Marktontwikkelingen

De marktontwikkelingen van het eerste kwartaal 2013 zullen binnenkort openbaar worden, velen van u weten al wat dat zal zijn. Afname van het aantal transacties, afname van de gemiddelde prijzen en nog meer stagnatie op de markt. Als het eerste kwartaal een voorbode is van wat we verwachten mogen, dan stemt dat niet vrolijk. Naar schatting zijn er in het eerste kwartaal nog geen 20.000 bestaande woningen verkocht, een vrij triest dieptepunt. Ook de nieuwbouwontwikkelingen stemmen niet vrolijk qua productie.

Groei
Het zal zo rond 2001 zijn geweest, ten tijde van de afschaffing van de beëdiging, dat er zo een 3.500 makelaars en taxateurs waren. Met titelbescherming, maar het beroep an sich was vrij. Makelen en taxeren mochten slechts weinigen, bemiddelen was wel vrijgegeven. Vanaf dat moment is het aantal makelaars gigantisch gegroeid, met als hoogtepunt 2008. Als je op dat moment bij de KvK de registratiecode 6831, makelaar/taxateur onroerende zaken opvroeg, kreeg je zo een 12.500 inschrijvingen. Op dat moment werden er zo een 220.000 objecten in de bestaande bouw verkocht. En daarbij nog zo een 60.000 nieuwbouwobjecten. Tel de marktmogelijkheden maar uit voor de bedrijven. Gemiddeld zo een 18 objecten per onderneming.

Sanering
Natuurlijk klopt dat niet, want bedrijfsmatig en landelijk vastgoed zit er niet bij, net als beheer en vastgoedmanagement, maar voor de benchmark wel een indicator. Ga je nu bij de KvK kijken, dan zijn er per vandaag 5 april onder de 6831 code 7.197 ondernemingen economisch actief als makelaar / taxateur. Laten we even rekenen met 7.200 bedrijven. Als we dit jaar uitkomen op 80.000 objecten, zijn dat gemiddeld 11 objecten per onderneming. Een terugval van circa 39% ten opzichte van 2008, cijfers die u misschien niet vreemd voorkomen als u naar uw omzetten kijkt. De teruggang in transacties is dus nog steeds sterker dan de teruggang in ondernemingen, waardoor je zou verwachten dat de marktsanering nog niet ten einde is.

Initiatief
De vraag is dus wat we nog kunnen verwachten de komende maanden. Aan de ene kant zijn makelaars en taxateurs ook gewone gemiddelde Nederlanders en zitten er dus ook veel baby-boomers onder deze beroepsgroep. Vergrijzing en pensionering zal hier net zo hard toeslaan als onder de rest van de bevolking. Dat er dus een krimp trend zal zijn onder het aantal ondernemingen is vrij voorspelbaar. Marktomstandigheden en demografische factoren zullen zijn werk gaan doen. De vraag is alleen, wat gebeurt aan de verversingskant van de markt?

Inschrijvingen.
Als ik naar het eerste kwartaal van 2013 kijk, dan zie ik dat er 127 startende ondernemingen zijn ingeschreven bij de KvK in ons vakgebied. 60 starters in januari, 33 in februari en 34 in maart. Als je dit weer extrapoleer zouden er dit jaar 508 startende ondernemingen bij komen, 7% groei ten opzichte van het huidige aantal. Kijk ik bijvoorbeeld naar VastgoedPRO, dan zie ik dat er in 2012 circa 7% uitstroom is geweest van stoppende collega’s. Ik ga er van uit dat wij een vrij redelijke dwarsdoorsnede van de markt vormen, wat zou betekenen dat het aantal ondernemingen lijkt te stabiliseren. De grote vraag si alleen, kunnen al deze bedrijven een goede boterham verdienen in deze markt. Onder de huidige omstandigheden lijkt mij dat zwaar. Voor hen die dan ook op dit moment starten dienen we respect te hebben, een duidelijk voorbeeld van anticyclisch ondernemen!
TGIF,

Ed

Geluidsoverlast

Ik woon zelf in een klein boerendorpje in Westfriesland, waar het merendeel van de bewoners werkzaam is in de agrarische sector. Mocht u bloemkool op het menu hebben staan vanavond, dan is de kans groot dat die bij mij in de buurt geteeld en geoogst is. In dit soort dorpjes zie je vaak dat mensen van buiten daar naar toe trekken. Die soms dan later klachten hebben over het agrarisch karakter van hun nieuwe habitat. Die trekkers ook altijd…. Of die geur van mest, bah! Terwijl dat er altijd al was en er waarschijnlijk altijd wel zal blijven. Je kan niet verwachten dat de buitenwereld zich aan jou aanpast.

Juridische context
Van onze huisadvocaat kreeg ik een uitspraak toegestuurd over een soortgelijk geding waarin door de rechter uitspraak is gedaan. Bij deze de periodieke input van Mr. Hub Dohmen inzake een gevalletje geluidsoverlast. Het scherm is aan Mr. Dohmen.
Ed

Wie in de stad gaat wonen moet niet klagen over lawaai
Deze uitspraak van de rechter is een variant op “wie op het platteland gaat wonen, moet niet klagen over mestgeur als naast hem een boer komt wonen”. De zaak was als volgt. Een projectontwikkelaar verkoopt appartementen. De verkopend makelaar deelt mee in de verkoopbrochure dat het rustig wonen is. Na verkoop verhuurt de projectontwikkelaar de bedrijfsruimten die zich beneden de appartementen bevinden aan twee kinderdagverblijven. De bewoners hebben daardoor geluidsoverlast. De rechter is van mening dat de kopers desondanks niet kunnen ontbinden of vernietigen. Immers, het is een stedelijk gebied, “rustig wonen” is een algemene aanprijzing en geen garantie over het concrete geluidsniveau. De bewoners hebben ook niet geïnformeerd naar het concrete te verwachten geluidsniveau. Lees de uitspraak hier

Mr. H. Dohmen, Tilburg

Leegstandwet en verhuur: kans?

Bijschrift toevoegen

Zoals gisteren gemeld had VastgoedPRO afgelopen week regiobijeenkomsten met haar leden. Een van de onderwerpen was de marktomstandigheden, de mogelijkheid om inkomsten te genereren. VastgoedPRO, VBO Makelaar, Pararius en Overbruggingsverhuur zijn een samenwerking aangegaan om ook met verhuur business te genereren. Ik heb Sander Elfrink van Overbruggingsverhuur gevraagd nog eens uit te leggen hoe dat werkt. Bij deze zijn gastblog, het scherm is aan Sander!
TGIF,
Ed

Verhuren op grond van de Leegstandwet, kansen voor de makelaar!
Verkopend makelaars breiden op dit moment massaal hun dienstverlening uit door in te spelen op de behoefte van klanten aan tijdelijke verhuur. De verkopend makelaar kan in samenwerking met Overbruggingsverhuur.nl de woning op grond van de Leegstandwet verhuren. Grote voordelen daarvan zijn de zekerheid dat het juridisch goed geregeld is en dat Overbruggingsverhuur.nl toestemming kan krijgen bij alle banken. Bovendien gaat tijdens de tijdelijke verhuur de verkoop gewoon door omdat er geen huurbescherming is.

Rolverdeling
Door een duidelijke rolverdeling kan de eigenaar optimaal bediend worden en wordt dubbel werk voorkomen. Daarbij verzorgt de makelaar onder meer het versturen van de aanvraag naar Overbruggingsverhuur.nl, de in/uitcheck, bezichtigingen met huurders, de contractondertekening en de sleuteloverdracht. De makelaar komt voor zijn werkzaamheden, zelf een vergoeding overeen met de opdrachtgever. Daarmee is verhuur voor de eigenaar, maar ook voor de makelaar een financieel interessant alternatief voor leegstand/stilstand tijdens de verkoop. De combinatie van makelaar en Overbruggingsverhuur.nl is voor de verhuurder het beste van twee werelden. De makelaar heeft lokaal een goed netwerk en kent zijn klant goed. Overbruggingsverhuur.nl is de nummer 1 specialist voor verhuur op grond van de Leegstandwet en ontneemt het risico (van illegale verhuur) voor de makelaar.

Papierwinkel
Overbruggingsverhuur.nl draagt zorg voor de gehele juridische en administratieve afwikkeling. Daarbij horen het maken van de puntentelling, de vergunningaanvraag, controle van de vergunning en het verzorgen van de schriftelijke toestemming van de bank. Daarnaast wordt de woning op Nederlands grootse verhuurwebsite Pararius.nl (en 15 andere verhuurwebsites) geplaatst. De huurders worden gescreend en er wordt een bankspecifieke huurovereenkomst en pandakte opgemaakt. Tenslotte de afwikkeling van het dossier naar de bank(en) en Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG).

Vragen
Verhuurders, huurders en makelaars kunnen bij Overbruggingsverhuur.nl terecht met al hun vragen over deze bijzondere manier van (ver)huren. Indien de makelaar overeenkomt de bezichtigingen te verzorgen met kandidaat huurders ontvangt de makelaar de gegevens om de bezichtiging in te plannen. Overbruggingsverhuur.nl heeft kandidaat huurders dan al aangegeven dat het om tijdelijke verhuur gaat en het inkomen opgevraagd. Overbruggingsverhuur.nl coördineert het volledige verlengingstraject richting gemeente, bank, indien van toepassing NHG en zorgt voor een verlenging van de huurovereenkomst.

Waardevolle dienst
Makelaars die op deze wijze inspelen op de behoefte van de klant voegen daarmee een waardevolle dienst toe aan hun dienstverlening. Klanten oriënteren zich steeds vaker ook zelfstandig op de mogelijkheden van verhuur. Banken verwijzen daarbij vaak door naar Overbruggingsverhuur.nl Waarom zouden makelaars hun klant niet een stap voor zijn en ze daar zelf over informeren? De makelaar is immers vaak de eerste die weet dat een te koop staande woning leeg komt te staan.

Meer weten?
Wilt u meer weten over de werkwijze en samenwerking tussen VastgoedPRO, VBO, Overbruggingsverhuur.nl en Pararius.nl? Klik dan hier. Accountmanager makelaars Sander Elfrink is bereikbaar via 06-41 41 33 99 en sander@overbruggingsverhuur.nl
Overbruggingsverhuur.nl:

• Uitsluitend verhuur op grond van de Leegstandwet met toestemming van bank(en)
• Huurprijs conform puntentelling dan wel geliberaliseerd indien meer dan 142 punten
• Minimale duur overeenkomst 6 maanden, doorlopend voor onbepaalde tijd tot voor de duur van de vergunning. Opzegtermijn voor verhuurder 3 maanden en huurder 1 maand. Verhuurder kan dus na 3 maanden al opzeggen met inachtneming van de 3 maanden opzegtermijn. Huurder na 5 maanden met 1 maand opzegtermijn.
• Middels het speciale aanvraagformulier (M) aan de slag

Open sites voor open huizen?

Afgelopen weken hadden wij regionale bijeenkomsten in elke provincie van Nederland, hierbij ontmoet bestuur en directie van VastgoedPRO haar achterban. Deze bijeenkomsten worden minimaal twee keer per jaar gehouden en dienen als wederzijdse bron van informatie. Altijd zeer leerzaam en zo een rondje langs de velden is een goede thermometer voor de huidige stand van zaken. Onze accountmanagers houden hierbij een presentatie over de laatste ontwikkelingen van de vereniging , van waaruit altijd gesprek en discussie ontstaat.

Topics
Een aantal zaken zijn altijd terugkomende gespreksonderwerpen. Natuurlijk de marktomstandigheden, natuurlijk het overheidsbeleid en natuurlijk de toekomstverwachtingen. Maar steevast komt er ook altijd marketing , databases, automatisering, gebruik van software en publicaties ter sprake. En zoals nu, als over twee weken weer Open Huizen routes worden georganiseerd, komt ook dit ter sprake.

Wens
Veel makelaars hebben de wens om op funda.nl hun deelname aan een open huizen route te vermelden, maar deze mogelijkheid bestaat niet op het moment dat de collega’s van de NVM dit ondernemen. Dit voorjaar begin april. Twee weken voor en nadat de NVM open huizen route is , kunnen VastgoedPRO en VBO makelaars hun open huizen route niet publiceren. Overal, maar niet op funda. Dat stuit op veel onbegrip

Begrip
Dat is primair zeer begrijpelijk. Veel commentaar wat ik hoorde was dat er toch een marktbreed belang is, zo veel mogelijk huizen verkopen, zodat de mobiliteit, de marktdynamiek weer op gang komt. Het maakt toch niet uit wie iets verkoopt, als er 1 huis wordt verkocht geeft dat een cascade reactie aan volgende verkopen. Daar heeft iedereen baat bij. Absoluut waar. Maar ik probeer ook de keerzijde uit te leggen.

Inleven
De redenatie van NVM is namelijk begrijpelijk. NVM investeert fors in publiciteit en marketinginspanningen, op alle media, daarvan moeten primair de NVM leden profiteren. En anderen, lees VastgoedPRO en VBO makelaars, zouden als free-riders meeprofiteren, maar niet bijdragen. En eerlijk gezegd, die redenatie kan ik volgen, ondanks dat het niet leuk is en niet in ‘ons’ belang. Ik leg dan altijd bij onze leden de vraag voor: als wij in deze positie zaten, zouden wij het dan anders doen? Nee toch?

Kracht
Dus wat dat betreft jammer, maar aan de andere kant, een makelaar doet toch meer dan een pandje op funda zetten neem ik aan. Die is voor zijn succes niet volledig daarvan afhankelijk. Goed is te zien dat de overige woningportals de handen in een hebben geslagen en gezamenlijk ook aandacht geven aan de open huizen route. Huislijn.nl, Jaap.nl, Zoeallehuizen.nl, miljoenhuizen.nl,huizenzoeker.nl, koopwoningen.nl en woonpleinlimburg.nl werken samen om ook exposure te geven aan hun initiatief, de Nationale Open Huizen Route. Die gaan uit van hun eigen kracht en bereiken op hun manier de consument.

Keus
Want ik ben er van overtuigd dat een echt geïnteresseerde koper alle kanalen vindt die hem van informatie voorziet om zijn ideale stulpje te vinden. Wat dat betreft is het jammer dat men niet op funda kan plaatsen, maar verder geen man overboord. Men kan ook kiezen voor andere kanalen.

Ed