Nog schever

In januari schreef ik in dit feuilleton over het fenomeen scheefwonen. Een serieus onderwerp met serieuze consequenties voor hen die het aangaat. Maar mensen, het is ook voorjaarsvakantie en mag er ook nog even gelachen worden? Vanochtend las ik op Spacemakers een (helaas anonieme) satire op dit onderwerp. Niet over scheefwonen, maar over scheefrijden. Hoewel de context serieus is en de parallel treffend, begon mijn dag toch zeer vrolijk. Blijven lachen mensen, blijven lachen!
Ed
Bij deze het stuk:

Scheefrijden
Minister Stof Blik van Autorijden gaat het scheefrijden aanpakken. Hij wil de motorrijtuigbelasting voor huurauto’s voortaan inkomensafhankelijk maken. Op die manier wil hij scheefrijders ontmoedigen om in goedkope huurauto’s te blijven rijden. “Ik zie het als een taak van de overheid om voor mensen te bepalen hoeveel geld zij uitgeven aan een auto. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat mensen hier zelf keuzes in maken”, aldus de liberaal. Volgens hem komt het voor dat mensen met een goed salaris bewust in een goedkope auto rijden. "Terwijl deze auto's hard nodig zijn voor mensen met een lager inkomen", stelt de Minister.

Doorstroming
De maatregel brengt de doorstroming op de automarkt weer op gang. Blik verwacht dat veel mensen zullen kiezen voor een koopauto. Dit is nodig want er staan momenteel erg veel auto’s te koop. Veel mensen kunnen geen nieuwe auto kopen zolang hun oude auto niet verkocht is.

Steun
Het kabinet moet nog een meerderheid zoeken voor dit plan in de Eerste Kamer. Fractievoorzitter Alexander Pechhulp van oppositiepartij D66 zegt niet enthousiast te zijn, maar het wel te gaan steunen als hij een keer met minister Blik op de foto mag.

Bron: Spacemakers 18-2-2013

Kamerbrief woningmarkt

Waarschijnlijk heeft u ook het beeld van MP Rutte, zo een week of acht geleden, nog op het netvlies. Beste mensen, voor de komende 30 jaar hebben we rust en duidelijkheid op de woningmarkt. Deze 30 jarige rust heeft achteraf een houdbaarheid gekregen van nog geen twee maanden. Nadat de heer Blok eerder vol verve had verdedigd dat het huidige pakket maatregelen het best haalbare was en is, bleek er gisteren toch nog een scenario te zijn wat ‘nog meer best’ schijnt te zijn.

Reacties
De reacties die ik in mijn mailbox van onze leden tegenkwam waren over het algemeen niet positief, de makelaar en taxateur in de straat heeft er geen al te hoge per van op. Ik deel wat meningen die ik kreeg. De eerste die ik aantrof was de stelling dat als er eerst twee miljard van je afgepakt wordt, moet je dan juichen als het er maar 1¾ uit de knip wordt gehaald? De overheid geeft in deze niets, maar pakt gewoon iets minder af. Geen reden tot juichen.

Noodkreet
Een collega VastgoedPRO lid die ook een verzekeringstak en hypotheekbedrijf runt, is van mening dat starters gewoon de sigaar zijn, lenen wordt duurder en men blijft ook nog eens met een restschuld zitten aan het eind van de rit. Weer een ander meent dat het voor banken volledig onaantrekkelijk wordt om een gedifferentieerd product aan te bieden, dat het dusdanig duur zal worden dat het starters alleen maar moeilijker wordt.

Korte termijn
Van een van de collega’s kreeg ik het bericht dat het wel leuk klinkt die verlaging van het BTW tarief voor verbouw, maar dat helpt de doorstroming juist niet. Mensen kiezen er nu eerder voor verbouw dan voor kopen en na de verbouwing blijft men een aantal jaren zitten om de kosten niet in een te korte tijd af te moeten schrijven. Complimenten voor de lobby van de bouwers, jammer voor de makelaars.

Concurrentie
Een veel gehoord bericht: ik heb het nou drie keer doorgelezen, ik snap er niets van. Als ik al niets snap wat ze nu willen, hoe moet ik het dan mijn klanten uitleggen. Als die het überhaupt al begrijpen kunnen. Ook zijn er veel collega’s die zich zorgen maken over de rentevoet. Nederland kent nu eigenlijk nog maar 1 echte aanbieder van hypotheken op de vrije markt, de rest is staatseigendom. Die mogen niet concurreren op prijs, dus als de enige vrije marktpartij de rente’s verhogen, moeten de staatsbedrijven volgen. Weg concurrentie, weg marktwerking, weg marktstimulering.

Twijfel
Maar het meest gemeld wordt de onzekerheid en de onbetrouwbaarheid en het totaal afwezig zijn van een visie op de woningmarkt. De zoveelste wijziging, de zoveelste belofte, de zoveelste draai, de zoveelste mea culpa, het zoveelste politieke machtsspelletje. En vooral, het gaat alleen maar over geld weghalen, over bezuinigen , over nivelleren, over inkomsten politiek. Nergens maar dan ook nergens wordt er gesproken over een visie op wonen, op infrastructuur, op de behoeftes van de bevolking. Het enige wat telt is het calculeren tot op welk niveau er geld bij de belastingbetaler en bij instanties weggehaald kan worden. Hadden we eerst de auto als melkkoe, nu is de woning een belasting grabbelton geworden. Pakken wat je pakken kan, zonder een visie op de markt. Een gemiste kans volgens vele makelaars en taxateurs. Ik zit nog te wachten op de eerste positieve mail over dit voorstel. De kamerbrief woningmarkt kunt u hier downloaden.

Ed

Transparante taxaties

Vorige week berichtte dit feuilleton over de wenselijkheid van opsplitsing tussen de professie makelaar en taxateur. Dit mede op basis van signalen uit de markt, waar met name binnen het commerciële vastgoed er voor wordt gepleit, geëist, dat er een Chinese muur dient te zijn tussen deze twee disciplines. Dit, omdat de taxateur onafhankelijk dient te zijn en de makelaar per definitie niet. Dit zou andere karakteristieken en competenties vragen, waardoor er ook een andere profielschets met eventuele bijbehorende certificering zou kunnen komen.

Reacties
Op dit bericht kwamen een aantal reacties, twee daarvan pak ik even op. Als eerste de opmerking dat ondergetekende geen taxateur is en derhalve terughoudendheid gediend is. Ik onderschrijf dat en grotendeels ben ik dezelfde mening toegedaan. Het is inderdaad het geval dat er bij teveel overlegstructuren waar de professie en de inhoud van het taxateurs vak wordt behandeld er teveel niet-professionals aan tafel zitten. Juristen, accountants, beleidsmedewerkers, statistici, hypotheekmensen, van alles en iedereen heeft een mening en meent zich met het vakgebied van de taxateur te mogen bemoeien. Dat dient zeker met grote terughoudendheid te worden beschouwd, om die reden sturen wij altijd naar vakinhoudelijk overleg een gecertificeerde collega.

Kosten
Een tweede opmerkingen dat als dit gebeurt, dit weer tot extra kosten en tijdsinvestering zou kunnen leiden, wat onwenselijk is. Ook hier heb ik gevoel bij, de routing naar permanente educatie en kwaliteitsbewaking dient wel binnen de perken blijven van het redelijke en billijke. Ook dit zijn geluiden vanuit de markt die meegenomen worden in de beleidsbepaling en meningsvorming. Dus wat dat betreft goed dat er reacties komen.

Eisen
Maar als er van buiten naar binnen wordt gekeken, wat door andere professionals zoals accountants wordt gedaan, komen er soms inzichten naar voren die stof tot nadenken geven. Zoals bijvoorbeeld het principe van collegiale consultatie, het vier-ogen principe. Als gemeld, het is niet meer van deze tijd dat een taxatierapport wordt geaccepteerd omdat “ik als taxateur dit zo bepaal”. Rekenschap, letterlijk en figuurlijk dient te worden afgegeven, zodat inzichtelijk is op basis van welke methodiek men tot waardebepaling komt. Maar hoe ver gaan we hierin?

Transparantie
Uiteraard is transparantie een goed iets. Uiteraard dient de taxateur inzichtelijk te maken op basis van welk principe deze tot zijn waardering komt. Maar waar houdt dit op? Natuurlijk, bij professionals is collegiale toetsing en intern referaat gangbaar. Met name daar waar vakinhoudelijke besluit- en oordeelsvorming verregaande consequenties kan hebben. Denk bijvoorbeeld aan piloten, elke handeling wordt gecheckt door een collega, of aan chirurgen bij een complexe operatie. Willen we ook vier-ogen bij taxaties / taxateurs?

Inzicht
Ik denk dat in deze de 80/20 regel geldt. Vanzelfsprekend zijn er de dagelijkse werkzaamheden, welke an sich met standaard methodieken en toetsingen prima door een taxateur kunnen worden gedaan zonder dat er een collega als back up dient. Maar er zijn ook situaties, zowel materieel als inhoudelijk, dat het vier ogen principe van toegevoegde waarde is of kan zijn. Alleen het punt waar ik nog mee worstel, de meeste taxateurs werken als zelfstandig ondernemer. Gaat ‘de concurrent’ over de schouder meekijken? Komt er een buddysysteem? Vakinhoudelijke reciprociteit? Vier ogen systeem klinkt vanuit een theoretisch model goed. Maar praktisch?

Ed

Uniciteit makelaar en taxateur

Vanuit de accountancy wordt op dit moment aandacht gevraagd voor de positie van de taxateur, met name daar waar deze waarderingen levert welke opgenomen dienen te worden in de jaarrekening van (beursgenoteerde) bedrijven. Dat is niet iets van deze week, maar een proces wat vorig jaar begonnen is. Het debacle rondom SNS Property Finance zet deze discussie weer op scherp, wat per definitie niet een slecht iets is. Opvallend hierbij is dat er zeer veel waarde wordt gehecht aan het vakwerk van de taxateur, maar er worden wel een paar kritische kanttekeningen gesteld.

Compliance
Een aantal aspecten dienen centraal te staan bij het werk van de taxateur: onafhankelijkheid, transparantie, professionaliteit en toetsbaarheid. Dat het woord integriteit hier niet bij staat is omdat dit een vanzelfsprekendheid is, dit is de basale voorwaarde voor de uitoefening van het vak. Deze kenmerken bij de werkzaamheden van de taxateur zijn niet vrijblijvend, meer en meer wordt er “evidence based proof” gevraagd aan de taxateur: laat maar zien op welke wijze je deze randvoorwaarden garandeert.

Voorwaarden
De tijd dat een taxateur een waarde kon afgeven en deze op zijn blauwe ogen werd geaccepteerd is verleden tijd. Inzage in rekenmethodiek, bewijsvoering van parameters, volledigheid in rapportage en collegiale toetsing inzake uitkomsten en werkwijze zijn gangbare begrippen aan het worden. Ook inzake de onafhankelijkheid is er een verschuiving gaande. Is het mogelijk om zowel als taxateur als makelaar werkzaam te zijn in het (commerciële) vastgoed? Het antwoord is nee, maar wel met een voorbehoud.

Onderscheid
Er is namelijk één groot verschil tussen de makelaar en de taxateur. De taxateur dient onafhankelijk te zijn, de makelaar per definitie niet. De taxateur stelt zonder last of ruggenspraak de waarde vast, ongeacht zijn opdrachtgever. Terwijl de makelaar zijn diensten aanbiedt vanuit het belang van de opdrachtgever, diens belangen dienen centraal te staan. Betekent dat een makelaar niet kan of mag taxeren? Nee, dat kan prima in een en dezelfde persoon vertegenwoordigd zijn, maar de onafhankelijkheid dient wel gegarandeerd te zijn.

Gevolg
Vanuit deze gedachte gaan er dan ook stemmen op om de certificering voor (bedrijfsmatig) taxateurs en makelaars los van elkaar te koppelen. Van de makelaar worden nu eenmaal andere vaardigheden, competenties en kennisaspecten verwacht dan van de taxateur. Waar de makelaar een sterke focus heeft op de relatie, het commerciële proces en de marketing aspecten, zal de taxateur veel meer een focus hebben op de intrinsieke onderdelen van het vastgoed, de technische aspecten en de waarderingsgrondslagen. Gesimplificeerd: de een is mens gericht en de ander is object gericht. En als je goed kijkt, zie je ook vaak een ander soort mens. Iemand die alleen taxeert of iemand die alleen makelt, het zijn andere persoonlijkheden.

Uniciteit
Makelaar en taxateur zijn gelijkwaardige professionals, maar geen gelijken. Beiden zijn unieke beroepen, die uniciteit kan in een persoon vertegenwoordigd zijn, maar dat hoeft niet. Het initiatief om een certificerende splitsing te maken tussen de professie makelaar en taxateur is dan ook een logische. Het is namelijk vreemd dat als je als makelaar wilt voldoen aan de kwaliteitseisen van een certificerende instelling, dat je dan moet voldoen aan de exameneisen van de taxateur. Een separate certificering voor makelaars: doen!
TGIF,

Ed