woensdag 20 juli 2011

Een dagje uit in Den Haag - deel 1

Vandaag bracht de weg me naar Den Haag, middagje buitenspelen, altijd leuk. De meeting met de NMa, of eigenlijk meer specifiek het onderzoek uitgevoerd door het MFS team, Monitor Financiële Sector. Ik berichtte u hier al eerder over, onze algemene verbazing wie het nou in z’n hoofd haalt om concurrentie onder makelaars te onderzoeken. Anyway, vandaag mocht ik in de Zurichtoren te gast zijn, de ontvangst was al bijzonder.
Kennismaking
Wel vaker hebben wij overleg met de NMA, met de professionals van dit team had ik nog niet eerder kennis mogen maken. Na handen schudden en lopend naar de overlegruimte werd mij al de vraag gesteld of ik al weer een beetje hersteld was van de val van het paard….. . Goh dacht ik, eindelijk ontmoet ik dé lezer van mijn blog, blijkt dat iemand van de NMa te zijn. Met drie man was men vertegenwoordigd en alweer een verassing, het waren economen, en een stagiair economie. Doorgaans zijn het juristen, wat een verassing.
Initiatief
Mijn vraag was van wie het initiatief kwam voor dit onderzoek, daar ben ik toch wel erg benieuwd naar. Het ligt in het verlengde van het onderzoek naar de hypotheekmarkt, men heeft de behoefte om de markt in kaart te brengen. Is mij verteld. En daarnaast heeft men signalen gekregen van misstanden in de makelaardijmarkt, maar daar mocht / kon men verder niets over vertellen. …
Gespreksflow
Ik zal u tot en met vrijdag lastig vallen met drie topics die besproken zijn van de in totaal zes hoofdstukken, laten we die er eens uit lichten:
1) Wat zijn de bijzondere verandermomenten geweest in de markt,
2) Wat zijn knelpunten in de markt en
3) Hoe transparant is de prijsvorming en de kwaliteit van de makelaar
Leuke topics. Ik heb voor alle zekerheid gevraagd of er over geblogd mocht worden, zolang ik maar geen lelijke dingen vertel over de gastheren van vandaag was dat geen probleem. Dus Bastiaan. Marinus, ik zal me gedragen en nog bedankt voor de leerzame middag..
Verandermomenten
In mijn ogen zijn er drie evidente verandermomenten in de makelaardij geweest. Let op. De taxatiemarkt wordt volledig buiten het onderzoek gehouden.
Dat is a) begin 2001 vervolgens b) midden 2001 en uiteindelijke c) eind 2008. De drie ankermomenten die de markt hebben opgeschud en definitief veranderd.
A) BEGIN 2001
Tot dit moment had de makelaar het monopoly op het communicatiekanaal inzake te koop staande woningen, de prijsvorming en de specs van de markt. Als een spin in het web bediende de makelaar de markt. Als consument wist je in je eigen wijk of dorp misschien nog wel wat er gebeurde met de huizenmarkt, ging je 25 kilometer verderop, dan wist je niets van de markt en je kwam er ook niet achter. De makelaar was de informatie voorziener, de steun en toeverlaat voor de huizenkoper en de huizenverkoper en was dominant aanwezig in de markt. Inclusief beëdiging en titelbescherming.
En dan
Totdat in 2001….. Funda komt. En eigenlijk hiermee in een klap de markt volledig transparant maakt en een gigantische kanteling veroorzaakt in de informatievoorziening. Binnen no time heeft de consument zich ontwikkeld als een Sponsbob, die soms nog wel meer tijd besteed aan informatievergaring dan de makelaar zelf. Een goed iets of een slecht iets? Oordeel zelf, maar data en informatievoorziening:: je houdt het niet tegen. Goede makelaars helpen consumenten met data te begrijpen en te interpreteren, slechte makelaars houden data voor zich als hun schijnbare intellectueel kapitaal. Dat dit laatste kansloos is wordt elke dag bewezen.
Informatie beschermen?
Het Vaticaan houdt de berichtgeving over smeerlappen in de kerk niet tegen. De US Admninstration is kansloos tegen Wickileaks, Rupert Murdoch en NotW houden hun afluister praktijken niet geheim en Berlusconi komt ook niet meer weg met minderjarige hoertjes. Data en informatie ligt op straat en staat ter beschikking van consumenten, daar hoort het ook. Aan u om uw opdrachtgever te helpen hier mee om te gaan. De eerste verschuiving.

B) MIDDEN 2001
En net bijgekomen dan deze klap, komt in 2001 het MDW project van Jorritsma kiekeboe spelen. Afschaffing van de beëdiging, elke week hoor ik nog wel de onvrede hierover bij mijn achterban. Of het een goed iets is of slecht iets, ook hier, oordeel zelf. Maar een kritische noot is wel op zijn plaats. Bij elk MDW project (Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit) wat de overheid, wat Brussel doorvoert, wordt een waakhond ingesteld. Telefonie vrijgegeven: de OPTA past op uw zaak. Energiemarkt vrijgegeven: de DTE past op uw zaak. Financiële markten vrijgegeven: de AFM past op uw zaak. En ga zo maar door. In elke markt is een waakhond ingesteld, die kan reguleren en handhaven. Behalve… in onze markt.
Praktijk in de makelaardij
Dat is niet goed, dat heeft de afgelopen 10 jaar bewezen. Wij, de collega’s van de NVM, we kunnen op basis van tuchtrecht handhaven en reguleren, maar we hebben geen verlengde arm. We kunnen dit alleen doen onder leden die zich hier vrijwillig aan onderwerpen. En onverlaten die zich te buiten gaan aan onethisch en non normatief handelen: we zetten ze er uit, maar ze kunnen gewoon weer verder met hun praktijken. Erger nog, actief in wiethandel, een strafblad van zes kantjes, aan alle kanten frauderen met wat maar kan: geen probleem, je opent je makelaarskantoor maar, niemand die je een strobreed in de weg legt.
Praktijk in de verzekeringen
Als ik naar de verzekeringsmarkt kijk, wil je een reisverzekeringetje van €16,50 verkopen moet je aan weet ik wat voor een opleidingen en vergunningen voldoen. En wil je makelen bij objecten van miljoenen: je doet je best maar, de consument is vogelvrij. En in onroerend goed gaat groot geld om, dat trekt altijd louche types aan. We zien dan ook het aantal  "makelaars” groeien: van 3500 in 2001 naar meer dan 11.000 anno nu. Waarvan circa 5500 nergens bij aangesloten. Een goed iets of een slecht iets? Oordeel zelf. Maar ik pleit of voor een wettelijke verankering van het tuchtrecht / verplichte aansluiting bij een toezichthoudend orgaan of en vergunningstelsel. Al dan niet via beëdiging.
Toezicht?
Want geef mij 1 reden waarom een makelaar zich niet wil onderwerpen aan ethisch en normatief toezicht, waarom deze zich niet wil houden aan kwaliteitseisen inzake opleiding en competentie, waarom deze zijn handelen niet wil toetsen aan collegiaal tuchtrecht, waarom deze zich niet wil committeren aan klachtenbehandeling door de SGC en waarom deze zich niet zou willen binden aan permanente bijscholing. Ik zou het niet weten.

C) EIND 2008
De volgende verschuiving in de markt. Eerst in februari: Northern Rock in het VK gaat op de knieën. In september gevolgd door Lehmann Brothers die op Wall Street implodeert . De start van de kredietcrisis. Gevolg in Nederland? In 2009 zien we de grote kantoren in problemen raken en omvallen. In 2010 de middelgrote kantoren. En anno nu zien we meer en meer éénmans/vrouws bedrijven in de problemen komen en de poorten sluiten. Er vindt een keiharde sanering plaats in onze markt, waarbij de kiem al in 2001 is ontsproten. De ongebreidelde groei van makelaarskantoren, van gelukszoekers, die ook uit de ruif willen pikken.
En dan
Dat wordt nu keihard afgestraft. Is het eind al in zicht? Met circa 120.000 transacties dit jaar is er misschien plaats voor 3000 woningmakelaars, mogelijk minder. Maar ja, wij hebben er bijna 800, de VBO iets van 900 en de NVM iets van 4000. Plus dan nog het niet georganiseerde gedeelte. Tel maar op wat er nog gaat gebeuren. Bastiaan en Marinus van de NMa vroegen of de slechte makelaars als eerste omvallen. Was het maar waar, want die zitten niet bij ons en ook bij ons vallen de klappen. Het zijn niet de slechte makelaars die in de problemen komen, maar de slechte ondernemers. Is dit een goed iets of een slecht iets? Oordeel zelf, maar het zijn de feiten zoals ze zijn.
Drie momenten
Bovenstaande zijn de highlights van 10 jaar makelaardij in mijn bescheiden visie. Drie kantelmomenten die het dekbed hebben opgeschud, maar ook drie kansen en uitdagingen. Kansen voor de makelaar die met informatiemanagement kan omgaan. Die nieuwe media omarmt, zonder oude media te verwaarlozen. Kansen voor makelaars die op basis van ondernemerschap klanten kunnen boeien en binden en niet op basis van gedwongen winkelnering. En kansen voor makelaars die onderscheidend vermogen ten toon spreiden, die ook in een bear market toegevoegde waarde creëren en client needs satisfaction selling in praktijk weten te brengen.
Morgen maar eens mijmeren over de knelpunten in de markt.

Ed

3 opmerkingen:

  1. En wat vonden ze van je visie?

    BeantwoordenVerwijderen
  2. @anonime: er werd druk gepend, pas medio december komt de publicatie en zal ik weten wat ze er van vinden. Ed

    BeantwoordenVerwijderen