je aankoopmakelaar dan wil jij natuurlijk zelf deze mail versturen. Jij bent de expert en kan de consument echt helpen met het aankopen van een huis. Samen met VastgoedPRO heeft Huislijn een mailservice ontwikkeld waarbij makelaars voor klanten een zoekprofiel kunnen aanmaken die vervolgens binnen het gehele Nederlandse woonaanbod gaat zoeken. Voldoet een huis aan het zoekprofiel dan wordt er een mail verstuurd vanuit de betreffende makelaar. Op deze manier heb je via mail regelmatig contact met je klanten. Je meldt eigenlijk steeds goed nieuws, “kijk eens wat ik voor u gevonden heb”. Wij zijn inmiddels de pilot gestart voor VastgoedPRO makelaars, bij succes bieden wij deze service uiteraard aan alle makelaars aan.

Makelaar Centraal
Huislijn.nl en makelaars hebben een gezamenlijk belang, namelijk veel bezoekers die woningen gaan bekijken. Echter vanaf dat moment splitsen de wegen. Huislijn.nl wil bezoekers advertenties (banners) laten zien en verleiden om daar op te klikken, maar de makelaar wil aandacht voor zijn woning en natuurlijk voor zijn kantoor.

Controle
Deze tegenstelling heeft Huislijn opgelost door de pagina waar het huis wordt getoond geheel in de handen te geven van de makelaar. Geen advertenties van Huislijn.nl maar de makelaar kan zijn eigen relaties vragen om te adverteren. Geen link naar de facebookpagina van Huislijn.nl maar naar die van de makelaar, directe links naar de site van makelaar om je aan te melden voor een nieuwsbrief of zoekprofiel. Een manier om in een vroeg stadium in contact te komen met de huizenzoekende consument.

Aankoopservice
Om nu antwoord te geven op de vraag van Ed van de Bijl of Huislijn.nl de aankoopmakelaar kan helpen in een anonieme internetomgeving…? Ja, er zijn wel dergelijk middelen te bedenken om in contact te komen met de huizenzoeker. Meer weten? Mail naar ronald@huislijn.nl

Ronald Barends, directeur Huislijn.nl

Een nieuw begin

Beste mensen,

Een van onze VastgoedPRO collega’s, Sarina van marketing, zit op dit moment in Nieuw Zeeland, genietend van een lange reis aan de andere kant van de aardbol. Of eigenlijk beter, ligt op dit moment in haar mandje in Nieuw Zeeland, het is daar nu al zaterdagochtend. Vredig is daar de vrijdag 21e -12-2012 overgegaan in de 22e, niets en niemand is vergaan. Mooie mannen die Maya’s, maar mega mis! Niks Armageddon, geen einde der tijden! En dat is maar goed ook, het kwam mij zeer slecht uit dit weekend.

Dagen
We gaan dus met z’n allen, levend en wel, crisis of geen crisis op weg naar de Kerst. Voor velen, waaronder voor mijzelf, begint het kerstverlof zo rond deze tijd. Voor de één een feest van familie, vrienden en versnaperingen. Voor de andere de geboorte van Jezus, die hier kwam om te leven en sterven voor ons. En ook de overlevering van de eerste woningnood die ooit beschreven is. Maria en Jozef, samen met het kindertje Jezus voor wie geen plaats was in de herberg. Noodgedwongen geboren in een stal te Bethlehem.

Groet
Mag ik u en uw geliefden een zinvolle en vooral liefdevolle kerst toewensen, met vrede in uw hart en uw omgeving. En graag verwijs ik u door naar het allermooiste kerstliedje ooit, mooi voor bij de open haard een dezer dagen.
Zalig Kerstfeest,
TGIF,

Ed

Crisis makelaarswereld

Het NRC publiceerde gisteren een onderzoek naar de status quo in de makelaardij, welke we niet kunnen negeren. Het krantenbericht vindt u hier, de grafische weergave van het onderzoek kunt u hier downloaden.
Ed
-----------
Inschakeling pensioenfondsen als oplossingsrichting - Crisis in de makelaarswereld door stil vallen woningmarkt

Sterke daling van de verkoop
De stagnerende verkoop van woningen is sterk voelbaar bij bedrijven die in Nederland als makelaar optreden. Zo blijkt dat de gemiddelde verkoop van woningen per maand voor de crisis bij 41% van de makelende bedrijven nog 3-6 woningen bedroeg, 17% verkocht toen 7-10 woningen per maand, 17% van de bedrijven verkocht meer dan 10 woningen en slechts 13% verkocht 1 tot 2 woningen per maand. In 2012 is de omzet per maand sterk gedaald. Waar voor de crisis 13% van de bedrijven 1 tot 2 woningen per maand verkocht, nu anno 2012 is dit percentage enorm gestegen tot 48%. 16% van de makelaars verkoopt zelfs op dit moment geen woning, 26% spreekt van 3-6 woningen per maand , 6% noemt 6 tot 10 woningen per maand en 3% geeft aan meer dan 10 woningen per maand te verkopen.

Makelaarsbedrijven hebben het moeilijk
70% van de bedrijfstak makelaars vindt dat de economische situatie van hun bedrijf slechter (37%), dan wel veel slechter (33%) is geworden, 18% spreekt van neutraal, 10% ervaart een betere situatie, 2% spreekt over een veel betere situatie. De bedrijven in de makelaardij schatten voor 50% in dat het onwaarschijnlijk is dat hun bedrijf in de komende paar jaar hun activiteiten moet beëindigen , 23 % kijkt hier neutraal tegen op, 15 % acht het waarschijnlijk en 12% weet het niet.

Pensioenfondsen kunnen doorbraak brengen
Als oplossingsrichting om een doorbraak in de bouw- en woningmarkt te forceren noemt 47% het bij elkaar brengen van pensioenfondsen en banken, zodat die substantieel in woninghypotheken gaan beleggen.  Het aanpakken van scheef wonen wordt door 7% genoemd, 2% geeft als suggestie meer woningen uit de markt halen, 5% heeft geen idee voor een oplossingsrichting en 39% geeft aan te denken aan andersoortige oplossingen. Deze resultaten komen voort uit een uitgebreid onderzoek gedaan onder 5.000 makelaarsbedrijven. Ruim 600 bedrijven reageerden, hierop. Dit onderzoek heeft in de afgelopen twee weken plaatsgevonden op verzoek van NRC Handelsblad en is uitgevoerd door onderzoeksbureau OverheidinNederland.nl.

Rijtjeswoning beter in de markt dan andere categorieën woningen
Een rijtjes woning wordt door makelaars op dit moment door 19% van de makelaars goed (18%), dan wel zeer goed (1%) verkocht, 38% spreekt over een slechte verkoop (30%), dan wel zeer slechte verkoop (8%). 10% zegt hierover geen oordeel te hebben. De verkoop van tweekappers doet het moeilijker in de markt. Een tweekapper wordt door makelaars op dit moment door 9% van de makelaars goed verkocht, 53 % spreekt over een slechte verkoop (41%), dan wel zeer slechte verkoop (12%). 11% zegt hierover geen oordeel te hebben. Uit het onderzoek blijkt, dat de markt voor de vrijstaande woning nog meer onder druk staat dan de tweekapper woning. Een vrijstaande woning wordt door makelaars op dit moment door 6% van de makelaars goed (5%), dan wel zeer goed (1%) verkocht, 71 % spreekt over een slechte verkoop (42%), dan wel zeer slechte verkoop (29%). 8% zegt hierover geen oordeel te hebben. Ook de verkoop van appartementen staat onder druk. Een appartement wordt door makelaars op dit moment door 5% van de makelaars goed verkocht, 69% spreekt over een slechte verkoop (36%), dan wel zeer slechte verkoop (33%). 7% zegt hierover geen oordeel te hebben.

Makelaars over hypotheekrente, startersleningen en scheef wonen
Desgevraagd reageren makelaars op een aantal maatregelen , zoals die onlangs zijn opgenomen in het regeerakkoord. Hun opvatting over de hypotheekrente is duidelijk verschillend. Hun opvatting over de starterslening en het scheef wonen is redelijk eensgezind. Zo is 49% van de makelaars het eens (38%) dan wel zeer mee eens (11%) met de stelling dat de hypotheekrente voor iedereen beperkt moet worden, 16% reageert neutraal en 35% is het hiermee oneens (19%), dan wel zeer mee oneens (16%). 86% van de makelaars is het eens (41%) dan wel zeer mee eens (46%) met de stelling dat het aantal startersleningen moet worden uitgebreid, 7% reageert neutraal en 6% is het hiermee oneens (3%), dan wel zeer mee oneens (3%). 80% van de makelaars is het eens (45%) dan wel zeer mee eens (35%) met de stelling dat een huurverhoging voor scheefhuurders moet plaatsvinden, 11% reageert neutraal en 9% is het hiermee oneens (5%), dan wel zeer mee oneens (4%).

Voorstel voor prijsverlaging vaak aan de orde
Om de verkoop te stimuleren en de prijs meer aan te passen aan nieuwe marktverhoudingen zegt 91% regelmatig tegen hun klanten dat ze de verkoopprijs van hun woning moeten verlagen, 5 % doet dat niet en 4% maakt dat niet vaak mee. Dat advies wordt door 90% van de klanten soms wel, soms niet opgevolgd, 8% volgt dat advies altijd op.

Nieuwe producten moeten tij keren
39% van de makelende bedrijven biedt andere producten/concepten aan om het tij te keren, 34 % doet niets speciaals, 2% verlaagt hun tarieven en 25% heeft andersoortige oplossingen. Op de vraag wat makelaars van de lokale politiek verwachten komt een lading van ideeën. Daarnaast verwacht ruim eenderde van makelaars weinig tot niets van de lokale politiek.

Woningen voor expats biedt nog steeds groeikansen
Desgevraagd blijkt dat 34% van de bedrijven waarin makelaars werkzaam zijn ook woningen aan expats verhuurt, 66% doet dat niet. De markt voor verhuur van woningen voor expats is sinds de woning crisis volgens de makelaars minder geworden (39%) , gelijk gebleven 24%, dan wel gegroeid 31%, waarvan 24% spreekt van een beetje gegroeid en 7% van enorm gegroeid. 5% geeft aan dat hun markt in deze categorie volkomen verdwenen is.

Kenmerken van makelend Nederland
Degenen die gereageerd hebben op de onderzoeksvragen zijn in meerderheid mannen (82%), hebben voor 37% een eigen vastgoedportefeuille en hebben in overgrote meerderheid op de VVD gestemd bij de laatste verkiezingen (66%). 65% van de makelaars heeft een leeftijd tussen de 36 en 55 jaar, 11% is jonger en 24% ouder. 75% van de bedrijven is langer dan 10 jaar werkzaam in de branche, 18 % 5 tot 10 jaar en 7 % korter dan 5 jaar. 59% is werkzaam in het bedrijf als enige makelaar, 41% met twee of meer. In de categorie twee of meer is 80% werkzaam met 2 of 3 makelaars, 14% met 4 of 5 makelaars, 4% met 6 tot 10 makelaars en 2% met meer dan 10 makelaars. 84% van de makelaars die de enquête beantwoord heeft, is lid van een brancheorganisatie. Daar van is 66% lid van de NVM, 19% van VBO en 13% van VastgoedPRO.

Initiatief vlot trekken woningmarkt

Ik ontving een mail van collega Mark Thunnissen over zijn schrijven aan minister Blok, een idee om de woningmarkt weer vlot te trekken.  En de reactie daarop.Omdat (bijna) elk iniatitief wat genomen wordt een podium verdient, heb ik collega Thunnissen gevraagd of hij het op prijs stelt zijn plan te bloggen. Bij deze dus, dank je wel Mark!
-----------
Geachte heer Blok,

Als bezorgd VVD-lid ben ik in het regeerakkoord helaas géén maatregelen tegen gekomen die een positieve bijdrage zouden kunnen leveren aan het vlot trekken van de woningmarkt en/of het geven van een nieuw impuls aan de bouw. Ik heb in het begin van dit jaar al een idee gelanceerd om de woningmarkt vlot te trekken. Dit idee werd tijdens een debatsessie met de Rabobank, Hurks Bouwbedrijf en woningcorporatie Woonbedrijf als enige echte oplossing gezien van de ideeën die op die avond door de deelnemers en toehoorders naar voren werden gebracht. Het idee komt op het volgende neer.

Fonds
Er dient een woningfonds opgericht te worden. Dit op te richten fonds dient bij de overheid ca. 1-1,5 miljard euro moeten kunnen lenen tegen een rentepercentage met een geringe rente-opslag bovenop de rente van staatsleningen. De door dit fonds te betalen rente zal ca. 2,75% bedragen. Omdat het geld dat de overheid op de kapitaalmarkt leent direkt tegen een hoger percentage aan dit fonds doorgeleend wordt, kost het de overheid geen geld.

Doel
Met dit startkapitaal gaat het woningfonds in heel Nederland woningen opkopen tegen prijzen die variëren van € 125.000,-- tot € 175.000,-- k.k. Afhankelijk van het startkapitaal kunnen op deze wijze zullen ruim 6.000 tot 9.000 woningen worden aangekocht. Stringente voorwaarde bij een aankoop door dit fonds is dat diegene wiens huis aangekocht wordt, verplicht is om in Nederland zelf een nadere woning aan te kopen. Hierdoor wordt het aantal woningtransacties direct weer verdubbeld en naar alle waarschijnlijkheid leidt dit zelfs tot een verdrievoudiging van het aantal transacties.

Actie

De door het fonds aangekochte woningen zullen in de huurmarkt worden gezet, waardoor ook starters op de huurmarkt, die zich om wat voor reden dan ook nog geen koopwoning willen of kunnen permitteren, ook geholpen kunne worden. Indien deze woningen verhuurd worden tegen een rendement van bruto 5% (dat zijn huurprijzen van ca. € 550,-- tot € 750,-- per maand), dan kan dit woonfonds zichzelf bedruipen. Dit plan werkt budgetneutraal!

Systeem

Tegenover de lening van de overheid op de kapitaalsmarkt staat nl. een lening aan het woonfonds met de aangekochte woningen als onderpand. Dit plan geeft mijn inziens een impuls aan de woningmarkt, waardoor het vliegwiel weer in beweging komt. Bovendien heeft dit plan nog de volgende spin-off:

• Verruiming van de huurmarkt.
• Extra inkomsten voor de overheid door de 2% overdrachtsbelasting die op iedere verkooptransactie geheven wordt.
• 21% BTW inkomsten voor de overheid, afkomstig uit alle uitgevoerde werkzaamheden die verband houden met deze woningtransacties (denk aan verhuizers, schildersbedrijven, klusbedrijven, aannemers, tegelzetters, stucadoors, woninginrichters etc.).
• Veel extra of nieuw werk voor bovengenoemde bedrijven.

En misschien wel het belangrijkste: Een positief signaal vanuit de overheid, dat direct zichtbaar wordt door een groot aantal verkooptransacties en dat géén geld kost. Mocht u nog vragen hebben ten aanzien van het bovenstaande dan sta ik u graag te woord.

Mark Thunnissen 

Thunnissen Makelaardij o.g. B.V.

--------------

Beste Mark,

Hartelijk dank voor uw mail. In de eerste weken als minister heeft meneer Blok reeds een aantal maatregelen genomen op de woningmarkt. Let wel het gaat om maatregelen die bedoeld zijn om in de context van de ingrijpende doch noodzakelijk maatregelen een aantal klappen op te vangen, overgangsproblemen te verzachten etc. Ook refereert u in uw mail aan de noodzaak tot actie in de bouwsector. Met de instelling van verkenner Dijkhuizen hoopt de minister hier een bijdrage te leveren. Wel is het belangrijk op te merken dat het weer op gang helpen van de bouw nooit vanuit de overheid 'geregeld' kan worden. Tal van (macro) economische factoren spelen hier een rol, die niet te sturen of te beheersen zijn.

Het is goed te zien wat een creativiteit en bereidheid er in de sector zit om mee te denken over het 'vlot trekken' van de woningmarkt. Ook uw idee is daar een voorbeeld van. Lastig aan uw voorstel is dat er nu eerst geld in gestoken moet worden door de overheid. Geld dat er niet is. Sterker nog het bedrag dat u voorstelt is ongeveer 50 a 75% van de financiële opgave waar de sector voor staat. Desalniettemin bevat uw voorstel elementen die wellicht op termijn interessant kunnen zijn. Ik zal uw voorstel daarom zorgvuldig bewaren.

Met vriendelijke groet,
Sophie Hermans - Politiek assistent minister Blok