Huizenprijzen

Dat er naarstig wordt gewerkt aan analyses voor de huidige malaise op de woningmarkt zal niemand iets verbazen. Het kunnen duiden van de problematiek is een ding, het zoeken naar een oplossing is van een geheel andere orde. Hoewel er breed  wordt geconstateerd dat ‘de economische’ crisis hier debet aan is, kan er toch wel enige nuance worden geplaatst.

Crisis
Kijk je naar de omringende landen, dan is zowel ten zuiden als ten oosten de woningmarkt niet in zo een deplorabele staat als binnen de BV Nederland. In België stijgen én de transacties én de prijzen. De theorie dat de huidige status quo in Nederland door de gestegen huizen prijzen wordt veroorzaakt wordt hiermee gelogenstraft, inmiddels zijn de Belgische prijzen hoger dan die bij ons. Terwijl de economie in België zeker niet beter functioneert op dit moment in vergelijking met Nederland.

Duitsland
Ook in Duitsland is er nog steeds sprake van groei, hoewel de markt moeilijk te vergelijken valt. Men kent daar nauwelijks sociale huur, de reguliere huurmarkt functioneert goed en het pensioenstelsel is niet te vergelijken met dat bij ons. Steekt de gemiddelde Nederlander veel geld in zijn pensioen, de gemiddelde Duister steekt veel geld in zijn huis, als vorm van pensioen.

Vergelijk
Wat dat betreft is de situatie van de woningmarkt alhier bijna alleen te vergelijken met die in Spanje, Ierland of Griekenland. Ook daar is de markt stilgevallen, alleen met nog hoge prijserosie dan wel afbraak. Maar ik denk dat we het met z’n allen eens zijn dat onze economie er toch wel een tikkeltje anders voorstaat.

Onderzoek
Het is daarom ook begrijpelijk dat vanuit de politiek er onderzoek wordt gedaan naar de vorming van prijzen op de Nederlandse markt, de Commissie Huizenprijzen. Deze is al een paar keer bijeengekomen, gisteren werd er gesproken met marktpartijen. Ik zag daar toch een paar uitspraken die de wenkbrauwen deden fronsen. Als eerste de uitspraak van een van de geldverstrekkers. Deze stelt dat er met de mogelijkheid tot financiering niets aan de hand is.De vraaguitval bij consumenten komt niet door een gedaalde leencapaciteit. Technisch klopt dat misschien, maar er kan gewoon niet worden geleend, dat is volgens mij het probleem. Ik citeer:  “In combinatie met de stijging van het inkomen, de afschaffingen van de overdrachtsbelasting en een daling van de huizenprijzen, kunnen mensen nu meer huis kopen. De kopersstaking is eerder een gevolg van onzekerheid en een instabiele markt.” 

Realiteit
Zoals eerder gemeld, uiteraard is de onzekerheid van invloed, geen discussie over mogelijk. Maar stijging van het inkomen? De grootste klacht die ik tegen kom, nogmaals, is het niet kunnen krijgen van een financiering. Daar zit toch echt veel pijn. En stijging van het inkomen? Ik denk dat de meeste mensen bij het zien van de januari loonstrook hier toch een ander beeld van hebben. Om maar niet te spreken over ondernemers. Die zien hun inkomen niet achteruit gaan maar hollen.

Grondprijzen
En als je kijkt naar de prijsvorming van woningen, dan neemt de grondprijs daarin toch wel een pregnante rol in. Tot mijn verbazing zal ik dan ook dat in Noord Holland vandaag een gemeente meldde niet mee te willen werken aan verlaging van kavelprijzen, ondanks het verzoek van een projectontwikkelaar. Deze kon dan direct beginnen met bouwen. Dat kon niet, omdat de financiële doelstellingen (winst) dan niet werden bereikt. Ook bijzonder om te lezen, gemeentes met winstdoelstelling. Hoe tegenstrijdig met het bericht van Bouwend Nederland vandaag. Het is een bijzondere wereld!
Ed

Politieke keuzes

Binnen de Haagse perikelen is het op dit moment rode oortjes. De Eerste kamer lijkt behoorlijk op ramkoers te liggen met Minister Blok, nu deze niet voornemens is om ook maar een millimeter te wijken inzake de plannen voor de woningmarkt. Op zich wel bijzonder. De EK is de kamer van reflectie, deze houdt zich bezig met wetgevingskwaliteit en toetsing. Daar wordt geen politiek bedreven, was lang het credo.

Wijziging
Maar de EK is nu van mening dat de minister meer lucht moet scheppen op de woningmarkt, door meerdere maatregelen. Een die vandaag speelt is het totaal aflossen van de hypotheekschuld in 30 jaar. Plannen gingen op om dit even in de luwte te zetten, 50% aflossen in 40 jaar. Kan ik me iets bij voorstellen.

Klap op klap
Waarschijnlijk heeft u ook net uw loonstrookje gezien, daar worden de meesten niet vrolijk van. De koopkracht holt achteruit, mijn conditie is helaas niet zo goed als het indrukwekkende tempo waarin dit gebeurt. Tel daarbij op extra eigen risico in ziektekosten, verhoging BTW, extra energiebelasting, verhoging gemeentelijke belastingen, inflatie en ga zo maar door, dan weet je een ding zeker. De knip blijft dicht. Voor zover het al nut heeft om deze open te doen, want een lege knip of een dichte, da’s hetzelfde.

Huis
Dat het voor de overheid goed is als er afgelost wordt (lees steeds minder hypotheekrenteaftrek moet worden uitbetaald)  is te begrijpen. Dat een gezonde financiële positie van woningbezitters wenselijk is, is helder. Dat opbouwen van vermogen via het eigen huis goed is lijkt mij vanzelfsprekend. Maar dat de woningmarkt op slot zit en dat de overheid hierdoor miljoenen of zelfs miljarden misloopt is toch ook een feit. Geen huizen verkoop of bouw is oplopende werkeloosheid, gebrek aan inkomsten via de (beperkte) verhuisboete, via de BTW inkomsten, via grondexploitatie door gemeenten, via leges, noem maar op.

Eerste Kamer
Het verzoek van de EK is dan ook te begrijpen en de starheid van de bewindsman is wel stoer, maar is het ook wenselijk? Want als je over een periode van 30 of 40 jaar kijkt, en de azijnproducenten onder ons zullen het hier niet mee eens zijn, dan zal je zien dat de inflatie, de waardestijging van onroerende zaken en de loonontwikkeling de overblijvende schulden marginaliseren. Ook als er na 40 jaar nog 50% van de hypotheekschuld over is. dat heeft tegen die tijd waarschijnlijk de waarde van een luxe vakantie. Dus enige coulance en wijsheid is wel gewenst!
TGIF,
Ed

Prijsvorming woningen

Op meerdere fora zijn discussies gaande over de prijsvorming van woningen. Deze variëren van boeiend, inspirerend tot vermakelijk. Zeer afhankelijk van de deelnemers aan het forum en dan met name of het een publiek debat is, voor iedereen toegankelijk en of het geheel anoniem of traceerbaar gebeurt.

Meningen
Uiteraard heeft ieder een recht op zijn eigen mening, maar met name bij de anonieme en publieke fora zie je toch een bepaald soort tendensen. Het wijzen met het vingertje. De wijze en vorming van de prijzen de afgelopen tien a vijftien jaar wordt met name neergelegd bij professionals. Banken, makelaars, intermediairs, notarissen, deze zijn allemaal schuldig geweest een de hoogte van de gerealiseerde prijzen. Maar is dat ook zo?

Proces
Laat ik even niet voor andere beroepsgroepen spreken, maar zijn makelaars in staat om prijzen te verhogen of te verlagen? In de marge zal dat wel kunnen, ze hebben een absoluut sterke adviesfunctie naar consumenten. Maar deze zijn niet gek, de meeste hebben zich doorgaans grondig verdiept in de markt. En wie wilt, heeft toegang tot alle informatie.

Prijsstelling
In eerste instantie is het namelijk de opdrachtgever die wilt verkopen die bepaald welke prijs hij of zij wilt vangen. Het is aan de makelaar vervolgens om te bepalen of dat reëel is of niet.  Als het hoger of lager moet zijn, zal de opdrachtgever worden geïnformeerd. Wil deze voor te laag verkopen, dan zal dat nooit een moeilijke discussie zijn. Wil deze te hoog verkopen, dan is het aan de makelaar om te kiezen om wel of niet de opdracht aan te nemen. Slechts weinigen hebben behoefte aan een steeds vollere etalage.

Kopen
En volgens mij bepaalt de koper nog altijd wat het maximale bedrag is wat deze wilt uitgeven voor een woonruimte, wat deze wilt besteden aan wonen. De makelaar brengt partijen bij elkaar, stemt vraag en aanbod op elkaar af. Hoezo zijn het dan de makelaars die prijzen opdrijven? Als de consument slim is, neemt deze bij aankoop een makelaar in de arm om hem of haar bij te staan. Amateurs moeten niet willen meespelen met professionals. Dus waar de een meer wilt krijgen, zal de ander namens zijn opdrachtgever minder willen bieden. Zie hier een marktevenwicht.

Consument   
Ik geloof dus niet zozeer dat makelaars de prijzen hebben opgedreven. Waar ik wel in geloof, is dat veel, heel veel consumenten zichzelf overschatten. Dat die denken het ‘spel’ wel mee te kunnen spelen en in een bull-market hebben besloten zelf maar een huis te gaan kopen. Zeg maar als speler van het 3e elftal van Boerenkoolstronkeveen Vooruit de strijd te willen aangaan met het 1e van Ajax. Tja, als je dan verliest en te veel betaalt, wie is er dan dom bezig? Dus makelaars die de prijs opdrijven? Volgens mij is de kans groter dat consumenten zichzelf overschatten. Penny-wise and Pound-foolish in goed Nederlands! Maar dat wilt men liever niet horen!

Ed

Scheefwonen

Gisteren berichtte de Krant van Wakker Nederland over het scheefhuren. Dat dit een onwenselijk fenomeen zou zijn c.q is. Volgens mij is daar een nuance voor nodig. Stel, ik ben een starter op de markt, net afgestudeerd en kan mijn eerste huis huren. Waarschijnlijk na jaren op kamers te hebben gewoond of bij paps en mams van de hotelvoorzieningen gebruik gemaakt. Dan kan ik weinig betalen en huur dus goedkoop

Vervolg
Uiteraard wordt men ouder en gaat men met een beetje mazzel carrière maken dan wel groeien in inkomen. Het kan zelfs zo zijn dat men dan van een naar twee inkomens gaat door relaties en zo. En voor je het weet heb je een inkomen, wat niet meer in overeenstemming is met de huur. Scheefhuren overkomt je, zoiets. Als er sprake is van gesubsidieerde huur, dus de prijs van het huurhuis is kunstmatig laag, dan zou dat inderdaad reëel zijn om een marktconforme huur te vragen. Kan volgens mij niemand een probleem mee hebben.

Keuzes
Anders wordt het, wanneer iemand gewoon heel weinig aan wonen uitgeeft en dat een bewuste keuze is. Sommigen komen alleen thuis om te slapen en leven hun leven niet thuis. Dat staat een ieder vrij lijkt mij. Dus als je dan weinig aan huur wilt uitgeven, lijkt mij geheel een eigen keus. Kan je het iemand kwalijk nemen dat ie tegen lage huur heel belabberd gaat wonen? En is dat dan scheefwonen?

Alternatief
Want wees eens eerlijk, als je op deze manier huren wilt gaan verbieden, iemand die meer verdient moet meer uitgeven aan huren, wat betekent dat voor de koopmarkt? Mag je ook geen goedkope woning kopen als je drie keer modaal verdient? En wie gaat er dan bepalen wat wel en wat niet conform is? 25% van je inkomen uitgeven aan wonen, zoals er soms wel eens wordt gesteld?

Scheefwonen
Maar als iemand die huurt op geen enkele wijze meer ondersteuning kan krijgen in de woonlasten, wat doet dit dan met de HRA? Want als je de volle mep moet betalen als veelverdiener voor huren, mag een veelverdiener dan nog wel zijn hypotheekrente gesubsidieerd krijgen? Enfin, lees de discussies maar die er gaande zijn, voedsel voor de geest.