Gegoochel
Ook hier is weer sprake van sensatielust en cijfergoochelarij van een hogere waarde. ING bijvoorbeeld meldt dat 30% van de woningbezitters hier mee te maken heeft (januari 2012). Hoe komt men hieraan? Door een telefonische enquête van de ING. Over Evidence Based Research gesproken! Delta Lloyd maakt het nog bonter, die spreekt zelfs van meer dan 50% (februari 2012).Maar ja, dat was dan ook op basis van een zware wetenschappelijke studie onder 626 (!!) huishoudens. Zinloze informatie dus?
ASRE
Als u echt geïnteresseerd bent in dit onderwerp, dan kan ik u de ASRE publicatie aanraden van januari 2012, waarin gesproken wordt over ruim 500.000 huishoudens waar hierbij sprake van zou zijn. Dit nuanceert toch wel iets. ING brult ruim 1.100.000 huishoudens, DeltaLloyd denkt te kunnen winnen bij het bieden per opbod en komt op ruim 1.600.000 stuks. Zouden deze partijen een commercieel belang hebben? Zou zo maar kunnen. Maar goed, laten we de Amsterdam School of Real Estate wel serieus nemen, daar zijn het echte onderzoekers voor. Wat brengt dit ons?
Hier en nu
Laten we het eerst even hebben over absolute waarde en relatieve waarde. Kijk even naar uw linker- of rechterpols. De kans is niet ondenkbaar dat daar een horloge zit. Stel dat uw exemplaar ineens helemaal trendy blijkt en niet meer gemaakt wordt. Er is schaarste, iedereen wil er mee gezien worden. Men biedt zo maar een ton op e-bay voor een gaaf exemplaar. Bent u dan rijk? Nee, pas op het moment dat er verkocht wordt en dit omgezet wordt in een waardevaste eenheid wordt relatieve waarde absolute waarde. Want wat vandaag een hype is, kan morgen zo 2011 zijn en zonder waarde. Nu zeg ik niet dat huizen gehyped worden, hoewel ook dat voorkomt, maar toch.
Ontwikkeling
Stel mijn huis verdriedubbelt morgen in waarde, heb ik daar wat aan? Waarschijnlijk niet, het zal vrijwel zeker een verarming betekenen. WOZ waardes omhoog, OZB waardes omhoog, forfait waarde omhoog, noem maar op, woning gerelateerde belastingen in absolute zin stijgen dus ik wordt weer armer. Business as usual! En als mijn huis drie keer over de kop gaat, zal dat een trend zijn. Dus wil ik een ander huis, dan is mijn droomhuis ook drie keer zo duur. Okay, de verhouding ten opzichte van mijn hypotheek is beter, maar zolang ik het niet omzet in een absolute waarde is het schijnrijkdom. In theorie ben ik rijk, heb ik overwaarde, maar zolang ik die niet cash gebeurt er niets.
Negatief
Zo ook de andere kant op. Als mijn huis morgen 70% daalt in prijs, heb ik daar dan wel wat aan? Ook niet, want waar in het eerste voorbeeld de absolute belasting waardes stegen, zal men hier de relatieve belastingen verhogen, het opcenten percentage verhogen, om dezelfde belastingpenningen te kunnen innen. Schiet ik dus ok niets mee op. En verhuizen doe ik niet, tenzij het moet, want de waarde is te laag ten opzichte van mijn hypotheek. Gevalletje jammer, maar verder niets aan de hand.
Solitair getal
Het wel of niet stijgen van prijzen van woningen zijn dagkoersen, maar er zijn maar weinig mensen die speculatief wonen. De meeste van ons zitten over 5, 10 of 15 jaar nog waar ze nu zitten. Pas als je op dit moment gedwongen bent om over te gaan tot verkoop ben je de Sjaak. Als je aan het eind van je wooncarrière bent en net gekocht hebt (periode 2006 -2012) heeft het invloed op dit moment.
Zonder gevolgen
Heeft het dan helemaal geen impact? Ik denk van wel, maar dan meer op het gebied van de dynamiek. 517.000 woningen die minder waard zijn dan de hypotheek die er op rust, betekent in feite het onttrekken van 15% van de bestaande bouw voorraad aan het verkoopproces. Deze mensen blijven gewoon zitten waar ze zitten, verkopen niet en wachten gewoon af tot dat inflatie en lange termijn stijging de woningwaarde weer corrigeren ten opzichten van de onderliggende hypotheek. Het verlamt de markt.
Ed
Geen opmerkingen:
Een reactie posten