Eerste hulp

VastgoedPRO levert juridische ondersteuning aan haar leden. Via onze huisadvocaat mr. Hub Dohmen, u kent hem van zijn gastblogs, hebben onze leden onbeperkt toegang tot raad en advies bij vakinhoudelijke juridische vraagstukken. Juridische eerste hulp zullen we maar zeggen. Een dienst waar veel en goed gebruik van wordt gemaakt.

Trends
Door deze service krijgen wij ook informatie terug wat onze leden zoal bezig houdt en boeit. Immers, doordat het hier de frontlinie van actuele vragen betreft is dit een goede thermometer. Deze week mocht ik het eerste half jaar van de dienstverlening evalueren. Een aantal opvallende zaken kwamen naar voren. Als eerste wat de meest voorkomende vragen waren, uiteraard.

Opvallend
Non-conformiteit staat al jaren met stip op de eerste plaats, met binnen dit onderdeel het fenomeen van verborgen gebreken. Al jaren lang is dit een onderwerp waar collega’s mee worstelen, zowel inde definitie sfeer (is het een verborgen gebrek?) als in de aansprakelijkheidssfeer. Het is goed dat men bij vragen en onduidelijkheden hierover de weg weet te vinden naar het juridische loket. Immers, door vroegtijdig te checken kan achteraf veel gedoe worden voorkomen. Een goede tweede blijft, na vorig jaar te zijn gestegen, courtage vraagstukken. En dan met name de vragen over de opeisbaarheid en de betaalbaarheid van de factuur.

Binnenkomers
Wat echter wel opviel waren drie aspecten. Als eerste een toename van het aantal vragen over huur. Dat is niet vreemd, als er een nieuwe bron van inkomsten kan worden aangeboord in een bear-market, dan zal die met beide handen worden aangegrepen. Wat ook opvalt is de complexiteit van de vraagstukken. De vragen die collega’s hebben, maar ook de juridische context, lijken steeds ingewikkelder te worden. Zaken die men vroeger misschien niet aannam omdat ze buiten het expertisegebied vallen, worden mogelijk nu wel aangenomen. Is maar een aanname, maar zou een verklaring kunnen zijn.

Consument
Maar wat echt verzevenvoudigd is, is het aantal vragen over de wettelijke bedenktermijn. Het beroep wat wordt gedaan op deze opzegtermijn, maar ook de wijze waarop en de redenen waarmee dit wordt omkleedt, exploderen. Ik weet niet of u dit herkend? Er worden zelfs gevallen gemeld van consumenten die bij meerdere panden een koopovereenkomst tekenen, om vervolgens binnen de bedenktermijn, als ware het een soort van chantage, opnieuw beginnen te onderhandelen. Ik heb dit contract wel getekend, maar daar kan ik er nog €10k vanaf krijgen. Wat haalt u er nog af? Niets? Oh, dan ontbindt ik op basis van de bedenktermijn.

Mondigheid
Het lijkt alsof de mondigheid van consumenten, maar ook het ‘in control’ gevoel zeer grote vormen aanneemt en dat men meer en meer de grenzen van het aanvaardbare opzoekt om tot een gewenst resultaat te komen. Gevolgen van een kopersmarkt die ook in de juridische sfeer dominanter aan het worden is.

Ed

Doe het zelf

Wij worden op dit moment benaderd door leden van ons die niet zo heel erg blij zijn met de actie van de website Jaap.nl. Deze zijn druk bezig om consumenten te benaderen om zelf hun woning op Jaap.nl te plaatsen. De boodschap van Jaap.nl is helder: Je huis verkopen of verhuren kun je zelf. Oftewel: een makelaar is overbodig. Zo wordt de actie van deze website gezien. Niet alle makelaars zijn hier blij mee. Sommigen roepen zelfs op tot boycot van Jaap.nl, VastgoedPRO levert haar aanbod integraal aan op Jaap.nl. Moeten we daar mee stoppen?

Twee heren
De boodschap is eigenlijk dat men geen twee heren kan dienen. Je kunt niet én aan makelaars vragen om hun professioneel aanbod op deze website te plaatsen zodat er goede content komt én tegelijkertijd consumenten vragen te plaatsen en makelaars te passeren. Dat is twee heren tegelijk dienen en duidt op Rupsje Nooitgenoeg gedrag. Maak niet uit wie er met me wilt dansen als ik maar mag dansen, zo iets. Daar zit wat in. Maar er zit ook een andere lading in.

Kwaliteit
Als eerste is er daar de kwaliteitsslag. Het maken van keuzes draagt bij aan het succes van een website. De propositie naar de bezoeker moet helder zijn, ook moet de content voldoen aan de verwachtingen van de bezoeker. Als je op Markplaats zoekt weet je dat je tweede hands meuk van particulieren tegenkom. Dat zal niemand verbazen. Als je op Huijslijn.nl of Funda kijkt, weet je dat je voor het merendeel professioneel, gecontroleerd en bewaakt aanbod tegenkomt. Funda verlaagt zich ook tot spideren, maar >90% is aanbod van VastgoedPRO, VBO en NVM makelaars. Idem bij Huislijn, maar die laten gelukkig het spideren achterwege en weigeren in te leveren op de kwaliteit.

Onduidelijk
Jaap.nl lukt het om in de top 3 van huizensites te overleven, ondanks dat het steeds onnauwkeuriger wordt. Particulieren, professionals, spideren, alles staat schots en scheef door elkaar. Dat is jammer. Daarnaast is de betrouwbaarheid van de informatie minder. Maar je weet dus dat op deze site van alles door elkaar staat. Wat als wij nu het aanbod van VastgoedPRO zouden weghalen, omdat wij het niet eens zijn met zo een actie? Dan wordt ons nu nog nauwkeurige aanbod vervangen door gespiderde informatie, met alle gevolgen van dien. Daar is niemand bij gebaat en dat levert niets op.

Advertentieverkoop
Jaap.nl claimt dat consumenten zelf hun huizen kunnen verkopen of verhuren. Wat Jaap.nl echter in feite tegen consumenten zegt is dat deze zelf een advertentie kunnen kopen op Jaap.nl. Dat is wat anders dan een huis verkopen of verhuren. En eerlijk gezegd hebben de Internetkids van deze site gelijk, elke consument kan een advertentie plaatsen op een website. Er zijn er tientallen te vinden. Heeft dat invloed op de verkoop van een huis? Nee, ik denk het niet. Willen wij consumenten tegen houden om zelf een advertentie in een Huis-aan-Huis blaadje te plaatsen? Welnee, natuurlijk niet. Verkoop je alleen daar een huis mee? Natuurlijk niet.

Doe-het-zelf
Als je enige actie als makelaar is het plaatsen van een pand op een Internetsite, als dat je toegevoegde waarde is, ik zou zeggen, begin je maar zorgen te maken over je business model. Laat consumenten het maar zelf proberen, waarom niet? Met de opkomst van Makelaarsland dacht iedereen dat de traditionele makelaar marktaandeel zou inleveren. In feite is dit gelijk gebleven. Die mensen die toch al geen makelaar zouden gebruiken, gebruiken nu Makelaarsland. Prima toch? Hetzelfde voor de japen en Funda’s van de wereld. Er zal geen huis worden verkocht op een website. Net zozeer als er geen huis wordt verkocht in vitrine of etalage. Uw werk van makelaar bestaat volgens mij voor circa 1% uit het plaatsen van een advertentie op een site. De rest is toch echt werk van professionals. Dus om die acties van Jaap.nl? Niet druk om maken!

Ed

Initiatief woningmarkt

Rijdend over s’Heerens wegen deze ochtend kwam het bericht van D66 Tweede kamerlid Kees Verhoeven over de woningmarkt via radio 1 tot mij. Goed om te horen dat er in Den Haag, vakantiereces, Tour de France en Olympische Spelen of niet, er nog steeds wordt nagedacht over het belang van het land. En helemaal verheugend om te horen dat de focus is gericht op de woningmarkt. Er moet wat gebeuren was de mening van de heer Verhoeven. Een juiste conclusie.

Bedenksel
Een aantal punten werden benoemd waarin de starter op de woningmarkt centraal stond. Dat klinkt toch heel erg sterk naar oren die hebben geluisterd naar wat ingefluisterd wordt bij de informatieverstrekking van partijen als VastgoedPRO. Want het is zeker een feit dat de starter een belangrijke positie inneemt bij het op gang brengen van die mobiliteit op de woningmarkt. Aandachtig volgde ik de heer Verhoeven zijn betoog in gesprek met Felix Meurders.

Details
De punten die D66 wil veranderen waren gestoeld op een aantal herkenbare onderdelen:
• afschaffen overdrachtsbelasting voor starters
• NGHG verlagen maar wel aantrekkelijker maken voor starters
• Hypotheekvormen ontwikkelen - en hypotheekbeschikbaarheid stimuleren voor ZZP’ers
• Kantoren ombouwen tot woonruimtes voor starters
• Niet gebruikte gronden, oorspronkelijk bestemd voor bedrijventerreinen, beschikbaar stellen voor kavels voor starters
• 500.000 extra woningen bouwen om te voorzien in de toenemende vraag ivm het groei van het aantal (kleine) huishoudens.

Complimenten
In deze verdient D88 een dikke pluim. Hoewel in deze tijd van recessen en komkommerpoema’s dit soort berichten wat dreigt te verdwijnen op de achtergrond, is het goed om te zien dat er focus is op de woningmarkt. Natuurlijk zijn er altijd wel een aantal kritische vragen te stellen, wat ik dan ook wel doe.

Vraagtekens
Als eerste toch de timing. Waarom nu pas dit plan en waarom niet veel eerder? Uiteraard beter laat dan nooit, maar het duurt nu maanden tot er iets mee gedaan wordt, als dat al ooit werkelijkheid wordt hangende de verkiezingen. Als tweede het aanbieden van kavels op oorspronkelijk voorbestemde bedrijventerreinen. Mijn ervaring is dat starters doorgaans graag daar wonen waar hét gebeurt. In de gebieden waar faciliteiten zijn, restaurants, bioscopen, winkelgebieden. Dat ontbeert toch vaak op voorbestemde industrie terreinen. Deze liggen vaak daar waar ze geen of weinig kwaad kunnen doen. En als laatste, het herbestemmen van kantoren en het bouwen.

Risicodragend
Het idee is natuurlijk fantastisch en prijzenswaardig. Alleen, wie durft dit risico te nemen? Welke projectontwikkelaar stapt hier in? Wie heeft risicodragend kapitaal beschikbaar om hier in te stappen? Juist als de financierbaarheid nog steeds zwaar onder druk staat, ook of juist voor starters. In het D66 plan mis ik de stimulans voor banken om leningen te verstrekken tegen redelijke voorwaarden aan starters, niet alleen ZZP’ers. Maar goed, het idee is lovenswaardig van D66 en ik zie uit naar de resultaten van dit initiatief na 12 september.
TGIF,

Ed

Hercertificering en PE

Recent hebben wij een "Ronde door Nederland" gemaakt om te horen bij de VastgoedPRO achterban wat er speelt. En natuurlijk om uit te leggen waar wij als organisatie mee bezig zijn, wat ons bindt en wat ons boeit. Dit zijn altijd zeer waardevolle bijeenkomsten, een uitstekende methode welke al thermometer wordt gebruikt inzake ‘de stand van het land’.

Input
In totaal ontmoeten wij bij deze bijeenkomsten zo een 400 tot 450 collega’s, zo een beetje de helft van de leden is in staat om deel te nemen. Een van de punten die we ter discussie kregen was de hercertificering en de PE vereisten, de Permanente Educatie. VastgoedPRO heeft een P.E. systematiek wat vrij pragmatisch is van opzet. Wij gaan er van uit dat we te maken hebben met professionals, onze leden zijn beroepsbeoefenaars. Het is dus hun eigen verantwoording om hun kwaliteit en deskundigheid op peil te houden, dit wordt onder ander gefaciliteerd door de certificerende instellingen, SCVM en VastgoedCert.

Kwaliteit
Voldoe je dus aan je hercertificering, dan voldoe je dus aan de eisen van de markt. Dus ook aan onze eisen inzake kwaliteitsnorm. Simpel toch? Hiermee halen onze leden 85% van hun interne VastgoedPRO PE punten. En de overige 15% halen ze door 1 x per jaar een praktijkdag te volgen, 1 x per jaar een regio bijeenkomst en 1 x per jaar een landelijke bijeenkomst. Dit om het verenigingsgevoel, de onderlinge collegialiteit te borgen. Al met al zo een uur of zes tot acht per jaar, naast de hercertificering.

Commentaar
Toch kwam er commentaar op de PE en met name de hercertificering onderdelen. Dat is altijd goed om te horen, want wij kunnen dit dan al input meenemen, met name bij VastgoedCert. Bij SCVM is dat niet mogelijk, daar hebben wij geen inspraak. Het eerste punt van commentaar wat tot ons kwam was de kosten voor SCVM. Waarom betalen VastgoedPRO leden (lees niet-VBO) een veelvoud van wat VBO leden betalen? Als dit instituut onafhankelijk wil zijn, hoe kan dit dan? En als je wilt her-certificeren, waarom moet dat dan verplicht via de VBO? Ook hier weer, tegen kosten vele malen hoger dan voor VBO leden? Ook dit past niet bij een onafhankelijk instituut. Eerlijk gezegd hebben wij hier geen antwoord op. Zoals gezegd is er geen inspraak bij SCVM, dus wij kunnen hier (nog) weinig tot niets mee. Pas als men echt onafhankelijk wil zijn, durft men het gesprek mogelijk aan, maar zover is dat nog niet.

Actualiteit
Maar ook bij VastgoedCert waren er kanttekeningen. De overlap van de stof tussen de verschillende kamers. De actualiteit van de onderwerpen die soms ontbreekt. Of het soms toch wat saaie, stoffige karakter van de onderwerpen. Het is goed dat dit naar voren komt. Want wij hebben wel invloed bij VastgoedCert en deze staan open voor input en aanbevelingen. Onze leden zitten daar in de beleidscommissies van de kamers en in het college van deskundigen, ook aan de bestuurstafel kan daar meegepraat worden. Hierdoor kunnen we blijven werken aan de kwaliteit van de hercertificering en de PE, dat is een groot goed. Dus heeft u nog input? Graag!

Ed