Starters op de woningmarkt

Vandaag publiceerde Vastgoedactueel een artikel over de status van de starters op de woningmarkt, waarin onder andere de visie van VastgoedPRO, NVM en VBO. Prima stuk, omwillen van de leesbaarheid zijn niet alle antwoorden volledig gepubliceerd. Bij deze het totale stuk waarin de antwoorden van VastgoedPRO integraal staan vermeld.
Vastgoedactueel: Starters, de sleutel tot herstel van de woningmarkt.Dat is niks nieuws op zich, maar waarom gebeurt er dan niets om die starters te helpen, of niet genoeg?
Deze vraag dient primair bij beleidmakers te worden neer gelegd, die over de instrumenten beschikken om ‘aan het dashboard te draaien’. Er zijn initiatieven om de impasse op de woningmarkt te doorbreken: verlaging overdrachtsbelasting, verlenging retourmogelijkheden overdrachtsbelasting, verhoging NHG garantie en startersleningen. Uiteindelijk is de verlammende invloed van de macro economische factoren (economische crisis, onzekerheid euro) en de verlammende invloed van de onzekerheid over de continuïteit van de belasting aftrek van de hypotheekrente groter gebleken dan het stimulerende effect wat van deze tijdelijke maatregelen uitgaat.
Krimp
Daarbij heeft de overheid te maken met een krimpscenario, er moeten bezuinigingen worden gemaakt, waardoor aan alle kanten strategische keuzes moeten worden gemaakt. Binnen een overheidsbeleid waar gekort, bezuinigd, moet worden op defensie, onderwijs, cultuur, natuurbeleid past het schijnbaar niet om verdere stimulerende maatregelen te nemen ten aanzien van de woningmarkt in het algemeen en starters in het bijzonder.
Markt
Hierbij is eveneens van belang dat de woningmarkt redelijk stabiel is. Hoewel de prijzen de afgelopen jaren in totaal met bijna 12 ½ tot 15 zijn gedaald en het transactie volume is gehalveerd, is de markt redelijk stabiel. Het aantal gedwongen verkopen, circa 2300, is nog geen 0,6% van de totale markt. Toestanden als in Spanje waar gedwongen huisuitzettingen en explosief toenemende dakloosheid het geval zijn, zijn op Nederland niet van toepassing en ook niet te verwachten. Zolang het Malieveld niet volloopt met woedende starters, woeste verkopers die hun pand niet kwijtraken en de ME rebellerende huiseigenaren van het Binnenhof moet verwijderen met charges, zal de politieke noodzaak niet worden ervaren. Er zijn op dit moment grotere problemen die opgelost moeten worden.
Vastgoedactueel: Zou de overheid (meer) maatregelen moeten nemen om de starter te helpen, en zo ja: welke?
VastgoedPRO is van mening dat er door de overheid een aantal maatregelen genomen moeten worden, waarbij wij ons er bewust van zijn dat dit geen ingrijpende uitgaven met zich mee mag brengen, hiervoor ontbreekt de ruimte Een drietal initiatieven zouden de starters op de markt kunnen stimuleren zonder hoge uitgaven of gebrek aan inkomsten:

1. In de successie en schenking belasting sfeer zou de overheid een wijs besluit kunnen nemen. Op dit moment kan tot €50.300 zonder belastingheffing worden geschonken, als dit verhoogd wordt kan het starters makkelijker worden gemaakt om secundaire (familie) gelden aan te wenden voor aankoop van een woning. Met name bij de groep 50+ is er sprake van grote overwaarde op onroerend goed, dit zou een goede stimulans kunnen vormen. Dit zou niet alleen in de ouder-kind verhouding moeten gebeuren maar ook in de grootouder – kleinkind relatie mogelijk moeten worden gemaakt. In dit kader zou ook garantstelling door ouders c.q. grootouders moeten worden gestimuleerd en fiscaal aantrekkelijker worden gemaakt.
2. Daarnaast zou de overheid de overdrachtsbelasting volledig tot nul moeten terugbrengen bij de aankoop van de eerste woning. En als stimulerende maatregel zou het ook goed zijn om alleen overdrachtsbelasting te heffen over het verschil tussen het aankoop bedrag versus het verkoop bedrag bij de daar op volgende aankopen. 
3. In de toezichthoudende sfeer zou rekening moeten worden gehouden met de unieke positie van starters op de markt, in het licht van het verkrijgen van hypotheken. Door de huidige normeringen, met name opgesteld vanuit AFM, NVB en Nibud, wordt het voor starters vrijwel onmogelijk om te voldoen aan de voorwaarden voor aangaan van een hypothecaire lening. Hier zou, binnen verantwoorde kaders, een meer realistisch beleid moeten worden gevoerd.

Bestuur en beleid
Daarnaast vraagt VastgoedPRO om een strategisch overheidsbeleid ten aanzien van woningbouw productie en woningbouw voorraadbeheer. Door de veranderende marktomstandigheden is er bij circa 400.000 (volgens ING) tot 700.000 (volgens Nyfer) huishoudens sprake van het zogenaamde “onder water staan”. De openstaande hypotheekschuld is groter dan de onderliggende waarde van het pand. Deze groep zal, totdat waardestijging en inflatoire ontwikkelingen deze situatie heeft gerepareerd, niet overgaan tot verkoop zonder dwang. Hierdoor wordt circa 15% van de bestaande eigen woning voorraad uit het mobiliteitsproces ontnomen, waardoor de kans tot toetreding van starters wordt beperkt. Een goede voorraad aan betaalbare woningen met de juiste kenmerken en op de juiste locatie vraagt om een daadkrachtige visie van de overheid inzake ruimtelijke ordening.
Vastgoedactueel: Wat is er gebeurd met startersleningen, die worden steeds minder vaak toegekend zo lijkt.
Dit is terug te voeren op het eerste gedeelte, zowel op landelijk als gemeentelijk niveau zijn de beschikbare middelen hiervoor opgedroogd of anders aangewend.
Vastgoedactueel: Wat kunnen makelaars zelf doen om starters te helpen? Gebeurt dat al (genoeg)? Wat kunnen jullie als branchevereniging doen en wat doen jullie al?
De problematiek op de woningmarkt is complex en de sleutel tot instrumenten om aan te wenden tot stimulering van deze markt ligt bij twee partijen: de overheid en de financiers, de geldverstrekkers. Hoewel makelaars een belangrijke positie innemen in de keten van aankoop en verkoop van onroerende zaken is hun beinvloedingsvermogen in deze beperkt. Een bescheiden rol past hier dan ook.
Professional
De rol van de makelaar is met name het managen van de verwachtingen van de woonconsument en hem te begeleiden naar het juiste financiële advies. Te borgen dat de consument zich op de juiste wijze laat voorlichten en van daaruit weloverwogen stappen kan nemen. Op basis van de mogelijkheden welke er bestaan tot het verkrijgen van een hypothecaire lening zal de makelaar een juiste inschatting moeten kunnen maken welke woning het beste past bij de (toekomstige) wensen van zijn opdrachtgever. Deze begeleiden in de kuiste keuzes en hem of haar adviseren inzake de te nemen stappen inzake de wooncarrière welke nu en in de toekomst bestaat is essentieel.
Vereniging
Ook voor de rol van de makelaarsverengingen past hierin een bescheiden opstelling. In tegenstelling tot banken en bijvoorbeeld de VEH zijn makelaars zelf geen risicodragend onderdeel van de keten. Ze zijn het smeermiddel bij transacties, maar nemen zelf geen plaats in. Voor ons als vereniging geldt dat er op het gebied van lobby en belangen behartiging een plek is weggelegd, maar hierbij staat toch primair het belang van de makelaar en de taxateur centraal. De startende of toekomstige woningeigenaar is niet onze primaire doelgroep.

Drs. Ed W.M. van de Bijl – Algemeen Directeur VastgoedPRO