Dom

Bijschrift toevoegen

Een ieder die iets met de woningmarkt heeft zal er mee bekend zijn dat er verschillende inzichten zijn over het publiceren van woningen op Internet. En dan met name het verschil van mening over de positie van funda. Funda is natuurlijk een initiatief van de collega’s van NVM en daarmee een gigantische cash-cow. De makelaars van VastgoedPRO en VBO makelaar betalen naar schatting zo een zes miljoen euro per jaar aan een concurrerende organisatie, NVM, om daar hun aanbod te mogen tonen. Zakelijk gezien dus een compliment aan de collega’s uit Nieuwegein, dat hebben ze toch maar knap gedaan.

Maarrrrrr
Punt alleen wel is natuurlijk dat consumenten onjuist worden geïnformeerd op funda, doordat NVM aanbod altijd eerst wordt getoond. Even gechargeerd en onjuist, maar zoek je een vrijstaande woning in Rotterdam dan krijg je eerst de appartementen van de NVM in Den Haag. Om op die manier de consument eerder naar het NVM aanbod te laten kijken. Als ik dat op dit blog deed was er niets aan de hand. Per dag kijken zo een 700 mensen naar deze spinsels, dat zal de wereld niet veranderen. Bij funda ligt dit echter anders.

Dominant
De positie van funda is zo dominant, dat deze vrij bepalend is. Google heeft een soortgelijk iets gehad. Ook gechargeerd en onjuist, maar dat ging als volgt. Volkswagen bijvoorbeeld adverteerde op Google en Ford niet. Zocht je op Google naar een Ford dealer, dan kreeg je eerst alle Volkswagen dealers. En dan pas de Fords. Rechtspraak toonde aan dat de positie van Google zo dominant was, dat dit niet mocht. Consumenten moeten eerlijk ingelicht worden. Tegen funda en NVM lopen op dit moment dan ook mededingingszaken die grofweg hierop gebaseerd zijn.

NMa / ACM
De NMa, tegenwoordig ACM, heeft dan ook een onderzoek naar de positie van funda ingesteld, een marktscan. Hierin werd deze dominantie benadrukt en geadviseerd dat er meer afstand moet worden genomen van de positie van NVM op funda. Goed nieuws dachten velen, waaronder consumenten. Hoewel VEH oorverdovend stil is in dit dossier en bang lijkt te zijn. Maar gisteren zag ik een persbericht van NVM dat de dominante positie van de NVM makelaar juist zal worden benadrukt. Bij elke zoekopdracht zal worden gemeld: “Voor deze zoekopdracht worden woningen van NVM makelaars bovenaan geplaatst in de zoekresultaten, daaronder gevolgd door woningen van andere aanbieders.”

Mening
Nu moet een ieder hier van vinden wat deze zelf wilt, maar mij verbaast dit enorm. Onverlet mijn respect voor het zakelijke succes van NVM met funda. Volgens mij zit de woningmarkt in een behoorlijke dip. Alles wat gezamenlijk gedaan kan worden om de woningmarkt te stimuleren moet worden opgepakt. Zoekt de consument dus een woning, geef deze dan wat gezocht wordt. Volgens mij zijn er namelijk maar zeer weinig mensen op zoek naar een NVM woning. Net zo min overigens als naar een VastgoedPRO woning. Maar er is dus schijnbaar iemand die van mening is dat dit goed is voor de markt, voor de consument, voor de doorstroming en voor de mobiliteit. Binnen mijn organisatie zou ik zo iemand aanraden een andere baan te zoeken, die snapt er namelijk niets meer van en handelt niet in het belang van makelaars. Consumenten nu onjuist informeren, dat is wel erg dom.
TGIF,
Ed

Regulering

Vanuit een aantal toezichthoudende partijen wordt op dit moment gekeken naar de makelaardij- en taxatiemarkt. Onder andere de AFM en DNB roepen de branche op om op basis van zelfregulering er voor zorg te dragen dat er meer transparantie, aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid ontstaat. Aan de ene kant een kans voor de branche.

BV

Vooralsnog kijkt men met name naar het bedrijfsmatig vastgoed, men is daar op zoek naar bovenstaande. Het gebrek aan eenduidigheid, zowel in terminologie, methodologie als aanspreekbaarheid wordt gezien als een omissie in de markt. Ook de verdeeldheid, met vele koepelorganisaties (VastgoedPRO, NVM, VBO, NVR, RICS, VGMN…..) meerdere kwaliteitsregisters, diverse vormen van tuchtrecht en toezicht zorgen er voor dat er al snel het idee ontstaat dat de branche een bord spaghetti is. En voor een buitenstaander lijkt het dan snel een rommeltje en ongeorganiseerd.

Zelfregulering

An sich is het natuurlijk goed dat deze oproep wordt gedaan. Aan de ene kant is NL een verzuild land, iedereen zijn eigen omroep, eigen kerk, eigen politieke partij, eigen voetbalclub, eigen vertegenwoordiging. Aan de andere kant werkt het soms ook besluitvorming tegen. Maar aan de andere kant is het dezelfde overheid geweest, die dit in de hand heeft gewerkt. Van een gereguleerde, geordende markt is met het afschaffen van de beëdiging in 2001 dit zelf veroorzaakt. Niet dat vroeger alles beter was, maar toch. In 12 jaar is deze zelfregulering geworden tot wat het nu is.

Overheid

Aan de ene kant dus een goed iets dat vanuit toezicht wordt verzocht om te komen tot strakkere en duidelijkere marktordening. Maar aan de andere kant, er zijn nauwelijks tot geen middelen om deze marktordening te bewerkstelligen. Iets als wettelijke verankering van het tuchtrecht voor makelaars en taxateurs, heeft nog steeds geen politiek draagvlak. Dus kan men het vak uitoefenen zonder toezicht en controle, of als men er bij VastgoedPRO uitgezet wordt, mogelijk onder een andere vlag doorgaan.

Instrumenten

Dus ja, toezichthouders, wij werken graag aan deze transparantie, eenduidigheid en aanspreekbaarheid. Maar geef ons dan ook de instrumenten om binnen onze markt te handhaven. Laten we beginnen met een publiekrechtelijke, wettelijke verankering van tuchtrecht voor makelaars en taxateurs. Net als voor accountants, notarissen, advocaten, artsen etc. Want geef mij een reden waarom professionele makelaars en taxateurs niet willen voldoen aan toezicht op normatief en professioneel handelen, op kwaliteitsbewaking en collegiale toetsing. Jezelf nergens aan willen verbinden, laten toetsen of laten aanspreken? Zoek een ander vak! Maar noem jezelf geen makelaar of taxateur.

Ed   

Makelaar en markt

Ik zag de afgelopen dagen behoorlijk wat reacties voorbij komen inzake de berichtgeving van onze organisatie over de te verwachten marktontwikkelingen. Hierbij zitten reacties die zeker stof tot nadenken geven, boeiend om zo een discussie te zien ontstaan. Naast mensen die openlijk reageren zijn er ook anoniemen die hun mening geven, maar er zijn ook mensen die mailen als reactie. Met een had ik een inhoudelijke discussie.

Positie
Iemand mailde mij dat makelaars alleen maar de prijzen proberen op te drijven en dat die er een belang bij hebben dat de prijzen stijgen. Lijkt op het eerste gezicht een logische reactie voor een leek, maar helaas niet juist. Laten we eens bij beiden fenomenen stilstaan.

Prijsopdrijving
Helaas is het voor makelaars niet tot nauwelijks mogelijk om prijzen op te drijven. Naar beneden duwen, dat lukt nog wel in een theoretische gedachtegang, maar omhoog brengen, helaas. Een makelaar brengt vraag en aanbod bij elkaar, waarbij tegen de op dat moment geldende marktprijs het object van eigenaar wisselt. Het is de oude eigenaar die de vraagprijs bepaalt, de nieuwe eigenaar die het bod uitbrengt en gezamenlijk gaan ze akkoord met de koopsom. Dat de makelaar de marktplaats voor hen vormt is zijn rol.

Positie
Als deze als verkoopmakelaar optreedt, zal die een zo hoog mogelijke prijs bedingen. Net zozeer als de aankoop makelaar de laagst mogelijke prijs. En beiden uiteraard onder de beste voorwaarden voor hun opdrachtgever. Maar deze laatste bepaalt dus de prijs, de koper c.q. de verkoper. Vele partijen kunnen de prijzen beïnvloeden. Ontwikkelaars, gemeenten, de fiscus, bouwers, banken, maar makelaars zijn hierin zeer beperkt. En als ze het al zouden kunnen, dan is het hun plicht om dat te doen. Immers, wie zoekt een makelaar die zegt: nou, ik had uw huis voor 25k meer kunnen verkopen, maar ja, dat zou de prijs alleen maar opdrijven, dus dat heb ik maar niet gedaan.

Belang
Dan dat makelaars belang zouden hebben bij hogere prijzen. Voor een zeer klein deel is dat waar. Als men via courtage werkt, dan geeft een hogere prijs een iets hogere factuur. Maar een makelaar heeft meer belang bij hogere transactievolumes dan bij hogere prijzen. De verhouding tussen het percentuele effect van aantallen transacties bij prijsdaling, is vele malen hoger dan de impact van prijsstijging op de factuur. Oftewel, stel dat je nu 50 panden per jaar verkoopt bij een gemiddelde prijs van 200k. Als bij 20% prijsdaling de markt weer op gang komt en je gaat terug naar het transactieniveau van zeg 2009, dan verkoop je zo maar 100 panden. Ik weet wel waar de voorkeur van de gemiddelde makelaar naar uit gaat.

Ontwikkelingen
Dus wat mij betreft, prima als de prijzen zich weer herstellen en de markt weer op gang komt. Maar ook prima als de prijzen dalen en de markt weer op gang komt. En volgens mij is dat niet alleen goed voor een makelaar, maar is dat goed voor de hele Nederlandse economie.
TGIF,

Ed

Voorspellingen huizenprijzen

Vorige week gaven wij een persbericht uit met daarin de resultaten van onderzoek onder de circa 800 aangesloten makelaars en taxateurs bij onze vereniging. Hen was gevraagd wat de mening was over de markt en de marktontwikkelingen. Empirisch onderzoek dus, zonder wetenschappelijke onderbouwingen of theorieën, maar gewoon wat men in de praktijk ziet, voelt en merkt. In mijn ogen het meest waardevolle onderzoek wat er is. En de meeste makelaars geven aan dat ze het dit jaar wel overleven, dat men verwacht dat het ergste zo een beetje achter de rug is.

Reacties
In de reacties op dit blog zag ik een reactie waarbij iemand pretendeerde de huizenmarkt op basis van modellen en berekeningen te kunnen voorspellen, met een parallel naar de aandelen markt. In de ogen van deze deskundige was er nog een daling van 36-38% in de huizenprijzen te verwachten. Hierbij werden allerlei magische termen als weerstandsbepalingen en fear capitulation gebruikt wat schijnbaar gewicht moest geven aan deze visie.

Formules
Nou weet ik niet hoe u er tegen aan kijk, maar ik heb altijd weinig vertrouwen in technische berekeningen van aandelenmarkten en met name de voorspellingen van zogenaamde deskundigen in dezen. Als ik namelijk een technische formule had waarmee ik aandelenprijzen of aandelenmarkten kon berekenen, dan kan ik u een ding verzekeren. Ik zou dat niet delen, maar al mijn geld erop inzetten en schat en schat rijk worden. Want als je precies weet wat er gaat gebeuren: niet doorvertellen maar profiteren. Zo ook voor de woningmarkt.

Verwachtingen
Van meerdere kanten hoor je voorspellingen over de woningmarkt. Hoe gedetailleerder en op langere termijn gericht, hoe onbetrouwbaarder lijkt mij. Of je moet heel ver vooruit gaan denken. Ik kan bijvoorbeeld vrij zeker stellen dat de komende 10 jaar de huizenprijzen zullen stijgen. Simpelweg door inflatie, daar hoef je geen professor de Clavan voor te zijn om dat in te schatten. Maar voorspellingen dat huizenprijzen de komende 180 dagen x of y procent gaan stijgen of dalen, ik weet het niet. Er zijn te veel onbekende variabelen die van invloed zijn die onbekend en onverwacht zijn.

Geschiedenis
Neem nou bijvoorbeeld 2001. De markt ging crescendo en er waren toen ongetwijfeld voorspellende experts die alles zeker wisten over prijsontwikkelingen. Van aandelen, van huizen, noem maar op. Maar een Tin Towers ramp op 11 september kon niemand voorspellen. Zo ook voor wat er de komende maanden gebeuren gaat. Onder gelijkblijvende omstandigheden hebben de makelaars en taxateurs van VastgoedPRO wel een idee. Op basis van wat ze om zich heen zien gebeuren. Wat ze horen van hun klanten, van potentiele kopers, bij bezichtigingen. En het ziet er naar uit, dat we het zwaarste achter de rug hebben. En de andere voorspellers? Die maakt het waarschijnlijk niet uit, die hebben met hun kennis en formules zulke kapitalen verdiend….

Ed

Persbericht woningmarkt

---------- Persbericht ------------

Makelaars VastgoedPRO: 2014 in teken van herstel

Lelystad, juli 2013 
Beroepsvereniging VastgoedPRO heeft onder haar leden een onderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de huizenmarkt, die zij verwachten. Volgens de makelaars en taxateurs van VastgoedPRO is het dieptepunt in 2013 bereikt en wordt voor 2014 een herstel voorzien. Na een slecht eerste halfjaar verwacht het merendeel ook de komende zes maanden nog een moeizame markt. Opvallend is, dat de meeste respondenten in het onderzoek (89%) verwachten dit jaar wel te kunnen overleven. Maar dan moet 2014 wel de noodzakelijke opleving gaan brengen.

Onderzoek
Het onderzoek is begin juli 2013 uitgevoerd onder de ruim achthonderd makelaars en taxateurs van de vereniging. “We wisten dat de stemming in de markt niet al te positief was, maar het is goed om te zien dat de makelaars en taxateurs zelf voor 2014 een herstel zien”, aldus Ed van de Bijl, algemeen directeur VastgoedPRO.

Consumentenvertrouwen is boosdoener
Op de vraag wat de oorzaak is van de crisis in de woningmarkt, noemt het merendeel (71%) van de ondervraagden het aanhoudend lage consumentenvertrouwen als probleem, gevolgd door de strengere regels bij banken (51%). “De invloed van de overheid is opvallend klein te noemen”, stelt Van de Bijl.

Verbetering in zicht
De meeste makelaars merken 2013 aan als het jaar waarin de woningmarkt op zijn dieptepunt is. Dat betekent, dat men herstel ziet voor de komende jaren. Vrijwel alle kantoren die de afgelopen jaren overleefd hebben, zijn afgeslankt tot kleine organisaties die met een laag kostenniveau kunnen overleven.

Investeren
Een derde van de ondervraagde makelaars en taxateurs geeft aan meer te willen investeren in zowel de marketing van woningen, als in de eigen kennis en kunde middels training en opleiding. Ze verwachten op die manier zelf ook een bijdrage te kunnen leveren aan het vlottrekken van de huizenmarkt.

Over VastgoedPRO
VastgoedPRO is de Nederlandse beroepsvereniging voor vastgoedprofessionals, zoals makelaars en taxateurs, en heeft ruim achthonderd aangesloten leden. VastgoedPRO richt zich als beroepsvereniging vooral op het vakgebied van de makelaar en de taxateur. De focus van de vereniging ligt op kwaliteitsbewaking, belangenbehartiging, deskundigheidsbevordering en het faciliteren van de leden bij hun beroep als makelaar en/of taxateur. De leden bedienen klanten in de particuliere (woning)markt, alsook in de zakelijke markt voor bedrijfsmatig- en agrarisch vastgoed.
TGIF,
Ed