Juridische zaken

Vandaag mocht ik de dis delen met onze huisadvocaat, mr. Hub Dohmen. VastgoedPRO leden kunnen altijd een beroep op hem doen indien er juridische twijfels zijn inzake hun dienstverlening aan, voor of met hun opdrachtgever. Recent gaf ik u het overzicht van de soort vragen die mr. Dohmen zoal voorgelegd krijg. Vandaag sprake we ook af dat hij maandelijks een juridische gastblog gaat schrijven, wat natuurlijk altijd welkom is. van elkaar leren kan nooit. Vandaag zijn visie op non-conformiteit. Het woord is aan mr. Dohmen.

Ed


Wel gekocht, niet geleverd, wat nu? Ingebrekestelling en schadevergoeding
In de gratis juridisch-adviesmogelijkheid die VastgoedPRO-leden bij ons hebben, krijgen we vaak vragen van u over de nachtmerrie van elke huizenverkoper: je zit bij de notaris en de koper komt niet opdagen, terwijl je al wel een nieuwe woning hebt gekocht. Of andersom: de verkoper van je nieuwe huis levert niet terwijl je wel je oude al verkocht hebt. Maar voor elke andere overeenkomst geldt ook dat je schade kunt lijden als je contractspartner zijn afspraken niet nakomt. En hoe ga je daarna verder? Met andere woorden: hoe krijg je je schade vergoed en hoe kom je zelf onder de overeenkomst uit?
Eerste stap
Om in aanmerking te komen voor schadevergoeding en om de overeenkomst te kunnen ontbinden, geldt normaal dat de wederpartij “in verzuim” moet zijn. Normaal gesproken moet je daartoe iemand “in gebreke stellen”. Om iemand in gebreke te stellen, is het meestal niet voldoende dat je iemand alleen maar aansprakelijk stelt. Dat loopt in de praktijk toch regelmatig fout. Degene die zijn wederpartij alleen maar aansprakelijk stelt, komt bij de rechter bedrogen uit. De rechter wijst dan de schadevergoedingsvordering af, omdat er geen ingebrekestelling was verstuurd!
Daarna
Volgens de wet moet een ingebrekestelling een schriftelijke aanmaning zijn waarin je de schuldenaar een redelijke termijn gunt om alsnog na te komen. Als de nakoming binnen deze termijn uitblijft, is de wederpartij pas in verzuim. Let u er dus op dat u bij een wanpresterende wederpartij de juiste brief verstuurt. Het staat natuurlijk buiten kijf dat dat een brief moet zijn waarvan u moet kunnen bewijzen dat de wederpartij deze heeft ontvangen; bewijs dat u de brief heeft verstuurd is niet voldoende! Dat betekent dat u de brief „Aangetekend met handtekening retour‟ moet versturen.
Vervolgens
Alleen als de wederpartij tijdelijk niet kan nakomen of als uit zijn houding blijkt dat aanmaning nutteloos zou zijn, kan de ingebrekestelling plaatsvinden door alleen een schriftelijke aansprakelijkstelling.  Een ingebrekestelling is niet altijd nodig. Als de wederpartij een mededeling doet waaruit blijkt dat hij niet zal nakomen, of als een zogenoemde fatale termijn voor nakoming is gesteld, is een ingebrekestelling niet nodig. In die gevallen is de wederpartij ook zonder ingebrekestelling in verzuim.
Let op
Niet alle in een overeenkomst genoemde termijnen zijn fataal. Daarom is het bij twijfel verstandig toch een ingebrekestelling te sturen. Het markeert duidelijk het moment waarop iemand in verzuim is. Op dat moment gaat ook de rente lopen. Een overeenkomst kan van deze regels uit de wet afwijken of ze juist vastleggen of nader invullen. De VastgoedPRO-koopakte doet dat ook. De koopakte bepaalt dat de termijn na ingebrekestelling acht dagen is waarbinnen de koper kan nakomen.  Of dat nu een redelijke termijn is of niet, dat is tussen partijen afgesproken en die termijn geldt daarom. Daarnaast bepaalt de VastgoedPRO-koopakte dat de wederpartij sowieso de schade dient te vergoeden vanaf het moment dat hij niet nakomt. Dus al voordat de acht dagen voorbij zijn en dus ook al voordat hij of zij in verzuim is.

Mr. H.J.A.M. Dohmen