Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt

Gisteren bracht VastgoedPRO, samen met een groep van 16 belangenbehartigers, een advies uit aan de Tweede Kamer, het kabinet en de formateurs om korte termijn maatregelen te nemen om de woningmarkt te stimuleren. Naast het feit dat wij eerder aanbieders waren van Wonen 4.0, het rapport wat zich vanaf 2015 richt op lange termijn herstructurering van de woningmarkt, dient er ook stil te worden gestaan bij de korte termijn.

Brand
Want nadenken over het op lange termijn voorkomen van brand laat onverlet dat als de boel in de fik staat er nu geblust moet worden. Het Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt richt zich op het hier en nu en doet aanbevelingen aan de Tweede Kamer, maar ook aan de formateur, om nu actie te ondernemen op de woningmarkt. Het stuk bestaat uit 7 maatregelen

Normaliseer de financieringsmogelijkheden van huizenkopers
De politiek dient er bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) op aan te dringen haar toezichtfunctie te normaliseren en meer ruimte te bieden aan banken om maatwerk te leveren bij het verstrekken van hypotheken. Daarnaast dient de AFM veel minder rigide om te gaan met de adviezen van het Nibud ten aanzien van de huishoudinkomens en de woonlasten.

Verbeter de condities waaronder hypotheken verstrekt worden
Voor de woningmarkt is de te hoge hypotheekrentemarge, in combinatie met aangescherpte toetsnormen, funest. Het Nederlandse systeem met uitsluitend hypotheekverstrekking via de banken blijkt in deze tijd uiterst kwetsbaar. Zolang de funding van de banken niet hersteld is, rechtvaardigt dit een tijdelijk ingrijpen van het Rijk, met als doel de hypotheekverstrekking via alternatieve kanalen tegen concurrerende tarieven aan te jagen. Te denken valt onder andere aan het Deense model en aan grotere betrokkenheid van pensioenfondsen en verzekeraars bij de hypotheekmarkt.

Lever een bijdrage aan startersleningen
Koopstarters zijn van groot belang voor het functioneren van de woningmarkt. Zij kunnen van onderaf verhuisketens in gang brengen. De partijen pleiten er voor dat het Rijk het Stimuleringsfonds voor de volkshuisvesting (SVn) in de komende drie jaar jaarlijks aanvult met een bijdrage van 40 miljoen euro. Daardoor kan het aantal startersleningen verdubbelen naar circa 8.000 per jaar. Met provincies en gemeenten moeten aanvullende afspraken worden gemaakt over parallelle inzet van regionale en lokale middelen, om zo het bereik van de faciliteit zo groot mogelijk te maken.

Kom doorstromers tegemoet die hun restschuld moeten financieren
Doorstromers die na 2000 op de koopmarkt zijn ingestapt en die nu willen verhuizen kampen als gevolg van de prijsdalingen vaak met een restschuld. Veel banken zijn niet bereid om de restschuld mee te financieren en als ze daartoe wel bereid zijn, dan is de rente over de meegefinancierde restschuld niet langer aftrekbaar. Het Rijk dient hierin verandering te brengen door de restschuld onder de NHG te brengen en te laten kwalificeren als ‘eigenwoningschuld’.

Stimuleer innovaties in energiezuinige woningen
Het Rijk dient deze crisis te benutten om de ontwikkeling en (ver)bouw van zeer energiezuinige woningen een impuls te geven, door daarvoor tijdelijk een energiepremie ter beschikking te stellen. De koper dient de premie te benutten voor de verlaging van de hypotheek, waardoor energiezuinige nieuwbouw eerder financieel bereikbaar wordt. Deze premie is qua effect vergelijkbaar met de fiscale stimulans voor hybride en elektrische auto’s, die kan oplopen tot een voordeel van 40.000 euro over de eerste vijf jaar voor de koper.

Verlaag de btw op grond
In het begrotingsakkoord 2013 is een btw-verhoging naar 21% vastgesteld. Dat betekent dat ook de nieuwbouw fors in kosten zal stijgen en de concurrentiepositie ten opzichte van de bestaande bouw verslechtert. De partijen pleiten ervoor dat ter compensatie het btw-tarief over grond wordt verlaagd naar 6%.

Voer een tijdelijk een vorm van deeltijd-WW voor de bouwsector.
Wij vragen om aandacht voor de kaalslag die in de bouwsector plaatsvindt, waardoor veel vakbekwaam personeel voor de sector verloren gaat. De bouwcapaciteit wordt zo sterk aangetast, dat een aantrekkende productie voor grote problemen zal zorgen. Het behoud van vakbekwaam personeel is voor de komende jaren daarom een halszaak voor de bouw. Gezien de extreme conjuncturele neergang in de bouw stelt de coalitie voor om voor de bouwnijverheid voor een periode van drie jaar een nieuwe vorm van deeltijd-WW in te voeren als sluitstuk van deze voorstellen voor marktherstel.

Het volledige advies kunt u hier downloaden.

Ed

Willekeur bij validatie?

VastgoedPRO ontvangt de laatste tijd meer en meer klachten van taxateurs die geconfronteerd worden met het feit dat hun taxatierapport niet wordt geaccepteerd. Niet omdat het rapport ondoenlijk is of omdat er bepaalde kwalificaties niet aanwezig zijn , nee, omdat er gebruik wordt gemaakt van een bepaald validatie instituut. Dat is vreemd en mogelijk zelfs kwalijk.

Schade
Niet alleen geeft dit onduidelijkheid en onvrede, er ontstaat zelfs schade bij een taxateur. Op meerdere vlakken. De taxateur gaat in gesprek met de opdrachtgever over een uit te voeren taxatie. Financier nader te bepalen. De taxateur is ingeschreven bij SCVM of VastgoedCert, de opdracht valt binnen zijn werkgebied, hij is lid van een organisatie als VastgoedPRO. Niets kan er dus mis gaan, de taxateur accepteert de opdracht en voert deze uit. De taxatie wordt gevalideerd door laten we zeggen Taxateurs Unie. Kat in het bakkie zou je denken, iedereen blij.

Weigering
Echter, na een paar dagen krijgt de taxateur te horen dat het rapport wordt geweigerd. De financier gaat namelijk alleen maar akkoord met een validatie door een bepaald validatiebedrijf. Dat is zeer kwalijk en beschadigend. De consument zal zeggen bekijk het maar met je factuur, je brengt een ongeldige taxatie uit. Is er een tussenpersoon bij betrokken, dan zal die zich nog wel een keer bedenken voordat hij deze man of vrouw inschakelt. En de taxateur heeft als zijn directe en indirecte kosten gemaakt. Financiële schade en reputatie schade is zijn deel.

Amorf
In principe alle respect voor de validatie instituten, maar dat is toch wel een weinig onderscheidend product. De markt en de stakeholders hebben bepaald waar de validatie aan dient te voldoen en dat dient men maar uit te voeren. Conform vastgestelde eisen en voorwaarden. Er kan en mag dan ook, inhoudelijk, geen verschil zitten tussen een validatie van een rapport bij bedrijf X of bedrijf Y. Hetzelfde protocol met dezelfde parameters dient dezelfde uitkomst te geven. Dat men concurreert op prijs, snelheid, klantvriendelijkheid is allemaal mogelijk, maar niet op uitkomst.

Voorwaarde
Het is dan ook totaal onbegrijpelijk en onwenselijk dat goede, gevalideerde taxatierapporten niet worden geaccepteerd, alleen omdat de geldverstrekker bepaalde afspraken maakt. Dat wekt een schijn op die niet wenselijk is, juist omdat de aanstelling van validatie instituten bedoeld is om de markt meer transparant en controleerbaar te maken. Het kan dus niet zo zijn dat taxateurs hierdoor benadeeld worden en schade oplopen, dat lijkt mij onwenselijk.

Onderzoek
Wij zijn dus begonnen met het in kaart brengen van taxateurs die hierdoor schade hebben opgelopen. Alles was in orde, alleen de geldverstrekker heeft schijnbaar afspraken gemaakt, waardoor validatie instituten die aan alle regels voldoen en conform alle voorwaarden werken niet worden geaccepteerd. Dat is moeilijk te begrijpen. Ook meegemaakt en geen VastgoedPRO lid? Laat het ons horen!

Ed

Social Media

Op dit moment zijn wij aan het oriënteren op welke wijze wij onze leden kunnen faciliteren op het gekoppelde gebruik van sociale media. De mogelijkheid om de makelaar een totaalpakket aan te bieden die hem in de gelegenheid stelt om met Facebook, Twitter, Hyves in een handomdraai te communiceren en publiceren. De vraag die dan al snel komt is of dit nu echt nodig en nuttig is.

Olievlek
Ik denk, in de meest trieste vorm welleswaar, dat afgelopen vrijdag de kracht van Social Media wel is bewezen. Nogmaals in negatieve vorm, maar Project-X in Haren toont wel aan dat het gebruik van online communicatie een hele grote invloed heeft. De vraag is volgens mij niet zozeer of de sociale media van invloed zijn op het makelaarsvak. De vraag is veel meer hoe kan je het in je eigen voordeel gebruiken.

Voorlopers
Het vermoeden bestaat nog steeds dat er vrij conservatief mee wordt omgegaan. Op Twitter zie ik bijvoorbeeld makelaars adressen met prijzen plaatsen. Volgens mij boeit dat niet zo heel erg. Ik kan me in ieder geval niet voorstellen dat u daar direct op reageer. Het is volgens mij namelijk hetzelfde als op vrijdagmiddag in het café "Kerkstraat 21 voor 234.00 euro te koop" roepen. Volgens mij wordt je dan ook wat meewarig aangekeken.

Netwerk
De bedoeling van Social Media is in mijn ogen om net zo te communiceren als dat je face to face met iemand doet. Op basis van gemeende interesse en met inhoud. Ik zie het aan mijn screenagers van 16 en 18 thuis, die communiceren vrijwel alleen nog via Facebook, WhatsApp en Skype. Dat is geen trucje of plan, dat is gewoon hun realiteit. Een onderzoek onder Duitse studenten in de leeftijd tot 25 jaar op de vraag wat men een maand kon missen, social media of seks zag er slecht uit voor de bevolkingsgroei. Social media een maand lang wordt als sociaal isolement gezien en onmisbaar.

Ontwikkeling
Voor makelaars die van mening zijn dat social media niet relevant zijn is in feite niets aan de hand. Zolang hun doelgroep deze mening maar deelt. Okay, de starters markt kan je dan al bijna vergeten, de senioren markt zal mogelijk meer in de lijn der verwachtingen liggen. Maar een juiste afstemming in je communicatiestrategie op de behoeftes en middelen van je doelgroep is toch wel erg belangrijk. En dat social media hierin een essentieel onderdeel vormen bleek inderdaad in een zeer trieste vorm afgelopen weekend. Het kan verkeren, elk voordeel heb dus ook een nadeel

Ed

Miljoenennota

De kans is groot dat u vol belangstelling de Haagse ontwikkelingen volgt om te kijken wat er de komende maanden met de woningmarkt gaat gebeuren. Politiek beleid in deze is essentieel en met zowel de PvdA als VVD als kartrekker kan het alle kanten op gaan. Het kan verkeren. De Miljoenennota van eerder deze week is dus een tijdelijke fase. Maar daarom niet van minder belang.

Delen

Ik berichtte het u al eerder, als vereniging zijn wij er om zoveel mogelijk kennis onderling te delen. Van collega Maarten Ottenuit het Twentse kreeg ik een nieuwsbrief toegezonden welke een mooi overzicht geeft van de onderdelen die van invloed zijn op de woningmarkt. De nieuwsbrief van Dukers en Baelemans.  

Highlights

De meest belangrijke aandachtspunten:

·         Begrip eigenwoningschuld aangepast

o    De lening moet in max. 360 maanden worden afgelost

o    De aflossing moet plaatsvinden volgens aan annuitair aflossingsschema

o    De aflossing dient contractueel te zijn vastgelegd

o    De aflossing moet ook daadwerkelijk plaatsvinden

·         Overgangsrecht eigenwoningschuld: vaststelling eigenwoningschuld per 31 dcember 2012

·         Box 1 vrijstelling voor KEW wordt afgeschaft

·         Periodieke kosten erfpacht, opstal of beklemming blijven aftrekbaar in box 1

·         Versoepeling overdrachtsbelasting:

o    Doorverkooptermijn voor zowel woning als niet woningen wordt verlengd van 6 naar 36 maanden

o    Woningbegrip wordt uitgebreid met aanhorigheden

Het volledige stuk kunt u hier lezen. Goed weekend,

TGIF,

Ed

Veel voor weinig...

Binnen onze geledingen wordt op dit moment druk gekeken naar 2013. Actuele zaken als beleidsplannen, begrotingen en activiteitenschema’s voor het komende jaar passeren de revue. Zowel van onze bestuurders als vanuit onze professionele organisatie wordt hier aandacht aan besteed. Wat gaat 2013 ons brengen?

Tarifering
Een boeiende discussie is wat we volgend jaar in rekening graan brengen voor het lidmaatschap van de beroepsvereniging. Op dit moment zijn wij de organisatie met de beste prijs-kwaliteitverhouding. Het lidmaatschap bedraagt € 1595 en daarmee is het op. Of je nu actief bent binnen Landelijk Vastgoed, Bedrijfsmatig Vastgoed, Particulier Vastgoed, als makelaar of als taxateur of allemaal tegelijk, het maakt niet uit. Eenvoud en duidelijkheid, dat is ons beleid. €1595 en dat is het. Gedurende drie jaar hebben we de kosten kunnen verlagen met €50 per jaar, dat is goed.

2013
Er zijn over kosten twee stromingen. Op dit moment krijgen wij berichten dat we de kosten fors moeten verhogen. Breng het maar naar iets van €5000 per jaar, de hobbyisten in de markt druk je er dan uit. Is een optie. En er wordt gezegd, waarom breng je het niet terug naar iets van €500 per jaar. Krijg je veel nieuwe toetreders en wordt je eerste keus. Is ook een optie.

Vergelijk
Maar wat is wijsheid? Uiteraard is het mogelijk om het laatste te doen. Je zet al het personeel eruit, je stelt wettelijk twee bestuurders aan die marginaal (n)iets doen en je snijdt alles weg. Het principe van het kost niets maar dan krijg je ook niets. Ik denk dat voor 2013 dit werkt. Uiteraard ben je na een jaar klaar en is je gehele (politieke) lobby en netwerk verdwenen en ben je out of business, je kan immers niets doen, maar je hebt wel kosten bespaard voor je leden. Is dit wenselijk? Ik weet het niet, je saneert jezelf in feite weg. En de verhogingsoptie lijkt mij ook niet uitdagend onder deze marktomstandigheden.

Wensen
Waar het om gaat is volgens mij de prijs-kwailteit verhouding onder de heersende marktomstandigheden. In ons land wordt op dit moment voor minder dan €100 per rapport getaxeerd. Ik acht dat onverantwoord. Er zijn makelaars die voor minder dan 0,75% in rekening brengen. Ik heb daar twijfels bij. Een ieder moet zelf zijn tarief bepalen, dat is de basis van de Westerse economie. Ik ben er van overtuigd dat mensen mijn functie willen uitoefenen voor €2500 per maand, ik echter niet. Is mijn organisatie financieel beter af met iemand op mijn stoel voor dat bedrag? Zeker weten de eerste weken. Daarna gaat het hard achteruit, daar ben ik van overtuigd. Kwaliteit kost geld. Zo ook voor bijdragen voor verenigingen en het opzetten van activiteiten. Moeten we prijzen verhogen? Dat denk ik niet. Moeten we niets kosten? Zeg het maar!

Ed