NHG regels

Afgelopen week werd VastgoedPRO benaderd door het vakblad Vastgoed inzake de aanpassing van de NHG normen per 1 juli. Of er nog positieve impulsen door deze te verwachten zijn. Was het maar waar, wat er gebeurt zijn in mijn ogen zaken die juist een negatieve impact hebben.

Tijdelijk
De verhoging van de NHG grens was ingesteld als stimulering van de mobiliteit op de woningmarkt, als impuls om de verkopen te ondersteunen. Maar als ik het mij goed herinner, werd op bijna exact hetzelfde moment het leenregime verengt, het werd moeilijker om leningen te krijgen. Met name voor starters op de markt en voor mensen zonder vaste aanstelling, had dit invloed. De impact van deze NHG maatregel was derhalve dan ook niet echt te merken. Aan de andere kant, als deze niet was ingevoerd, was het aantal transacties misschien nog meer gedaald. We zullen het nooit weten. Maar wel was bekend dat het een tijdelijke maatregel zou zijn.

Toen
Bij het invoeren echter, was natuurlijk niet bekend dat de toch al ingezakte woningmarkt, in het eerste kwartaal van 2013 nog meer zou inzakken dan voor mogelijk werd geacht. Als de cijfers van het eerste kwartaal zich zo voortzetten, worden er dit jaar misschien nog geen 100.000 woningen verkocht. Een historisch dieptepunt. Aan alle kanten wordt gemeld dat het consumentenvertrouwen en de woningmarkt, plus de bouw, dé sleutel zijn voor economisch herstel. En juist nu worden de NHG maatregelen genomen.

Gevolg
Niet alleen gaat de maximale hoogte van de NHG omlaag van €320k naar €290k, ook de borgtochtprovisie gaat omhoog van 0,70% naar 0,85%. Een stijging van ruim 20%! Tel daarbij op dat ook de woonquote negatief wordt bijgesteld, het maximaal te lenen bedrag ten opzichte van het inkomen, met bijna 10%, dan kan je er donder op zeggen dat dit geen positief effect op de woningmarkt zal hebben. En dat, terwijl we die positieve impuls nu net zo hard nodig hebben. Niet alleen in het belang van makelaars en taxateurs, maar in het belang van de BV Nederland.

Positivisme
Nou ja, van onze MP Rutte heb ik gehoord dat we niet moeten somberen en positief in het leven moeten staan. Mevrouw van de Bijl heeft zelfs al het advies om meer uit te geven ter harte genomen en de daad bij het woord gevoegd. Kunnen we dan helemaal niets positief zeggen over de nieuwe NHG regels? Nou vooruit dan. De kostengrens voor woonwagens gaat omhoog van €132.969 naar €136.570. Maar eens kijken wat voor een impuls dat gaat geven.

Ed

Prijsopdrijving door makelaars?

Mede in de slipstream van het rapport Kosten Koper van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen gaan er op internet en in sommige krantenfora discussies de ronde over de waardeontwikkeling van woningen. Een van de veel voorkomende opmerkingen is dat makelaars en taxateurs de prijzen hebben opgeblazen. Een vreemde redenering in mijn ogen.

Economie
Voor zover ik weet is vrijwel de gehele westerse economie gefundeerd op het principe buy low - sell high. Als ik naar de prijsvorming van woningen kijk, dan is de prijsvorming gefundeerd op hetzelfde principe, waarbij drie pijlers het fundament ondersteunen: de beschikbaarheid van woningen – de betaalbaarheid van woningen – en de bereidheid van consumenten om te kopen dan wel te verkopen. De mening van de makelaar of taxateur kom ik in deze trias niet tegen.

Matchmaker
De makelaar is de man of vrouw die verkopende partijen bij elkaar brengt. Afhankelijk van zijn opdrachtgever zal deze de hoogst mogelijke of de laagst mogelijke prijs proberen te realiseren, onder de beste voorwaarden. Zo simpel is dat. Maar de opdrachtgever bepaalt uiteindelijk de limiet die hij wilt ontvangen of betalen, niet de makelaar. Toch? Dus een makelaar die een huis voor zijn opdrachtgever kan verkopen voor 5% boven de marktwaarde, is dat een goede makelaar? Ik denk het wel. Is die bezig prijzen op te drijven? Nee, die stelt gewoon de nieuwe, gangbare marktwaarde vast, totdat het tegendeel is bewezen.

Luchtbel
De redenering dat makelaars dan ook hebben gezorgd voor een zeepbel op de woningmarkt is niet juist. Er zijn vele partijen die de prijzen kunnen opdrijven. Denk aan de gemeenten met de uitgifte van grond, of de afgifte van bouwvergunningen. Deze kunnen kunstmatige schaarste of overvloed realiseren, wat een prijseffect heeft. Denk aan de projectontwikkelaar, die kan besluiten om wel of niet te ontwikkelen wat ook van invloed is op de vraag en aanbod curve. Of de bank, die de pijler betaalbaarheid / financierbaarheid kan beïnvloeden. Niet kunnen lenen = niet kunnen kopen = afname van vraag = prijsdaling. Of de overheid, die hetzelfde kan doen met subsidies en andere stimuleringsmaatregelen.

Rol
Op de vraag dus of makelaars en taxateurs een rol hebben gespeeld bij de ontstane zeepbel, uiteraard! Zoals gezegd ze brengen marktpartijen bij elkaar en registreren prijsontwikkelingen. Maar de mogelijkheid om de prijs te beïnvloeden, laat staan te bepalen, dat is een stap te ver. Als dan ook de vraag wordt gesteld wat makelaars gaan doen als de prijzen weer omhoog gaan of er zelfs weer een vlucht omhoog dreigt, kan dan ook niet anders geantwoord worden dan dat ze hun werk zo goed mogelijk zullen doen. De verkopende makelaar zal de hoogst mogelijke prijs voor zijn klant proberen te verkrijgen. En de aankopende makelaar de laagste. En de taxateur waardeert deze ontwikkelingen op de juiste manier. Want stijgende prijzen kunnen ook permanent worden.

Ed

Rapport Kosten Koper

Gisteren was het in de Thorbeckezaal van de Tweede Kamer een drukte van belang, de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen presenteerde haar rapport Kosten Koper. Ik kon nog maar net een plekje bemachtigen., de belangstelling was groot. Het ruim 100 pagina’s tellende rapport kunt u via de link als hiervoor lezen, u kunt uw eigen conclusies maken. Twee dingen zijn te zien in dit rapport, het verleden en de toekomst. Voor wat het eerste betreft kan je er op vertrouwen dat het een grondige analyse is. Voor wat betreft de toekomst ligt het anders.

Verleden
Voorzitter Verhoeven begon zijn presentatie met een duidelijk Mea Culpa, de overheid, de politiek had, heeft, gefaald. Het optreden inzake de woningmarkt vanaf 1995 tot eigenlijk heden heeft uitgeblonken in zwakte en afwezigheid, waarbij een opeenstapeling van elkaar versterkende omstandigheden een katalyserend effect had. In ‘95 besluit de overheid de regie op de woningmarkt over te hevelen naar de decentrale overheid, provincie en gemeente. En juist op dat moment trekt de economie aan, daalt de rente, stijgt de vraag naar huizen en explodeert de groei in het aantal tweeverdieners. En wordt er door de rijksoverheid bewust een schaarste gecreëerd op de woningmarkt.

Gevolg
De prijzen stijgen en iedereen profiteert daarvan, met name aan de zakelijke kant. Gemeentes gaan niet meer bezig met het huisvestingsbeleid om inwoners te bedienen, maar met gronduitgifte om geld te verdienen. In zijn presentatie sprak Verhoeven over een niet wenselijke verwevenheid tussen Bouwbeleid en Grondbeleid, de “Bouwpolder”. Hierin werkten ontwikkelaars, gemeenten, bouwers, iedereen samen met als conclusie dat de winsten niet op konden, prijzen kunnen oneindig stijgen. Door de Volkskrant werd de vraag gesteld of dit moest worden gezien als een Kartel met de gemeenten als onderdeel daarvan, waarop uiteraard een voorspelbaar en obligaat antwoord volgde.

Regie
Opvallend was ook de rol van de toezichthouders. Deze hebben te laat, te aarzelend en te zwak gereageerd, waarbij deze signalen ook nog eens niet opgepakt werden door de verantwoordelijken in de politiek. Wat dat betreft kan ik niet anders concluderen dat de analyse en de retrospectieve gevolgtrekkingen grondig en ook kritisch op het eigen functioneren zijn. Wat blijft is de blik op de toekomst, deze is wat minder daadkrachtig en laat veel ruimte open voor “cherry-picking”.

Toekomst
Een punt van de advisering, welke overigens geheel open is voor elke vorm van besluitvorming welke de Tweede Kamer wordt neergelegd, is de centrale rol van de overheid. Inzake de bouwproductie kan ik die begrijpen. De gemeentes blijven de verantwoordelijken, maar de overheid moet strakker kunnen regisseren. Stimuleren, afremmen of bijsturen als er teveel of te weinig wordt gebouwd. Kortom, inspelen op de behoefte van de bevolking, inderdaad overheidsbeleid.

Communistisch
Wat mij wel verbaasde was de aanbeveling om mogelijk zelfs wetgeving op te nemen inzake de maximale hypotheek die iemand mag nemen. Dat gaat toch echt een fors aantal stappen te ver, dat is aan de markt. Banken moeten een prudent beleid voeren, met maatwerk inzake hypotheekverstrekking op de status quo én het perspectief van hun consument. De overheid moet niet gaan bepalen hoe en waarin iemand mag wonen en wat dat maximaal mag kosten. De Loan to Value verhouding, de hypotheek ten opzichte van de waarde okay. Daar speelt de overheid een rol met haar fiscale regime. Maar de Loan to Income verhouding, dat is in mijn ogen aan de markt. De opmerking van VVD kamerlid Barbara Visser, dat de woningmarkt communistisch wordt gaat ver, maar is wel helder. Meer informatie was hier gisteren ook over te horen op BNR. Het rapport Kosten Koper treft u hier aan, de discussie op BNR alhier.

Ed

Tijdelijke Commissie Huizenprijzen

De afgelopen dagen zijn er veel analyses over de economische situatie in Nederland over ons heen gestrooid, twee zaken vallen mij daar bij op. Als eerste de discrepantie van het perspectief. Kijk je van buiten naar binnen of blijf je binnen de muren? Vanuit buitenlands perspectief wordt de economie van de BV Nederland gezien als gerangschikt binnen de top 5 van sterksten ter wereld. Menig land kijkt likkebaardend naar onze welvaart, vermogen, veiligheid en stabiliteit. Hoe anders kijken wij zelf tegen ons land aan! Nog nooit was het consumenten vertrouwen zo laag, nog nooit was de Nederlandse consument zo druk bezig met sparen en vooral klagen en niets uitgeven.

Conclusies
Kijk je naar de analyses, dan wijzen vrijwel alle vingers van de geleerden naar twee punten die ten grondslag liggen aan de huidige status quo. De woningmarkt alsmede het consumentenvertrouwen. Daar ligt de knop waarmee geschakeld moet worden, daar ligt de oplossing van het probleem. Dat is een mooie constatering, maar wat nu? Waarom is die woningmarkt in Nederland zo een vreemde eend in de bijt geworden ten opzichten van omliggende landen of zelfs continenten?
Uniek
Wat je aan alle kanten hoort is dat er drie factoren zijn die echt uniek zijn in Nederland. Als eerste het fiscale regime ten aanzien van wonen, een door de politiek ingesteld klimaat. Als tweede het bijna geheel afwezig zijn van een gezonde vrije huursector, een door de politiek ingesteld klimaat. En als derde het vrijwel afwezig zijn van concurrentie op de hypotheekmarkt, een door de politiek ingesteld klimaat. Of het goed of slecht is dat burgers, woonconsumenten, huurders, eigenaars hiervan hebben geprofiteerd of zelfs gebruik dan wel misbruik hebben gemaakt laat ik in het midden. Feit is dat door de jarenlang beleidsstructuur vanuit Den Haag de woningmarkt nu is zoals deze is.

Gevolg
Want als je goed kijkt, moet je toch echt de vraag stellen of vanuit de politiek de woningmarkt bestuurd is als een instrument om mensen te huisvesten, of is de woningmarkt gebruikt om inkomstenpolitiek te bedrijven? Ik denk toch echt het laatste. En daar waar markten oneigenlijk worden gebruikt, zie je in vrijwel alle gevallen de trein uit de rails lopen. Neem als voorbeeld het Europese subsidie beleid ten aanzien van de agrarische sector. Keiharde inkomstenpolitiek, met een eveneens volledig ontspoorde sector.

Oplossingen
Ik ben dan ook erg benieuwd wat we morgen gaan horen. In Nederland is het een goede traditie dat als er iets mis gaat, dat we dan een commissie instellen. Deze gaat maandenlang iets onderzoeken en komt dan met een rapport. Morgen komt de Tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen met haar rapportage en (eind) conclusies. Meer dan 80 partijen werden gehoord, alles en iedereen is bevraagd. Ongetwijfeld zal er een dik rapport komen met aanbevelingen. Maar of de oplossing van de huidige problematiek bij de politiek ligt? We gaan het horen morgen, wordt vervolgd!

Ed