Omgaan met je klanten

Eerder deze week was er sprake van een piek in telefoonbelasting bij ons op kantoor. Een groot aantal, nee, een zeer groot aantal makelaars kregen wij kwaad tot zeer kwaad aan de lijn. De reden lag in een mailing die ontvangen was van funda. Men had het initiatief genomen om een aparte pagina in te richten voor consumenten, met informatie over makelaars en prijzen.

Oude wijn
An sich niets nieuws, al deze gegevens staan al tijden op funda. Maar door onze makelaars, en naar later bleek ook VBO makelaars, nog eens even het een en ander in te wrijven, werd de aandacht er extra op gericht. Met name de zoekstructuur voor consumenten, zoek een makelaar zorgde voor woedende reacties.

Unfair
Consumenten werden gevraagd om in te vullen waar ze een makelaars zochten, steevast werd er dan een NVM kantoor getoond. Al voerde je het exacte kantooradres van een VastgoedPRO makelaar in: een NVM kantoor werd vertoond. De boze reacties waren voorspelbaar en ik snap ook niet waarom men zoiets doet.

LinkedIn
Later deze week plaatste funda zelfs een separaat bericht op LinkedIn, waar men de actie als klantvriendelijk bestempelde. Ik kon het niet laten om hier een reactie te geven. De discussie die zich afspeelt kunt u hier volgen.

Gastvrij
Mijn mening is dat we te gast zijn op funda, het is goed dat we daar kunnen publiceren. Dat NVM makelaars daar prioriteit hebben, hoe moeilijk te verkroppen voor sommigen ook, kan ik billijken. Let wel, tot 2009 kon men het aanbod daar niet kwijt als men geen NVM lid was, dus tel je zegeningen. Maar aan de andere kant, VastgoedPRO en VBO makelaars maken miljoenen euro’s per jaar over aan funda c.q. NVM. Iets meer respect en iets meer koesteren van je klant zou volgens mij toch wel gepast zijn. Want velen zijn toch echt wel boos.
TGIF,
Ed

Aansprakelijkheid makelaar

VastgoedPRO collega Peter Brouwers attendeerde ons vanochtend op een uitspraak welke gepubliceerd stond in de INformaatie nieuwsbrief van Formaat Notarissen. Het betreft hier een uitspraak van de Rechtbank in Rotterdam. Ook hier blijkt weer dat uw aansprakelijkheid als makelaar (en taxateur) niet onderschat moet worden. Uw handelen en nalaten wordt op een gouden schaaltje gelegd en u ligt onder een vergrootglas.
Met dank aan Peter Brouwers.
Ed

Makelaar aansprakelijk bij niet gestorte waarborgsom?
V heeft zijn woning aan K verkocht. M bemiddelt hierbij namens V. Op de dag dat de waarborgsom uiterlijk moest zijn gestort, deelt N aan M mede dat dit niet is gebeurd. M neemt vervolgens met K contact op, zonder V hiervan op de hoogte te stellen. K zou alsnog voor storting zorgdragen. Vlak voor de geplande levering, hoort V dat deze niet doorgaat. Ook verneemt hij dat de waarborgsom nooit is gestort. V stelt M daarom aansprakelijk. Hoe oordeelt de rechter?

Casus
Verkoper V heeft zijn woning aan koper K verkocht. Makelaar M bemiddelt hierbij namens V. Op de dag dat de waarborgsom uiterlijk (bij de notaris) moest zijn gestort, deelt notaris N aan M mede dat dit niet is gebeurd. M neemt vervolgens met K contact op, zonder V hiervan op de hoogte te stellen. K gaf aan alsnog voor storting zorg te dragen. Twee dagen voor de geplande levering van de woning, hoort V dat deze geen doorgang zal vinden. Dan pas verneemt hij ook dat de waarborgsom nooit is gestort. V stelt M daarom in rechte aansprakelijk (voor de door hem geleden schade).

Pleidooi
V stelt dat M toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens V. M heeft zich niet als een redelijk bekwaam en handelend makelaar gedragen. Hij heeft een beroepsfout gemaakt. Als V daarnaast van M had vernomen dat de waarborgsom niet was gestort, had hij de koop van zijn nieuwe woning ongedaan gemaakt door de koopovereenkomst met betrekking tot deze woning gedurende de bedenktijd te ontbinden. M is het hiermee oneens. Volgens hem heeft hij geen beroepsfout gemaakt en mocht hij erop vertrouwen dat K de waarborgsom alsnog zou voldoen. Ook was hij niet op de hoogte van de koop van de nieuwe woning door V. Het is V’s eigen schuld dat hij een nieuwe woning heeft gekocht zonder na te gaan of de waarborgsom door K was gestort.

Oordeel
De rechter oordeelt als volgt. Op grond van de koopovereenkomst moest K een waarborgsom bij N storten. Een (gestorte) waarborgsom beoogt verkoper te beschermen tegen een wanpresterende koper. Als M niet behoeft te controleren of de waarborgsom ten behoeve van V is gestort en V hierover ook niet (tijdig) zou hoeven in te lichten, is deze bescherming illusoir. Een makelaar is derhalve gehouden een en ander na te gaan en verkoper daarvan onverwijld in kennis te stellen. Nu M dit heeft nagelaten, is hij toerekenbaar tekortgeschoten jegens V en heeft hij een beroepsfout gemaakt.

Gevolg
Het is onaanvaardbaar dat degene die een (beroeps)fout maakt zich erop beroept dat zijn wederpartij deze had moeten voorkomen door zelf de verplichting op zich te nemen die aan de fout ten grondslag ligt. Hij heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht en is derhalve aansprakelijk voor de schade die V hierdoor heeft geleden. De uitspraak: Rechtbank Rotterdam 17 juli 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6460

ONEENS!

Vorige week plaatste ik een blog over de verantwoordelijkheid van een makelaar. Als iemand een voor hem veel te duur huis bij een makelaar wil kopen en deze makelaar is verkopend makelaar, moet die dan hiervoor verantwoordelijkheid nemen? Nee is mijn stelling. Uiteraard mag dat een discussie uitlokken. Rogier van Heijnsbergen, makelaar te Den Haag is het hier zeer mee oneens en bestrijdt mijn stelling. Zijn uitgebreide reactie verdient uiteraard een podium. Het scherm is aan Rogier, zie zijn betoog als hieronder.
Ed

Wij wisten nergens van…
Onze gewaardeerde collega Ed van de Bijl van VastgoedPRO heeft weer eens een knuppel in het hoenderhok gegooid met zijn laatste blog. Ik ben het hok ingekropen, ben op zoek gegaan naar de knuppel en ga die nu met een zeer bepaald doel gebruiken. Ten eerste om aan te geven dat ik het ongepast vind om een meer dan bijzonder trieste en tragische zaak als de zelfmoord van een klant van de Rabobank aan te grijpen om een stelling te poneren die het eigen straatje van de makelaar schoon moet vegen.

Onzin
Ten tweede omdat deze stelling kant noch wal raakt en naadloos past in een rijtje collectieve verontschuldigingen waar niemand op zit of zat te wachten. Door de heer Van de Bijl wordt gesteld dat het totaal niet binnen de zorgplicht van de verkopende makelaar valt om een consument te wijzen op het feit dat deze consument een aankoop gaat doen die eigenlijk ver buiten de normale financiële mogelijkheden van diezelfde consument valt. Sterker nog: hij betwijfelt het of een makelaar die wel aan deze zorgplicht zou voldoen niet tuchtrechtelijk aan te pakken zou zijn. Door zijn klant, de verkoper van de woning, die dan benadeeld zou worden.

Probleem
Als deze denkwijze exemplarisch is voor de ethiek die de heer Van der Bijl de makelaardij toedicht, dan heb ik daar enorm veel moeite mee. De crisis op de woningmarkt in Nederland is het gevolg van een heleboel factoren, maar met name het gevolg van het feit dat we als samenleving jarenlang in een sprookje hebben geloofd en iedereen heeft meegedaan aan het creëren van de vastgoedbubbel.Banken verstrekten ongelimiteerd hypotheken, hypotheekadviseurs adviseerden naar de mooiste provisie toe, taxateurs schreven woningen de hemel in, makelaars verkochten woningen aan wie het maar wilde en notarissen passeerden alles, behalve zichzelf. We stonden er bij, keken ernaar en deden er aan mee. Want ja, anders deed de buurman het wel.

Correct
Maar wil dat zeggen dat wij het allemaal goed deden? Dat we allemaal zuiver en ethisch binnen de grenzen van het betamelijke en toelaatbare bleven? Natuurlijk niet, maar omdat iedereen het deed en er op dat moment geen morele verontwaardiging over was omdat iedereen, dus ook de consument, er veel geld aan verdiende, werd deze handelswijze als normaal bestempeld.

Achteraf
Pleit dat ons ook vrij als we naderhand tot de conclusie komen dat door deze handelswijze heel veel is misgegaan en met name op individueel vlak tot grote persoonlijke drama’s heeft geleid? Nee, natuurlijk niet. Wij moeten de collectieve verantwoordelijkheid nemen om de schadelijke gevolgen van deze handelswijze zo veel mogelijk te beperken en te vermijden. Om in dat licht nu de stelling te hanteren dat wij als makelaars goed bezig waren door zonder aanzien des persoon woningen tegen de allerhoogste prijs te verkopen omdat dat nu eenmaal de opgekregen en aanvaarde taak is, vind ik compleet verkeerd.

Inzicht
Als aan de verkopende makelaar volstrekt duidelijk is dat de koper van een woning bezig is met een transactie waarvan hij of zij de gevolgen niet kan overzien, dan is er voor deze makelaar de plicht om de koper daar op te wijzen. Als een koper onverkort vasthoud aan de wens om de woning te kopen dan is uiteraard de rol van de makelaar uitgespeeld, maar zou deze rol overgenomen moeten worden door de notaris.

Keuze
Dat de makelaar in deze situatie zijn opdracht naar de verkoper niet volledig kan uitvoeren, is een kwestie van afwegen. Weegt de schade die de koper kan oplopen op tegen de mogelijke schade die de verkoper kan leiden. We spreken over een periode waarin de prijzen tot in de hemel reikten, dus die woning zal ongetwijfeld aan een volgende gegadigde zijn verkocht. Waarschijnlijk zelfs voor nog meer.

Dus
Beste Ed, ik waardeer je columns zeer en lees ze met plezier. Maar deze stelling raakt wel de kern van het functioneren als makelaar. Na alle ervaringen waaruit we kunnen putten, moet de makelaar in deze tijd, meer dan ooit, zijn of haar werkzaamheden verrichten vanuit een moreel besef en met maatschappelijk inzicht. Laten we de discussie daar over voeren. En Ed..... de knuppel vindt je in het hoenderhok!

Rogier van Heijnsbergen RMT
Den Haag, 4 september 2013
www.vanheijnsbergen.nl

Foutje.....

Als makelaar gaat u er van uit dat de informatie die u bijvoorbeeld via het Kadaster ontvangt de juiste is. Uw advies richting uw klant is hierop mede bepaald. Echter, niet altijd is deze informatie volledig en zitten er soms nog addertjes onder het gras. Onze huisadvocaat mr. Dohmen attendeerde ons op een geval waarin er toch nog onverwachte hobbels op de weg kwam. Zie onder zijn berichtgeving.

Ed

Verkeerde vermelding in gemeentelijk vastgoedregister: ongeschikt als woonhuis

 Het bestemmingsplan en kadaster vermelden net als de koopovereenkomst de bestemming wonen. Het gemeentelijke “vastgoedregister” vermeldt echter “werken”. De notaris ziet een fiscaal probleem opdoemen, de koper wil pas afnemen als het vastgoedregister ‘wonen’ vermeld. Daar is een kostbare procedure van drie maanden voor nodig. Wat precies de status is van het vastgoedregister is, blijft onduidelijk, toch ziet de rechter de woning als niet geschikt voor normaal gebruik. Immers, eerst moest de door de gemeente voorgeschreven vergunningprocedure worden gevolgd om ervoor te zorgen dat de onroerende zaak daadwerkelijk de eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Dat hoefde koper niet te verwachten.

Casus

In dit concrete geval (maar eigenlijk ter zijde) viste overigens de koper desondanks achter het net en moest hij toch meewerken aan levering, omdat er een aanvullende afspraak was dat de levering zou worden uitgesteld tot de registratie was gewijzigd, de registratie uiteindelijk ook gewijzigd werd en koper pas daarná een ontbindingsverklaring stuurde. De uitspraak leest u hier.

Tip: als in het verleden ooit de bestemming is gewijzigd, laat uw klant dan voor de zekerheid ook even het gemeentelijk vastgoedregister checken (of doe dat zelf).

(Kijk voor dit soort vragen en al uw andere juridische vragen ook bij de ‘Veel gestelde vragen’ en de ‘Checklists’ op de hieronder genoemde juridische pagina van Dohmen advocaten.)

De juridische pagina van Dohmen advocaten op het VastgoedServiceCenter bekijken >>

Bron: Dohmen advocaten (huisadvocaat van VastgoedPRO)