Duitse hypotheken redden de woningmarkt

Afgelopen vrijdag stond er in meerdere kranten een bericht over een consortium van Duitse banken welke de Nederlandse markt gaanbestormen. Met hypotheken wel te verstaan en dan ook nog hypotheken in de vorm van euroknallers. Rentes die onder de drie procent uitkomen voor 10 jaar vast, geen probleem. De kas zou gevuld zijn met 200 miljard, dus er is genoeg geld voor iedereen.

Geweld

De reden om de NL markt op te gaan zou zijn dat onze Oosterburen hun geld niet kwijt kunnen, op de thuismarkt is de concurrentie te groot en men bulkt van het geld. En er zouden niet zo maar wat spelers zijn, nee, Allianz,  Deutsche Bank, Sparbanken, Volksbanken, iedereen doet mee. Let op, 200 miljard is zo een 200.000 miljoen euro bij elkaar. Laat het gemiddelde huis in Nederland zo een €200.000 kosten, dan kunnen er dus een miljoen huizen gefinancierd worden.  En dat, terwijl er net 100.000 woningen per jaar worden verkocht op dit moment.

Mooi

Bij velen ging de vlag uit, de redding is nabij, het eind is in zicht. Want stel dat je voor 2.8% kunt lenen en je leent €200.000, dan betaal je per jaar €5600, zegt €470 in de maand bruto. Trek daar je belastingvoordeel van zo een 40% van af en je betaalt voor een huis van twee ton nog geen €280 per maand.  Daar huur je tegenwoordig nog geen caravan voor, dus als dit de markt niet op gang brengt? Totdat je wat dieper gaat nadenken en kijkt wat er nog meer in de krant staat.

Twijfel

Waarom zouden banken 200 miljard in Nederland willen investeren, als dat 10x de totale jaarproductie is, uitgaande van 100% marktaandeel? Zouden de Duitsers het rekenen verleerd zijn? En waarom zou men zo een bedrag willen investeren als er zo een laag rendement tegenover staat? En als de gemiddelde rente in NL zo een 30-40% hoger is, waarom zet men de rente dan niet op zeg iets van 3.5%? Nog altijd iets van 10% goedkoper, maar waarom zou een commercieel bedrijf 40% onder de standaard norm gaan zitten? Om ons te helpen?

Raar 

En als je dan leest dat de consument naar Duitsland moet rijden om daar het product te kopen, daar de handtekening te moeten gaan zetten? Wat is dat nou voor een vreemd iets? En al deze mega concerns, die zouden samenwerken en berichten via een makelaar en intermediair in Deventer. Mijnheer Allianz stapt dus in de privé jet en vliegt naar een intermediair in Deventer? Ik wil niet cynisch doen, maar hoe reëel is dit verhaal? In ieder geval heeft Allianz al aangegeven dat het hele verhaal onzin is. Ik hoop dat ik ongelijk heb, maar volgens mij horen we hier nooit meer iets van. Broodje aap?

Ed

MOT meldingen uit de praktijk

Gisteren was er bij de KLPD (Politie) een periodiek overleg inzake de meldplicht in het kader van de WWFT, voorheen de MOT meldingen. Naast de drie makelaarsorganisaties waren daar ook het Ministerie van Financiën, de Belastingdienst en de FIU aanwezig, de Financial Intelligence Unit / Financiële Inlichting Unit van de Politie. Volgende week komt de Handleiding voor Taxateurs in het kader van WWFT meldingen beschikbaar, de concept versie werd besproken.

Casuïstiek
In deze bijeenkomst werd ook een aantal casuïstiek gevallen besproken, uit de praktijk, waarbij makelaars dan wel taxateurs waren betrokken. Besproken werd of hier nou sprake was van verplichte WWFT / MOT melding of niet. Als eerste zal ik de makkelijke variant met u delen:

Iemand (A) toont interesse in een woning die bij een makelaar te koop staat. Hij maakt een afspraak met de makelaar voor een bezichtiging van de woning en brengt vervolgens een bod uit die maar net onder de vraagprijs ligt. Op enig moment wordt het de makelaar duidelijk dat A niet zelf in de woning geïnteresseerd is, maar dat het pand bestemt is voor een derde (B). A overhandigd dan ook een kopie legitimatiebewijs van B aan de makelaar en maakt daarbij tevens duidelijk dat er geen financiering voor de woning nodig is, omdat B het pand contant wil betalen, in cash.

Uiteindelijk is de transactie niet doorgegaan. A heeft daarop de kopie van het legitimatiebewijs van B bij de makelaar opgehaald. De makelaar heeft naar A en B nader onderzoek verricht (via internet), waarbij het de makelaar duidelijk werd dat B geen onbekende is in het criminele circuit.

Ik denk dat elke makelaar of taxateur op zijn klompen aanvoelt dat er hier iets niet klopt en dat dit een ongebruikelijke (voornemen tot) transactie is waarbij de makelaar dient te melden. Let wel, verplicht is om te melden, dit is niet optioneel.

Moeilijk
Maar nu komt echt een meer complex geval. Misschien is dat de reden waarom er in 2012 nog geen 10 meldingen van makelaar en taxateurs waren!

Een makelaar heeft een opdracht tot verkoop van een woning van A ontvangen. De makelaar stelt hierop een reële vraagprijs vast van circa € 800.000,-. Dit bedrag komt nagenoeg overeen met de WOZ waarde in dat jaar. Nog geen drie maanden later trekt A, zonder opgaaf van reden de verkoopopdracht bij de makelaar in.

De makelaar hoorde korte tijd later dat de woning alsnog verkocht is voor een veel lager bedrag dan de oorspronkelijke vraagprijs. Nader kadastraal onderzoek door de makelaar wijst uit dat de woning verkocht is voor circa € 380.000,-. Dit is een waardedaling van circa 53% in een tijdbestek van nog geen drie maanden.

Uit de leveringsakte blijkt dat de koper geen financieringsvoorbehoud heeft bedongen. Ook is er in het kadaster geen hypothecaire inschrijving van de koper te vinden. Verder wordt in de leveringsakte verwezen naar een onderhandse koopakte met een datum die voor de datum ligt waarop de verkoopopdracht is ingetrokken.

Oordeel
Vertel het maar, dient deze makelaar dit te melden? Had u dit gemeld? Ik ben erg benieuwd naar uw visie in deze,
TGIF,
Ed

Executieveiling verboden door rechter

Vanochtend kopte de Krant van Wakker Nederland over de uitspraak inzake gedwongen veiling bij betalingsachterstand. De rechter floot de bank terug in dit specifieke dossier. An sich is dit al zeer goed nieuws, de bank heeft namelijk een veel beter instrument dan veilen: DE MAKELAAR!! De bank werd in deze opgeroepen om meer rekening te houden met de consument in deze huidige barre tijden

Casus
Als ik de casus goed lee gaat het om een man die al sinds 2006 zijn woning heeft waarop een hypotheek zit van circa €165k Het betreft hier iemand die al snel na aankoop problemen kreeg, in 2007 was er ook al een schuld van bijna €6000. Deze schuld wordt weggewerkt, maar in 2010 en 2012 gaat het ook fout. Een recidief dus, wat de bank niet meer accepteert De bank wil in een keer het hele bedrag terug hebben, wat natuurlijk een kansloze exercitie is.

Rechtszaak
Dit heeft tot gevolg dat de bank over wil gaan tot executie middels een veiling, wat natuurlijk een ramp dreigt te worden voor de bewoner. Als de taxateur langs is geweest, komt die tot een waarde van €115k executiewaarde vrij van huur, een verschil van €50k. En dat schiet bij de consument in het verkeerde keelgat, die gaat procederen in kort geding

Bevoegd
De rechter is vrij duidelijk of de bank mag veilen als er betalingsachterstanden zijn en wanneer ze over gaat tot veilen, maar er mag geen misbruik van recht worden gemaakt. Zoals zo vaak wordt er tijdens de zitting “de gang op gegaan’ en komt men tot wat lijkt een oplossing. Als de bewoner de schuld aan de VvE voldoet, circa €3k betaalt aan de bank en de veilingkosten met €300 per maand aflost is er een deal. Toch vraagt de advocaat van de bank aan de voorzieningsrechter een uitspraak. De consument heeft voldaan aan de eerste twee voorwaarden, maar de bank is er niet van overtuigd dat aan de derde voorwaarde ook wordt voldaan.

Rechter
De rechter is vervolgens van mening dat de consument wel heeft voldaan aan de afspraken en heeft wel vertrouwen in de toezegging van deze. Maar als belangrijk onderdeel wordt gezegd dat de consument een groot belang heeft bij het voorkomen van de veiling. De restschuld van de gedwongen verkoop van de woning, €50k, staat niet in verhouding tot de schuld van €15k aan de bank. De bank maakt hier misbruik van haar recht meent de rechter.

Motivatie
In het vonnis stelt de rechter dat in de huidige economische omstandigheden, met veel huizen onder water en een slechte woningmarkt, de bank meer coulance moet hebben. De bank moet tot het uiterste gaan om een oplossing te vinden, voordat ze over gaan tot gedwongen veiling.  De rechter wijst de vordering van de consument toe en verbiedt de veiling van de woning. Als door een regeling een restschuld kan worden voorkomen, dan moet daarvoor worden gekozen.

Gevolg
Volgens mij biedt dit vonnis kansen voor makelaars. Als er over moet worden gegaan tot verkoop, laat de bank dan kiezen voor bemiddeling door een makelaar. Hiermee kan restschuld worden voorkomen, dat is in het belang van de consument, in het belang van de woningmarkt en uiteindelijk ook in het belang van de bank. Een waardevolle afspraak die stof tot nadenken geeft. Zie hier het populaire gedeelte als in de Telegraaf, en hier het integrale vonnis.

Ed

Denken in kansen!

Deze week werd er bij VastgoedPRO een middag gepresenteerd over wat er allemaal mogelijk is met Internet voor de makelaar. Wat kan je doen op de verschillende sites, hoe kan je jezelf en je propositie optimaal presenteren. Deze bijeenkomst werd goed gewaardeerd, het is goed om te zien dat collega’s hiervoor belangstelling hebben.

Half vol of half leeg
Opvallend daarbij is dat er vrijwel altijd twee soorten reacties zijn. Er zijn mensen die met name kijken wat ze niet tot hun beschikking hebben en daar de focus op hebben. En er zijn mensen die kijken wat ze wel hebben en hoe dit optimaal te laten renderen. De eerste groep raakt vaak vrij snel gefrustreerd en daar dreigt het gevaar van verzand raken in klagen of een slachtofferrol.

Gastvrij
Herkenbaar hierbij is bijvoorbeeld de Open Huizen Routes. Hoe vaak krijgen wij geen klachten dat dit niet gemeld mag worden op funda, als het moment daar is. Vaak toch wel met een hoop frustratie, “ik wil dat ook maar mag dat niet”. Daarom was ik blij verrast met het initiatief van Huislijn.nl om zelf het heft in handen te nemen. Ik vroeg aan de directeur van Huislijn hoe dat zo was ontstaan. Zie hieronder zijn relaas, het scherm is aan Ronald Barends.
TGIF,

Ed

Zomer Open Huizen avond

Een paar weken geleden vroeg een makelaar aan mij: “Ronald, kan Huislijn.nl niet vlak voor de zomer een Open Huizen dag organiseren? De tuinen staan dan mooi in bloei en ik heb het idee dat mensen weer wat positiever gestemd zijn”.

Met een zomers gevoel ben ik gaan mailen en bellen en merkte al snel dat veel makelaars dezelfde gedachten hadden. Sterker nog, makelaars werden echt enthousiast wanneer het op een avond zou worden georganiseerd. En zo was de Zomer Open Huizen avond geboren. En de datum… natuurlijk houden wij deze op de langste en de eerste dag van de zomer; vrijdag 21 juni van 19.00 tot 21.00 uur.

Een zomerse avond is heerlijk voor de huiseigenaren omdat zij deuren open kunnen gooien en niet een hele zaterdag moeten wachten op geïnteresseerden. En de huizenzoeker kan binnen een korte tijd meerdere woningen met een zonnige blik bekijken. Of het weer een beetje meewerkt…? De voorspellingen zijn goed! 21 Juni wordt een heerlijke zomerse avond. En dan… komen geïnteresseerden in de juiste sfeer om hun droomhuis te gaan bekijken. Kinderen spelen op straat, ouders genieten in de tuin. Niet de geur van appeltaart maar je ruikt het net gemaaide gras en de heerlijke geur van bloemen in volle bloei. Of met een glaasje rosé op het balkon de zon onder zien gaan…

Ach misschien een wat romantisch beeld maar - u merkt het - wij hebben de zomer in onze bol en zijn blij dat wij voor u de Zomer Open Huizen avond mogen organiseren. Ook zin in dit zomerse avondje, geef het ons, maar vooral ook aan elkaar door want samen kunnen wij een sterk en terugkerend event organiseren waar alle makelaars aan mee kunnen doen.  Meer informatie over de Zomer Open Huizen avond kunt u lezen op: http://www.huislijn.nl/openhuis/makelaar/campagne

Ronald Barends
Ronald@huislijn.nl