Normatief handelen en Erecode

Makelaars en taxateurs, in ieder geval die aangesloten zijn bij een van de koepelorganisaties, werken met een Erecode. Dat lijkt voor buitenstaanders misschien wat vaag, maar hier ligt een wezenlijk onderdeel inzake integriteit en correct normatief handelen. Makelaars committeren zich er aan om volgens deze Erecode te werken en zijn hier ook op aanspreekbaar. Door hun klanten, door collega’s, door stakeholders en door hun vereniging.

Gedrag
Is dit een garantie? Nee, natuurlijk niet. Niets menselijks is makelaars en taxateurs vreemd en er is niet een beroepsgroep die 100% deugd. Overal vinden incidenten plaats en gebeuren zaken die niet correct zijn, dus ook bij makelaars. Laat ik eens een geval met u delen en u naar uw mening vragen. We beginnen heel breed, een parallel bij een ander beroep.

Fout?
Stel, een accountant werkt bij een groot kantoor in Amsterdam. In de vestiging in New York is een accountant betrokken bij publicatie van jaarcijfers die onjuist zijn. Aandeelhouders hebben hierdoor forse schade. De FED grijpt hard in. Neemt u dit deze accountant in A’dam kwalijk? Waarschijnlijk niet.

Niet fout?
De medische staf in een ziekenhuis wordt er mee geconfronteerd dat het ziekenhuis op een bankroet afstevent door wanbeleid van de bestuurders. Die blijken graaiers te zijn en meer belang hebben voor de eigen portemonnee dan voor het ziekenhuis. De Inspectie onderneemt gerechterlijke stappen tegen de bestuurders, deze worden vervolgd en veroordeeld. Wat is uw eerste mening, zitten deze specialisten fout?

Ook niet fout?
Een woningcorporatie heeft een eigen makelaarspoot. De bestuurder van de corporatie verrijkt zichzelf, Masserati’s, pensioenvoorzieningen, afkoopsommen, ongehoord. Het OM start een onderzoek en gaat over tot vervolging. Spreekt iemand de makelaars van deze corporatie hierop aan?

Maar deze?
Een makelaar werkt in loondienst bij een makelaarskantoor, waar de eigenaar wel over geld, maar niet over diploma’s beschikt. Dit manco dekt hij af door drie makelaars in dienst te nemen, die runnen de tent. En die doen braaf hun werk en zijn lid van een koepelorganisatie. Op persoonlijke titel. Het kantoor draagt de naam van de eigenaar. De eigenaar van de zaak wordt aangehouden en veroordeeld voor drugshandel en hennepteelt in verhuurde panden. Plus verhuur aan illegalen, verhuur aan prostituees. NHG schade, hypotheekfraude, alles er op en aan. En de eigenaar draait vervolgens het gevang in.

Gevolg
De makelaars treffen geen blaam. Doen keurig netjes hun werk en nog succesvol ook. Maar ze zijn wel verbonden aan een kantoor, waarvan de eigenaar veroordeeld is en niet zo een beetje ook. Vastgoedfraude en drugsfraude. Ter goede naam en faam wordt dan wel moeilijk. Wat moeten deze collega’s? De hypotheek moet betaald worden en de banen liggen niet voor het oprapen? Wat moet hun koepelorganisatie? Royeren? “Dwingen” ontslag te nemen? Moeilijk!

Intuïtief
Gevoelsmatig zullen de meesten bij de eerste situaties niets van de werknemers / makelaars verwachten. Toch zijn de casussen eigenlijk identiek, alleen zitten er vele (management) lagen tussen. En bij het laatste geval krijgen we toch allemaal wel wat jeuk en zou je als makelaar daar eigenlijk niet aan verbonden willen zijn. Maar wat voor een besluit moet hier nou genomen worden?

Ed

Huizenprijzen 2014

Deze week waren er een aantal positieve berichten over de woningmarkt te horen, onder andere op basis van de VEH index. Deze geeft al negen maanden achter elkaar een positieve tendens aan, wat een goeds teken is. Uiteraard zijn er altijd azijntypes die zeggen dat het van heel slecht naar slecht gaat. Okay, van 70 naar 73 gestegen is hoopvol en 100 is neutraal positief, en het is waar dat we er nog niet zijn. Toch hoor ik van mijn achterban voorzichtig positieve cijfers, ook met het vooruitzicht van de Nationale Open Huizen Route morgen.

Zuur
Kijk je op sommige gremia en sites, dan zie je sommige extreem negatieve postings, bijvoorbeeld op de huizenmarktzeepbel site. Als ik die jongens moet geloven worden huizen gratis, een oneindige daling van prijzen en transacties lijkt wel een doel te zijn. Toch blijf ik van mening dat men daar helemaal fout zit, alles wat naar beneden gaat, gaat uiteindelijk weer omhoog. En vice versa.

Markt
Wat wel een feit is, is dat dé Nederlandse woningmarkt straks ophoudt te bestaan. Er zal sprake zijn van segmenten en regio’s, met onderling extreme verschillen. De berichtgeving van het Planbureau voor de Leefomgeving eerder deze week was hierin toonaangevend.

Verschuiving
We weten allemaal dat de nieuwbouw al jaren stilligt. En dat het onttrekken van voorraad uit de markt (sloop etc) crescendo doorgaat. Beetje bij beetje komt er steeds minder aanbod beschikbaar. Tegelijkertijd stijgt het aantal huishoudens in Nederland. Maar het Planbureau meldt nu ook een bevolkingsgroei van 650.000 mensen de komende jaren. En die mensen hebben nu eenmaal de neiging om onderdak te wensen, te willen wonen. De vraag is alleen straks: waar en tegen welke kosten.

Grote steden
Hierbij gaat ook nog eens gelden dat er niet alleen een absolute groei in inwoners komt, er komt ook nog een trek naar de grote steden ten koste van de periferie. En wat is er al niet zo veel beschikbaar in de grote steden? Juist, goede en betaalbare woningen. Nu hoef je volgens mij geen econoom te zijn wat dit gaat inhouden de komende jaren.

Vraag en aanbod
Het is dus vrij voorspelbaar dat op niet al te lange termijn de prijzen van woonobjecten inde grootstedelijke gebieden gaan stijgen, dat deze gaan hard stijgen En door beperkte beschikbaarheid zal dit ook invloed hebben op de satelliet gebieden van de grote steden. Wat een trieste ontwikkeling is voor huizenbezitters in de periferie, maar wel een onvermijdelijk feit. Ik ben benieuwd wat we de komende dagen gaan zien aan ontwikkelingen bij alle opzen huizen activiteiten. Vaak een goede voorbode!
TGIF

Ed

Taxatierichtlijnen

Makelaars en taxateurs actief binnen het commercieel vastgoed zullen ongetwijfeld de discussie volgen die er gaan de is inzake de PTA richtlijnen. Voor hen die hier niet elke dag mee bezig zijn, dit is de set aan richtlijnen opgesteld door het Platform Taxateurs en Accountants inzake de voorwaarden waaraan een taxatie en een taxateur moet voldoen. Tenminste, als deze een taxatie gaat uitbrengen die bedoeld is voor het waarderen van vastgoed wat opgenomen dient te worden in een door de accountant op te stellen jaarrekening.

Weging
De vraag die (mij) regelmatig gesteld wordt, is dit een goed iets of niet? Deze vraag is niet eenduidig te beantwoorden. Het is een feit dat in deze de accountants leading zijn. Deze hebben geconstateerd dat er te weinig eenduidigheid, transparantie en inzichtelijkheid is als het om de waardering van bedrijfsmatig vastgoed gaat. Zelfs iets eenvoudigs als een begrippendefinitie ontbreekt, bedoelt iedereen hetzelfde als er vakinhoudelijke termen worden gesteld? Nee dus. Dat het vervolgens dus de accountants zijn die een kader moeten gaan schappen voor taxateurs is eigenlijk zorgelijk.

Beter
Aan de andere kant, als er dwingende ogen van buiten af naar binnen kijken, kan dit ook juist weer goed zijn. Wat dat betreft zijn de inmiddels 29 aanbevelingen die aan de brancheorganisaties zijn gegeven, waaronder VastgoedPRO, wel zeer stipulerend van aard. Op meerdere fronten wordt er gewerkt aan het borgen van deze aanbevelingen, worden initiatieven genomen om deze aanbevelingen om te zetten in best practice voorbeelden. Dit komt het vakgebeid alleen maar ten goede.

Toezicht
Wat daarbij opvalt is dat er vanuit toezichthoudende organen zeer nauwgezet wordt gevolgd waar dit toe leidt. Zowel AFM als DNB volgen elke stap in dit dossier nauwgezet en hebben ook verwachtingen wat wij als branche hiermee gaan doen, als sector. Dat hierbij geen sprake is van vrijblijvendheid blijkt meer en meer uit de overlegsituaties.

Ver van mijn bed
Nou kan het natuurlijk zijn dat een gemiddelde taxateur of makelaar denkt dat dit zijn tijd wel zal duren, maar volgens mij zit men er dan naast. Laat helder zijn dat op dit moment wordt gekeken naar het grootschalige vastgoed, het grote commerciële werk. Maar onderschat niet wat de gevolgen kunnen zijn. Immers, als er in een marktsegment een bepaalde standaard wordt gezet, dan wordt al vrij snel verwacht dat deze van toepassing wordt op de gehele markt. En dan begint het volgens mij toch wel te knellen.

Verwachtingen
In de PTA aanbevelingen staan een aantal evident belangrijke zaken. Ik noem Chinese walls tussen makelaars en taxateurs, deze professies dienen strikt gescheiden te zijn. Ik noem het vier ogen principe bij elke taxatie, collegiale consultatie. Of meerdere berekeningsmethodieken, back testing en zelfs mutatie dossier uitleg. Dat kan een gemiddelde woningtaxateur moeilijk bieden. Maar aan de andere kant, als een geldverstrekker kan kiezen uit taxateur A die voldoet aan de PTA richtlijnen en taxateur B die dat niet kan, dan kan er al snle een keus op basis van overkwalificatie worden gemaakt.

Hamburger
Als je op dit moment bij de McDonalds achter de kookplaat wilt staan, heb je al minimaal een afgeronde HBO opleiding nodig. Niet omdat dit voor de functie van belang is, maar het aanbod van kandidaten is zo groot. Er moet voor worden gewaakt dat dit straks ook niet voor standaard taxaties gaat gelden, want hoge eisen, extra eisen zijn goed, maar dienen wel in verhouding te staan tot de facturen die geschreven kunnen worden. En een MKB of woningtaxateur kan zeer moeilijk aan deze PTA richtlijnen voldoen en ook nog bestaansrecht hebben.

Ed

Stimulering woningmarkt

Als er gekeken wordt naar de verdamping van waarde in woningmarkt sinds de start van de economische terug val eind 2008, dan staat Nederland op dit moment op een tweede plek na Spanje. En als gekeken wordt naar de daling in het transactievolume, staat Nederland bovenaan. Een trieste en dramatische constatering. Hoewel er deze week werd gemeld dat het vertrouwen onder starters op de woningmarkt nog niet eerder zo positief was, is het algemene consumenten vertrouwen in de BV NL dramatisch slecht. Zelfs de gemiddelde Griek, Spanjaard of Cyprioot ziet de economische toekomst positiever in dan Henk en Ingrid.

Terecht
Tegelijkertijd zag ik deze week dat Nederland in de top vijf van de rijkste landen ter wereld staat, met een gemiddeld vermogen van €65.000 per kop van de bevolking. Hoezo tegenstrijdigheid tussen inhoud en betrekking? De vraag is dus wat gaat er gebeuren met de Nederlandse woningmarkt de komende maanden tot jaren? Ik blijf er bij dat er een stevig herstel staat aan te komen, de vraag is alleen wanneer. Die laat zich moeilijk raden, maar dat deze komt lijkt bijna vanzelfsprekend.

Maatregelen
Regelmatig komen er vragen of er nog aanvullende stimuleringsmaatregelen van de overheid nodig zijn. Buiten het feit dat de middelen hiervoor ontbreken, lijkt het dat de overheid zich het beste afzijdig kan houden op dit moment. Elke vorm van overheidsbemoeienis lijkt alleen maar onrust en wantrouwen te scheppen. Zou een bemoeienis als in de UK zinvol zijn?

Eiland
Ook in het UK was de woningmarkt in het slob geraakt en hebben de banken strenge eisen gesteld inzake financiering. Op dit moment is daar maximaal 75% van de koopsom te financieren, de overige 25% moet met eigen geld gefinancierd worden. Met name inde grootstedelijke gebieden werpt dat hoge drempels op.. Vandaar een stimuleringsprogramma van de overheid, welke zeker zijn vruchten afwerpt.

Zero rate
De 25% norm eigen geld wordt nog steeds aangehouden in de UK, maar de starter hoeft hiervan slechts 5% zelf op te hoesten. 20% wordt door de overheid middels een rentevrije lening ter beschikking gesteld, vaak nog achtergesteld ook. Gevolg: een zeer forse impuls op het aantal transacties. Maar de winst zit in de ketenvorming: met de verkoop van een huis komt er een scala aan economische activiteit op gang, ik hoef u niets te vertellen. Zelfs de bouw ziet voor het eerst in tijden weer een sterk positieve opleving, wat al tijden niet het geval was. Werkeloosheid neemt af, uitkeringen omlaag, economie omhoog, de casacade effecten komen op gang.

Maar
Uiteraard zit er ook een nadeel aan, tenminste, voor wie de nadelen wil zien. De prijzen stijgen, de prijzen stijgen hard door de toegenomen vraag. In London is het prijsniveau van voor 2008 al weer bereikt. Sommigen waarschuwen al weer voor een huizenmarktzeepbel, op basis van een kunstmatig opdrijven van prijzen. Maar hoe je het ook ziet, de markt komt weer fors en goed op gang. Is dit positief, is dit negatief? Zou deze Engelse aanpak een goed plan zijn voor de Nederlandse woningmarkt? Zeg het maar!
TGIF,

Ed