Pensioenbeleggingen in hypotheken

Vanochtend kopte de digitale versie van het FD in de eerste drie artikelen alleen maar over de woningmarkt. De openingskop: Pensioengelden in hypotheken. Het volgende artikel: Na daling is hypotheekrente nog relatief hoog. En het derde artikel: De huizenmarkt moet worden gereanimeerd. Met als gevolg dat er vandaag veel aandacht was in de media voor de woningmarkt. Ik was onderweg naar een regiobijeenkomst van VastgoedPRO leden in Deventer, dus had uitgebreid de tijd om naar de radio te luisteren.

BNR
Wat mij opviel waren twee items, beiden op Business News Radio. Als eerste het Journalistenpanel wat daar zo rond elf uur te horen was. Drie jonge mensen, hoog opgeleid en aan het begin van hun carrière. Aan hen werd de visie gevraagd op bovenstaande bericht inzake het aanwenden van pensioengelden voor hypotheken. De eerste reactie was wat voorspelbaar. Nederlands pensioengeld wordt nu grotendeels belegd in het buitenland. Hierdoor wordt aan Nederlands kapitaal in het buitenland verdient. Maar daar bovenop, worden Nederlandse banken gefinancierd met buitenlands geld, waar dus ook nog een keer op wordt verdient, in het buitenland. Twee keer geld weggeven, dat kan beter binnen de landsgrenzen worden gehouden.

Logisch
Voornoemde redenatie wordt vaker gehoord. De besparingen die hierbij komen, zouden kunnen worden omgezet in lagere hypotheken, waardoor de woningmarkt weer op gang komt en banken krijgen weer meer armslag. Het dunne ijs in deze redenatie is echt de vraag of pensioenfondsen kunnen leven van een rente van 3 a 4 %. Stel deze vraag aan ee econometrist of actuarieel wiskundige en u zult zien dat hier de echte oplossing niet zit. Maar er was ook nog een ander gesprekspunt. Hun commentaar kwam er op neer dat er continue nieuwe ad hoc berichten worden verspreid, al dan niet vanuit het Haagse, die niet verder kijken dan een periode van 1 week tot maximaal een jaar. Of doe ruim, vier jaar max, tot de nieuwe verkiezingen. Terwijl de woningmarkt een markt is dan wel moet zijn met een horizon van circa 20 tot 30 jaar. Helemaal terecht en de spijker op z’n kop.

Vervolg
En om 11.50 was op BNR Kees de Korte, macro- econoom, vrij duidelijk over dit plan: "De bullshit meter slaat bij zo een plan wel heel erg ver door in het rood. Waarom gaan verstandige mensen zulke domme dingen zeggen als het over de woningmarkt gaat". Aldus Kees de Korte. Nu is hij niet het toonbeeld van nuance of optimisme, maar zijn vervolg redenatie had volgens mij wel een solide basis.

Analyse
In zijn ogen is de invloed van zo een plan nihil, omdat de kern beïnvloeders niet worden veranderd. Deze bestaan uit vier kernpunten. Ontegenzeggelijk is de startersmarkt de kern, dat zal iedereen met hem eens zijn. En wie gaan er kopen op de startersmarkt? Exact, starters. En waardoor laten deze zich het meest beïnvloeden? Werkgelegenheid en inkomsten. En dat ziet er niet goed uit op dit moment, daar verandert dit plan niets aan. Tweede punt, de overheid is onderdeel van de deal. En in zijn ogen heeft deze bewezen onbetrouwbaar te zijn door telkens de spelregels te veranderen. In de woorden van de Korte: "Ik doe nog liever zaken met Don Corleone dan met Minister Blok".

Vervolg
Het derde punt, de banken. Zolang deze niet bereid zijn om te financieren houdt alles op. En als laatste, de psychologie. Na een periode van 1992 tot 2007 waarin de prijzen van huizen met 300% tot 450% stegen, is er nu na een periode van vijf jaar een daling van 15%. Met blinde paniek als gevolg. Maar wat weegt nu het zwaarst? Okay, voor de starters uiteraard het verlies, maar over de hele linie hebben hele grote groepen een mooi kapitaal opgebouwd. De grijze golf. Alleen die zorgt niet voor mobiliteit. Het plan dus om pensioenfondsen te laten beleggen in hypotheken zal dus niet in een keer de woningmarkt uit het slop halen volgens de Korte. En daar kon hij nog wel eens gelijk in hebben, hoe graag men ook soms achter berichtgeving aanholt.

Ed

Juridische vraagstukken

Vandaag aandacht voor een aantal zaken waar u mogelijk tegen aan loopt bij de uitoefening van uw vak. U ziet in dit feuilleton regelmatig een gastcolumn van Mr. Hub Dohmen, onze huisadvocaat. Leden aangesloten bij onze vereniging kunnen altijd op hem een beroep doen bij juridische vragen, dit is een onderdeel van het lidmaatschap. In principe kan men bijna dagelijks bij dit kantoor terecht voor vragen van juridische aard. Onze juridische eerste hulp noemen we dat.

Nut en noodzaak
Is dat nou iets waar makelaars en taxateurs op zitten te wachten? Ja, zonder twijfel. Als ik het aantal keer zie dat er beroep wordt gedaan op deze dienstverlening, dan zien wij dat in een periode van drie jaar het aantal vragen ruimschoots is verdubbelt. Werden er in 2010 514 vraagstukken voorgelegd, in 2011 waren dit er al 825. En vorig jaar werd maar liefst 1.110 keer de telefoon gepakt om de juridische vraag neer te leggen bij onze huisadvocaat. Als je uitgaat van 220 werkdagen per jaar zijn dat vijf vragen per dag.

Onderwerpen
Naast een groei van 100% in drie jaar tijd, zien wij ook een patroon in de vragend ie gesteld worden. Als ik een overzicht maak van de onderwerpen waarover vragen zijn rubriceer, dan komen wij op het volgende:

Trends
Wat valt hier in op? Laten we als eerste kijken naar de statistiek, zonder de achtergrondinformatie. Waren er drie jaar geleden nog veel vragen over de rechtspositie van de makelaar, en de plichten, die vragen zijn gehalveerd. Vragen over het huren en verhuren? Wordt steeds minder ter sprake gebracht, maar stop nog steeds op plaats een in aantallen.  Vragen over vergunningen? Nemen af. En wat neemt toe? Vragen over de courtage, over de bedenktijd.

Achtergrond
Als we analyseren waar steeds meer vragen over komen, dan blijkt dat die meer en meer betrekking hebben op de positie van de makelaar zelf en steeds minder op de verhouding met zijn opdrachtgever. Meer en meer wordt gekeken of men nog wel de juiste zaken doet. Een kort door de bocht conclusie hierin is dat de makelaar en taxateur steeds vaker wordt geconfronteerd met de oprukkende claimcultuur. Oftewel, men bedenkt zich nog wel een keer voordat men iets stelt of doet. En tevens, de marktomstandigheden zorgen er voor dat makelaars meer en meer aan het kijken zijn of er binnen het verdienmodel nog andere mogelijkheden zijn om inkomsten te realiseren. En omdat men nu eenmaal zeker wil zijn van de zaak, doe ik wel het juiste, wordt daarom grondig juridisch advies gezocht. Juridische eerste hulp blijkt meer en meer van belang. Goed om die service te bieden.
TGIF,
Ed

Moet kunnen?

Door onze marketingafdeling werd ik gewezen op een posting op Geenstijl.nl eerder deze week, waarbij creatief een huis werd gepositioneerd. De kern van de propositie was: zet een (al dan niet vermeend) knappe dame bij het huis, in verleidelijke poses en met verleidelijke kleding en je verhoogt de attentiewaarde. Gezien het feit dat het geenstijl.nl bereikte klopt dit wel, de vraag is alleen of je dat soort attentiewaarde wenst.

Propositie
Met name als je de commentaren leest, waarbij ik soms van mijn stoel viel van het lachen, dan is de gemiddelde geenstijl lezer toch zeker niet gespeend van humor. Ik heb het geheel met plezier doorgelezen! Maar als je even door de absurditeit van deze berichtgeving heen kijkt, zit er wel een achterliggende vraag bij. Zijn er grenzen aan de wijze waarop de makelaar (taxateurs) zijn beroep en bedrijf uitoefent?

Spelregels
De koepelorganisaties, inclusief VastgoedPRO, hebben een aantal regels waaraan collega’s zich dienen te houden, wil men onder het keurmerk van de organisatie opereren. Is dat nog van deze tijd en op welke wijze moeten deze regels worden opgesteld? Of is het een relikwie uit het verleden? Moet men uitgaan van collegialiteit op basis van het maximaal haalbare of het minimaal noodzakelijke? Helemaal in de huidige markt, waar overleven soms een kunst lijkt.

Voorbeeld
Om maar iets te noemen, het is not done om onder elkaars klanten te werven. Stel, er staat een huis bij makelaar X te koop en je ziet gewoon dat die er een zooitje van maakt. Slechte foto’s, verkeerde vraagprijs, geen verkoopstyling, onvolledige beschrijving. Zelfs het bord in de tuin is na twee uur al omgevallen. Je handen jeuken, je zou die mensen zo graag willen helpen en het zelf in verkoop nemen. Maar ja, de Erecode zegt dat dit niet hoort.

Ondernemerschap
De vraag is dus waar eindigt/start de collectieve verantwoording en waar ligt de vrijheid van het ondernemen. Of mag men zich eigenlijk in het totaal niet bemoeien met het ondernemerschap. Mag een koepelorganisatie eisen stellen aan de advertenties die jij plaats en de claims die je daarin doet? Mag een koepelorganisatie eisen stellen aan het personeel wat je aanneemt? Horen collega’s elkaar aan te spreken op het professioneel functioneren? Ethische verantwoording, daar zal volgens mij niemand moeite mee hebben. Maar interventie in de bedrijfsvoering......? Ik hoor het graag! En de Geestijl.nl posting: die ziet u hier!

Ed

Altijd luisteren naar je echtgenoot

Uiteraard zijn u en ik attent, voorkomend en belangstellend naar een ieder waar we mee in contact komen. Maar soms, heel soms, kan het wel eens gebeuren dat iemand tegen je praat en dat je eigenlijk niet luistert. Dat je even ergens anders bent. Of dat je even gewoon iets niet deelt. Dat dit bij aankoop en verkoop van onreorende zaken vertrekkende gevolgen kan hebben, blijkt uit de casus die ik van onze huisadvocaat ontving: Zie onder het relaas van mr. Hub Dohmen.
Ed

Kennis van de echtgenoot is kennis van de echtgenote
Een vrouw verkoopt een boerderij. Toen haar man nog leefde, was er een brief van de gemeente gekomen dat de boerderij was aangewezen als monument. De vrouw wist daar kennelijk niets van en vult in op de koopovereenkomst: niets van bekend. Bij de gemeente is men kennelijk het spoor bijster, want die sturen aan verkoper voorafgaand aan de verkoop een verklaring dat het geen monument is. Die verklaring wordt bijlage bij het koopcontract.

Gevolg
Ongeacht die verklaring van de gemeente zegt de rechter: wanprestatie. De vrouw bewoonde de boerderij ten tijde van de aanwijzing als gemeentelijk monument en ten tijde van de verkoop. Onder die omstandigheden komt het voor haar rekening als zij niet wist dat de boerderij een gemeentelijk monument was!
Lees de uitspraak hier
Bron: Dohmen advocaten (huisadvocaat van Vastgoedpro)