Een dagje uit in Den Haag - deel 2

In het driedelig feuilleton wat u dezer dagen aangeboden krijgt, ga ik vandaag dieper in op de visie die gevraagd werd door de NMa over de knelpunten die er in de makelaardij markt worden gesignaleerd. Let wel, ik meldde u het al eerder, de taxatiemarkt wordt buiten beschouwing gelaten in het MFS/NMa onderzoek. Als eerste een opmerking. Als er naar knelpunten wordt gevraagd, is het heerlijk om naar de ander te wijzen. Echter, is het reëel om het eigen functioneren buiten beschouwing te laten? Ik denk het niet. Een kritische zelfevaluatie lijkt me dan ook wenselijk. Daar gaan we, ik pak even de vijf meest pregnante knelpunten.
Knelpunt 1 – toetreders
Gisteren al gemeld. Elke gek die het wil kan een makelaarskantoor openen, en doet dat ook. Hierdoor is een wildgroei ontstaan, er zijn gewoon te veel. Te veel slechte en te weinig goede, en een georganiseerd, gewaarborgd breed toezicht ontbreekt. Okay, het Darwinisme zal zijn werk doen, the survival of the fittest, maar of de consument en de markt gebaat is bij de excessen die we zien / hebben gezien, ik vraag het me af. Wettelijke verankering van tuchtrecht en verplicht toezicht: per morgen invoeren om dit knelpunt op te lossen
Knelpunt 2 – representerende organisaties
Hier zal ik wel commentaar op krijgen. Er zijn te veel representerende organisaties, op dit moment zijn er iets van 5 organisaties die de belangen van vastgoedprofessionals behartigen. VastgoedPRO, NVM, Rentmeesters, RICS, VGM Nederland, noem maar op. Allemaal eigenlijk met hetzelfde doel: belangenbehartiging, kwaliteitsbewaking en deskundigheidsbevordering, overgoten met een sausje van faciliterende dienstverlening. ‘s Morgens veroorzaken onze beleidsmedewerkers een file door achter lekaar allemaal dezelfde boodschap te vertellen in hetzelfde overleg, om vervolgens achter elkaar te rijden naar het volgende overleg. Met hetzelfde verhaal. Maar door de fragmentatie, de versnippering, krijgen we te weinig voor elkaar, de stakeholders worde overspoeld door organisaties en het resultaat is marginaal. Er zou 1 koepelorganisatie moeten komen die namens allen opkomt voor het gemeenschappelijk belang. Want zou een NVM makelaar nou echt een ander belang hebben dan een VastgoedPRO collega? Welnee!
Knelpunt 3 – certificerende instellingen
Twee certificerende instellingen, twee rijbewijzen voor 1 snelweg. En de een vindt zich beter dan de ander. En de afnemer, de gebruiker? Die snapt er niets van en wil er ook niets van snappen. Kapitaalvernietiging, gebrek aan slagkracht, geen duidelijk keurmerk waar de consument de professional aan herkent als gevolg. Fuseren die organisaties of samenvoegen, allen in één van de twee.
Knelpunt 4 – opleiding makelaars
Iedereen ziet makelaars als (snelle, gladde) verkopers. Echter , in de opleiding wordt er in mijn ogen te weinig aandacht gegeven aan twee essentiële onderdelen: marketing /communicatie en bedrijfsvoering/ondernemerschap. Het zijn nog te veel techneuten en te weinig ondernemers, waardoor er een permanent gebrek aan innovatie en research en ontwikkeling is ontstaan. De markt is vrij reactief en conservatief, in zichzelf gekeerd, waardoor er verlamming ontstaat. Zeker op een moment als nu, als de makrt onder druk komt te staan.
Knelpunt 5 – wurggreep Funda
Nee, niet het feit dat NVM makelaars hoger of iets uitgebreider geplaatst staan op Funda, die meerwaarde is al lang verleden tijd. De NVM makelaar verkoopt geen pand meer dan de collega’s die elders aangesloten zijn. Nee, Funda heeft door de betaling structuur een wurggreep op de markt gevormd. Plaats een niet NVM makelaar op Funda, dan kiest deze voor de standaard melding (paar euro) of de uitgebreide melding (iets van €200 per jaar). De meeste makelaars kiezen voor de uitgebreide melding. Heb je circa 100 woningen in de verkoop, dan heb je voor €20.000 aan ads uit staan. Wil je dan van VBO naar VastgoedPRO, of andersom: moet je even extra €20k aftikken, want al je panden worden van Funda verwijderd. De bewegingsvrijheid van makelaars wordt hierdoor beperkt, Funda bevriest op deze wijze de markt en de wurggreep wordt strakker en strakker. En daarnaast, door het betaal model wat gehanteerd wordt, zijn niet NVM’ers de kas van de NVM aan het spekken, waardoor een cirkel beweging ontstaat die deze duale positie versterkt. De dominantie van de NVM en Funda op de markt wordt groter en groter en lijkt niet te stoppen.

Op zicht, als deze vijf punten zouden worden opgelost, naast natuurlijk de macro economische omstandigheden, financieringsbeperkingen, overheidsbeleid en ruimtelijke ordening perikelen en gebrek aan ketenregie, zou de markt volgens mij een stuk beter functioneren. In ieder geval in de voorwaarden scheppende sfeer. Morgen maar eens kijken naar de transparantie in de markt.

Ed