Marktverwachtingen

Vandaag kwam bij mij de vraag op het bureau terecht hoe het verder moet met het vakgebied en wat de toekomst is voor de makelaar. En academische discussie volgde, altijd goed om hierover te sparren. Het ging met name over attitude, over innovatie en over toegevoegde waarde. Wat echt niet naar voren kwam was de keiharde realiteit van elke dag. De huidige markt en het (politiek/economische) klimaat waar we in opereren.

Doorrekenen
Hier over nadenkend heb ik eens een aantal kengetallen op een rijtje gezet. Economisch onderzoek op z’n Jan Boerenfluitjes zeg maar. Maar niet geheel van realiteitszin gespeend. Denk eens even met me mee. Daar gaan we. Vorig jaar 118.000 transacties, dit jaar loopt hard achteruit. Laten we even een nachtmerrie scenario nemen, de maand maart was circa 8000 transacties, iets minder, maar goed. Dat geeft een outlook van 12 x 8000 = 96.000 transacties dit jaar. Laten we er 100.000 van maken, dat rekent makkelijker.

Plus
Laat 90% van de transacties via een makelaar gaan. Dat is dus een pool van 90.000 transacties. De gemiddelde transactieprijs ligt op dit moment rond de €236.000. Laten we nu eens zeggen dat het gemiddelde courtagebedrag 1.5% is. Maak ik fouten? We laten nog heel even de aankoopmakelaardij en taxatiemarkt buiten de orde.

Segment
Ik kom dan op een verdiencapaciteit voor het gehele segment woningmarkt van circa €319mio. Dat is grofweg wat er zo een beetje aan courtage verdiend kan worden in deze markt, tenminste voor hen die sec woningverkopen bestaande bouw doen. Oftewel 90.000 * € 236.000 * 1½ %. Mee eens? BTW doen we even niet aan, dat voegt niets toe. Mooi, dat gaan we dus verdelen.

Georganiseerd
Met de drie makelaarsorganisaties hebben we bij elkaar ongeveer 5.500 leden. Laat daarvan 75% actief zijn als verkopend woningmakelaar. Dat is 4.125 makelaars. Laat er nou ook nog eens een club van nergens bij aangesloten zijn en daar een voorzichtige schatting van maken: 875, circa 20% is nergens bij aangesloten. Rekent ook lekker makkelijk. Dat is bij elkaar 5.000 aanbieders die een beroep willen doen op deze €319 miljoen. Mijn scherm laat me dan zien dat deze 5.000 collega’s dan een omzet hebben van gemiddeld € 63.720.

Calculator
Nou is dat twee keer modaal, het punt is echter alleen dat omzet niet gelijk is aan inkomen. Neem ik de bedrijfskosten, dan wordt er namelijk een flink gat geslagen. Laten we nou eens een zeer zuinig werkende makelaar nemen, uiteraard georganiseerd bij VastgoedPRO, wat zijn dan je vaste lasten per kaar?

Marginale kosten
Lidmaatschap: €1600. Automatisering: € 1100. Beroepsaansprakelijkheid: €2000. Auto: €8000. Telefonie en IT: €2500. Hercertificering: €1000. Promotie: €1500. Verzekeringen: €1500. Pensioen: €5000. Kantoorartikelen: €1000. Afschrijvingen: €1000. Lidmaatschappen: €800. Kantoorruimte: €3000. Tel je dit allemaal bij elkaar op, dan ben je dus op 1 januari van het jaar al €30k kwijt aan directe kosten. En ik ben er van overtuigd dat dat u het met deze bedragen niet redt.

Verhouding.
Uw bruto omzet gaat dus al heel snel hierdoor van €63.720 naar een meer netto omzet van €33.720. En als u een BV hebt, verwacht de fiscus van u dat u zichzelf als DGA voor minimaal €45k op de loonlijst zet. Waardoor in deze omstandigheden uw resultaat negatief zal zijn en uw onderneming inteert op het (al dan niet aanwezige) eigen vermogen.

Au!
Dit is een pijnlijk overzicht maar wel de huidige realiteit. Natuurlijk zijn organisaties als VastgoedPRO om er voor te zorgen dat uw belangen worden behartigd en dat uw continuïteit als professional wordt geborgd. Maar met deze kengetallen en een markt die momenteel is zoals deze is, geldt het credo van eat breakfast or be breakfast. U dient er voor te zorgen dat u alleen die dingen doet waar u goed in bent en doe die dingen extreem goed, want dat er een shake out gaande is, moge duidelijk zijn. Dussss, zonder doem te denken, zorg ervoor dat u de beste bent. Onder deze marktomstandigheden kunt u zich weinig veroorloven.

Ed