Onderzoek Vastgoedmarkt

Soms vallen beetje bij beetje dingen op. Kijk bijvoorbeeld naar de rol van banken inzake de malaise op de woningmarkt. Gekscherend heb ik in dit feuilleton wel eens gemeld dat het verkrijgen van een hypotheek momenteel geen probleem is, zolang je kan aantonen dat je deze niet nodig hebt. Maar het si wel een probleem waar velen, met name starters tegen aan lopen. Met stagnatie op de woningmarkt als gevolg.

Concurrentie
De VEH pleit al tijden voor het openbreken van de starre hypotheek markt in Nederland. Niet alleen zijn de tarieven wel erg nauw aan elkaar verwant, ook zijn deze significant hoger dan in omliggende landen. De positie van de Nederlandse staat inzake steun aan systeembanken werkt concurrentie op de hypotheekmarkt fors tegen, waar anderen van profiteren. Ook het extreme risico-opslag percentage is een doorn in het oog, consumenten betalen duizenden euro’s te veel per jaar.

Alternatief
Banken rekenen de jackpot, willen eigenlijk alleen cherry picking doen en liever geen hypotheken verstrekken waar ook maar de geringste vorm van risico aan zit. Okay, dat is dan een feit. Maar als dan de pensioenfondsen zeggen dat ze een soort van Nationale Hypotheekbank willen oprichten, met een vangnet van NHG, dan schreeuwen de banken moord en brand en is dat onwenselijk. Snapt u het nog?

Opvallend
Dat er dus mogelijk iets mis is op de Nederlandse vastgoedmarkt begint dus ook elders op te vallen. Vandaag kwam daar de berichtgeving van de Europese commissie dat men naar het risico van de Nederlandse vastgoedmarkt wilt kijken. Ik denk dat dit een goed initiatief is. Zie hier het bericht van de EU.

Ed

Makelaar van het jaar 2012. Maar 2013?

Zo mensen, even kijken naar de positieve kant van het leven! Ja, het zijn slechte tijden, ja de verkopen staan onder druk, ja, er wordt weinig verdiend. Maar in slechte tijden komen goede ideeën boven drijven! Juist in tijden dat de markt tegen zit, gaat het om innovatie, om inzicht, om originaliteit. En eerlijk gezegd is onze markt hier wel aan toe. Zowel voor makelaars als voor taxateurs.

Vroeger
Want het oude adagium gaat zeker op; als je doet wat je altijd deed, krijg je wat je altijd kreeg. En de laatste drie a vier jaar was dat niet veel! Het is dan ook een goed initiatief van het vakblad Vastgoed om de Makelaar van het Jaar 2012 te kiezen! Welke collega is onderscheidend bezig, op het gebied van Klantwaarde, Marketing of Specialisatie. Drie onderwerpen die zeer frequent in dit feuilleton worden belicht. Morgen vinden de uitreikingen plaats, om 10.30 ben ik in de regio Arnhem om hier aanwezig te zijn. VastgoedPRO neemt zitting in de vakjury, zelf mag ik in de Raad van Aanbeveling zitten, onder andere met collega van der Ploeg, directeur van VBO Makelaar. Ik zie dan ook uit naar de uitslag morgen!

Toppers
De centrale vraag is natuurlijk, wat is nou een goede makelaar? Zelf ben ik een aanhanger van het Amerikaanse principe. Die makelaar die de hoogste omzet weet te draaien in de kortste tijd. Greed is good, vrij naar Gekko Gordon. Natuurlijk is dat kort door de bocht, dat begrijp ik ook wel. Klantperspectief dient ook mee te tellen, dus eigenlijk zou het moeten zijn dat een topper die makelaar is die het huis tegen de beste prijs in de kortste tijd kan verkopen tegen de minste kosten. Maar hierbij heb ik, zo vlak voor Sinterklaas, nog wel een cadeautje op het verlanglijstje staan. Tegen de hoogst mogelijk courtage!

Belang
Want dames en heren, het consumentenbelang is belangrijk, maar het belang van de makelaar en de taxateur staat bij mij toch echt centraal. En ja, daar hoort een eerlijk verdienmodel absoluut bij, de continuïteit van de onderneming van de makelaar / taxateur vormt hierbij een belangrijk onderdeel. Leuk om te stellen dat de consument alles voor niets moet kunnen krijgen, maar de bakker op de hoek, de slager en de kapper denken hier toch echt anders over. Zo ook de makelaar en de taxateur. Dat zijn (prachtige) vakken, maar geen hobbies, dat zijn beroepen waar betaald voor moet en mag worden.

Verzoek
Dus morgen mag ik Sef Heldens, de hoofdredacteur van Vastgoed, de hand schudden en aanwezig zijn bij de uitreiking voor de Awards van 2012. Waarvoor mijn dank! Maar Sef, mag ik je openlijk een tip geven? De Awards zijn vanuit klantperspectief! Mag ik je vragen om voor volgend jaar een extra Award in te voeren? Een Award voor de Makelaar van het Jaar 2013 die een Innovatief Verdienmodel succesvol weet te introduceren. De consument wordt al zoveel op zijn wenken bediend door mijn achterban. Maar zullen we ons nu eens zorgen maken om de makelaar en de taxateur? Die verdienen dit zo! Nu eens de makelaar en de taxateur centraal!

Ed

Ingekomen stukken

Vandaag kreeg ik een mail van collega Remko Schrijver uit Rotterdam inzake zijn schrijven aan minister Blok. Of ik daar wat mee kon. In mijn ogen is zijn verhaal er een dat leeft bij vele andere collega’s. Met zijn toestemming plaats ik zijn oproep dan ook integraal op dit feuilleton, het scherm is aan Remko Schrijver.

Ed
------------
Geachte heer Blok,

In 2010 en 2011 heb ik contact gehad met Betty de Boer aangaande de woningmarkt, maar aangezien u nu minister van wonen bent, richt ik me rechtstreeks tot u in de hoop dat bij uw ministerie de antwoorden te vinden zijn die wij zoeken. Ik ben een makelaar in Rotterdam en kom in mijn dagelijkse praktijk in aanraking met naar wat mij betreft losse eindjes zijn van nieuwe regelgeving. Naar aanleiding van onze informatievoorziening richting klanten zijn wij op een aantal grote struikelblokken gekomen waarbij we uit de markt geen eensluidende antwoorden krijgen.

1. Aftrekbaarheid restschuld.
De restschuld die ontstaat bij verkoop van de eigen woning blijft 5 (wellicht 10 jaar) aftrekbaar. Dit is een goedbedoelde maatregel en zeker nodig in een tijd als deze, maar is enkel relevant voor mensen die na verkoop gaan huren, of een enorm inkomen hebben. Waarom? De hypotheekverstrekkers geven al aan dat zij de financiering voor de restschuld als een schuld in box 3 gaan beoordelen waardoor er volgens veel zwaardere toetsingsnormen mee omgegaan wordt dan wanneer het een box 1 (eigen woning schuld) zou betreffen. Dit leidt tot een enorme afname van de leencapaciteit waardoor mensen alsnog niet kunnen verkopen als zij daarna weer een hypotheek zouden willen aangaan. Die krijgen ze niet…

2. Overgangsregeling ‘oude’ hypotheken.
Met ingang van 1 januari kunnen er geen deels aflossingsvrije hypotheken meer afgesloten worden zonder de aftrekbaarheid te verliezen. Op dit moment leidt dat tot een enorme toename van woningkopers die nog volgens het oude regime willen kunnen kopen. Een bankspaarhypotheek met 50% doelvermogen is een bijzonder fiscaalvriendelijke hypotheek met acceptabele maandlasten. Hoewel er met aflossen helemaal niets mis, kiezen veel kopers toch voor de optie van nu kopen. Dit leidt straks onherroepelijk tot grensgevallen. Koop gesloten in december 2012, hypotheekofferte aangevraagd in december 2012, maar overdracht in januari 2013. Wat zijn de ijkpunten? We horen verschillende signalen; de een zegt dat de offerte aangevraagd moet zijn, de ander zegt dat de ontbindende voorwaarden verlopen moeten zijn. NHG is duidelijk, een offerte aangevraagd op 30 december 2012 is een offerte volgens de oude regels. Maar… welke fiscale regels gaan dan gelden? Behoud je dan de aftrekbaarheid? Wij krijgen er bij NHG en bij de hypotheekverstrekkers geen duidelijk antwoord op. Dus wat moeten wij onze klanten adviseren? Hier kunnen we dus compleet de plank misslaan en mensen dus met enorme problemen opzadelen zolang er onduidelijkheid blijft.

3. Grensgevallen deel II.
Als er een reparatie zou volgen in een (te) laat stadium waarbij de wetgever instelt dat woningen, notarieel overgedragen na 31-12-2013 (en de andere ijkpunten niet te vergeten) onder het nieuwe fiscaal regime van 2013 vallen, waarbij de aftrekbaarheid vervalt, dan hebben ze een volgens NHG toegestane hypotheek volgens de oude situatie waarbij vervolgens de renteaftrek vervalt. Dat zou leiden tot een situatie waarin de huiseigenaar niet meer voldoet aan de eisen van de NHG (lasten worden te hoog ten opzichte van het inkomen) en is er dus onterecht NHG verstrekt. Nog los van het feit dat deze huiseigenaar zijn pas verworven eigendommen weer zou moeten verkopen omdat hij de lastenverzwaring niet kan dragen.

Nu weet ik uit ervaring dat het in Nederland zover niet komt, maar u begrijpt hopelijk de onduidelijkheid hierover. Het is dan ook bijzonder wenselijk als u als minister, in samenspraak met de belastingdienst een duidelijke uitleg geeft van wat nog wel en wat niet meer binnen de oude regeling valt. Als de conclusie is dat er niet meer onder het oude regime geleend kan worden tenzij er voor 31-12-2012 ook juridisch geleverd wordt, dan moeten banken nu geïnstrueerd worden om geen oude hypotheken meer te verstrekken. Linksom of rechtsom moet er duidelijkheid komen, ik hoop bij u een luisterend oor en een daadkrachtig minister te vinden die beseft dat duidelijkheid vóór alles gaat.

Alvast bedankt voor uw reactie, met vriendelijke groet,
Remko Schrijver - Rotterdam

EPA Soap

Het begint zo een beetje op een soap serie te lijken, de discussie rondom het EPA label. Ik geloof dat al vanaf 2007 dit onderwerp op de agenda staat en telkens komen er nieuwe deadlines en invoeringsdata. De meest recente is dat per 1 januari 2013 het sanctioneringsbeleid van kracht moet worden. Geen label, dan geen passeren van de akte bij de notaris als sanctie, een verkoopverbod. Maar, let op collega’s, vanuit Brussel wordt al vanaf 2008 geëist dat dit label gebruikt wordt. De Nederlandsche Leeuw brult dus in deze vol ongehoorzaamheid tegen de EU wetgeving!

NJET!
Echter, gisteren heeft de Tweede Kamer de invoering van deze methodiek met een forse worp de prullenbak ingegooid, men gaat hiermee niet akkoord. De hele polemiek rondom dit dossier wordt steeds meer bijzonder, er was nu sprake van tweedeling en onduidelijkheid ten top. Laat ik voorop stellen, in mijn ogen is een EPA label een indicatie over de mate van energieverbruik van een huis een goed iets. Je kan dit maar beter weten, toch? Maar laten we eens kijken wat er nu allemaal begint te verschuiven.

Azijn versus honing
Als eerste schiet de overheid, traditioneel in een sanctie beleid. In plaats van dat nou gestimuleerd wordt om een label beschikbaar te hebben, schiet men in het ‘bekeuringen’ spasme. Sowieso al niet slim als er niet goed wordt uitgelegd wat het doel is. Maar als je gaat dreigen met sancties, moet je die ook kunnen uitvoeren. En de EPA politie is ver te zoeken, nu ook al de Animal Cops zijn afgeschaft.

Momentum
Wat er in praktijk moest gebeuren, was dat er een Energiecertificaat aanwezig moet zijn bij het passeren van de akte. In principe een zinloze actie. Op het moment dat je een huis koopt moet duurzaamheid een rol spelen. Het EPA certificaat zou dus onderdeel moeten zijn van de besluitvorming op het moment van aankoop. Niet pas een paar maanden later, als er gepasseerd wordt.

Verschil
Maar in de nieuwe regelgeving zou er sprake zijn van een tweedeling. Verkoop je het huis via een makelaar, dan zou een EPA label aanwezig moeten zijn in het dossier van de makelaar. Maar verkoop je het huis als particulier, dan is het weer niet nodig. Snapt u het nog? Wat staat nou centraal? Duurzaamheid en informatie over energieverbruik of de inrichting van het verkoopproces? En is er nog sprake van enige proportionaliteit als een notaris zou worden verplicht een verkoop te boycotten als een documentje niet aanwezig is.

Noodzaak
Als u vraagt naar de energierekening van een huis, heeft u direct een prima indicatie over het verbruik. Kost weinig en levert veel informatie op. Dat is de redenatie die veel consumenten hebben. Daar heb ik wel gevoel bij. En de eisen zouden nog verder gaan. In alle uitingen over het huis zou het EPA nummer gemeld moeten worden. Ik weet van onze Belgische collega’s, dat daar zelfs op de V-broden het certificaat nummer moet worden gemeld. Ook voor het V-bord voor een appartement op de zesde verdieping van een flat. Hoezo bureaucratie, hoezo administratieve lastenverlichting?

Gevolg
Wat nu echter wel gebeurt is dat Nederland EU wetgeving welke in 2008 is aangenomen en allang had moeten worden ingevoerd naast zich neerlegt. Dat is natuurlijk op termijn niet houdbaar. Het is dus afwachten welk konijn er straks uit de hoed komt. Want hier zijn we nog niet vanaf, dat is zeker.

Ed